住まいのコンサルタント！こもだ建物

市街化調整区域の開発許可って何よ！！

最近日記もサボっていましたが、

「ホームページを見て電話しました。」

なんて問い合わせがあったもんだから、

また少しPCいじっています。

相変わらず、おじさんはパソコン音痴。

でもまだメルマガは書いていません。

なんかねえ～。

ネタがないわけじゃないけど、面倒なんだよね。

今、うちに来ている若い人が、「既存宅地の確認申請」にかわる

開発許可のことを簡単なチラシにしようとしてワードで作っている。

そう、私はただケチをつけるだけ。

この線引き前宅地の開発許可もさいたま市は来年の５月まで。

だから油断していると、「既存宅地で大丈夫だ。」と思っていた土地に家が建たなくなる。

知らないと怖い話だよね。

実は最近地主さんの土地で、建てられないと思っていた土地の調整の開発許可を取った。

駄目だと思っていた理由は、

調整区域の３００坪くらいの土地に、半分は長屋が建っていて、

半分は駐車場になっていた。

だから役所では、

「昭和４５年以前から建っていた半分の土地は既存宅地として認めるが、

駐車場の部分は既存宅地とは認められない。」

ということだった。

ってことは、半分の土地は家が建たないということになるので、

土地の価値がおお下がり。こりゃ大変です。

税理士の先生から「土地家屋調査士が、半分の土地が駄目だというだけど、なんとかならないか調べてくれ！」

ということで、見つけました。

貸家建てた時の農地転用許可書。

ちゃんと全体で農地転用出していました。

この農地転用許可書が証拠になって開発許可を取ることができました。

さいたま市ですから、家が建てばそれなりの値段で売れます。

相続税を払うときのストックにするそうです。

これは、今ちゃんと許可を取っておかないと来年の５月過ぎればおじゃんです。

ちゃんと三筆に分筆して、３軒家が建つように許可を取りました。

めでたし、めでたし。

こういうことも知らなきゃ、時の過ぎ行くままに、

大きな財産の損失になりますよね。

で、チラシは無事にできるか知らん？？？

あっ、証（あかし）は自分で調べて用意しなければならないので、

ちょっと専門知識が必要です。

若い気の利くハウスメーカーに頼んで見ては？？

うちの出向社員は、きっと面倒がらずにやってくれますよ。

あっ、自分が監督しなきゃいけなくなるか・・・・・。

それも大変だよねえ～。

私は行政書士もやっているので、しっかり報酬はいただきましたよ。

じゃあまた。

プロフィール表

この間、大学の友達で今年からソ○ー生命に入ったヤツが遊びにきた。

ちゃんと義理堅いから私は医療保険は入りましたよ。

で、最近成績がぱっとしないんだって。

まあ、初めての個販営業だから壁はあるよね。

そこでアドバイスしたのがプロフィール表。

保険の販売は色々制約があるから、保険商品のＰＲチラシは勝手に作れない。

でも、自分のことを知ってもらうプロフィール表は作れるはず。

最近サボっているけど、この日記も、ニュースレターも、

まあ、はっきり言えば会社が小さいから、

自分を理解してもらうためにやっている。

「ニュースレターが書けないんなら、プロフィール表を作って、名刺と一緒にパンフレットとあわせて渡したら？」と言ったんだ。

そしたら、「やってみる。」と言うことなので、

言い出しっぺの私が作らないわけにいかなくなったので、プロフィール詳細と言うのを作ってみた。

最近サボってアクセスもたいしてないから公開しちゃえ！

読んだらひくかな？？又身内のヒンシュクあるかも？？
こんな感じで作ってみた。

＜詳細プロフィール＞

１９５○年７月のお昼頃、群馬県伊勢崎市で無事に生まれる。
生まれた時の記憶はない。

父親が伊勢崎の人で母親が埼玉県の深谷の人だったので、
二男の私は、父親の実家で生まれたらしい。
だから長男の兄は子供の頃、東京生まれを自慢していた。
物心ついたときは埼玉県の深谷市（長葱が有名）にいて、
家は借地の小さな家だった。

「飴ちゃんち！」と言われていたので、うちは飴屋をやっていたらしい。
だが、その時の記憶は私にない。
母に、「なんで菓子屋をやめちゃったの？」と聞いたことがあるが、
「お前達がみんな食べちゃうから、商売にならなかったんだよ。」と言われた。
お爺ちゃんは菓子職人でよくカルメラを作ってくれた。
（でもこの人は酒乱だった。）

樫の実保育園、小鹿幼稚園、深谷幼稚園と、いつも置き去りにされ、泣いていた。

今も「小鹿のバンビ～は、かわ～いい～なあ。」の歌がこびりつく。
父親は事業と称して、東京で行方不明だったので、

小さい頃は、しゃべったこともない。会うと泣き出すほどだった。
知らないおじさんと思って怖かったんだろうね？
でも、それが父親を遠ざけたような気がして、ちょっぴり後悔もする。

深谷小学校の低学年の時は、よくできる女の子がいて、
算数も硬筆もその子には全くかなわなくて、とても悔しい思いをした記憶が残る。
中学２年で同じクラスになったが、やっぱり同じ。

彼女は女子でいつも学年トップだった。
（御茶ノ水女子大に行ったと言う話は聞いたが、その後の事は知る由もない。）
小学校４年で転校。

借地を追い出されて、市営住宅に入った。
今じゃ考えられないが、簡単に地主に出されてしまった。
父親にあとで怒られたと言うが、行方不明の父親が悪いのだから、

怒るのも筋違い。

でも、今こんな仕事をしていると、「契約が母親でなんで処分できたんだろう？」
「建物の滅失登記はどうしたんだろう？」とか色々な疑問があるが、
昭和４０年位のこと、建物の登記もされてなかったのかもしれない。

転校生はやはりいじめられるのが常のようだ。

街中（まちなか）から田舎の小学校に移った。
（まあ５０歩１００歩だけどね。）
「あかぬけてる。」なんて言葉使われて、意味不明。
たまに帰ってきた父親は、よく服とか色々なものを買ってくれた。
（相変わらず口はきかず。）
いつも洒落た乗用車を運転していた。そんな父親のおかげだったのかしらん？
転校生は少し頑張って勉強した。
そしたら、成績がクラスで１、２番になった。
その時は、テストで席順が決まっていたので、やっぱり一番前になりたかった。
（クラスで推薦されて生徒会にも立候補したが２回も落選。
どうもこのころから落ちるのが得意？）
深谷中学に入ったときには、暗かった。
母親が再婚して、その人が一緒に生活するようになったから。
兄は中２でその人と戦争し、父親のほうに退却してしまったので、

兄はもうその中学にいなかった。
でも、中２でいいクラスにめぐり合い、少し明るくなって、クラス委員長にも選ばれるようになった。

でも、不幸は突然やってくる。マラソン大会の後、視界が段々狭まった。
網膜はく離という病気だった。日大病院に緊急入院し、手術した。

そして入院は４ヶ月近くも続いた。
でも、家にいないことが嬉しかった。
眼帯されて何も見えない生活が３ヶ月位続いたけれど、
看護婦さんが優しかったので苦じゃなかった。
中３になる前の春休みに退院した。
外来の診察日が楽しみだった。

何故って、看護婦さんに会えるからに決まっているでしょう？
でも、授業に出られない間のノートを丁寧に取ってくれた女の子がいた。
分厚い一冊のノートが嬉しかった。
青春だよね。好きだったけど好きとも言えず。
そう、家庭のコンプレックスがあったから。
母親は、経済的に楽になると思って再婚したと思うが、

決してそうはならなかった。

最初の半年位は真面目に会社に行っていたが、段々仕事をしなくなった。
子供も生まれ、母はどうしようもなかった。
だから中３の自分は、子守りが仕事。
１１歳年下の弟の育ての親は私なんです。
オシメも、ミルクも私がやった。
弟は、生まれつき血小板が少なく、そのためまずいミルクを飲まされよく泣いた。
１９７○年４月、ノートをとってくれたその彼女のおかげで、

地元では進学校の熊谷高校に入学した。
少し体格も良くなったので、やっぱり兄と同じく戦争を仕掛けた。
で、高校１年から安普請のアパートで一人暮らし。
当然、いけない子達の憩いの場と化す。
１年の１学期だけクラスで１０番くらい。その後は卒業するまでずーとビリ。
それも学年でビリのおまけつき。ここまで来ると有名人。

熊谷駅で嫌いな男の子に待ち伏せされた。
ドロップアウトの子の部活の定番は応援団と決まっている。
私は応援団長になったが、一度も応援に出かけたことがない。
（体育館の壮行会のみだ。）

唯一の出張応援の機会は、甲子園の県予選だったが、私は盲腸で入院していた。
あまりにもの不甲斐ない応援ぶりで、OBから大変ヒンシュクを買ったらしい。
こういうところは、私は本当についている。
修学旅行も夜中に抜け出したのが発覚して、旅館謹慎。
京都の町も夜しか知らない。

入った店は「ある恋の物語」と、店の名前が洒落ていた。

高校３年間は、「積み木くずし」の時代だった。
でも、それでも卒業できたのは、やはり熊谷高校だったから？
授業もほとんど出ていなかったので、退学届も書かされた。
卒業式は、本当に卒業証書がもらえるのかドキドキしていた。
（でも「来るな。」とは言われていなかった。）

卒業したのはいいけれど、就職指導なんてなかったので、とりあえずは素浪人。
浪人したって、予備校へ行くわけでもなく、バイトしながら夜は赤提灯。

赤提灯のマスターに受験間近の１月に怒られた。
「中途半端なこといつまでもしているな！大学行くなら勉強しろ！」って。
出入り禁止になって猛烈に勉強した。
国語と英語は少し貯金があったので、世界史だけ、とにかく暗記。
それでも世界史はいくらも点が取れなかったが、

日大の経済と法学部だけが引っかかった。
法学部の方がカッコいいでしょう？だから私は日大法学部の卒業です。
でもね、一度レールを外しちゃうと、中々優等生にはなれないんです。
日大カラス軍団に追われ、やはり授業はほとんど受けなかった。
（親不孝モンです。）

それでもいい友達はいるものです。

やっぱりノートを貸してくれるいい友達が・・・・。
日大オールラウンドスポーツクラブの仲間がね。
その人達、１年の時の同じクラスの仲間同士で正式なクラブを作ったんだ。

自分はカラス軍団にいたけど、逃げ回っているのを知って、

よく声をかけてくれた。

だから、今ではゴルフのOB会でも、飲み会でもほとんど出席。
彼らのおかげで、可山優三で卒業できました。
私立文系、成績表がほとんど可しかない私が就職できるのは、営業だけでした。
就職活動は４年生の１０月から始めて、

「どうせ営業なら、数沢山売らなくてもいいものにしよう。」と思い、
選んだのが住宅です。「数沢山でない方が楽だ。」と思ったんです。
ミサワホームと大和ハウス。

大和ハウスに行くつもりでしたが、転勤が多そうだったので、
ミサワホームを選びました。ミサワホームはディーラー制でしたので、

埼玉だけだったんです。

やっぱり母の近くにいてあげたいと思った。

１９８○年３月、日大法学部を無事卒業して、
４月にサイサンミサワホーム（現ミサワホーム西関東）株式会社に入社。
入社当時はパンチパーマでしたが、最初の赴任先の行田営業所で、
ちゃんとした社会人にしてもらいました。
ミサワに入ってからは意外に順調で、１年目に１３棟契約して新人賞。
２年目に１９棟契約して、係長にしてもらいました。

（１８棟で係長に昇格、売れなければ降格の世界。）
行田の地に配属というのも私には良かった。

熊谷市の隣りですので、「熊谷高校出身です。」と言うと、
結構可愛がってもらえた。

高校時代はあまり学校に行っていなかったのに、

しっかりその辺のネームバリューは使った。
それで調子に乗って勢い余って、結婚までしちゃいました。
（お客様にご祝儀まで頂いて恐縮です。）
３年目に浦和（現さいたま市）に転勤。
ここでは苦労しました。

県北のほうは結構、企画（規格）住宅で売れていたのですが、
県南は土地も狭くなるので、ほとんど自由設計。
なんせ私は私立文系。注文住宅のプラン設計が苦手でした。
でも、ここにもいい先輩がいて、プランと遊びを教えてもらいました。
（まあ、この先輩に誘われて平成２年にミサワを辞めることになるんですけど・・・・。）

４年目からは春日部市に行き、５年で８０棟ほど売って営業課の責任者になった。
６年目は年上の課員をうまく使えず、挫折。
７、８年目は新卒中心の課員構成でやっての同行三昧。体もたず。
朝から晩まで会社で、子供はなつかないし、
（あら不思議？子供の時の自分だわ。）
「パパなんかゴミ箱にポイッとしちゃうの。」なんて言われる始末。
（カミさんが言わせた？）

辞める年の３月に、課で１０棟やって「燃え尽き症候群」。

１９９０年、先輩と独立。妻は別にとめませんでした。
バブルに乗ってバンバンと土地を買って、建売をやり、

家が完成する頃はバブルが崩壊。
売っても利益なんて出やしません。１９９２年には撤収。先輩ともさようなら。
その後その先輩は成功して、沢山の賃貸マンションの受注をとり、
よく私を夜のクラブ活動に誘ってくれた。
１９９６年３月からは、有限会社こもだ建物を設立し、

とても地味に仕事をしています。
あっという間の９年間。相変わらず建売分譲をやっても儲からないので、
土地の仲介、建設工事を中心に、お客様とのご縁が頼りで仕事をしてます。

ミサワ時代からだと２０年以上のお付き合いの方も沢山いらっしゃる。
とても幸せなことですね。

そうそう、日大法学部の友人だって、ちゃんと弁護士になった人だっています。
たまに仕事くれます。

無料電話相談もやってもらいます。でも肝心な時につかまらない人です。

（避けられてるだけ？）

またミサワで１９８５年１月に契約を頂いた時に、

契約に立ち会っていた御施主様の中学生が、
やはり今、弁護士をされています。

（さいたま市条例違反の時は大変お世話になりました。）
時の流れは本当に早いもの。

大学の仲間もすっかりみんなおじさんで、かく言う私も大学生１人、高校生２人の
デカい息子３人の父親です。

仲間の中には、私が仲介したり、家を建てたりの人もいます。
（ローンも大変だぜぃ。）

うちの長男も大学３年生。

うちにきているミサワの出向社員なんか、長男といくらも年が変らない。
そう思うと、今うちに来ている子、偉いよねえ。

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さっそく今月号のニュースレターと送っちゃった。

「あら、昔オイタしたの？」なんていわれちゃうかしらん？？？？

また身内から「恥さらし！！」って言われそうです。

　

すいません、サボっていました。

23年もこの業界にいるとマンネリってありますよね。

あまりいいこともなかったのでサボっていました。

でもね、「最近日記書いてないね。」なんて言われちゃうと、

また少し前向きになれる。

まだ、自分に関心をもってくれる人がいると思えれば、

本当にありがたいことです。

今日、明日もさいたま市桜区道場1丁目の新築の売り出しなのですが、

（　http://www.komodatatemono.co.jp/watari.html )

今日来場された方が、

「ホームページも見ましたよ。」って、おっしゃってくれた。

４６歳のＰＣ音痴のオヤジが作ったホームページ。

ダサいのはわかっているのだけれど、

そう言って頂けるのはありがたいことです。

独立するととりあえず、なんでも自分でしなければなりません。

独立して9年も経つのだから、本当は色々なことが外注できていなければいけないのでしょうけど、

不徳のいたすところ、

儲かってないので自分でしています。

でもね、自分でしているからダサいホームページも自分で更新できる。

メカ音痴を知っている私の友人からすれば、それだけでもびっくりなんです。

「感動がない！」なんて思っているのは、毎日の生活の小さな感動に気づかなかったり、感謝の気持ちが足りないのでしょうね。

継続性がない自分の欠点は自分でよくわかっているのに、いつまでも直せない。

まあ、結局自分に甘いんですよね。

メルマガも週一がやっと・・・・。

（　http://www.mag2.com/m/0000135280.html　）

ところでメルマガそろそろ1週間だわ・・・・。

「書かなければ・・・・」そう思うと眠くなる。

本当に、努力と根性がありません。

でも、今日思ったのですが、

少ない人でも、メルマガや日記を読んでくれたり、ホームページも見てくれる人がいるんだから、ちゃんとやらないとね。

サラリーマンの時は看板が大きかったわけだから、反応も多かった。

それと比較して「自分を卑下することもないな。」とつくづく思いました。

またまた反省・・・・。

それではまた、アンニョン・・・・。

ミサワホームとタイアップして土地の売り出し

今日は、ミサワホームの名前でさいたま市南区広ヶ谷戸の土地の売り出し。

なんとか天気ももってくれて良かったです。

で、集客のほうは・・・・・。

うちの名前でやったのとどれだけ違ったかな？？

という感じ・・・・。

「今日は、初日ですから。」と担当の方が言っていたけど、

「明日はたくさん来るといいね。」

自分も二度ほど現場に行きました。

１回は様子見。

２回目は、設計の先生が事務所に来たので、ここの土地の擁壁、建物の深基礎についての

見解をもらうために、一緒に見に行ってもらった。

彼も土地は気に入ったようで、そんなにびっくりするほど車庫組み込みにお金はかからないということなので、

プランを作ってもらうことにした。

先生よろしゅう、お頼み申し上げます。

道路と敷地の高低差のある土地はけっこう気を使います。

お客さんに聞かれていい加減な話をするわけにもいかないので、

こうして、地盤調査やら、擁壁、深基礎やら裏を取ります。

普通聞かれることは

「いわゆる想定の範囲内。」にあるわけですから・・・・。

土地にあわせて、家のプラン作り・・

最近ちょっとマンネリで、腐っていたけど、

今度売り出す土地に参考プランを作ってみた。

結構好きみたい。こういうプラン作るの。

本当はこんな感じで、好きなプラン入れて、好きな仕様設備を付けて分譲ができて、

利益が出れば申し分ないのですがね・・・・。

どうも分譲であまり儲かった記憶がない。

だから今回も、参考プランだけ作って土地だけで販売するつもり・・・・。

さいたま市道場三丁目で売り地が出ます。

参考プラン見てね。

29坪の土地でも車庫と32坪位の家は建てられるんですよ。

http://www.komodatatemono.co.jp/dojo3.html

じゃあ又、アンニョン。

税理士さんの依頼で、昔の位置指定道路の調査。

税理士の先生より、線引き前の位置指定道路の調査を頼まれ、
（専門用語だ、わかんねーベー）

今日はそれでいっぱいいっぱい。

水道、下水道管の確認。

位置指定が取れているか？

位置指定の図面の確認（昔はいい加減だった。）

市街化調整区域での位置指定の延長、位置指定の取得が可能か？

開発道路として認められるか？

そんなこと調べて、1日が終わる。(悲しい。）

開発指導課で、昔の既存宅地申請に代わる開発許可も来年5月でなくなる話を聞く。

すいません。

商売に直結なのに知らなかった。

案内看板の市条例（捕まったやつ、まだ、ねに持っている。）といい今回の開発といい、知らないうちに色々やってくれるぜぃ。さいたま市。

本当にスーパーマンの頭脳が欲しい！！

おじさん限界。頭が悪いんですよ。

勘弁してくだせぃ。

だから、ニッチに特化している奴が強いんだね。

不動産、建築、行政書士、ファイナンシャルプランナー（CFP)、保険代理店。

どうも典型的な器用貧乏にはまっている気がしてならない。

得意なニッチはなんだろう？

それで圧倒的に集客ができるのか？

自問自答して眠くなる。

能天気なくそオヤジ。

アンニョン・・・・・。

追記：

なんか道路の認定を受けられない道路を造って、

違反建築建物を売ろうとしている人間が隠れているような気がする。

注意！注意！

下取り？？？

新築の分譲住宅の販売をやっていると、買い替えのお客様もいらっしゃいます。

普通はほとんど駄目です。

何故駄目か？

持ち家の売却をあてにしないで、新規の新築分譲住宅を購入できる資金計画ができるかどうかなんです。

ようは、「売却の方は、売れる金額で売ってくれればいいですよ。」というお客様でないと、ほぼできません。

売れる金額を当てにする人は、「じゃあ、売りに出してみて、お客様がついたら新築の購入をしましょう。」

これだと、自分の家が売れる前に、買いたい物件が先に売れてしまいます。

じゃあどうするか。

売主が、今住んでいる家を下取りしてくれればいいわけです。

でもね、売主も、下取りした物件で、利益を出せるようにしなければならないから、かなり値段が厳しいんです。

古い家だと土地値。

古家を解体した後の更地での値段になります。

この土地の値段・・・・。

下取り金額は普通は、路線価程度です。

ですから、売るほうにすれば、かなり安くたたかれた感じになってしまって、中々まとまらない。

路線価というのは、相続の時の土地の評価額です。

これをもとに相続税をかけられるわけです。

だから地主さんは、相続評価の土地の値段より高く買ってくれるところがあれば売るし、相続評価より高く買ってくれそうな人が現れなければ「物納」してしまいます。

これは、お金で払うのでなく物で税金を払うという意味になります。

不動産業者は土地を買えば、

銀行からお金を借りて買えば、担保を取られ、

所有権移転のための登記料の他、銀行の金利、担保設定の費用そんなものがかかっちゃうんです。

そして、不動産取得税。

これは家を建てる人は、免除なり減額なりあるのですが、不動産業者が土地だけで売る場合には減額も何もありません。

自分で売るには、広告料、別の不動産業者に売ってもらえば仲介手数料がかかります。

だから、高くは下取りできないのです。

路線価地図（国税庁のホームページで調べられます）で、115Dと書いてあれば、平米単価（千円）なので、坪価格にすれば38万円。

29坪の土地であれば、29坪×38万円で1102万円。

これが基準で、あとはまわりの環境と、土地の形です。

住宅地として売るならば、「閑静な住宅地」で、南側道路で土地がほぼ真四角ならば、プラス要因。

となりに嫌悪施設や工場があればマイナス、土地の形が悪かったり、道路の接道条件が悪いのもマイナス要因となります。

プラスマイナス10％ずつ見れば、1000万～1200万位となるわけです。

不動産業者が、仮に1200万円で下取りしたとすれば、先ほどの登記料、銀行関係・取得税で約60万円。

売るときの広告料仲介料も約60万円位はみなければなりませんので、購入価格の1割の約120万円は必要経費になります。

とすると、1320万円で売れて、チャラ。

1400万円で売れて80万円の粗利（儲け）となります。

1250万円で下取りすれば、1400万円で売れても、儲けは30万円。

ねっ、けっこう厳しいよね。

1400万円を坪数の29坪で割ると、坪48万2千円位の坪価です。

路線価より、坪10万円高く売れて、やっと30万円の儲けが出ます。

路線価が坪価38万円の土地の公示価格（役所が、計画道路なんかで家がかかった時の買取の基準としている価格、実勢価格に近いとされている）は47.5万円だから、それよりも高く売らないと粗利益なしです。

こうなるとけっこう厳しいですよね。

下取りが高いと不動産業者は儲かりません。

というか損をする可能性が大になるわけです。

だからね、買取専門でやっているような会社は、路線価の八掛けなのさ。

それなら、損しそうにないでしょう？

でも、その金額で売るというのも、よほど困ってないと売らないよね。

そんなことで、車と違って、買い替えの時に買い取り業者を活用するのは難しいのです。

うまく不動産屋をだまして、高く買っても貰うこと！！

うちは、能天気だから注意しないとね・・・・。

銀行のヤツに言われる、「本当に不動産屋さんですか？」って・・・・。

あの屈辱は一生忘れない・・・・・・・。

そろそろ売れる？現地販売。３度目の正直？

建物が完成したので、お客様も結構煮詰まってきました。

今回は若い人より、年輩の方が一生懸命に検討して頂いております。

ともにご近所。

おふたかたとも、お子様と３人で住まわれるようで・・・・。

二世帯になっても何とか住める？

そんなイメージがあるのかしら？？

でも１件の人は、「先の事考えてもわからないから、とりあえずは広いくらいだわ。」とおっしゃっていたので、二世帯は意識していないかな？

今回は私よりご年輩方と打ち合わせ。

ほんと、久しぶり。ここのところ若い方が多かったので・・・・。

ここまで来ると、どちらが早く「買います。」と言ってくれるかの問題で、

とりあえず、内容調整する気はありません。

資金内容がいいほうが優先とか？

買い替えが無い方が優先とか？

業者の本音は色々ありますが、ちゃんと早く手を挙げて頂いた方と一生懸命打ち合わせをさせて頂くつもりです。

宣言します。

両天秤なんてかけません。（本当はかけたいなあ・・・）

人気者は奥のB棟です。

なんかそんな忙しくは無かったのだけど、現地販売はやはり疲れます。

やはり、年？？？

そんなこと無い！！まだまだ若いぜ！！

アンニョン・・・・。

追記：

でも本当に検討される方は何度も見ていますよね・・・。

私が知らないうちでも、何度も現場に足を運んでいました。

今回２件の方、年輩の方なので余計ですかね？

今回は他にも結構年輩の方に関心を持って頂きました。

やはり施工が地元の大工さんだからかしらん？？

今日は現地売り出し、時々近所の文句。

今日は、さいたま市桜区道場１丁目の新築住宅の売出しでした。

暑かった。曇りの天気予報だったのに・・・・。

人は沢山きました。

関係者４件。

入居者１件。

新規来場者４件。

建替え検討客１件。

でも、人が来る時って必ず重なるもんです。

あと、ご飯を食べだすと人が来るとか・・・。

不思議なもんです。

さて、現場はほぼ完成。

後は網戸を入れたり、物干し金物を入れたりの雑工事です。

完成したのでイメージはしやすいですね。

若い人が来て、「基礎はどうなってますか？」と質問されたので、

「ベタ基礎になっていますよ。」と答え、

たまたま、棟梁がいたので、床下収納庫を上げて、中を確認してもらいました。

「ほんとだ、土がない。」

お客様は以前シロアリの駆除の仕事をされていて、土のある布基礎よりも、ベタ基礎のほうがシロアリの被害が少ないことを実感されているようでした。

湿気、換気等の関係もあるんですけどね。

ご夫婦と小っちゃな女の子で来場されました。

その後は、おばあちゃんと、奥さんと赤ちゃん。

みんな子供がかわいいわ。

うちのデカくなった３人の息子もこういう時期があったんだよねえ～。

うーん、本当に最近はお客さんがみんな自分よりも若い。

当たり前と言えばそうなのかも知れないけど、

オジンになった自分が悲しい・・・・。

後輩君ちも、北側の家が、「雪が降った時に、うちの敷地のほうまで落ちてきそうだから、もう少し軒を切ってくれない？」とか言ってきてるみたいで・・・・。

工務店から「なんか不動産の社長に日影図書いてもらおうかしらって言ってましたよ。」

なんで２階建ての住宅で、それも用途地域が準工業地域でそう言う話になるんでしょうかね？？？

きっぱり断ります。

「設計屋さんに頼んでもかまいませんが、ご費用はご負担にありますよ。」

こう言います。絶対、絶対・・・・。

いくら後輩君ちのお隣さんになる人でも、理不尽な要求はつっぱねるぞ～。

＊南がふさがってしまう、その切なさはわからないでもないのですが・・・・・。

あっ、言い忘れた、さいたま市桜区の方、是非遊びに来てください！！

場所：　　http://www.komodatatemono.co.jp/watari.html

棟上げの翌朝。

今日も朝８時に、後輩の棟上げの現場へ行く。

やはり昨日は、雨に降られたようだ。

とりあえず、事故もなく、棟まで上がっていたのでめでたし、めでたし。

後は早く屋根をかけないとね。

なんせ梅雨だからね。

今日・明日は天気がよさそうなので、工事は順調に進むんじゃないかな。

うーん、オール４寸の柱だから、結構柱が林立している感じでよかった。

基礎にしても、金物の使い方にしても工務店で特色があるね。

基礎の立ち上がりの分、いわゆる布の分が多くなっていていいね。

部屋の壁のラインだけで、あと独立基礎がポツリポツリってのが多い中、

外周壁から梁方向にT字型に910mm基礎が、密にあるのはいいね。

後輩君が基礎の心配してたので、ちょっとこちらも気になったが、立ち上がりメーター数（長さ）が通常見ているのより多いので、好印象。

まあ、後輩君が言うように、細かいことはちょっとあるけど、

養生期間も十分取ったし、大丈夫でしょう。

一級建築士で、大工で、現場監督のHさん、しっかりお願いします。

確かにあなたのこだわりは、棟上げの現場でも感じました。

ここのところ、分譲現場が多かったので、違いははっきり見えました。

是非、いい仕事してくださいね。

よろしくお願いします。

で、事務所に戻って即、練馬。

管理のアパートの階段の電気の交換。

熊谷市～さいたま市～練馬区は、結構しんどい。

それも電球交換。

現場が近い職人でもいれば頼むつもりだったが、期待できないので自分で行きました。

ついでにゴミ片付してきたのだけど、

自転車置き場の隅のほうに、女性の下着が何枚も落ちているの・・・・。

洗濯物が落ちてくる場所じゃないから、不気味だよね。

住民に聞こうかなっと思ったけど、雨に濡れて泥だらけの下着なので、そのまま回収。

（変質者がここにうずくまっていたのだろうか？？？？）

ここは、道が狭いので、以前車を土留めの石垣にぶつけた経験則を生かして、電車で行った。

スーパーの袋に入れたその下着が濡れてて結構重かった。（だってかなりの枚数があったから・・・）

本当は、ホームのゴミ箱に捨てたかったけど、ゴミ回収人が不審に思って開けて、警察にでも届けられたら嫌だなと思い、その下着も、むしった草も、事務所まで持って帰りました。（本当に重かった。）

電球交換のために小さな脚立を入れる大きな袋を持参したのは大正解でした。

これは、看板付けで警察に捕まり、指紋と写真を取られているプレッシャーですよね。

今度は変質者にされたら、たまったもんじゃない。

それから次は、私を捕まえた警察署へ出かけた。

駐車場管理の防犯対策についての講習を聞きにだ。

警察署を一生懸命見たけど、私を捕まえたおまわりさんは今日はいなかった。

挨拶の言葉まで考えていたのに・・・・。

あっという間の一日で、なんか仕事がたまっている。

いやだねえ～。

それじゃ又。アンニョン。

棟上げの朝。

今日は、後輩君の現場の棟上げです。

梅雨になってしまい、ちょっと工事の進捗具合が心配になります。

朝８時現場につくように家を出て、まあ大体予定通りに到着しました。

もう現場にはレッカー屋さんが待機していました。

今は、昔と違って、在来工法もレッカー屋さんを呼んで組み立てます。

そのほうが楽ですよね。なんせ柱も梁も重たい。（今回柱はオール４寸、天然材）

で、職人さんは結構みんな年いってますもんね。

この棟上げ、カシラ（基礎屋・鳶）と大工さんが中心になって組み立てて行きます。

今日一日では組み上がらないかもしれませんね。

今回は構造体はみんなほんまもん（集成材は使いません）ですので、いくらか濡れても問題ないのですけど、できればなんとか曇りのままで一日もって欲しいです。

安全上の問題もありますものね。

ハウスメーカーの時は、上棟の時に雨が降ると、パネルの中の断熱材大丈夫かな？なんて心配しましたけど、在来は合板パネルでないので、その辺の心配はしなくていいです。

パネル工法は土台もないのだけど、４寸角の芯持ち桧の土台はいいですね。

最近建売が多かったので、防腐注入材の土台ばっかり見てたけど、やっぱ本物がいいね。

これって年かな？？

今日の施工の安全を願っています。

で、又明朝、現場確認の予定です。

心配しないでね。後輩君。

ちゃんとチェックしときまっせ。。。。

梅雨の合間にウッドデッキ。

今日はとても暑かったですよね。

まるで夏日でした。

でも明日からお天気は下り坂、後輩君の家の上棟予定日の16日（木）も雨みたい。

そんな梅雨の合間にウッドデッキ工事。

20年前に私がハウスメーカーで担当した家です。

今もお付き合いさせて頂いています。

なんか今度リタイアした盲導犬を引き取るとかで、
「居間もそんな広くないから、ちょっとワンちゃんのスペースを作ってあげたい。」との奥様のご要望で作りました。

フロントはオープンで、脇だけ既製品のラチスフェンスを加工した柵を作りました。

何故オープンかって？

出幅90センチほどなので、つけると狭苦しいでしょう？

ワンちゃんの使い勝手が基本ですから。

それとね、ここのデッキに出る窓。

前は中ざんがあったの。

「庭を見るのにうっとうしい。」と言うことで、中ざんを取っちゃって１枚ガラスにしたくらいだから・・・・。

これで、前に柵をつけたら何のために中ざんを取ったかわかんなくなっちゃうもんね。

今は、掃き出し窓でもほとんど中ざん無しの１枚ガラスがほとんどだけど、20年前は中ざんがついていることが多かったんです。

うちもそう。

このデッキの上は、バルコニーになっているので、そんなに雨にもやられなくてすむかな？

うちもやりたくなっちゃった・・・・。

現地説明・販売会。

今日は本当は、さいたま市桜区道場１丁目の新築分譲住宅の現地売出しをするつもりでいたのだが、天気予報が悪かったので、止めた。

それなのに、雨が降ってないよ～。快晴です。

現地売り出しは、雨は当然駄目なのだが、晴れすぎても、みんな遊びに行ってしまって来場者が少ないんです。

結果的には今日みたいに天気予報が外れて、曇りや晴れがいいんですよね。

雨がふると思っていたら、降らずに晴れちゃったみたいのが・・・・。

こちらの分譲地、そろそろ完成なので、売らないとね。

大工さんが一生懸命造った物件だから・・・・。

　http://www.komodatatemono.co.jp/watari.html

来週の土・日に天気がよければ、現地販売・現地説明会の予定です。

次回が３回目になるので、自分が直接販売するのはこれが最後になるかしらね。

売主からすれば、現場が完成すれば、色々な仲介業者に販売の声をかけたくなります。

当然です。

完成したら早く売りたいですから・・・・。

ですから、大体、工事完成すると、大手の仲介業者が他の数ある物件と共にチラシに入れることになります。（物件多数の方がターゲットは広がりますものね。）

そうすると、うちでお客様を付けたときに他の業者とかち合うことになるので、うちは逆に販売を止めます。

だってせっかく買いたいという人が来て「あっ、すいません。他の業者で契約になりました。」と言うのは悲しいでしょう？

又、うちで単独でチラシ作成・新聞折込を入れられるのも３回が限界です。

結構お金がかかります。

物件が売れなければ、お金は出て行ったままで

帰ってこないのです。

不動産の仲介って、儲かってそうですけど、

売れないと広告費用倒れになるんです。

だから、そんなに美味しい話ではないですよ。

価格の決定権もあくまでも売主ですからね。

でも、このさいたま市桜区道場１丁目の分譲住宅、

価格も私が提案して、施工も安心の工務店なんですけどね。

まだ、契約が済んでいないのが不思議なくらい・・・。

と言うことは・・・・・、

うちの販売力がないって事？？？？

「売り込みはしません。」なんてチラシに書いている場合じゃないか？？？？

頑張ります。

あと今日は、売り地の情報をホームページにアップしました。

さいたま市南区広ヶ谷戸の土地です。

土地は、南と北の道路で、正味20.42坪。

価格が1250万円ですから買いやすいですね。

南4.5Ｍ道路より1.5Ｍ位高くなっているので、両隣りは、建物の基礎に組込むようなビルトインカーポートにしています。

そうすると、このくらいの土地の坪数でも結構大きな家が建てられますよね。

関心があったらのぞいてみて下さい。

http://www.komodatatemono.co.jp/hirogayado.html

とりあえずこちらの販促活動は、ハウスメーカーの手を借りてやる予定です。

さいたま市は結構建築条件付でない土地が少ないので、ハウスメーカーは、土地からのお客様に土地の紹介が中々できないのです。

うちとしては、そこがタイアップするメリットです。

向こうには、顧客のリストがあるわけですからね。

今回の土地はこんな感じ・・・・。

それじゃ又、アンニョン。

建設業の「営業報告書」

今日で月末。

あっという間に今年も5ヶ月過ぎたんですね。

（40超えると時間が経つのが早く感じる。気持ちはまだ青年なのに・・・・）

今日やらなければならないこと。

建設業の「営業報告書」。今日までだ。

めんどくさいね～。

うちは1月末決算なので、確定申告が3月末まで。

そして営業報告書が、その2ヵ月後の今日まで。

仕方がない、行って来ましたよ。

これ、毎年出します。

建設業の許可を持っている会社は必ず出します。

だって、建設業の許可は5年更新で、これを出してないと更新の時に問題になる。

要は、更新できないことになるかもしれないわけです。（役所が脅します。）

だから真面目に出します。（うちはギリギリでした。）

今リフォームなんかで、過剰工事（不要工事で年寄りからお金を巻き上げる）がニュースになっているけど、大体あーいうところは建設業の免許もあるかどうかも怪しい。

建設業の許可を持っている会社は、県庁の建設業課へ行けば簡単に調べられます。

今日、私が出した（正確に言うと資本金の増額があったので変更届を出さないといけないので、まだ不備）営業報告書が誰でも閲覧できます。

ここには、工事実績、売上、財務諸表が出ているので会社の内容がわかっちゃいます。

どれだけ売り上げているかどうか？

赤字の会社か黒字の会社か？

どんな工事をやっているか？（新築？リフォーム？土建？）

こんなことがわかります。

閲覧できないということは、建設業の許可がないということになります。

ただ、うちみたいに建設業と不動産業兼業の場合は、

建設業の営業報告は、あくまでも請負契約したものであって、新築分譲のような売買のものは、建設業の実績にはでません。

あくまでも請負。

売買は別ということで、財務諸表のその他の売上になります。

建築の請負契約をする前に、県庁でその会社のことを調べてみるのも、少しは安心につながるかもしれません。

リフォームにしても、500万円以下の工事であれば建設業の免許が要らないといったって、そうすると誰も工事資格者のいない会社に仕事を頼むことになりますよ。

簡単に言うと素人に頼むのと一緒なんてことにもなります。

免許がなくても、資格がなくてもお客様の信頼を得て、一人で2億もリフォームで稼ぐ人もいるようですけどね。

今はコンサルタントもやっちゃっている。

うらやましいですね。

お客様の心をつかんでしまえば、免許も資格も関係ないのですけど、過剰工事のないきちんとした工事はしてもらいたいものですよね。

まあ、免許や資格があっても駄目なところは駄目ですけど、無免許運転の人よりはいいと思いますよ。

うちも財務諸表は悪いので、こんなこと言いたくないんですけどね。

財務諸表が悪いと、債務超過にならないように資本金を上げていくしかないんです。

うちも有限会社ですので、資本金は300万円でいいのですが、いつのまにか1000万円。

株式会社と同じになってしまいました。

でもこれって、威張れることじゃないんです。

一つ言えることは、うんと安く仕事をとったり、値引きしてたら利益なんて出ません。

でも、そいうスタイルで仕事をとっていて財務諸表が黒字というのは、カラクリがあるということですよね。

（頭のいい経営者は色々と考えているのかもしれませんが・・・・）

なんか妬みになってきたのでやめます。

それじゃあ又、アンニョン。

クロスの張替え工事

クロスを貼った現場で「目地が出てきた。」とクレーム。

クロスも伸縮しまっせ～。（高いというから量販品にしたのよ～ん。）

特に賃貸の空き部屋、仮のカーテンつけてちょうだいな。

床も壁もやけちゃうよ。

あとで目地埋めに行くようかしらん？

はい、クロス工事を一番安く上げる方法は近くのクロス屋さんに、工務店・不動産業者単価で頼むこと！！

併せての他の工事がなければそれが一番安いです。

でも、業者依頼でないと、クロス屋さんも安くしないところもありますから、確認が必要ですね。

クロスの貼り手間は、以前は平米800円くらいでした。

それに材料代。（材料は300円位から800円位と色々、もっと高いのもあります。）

で、はがし代と下地処理（パテ処理など）と既存の捨て賃（処分代）。

これも手間が安くなってコミコミでやる人もいます。

でも、安くてうまくて仕事が丁寧という人には、中々お目にかかりません。

だから、こういう内装の工事代もまちまちです。

（量販クロスで1000円から1800円位まで色々。剥がし・下地処理・処分費込みで。
飛び込みで仕事を依頼に来る人は1000円切る値段提示もあります。
でも残念ながら試したことがありません。
単価が安いと剥がし・下地処理・処分費が別にかかったりすることがあります。）

入隅をコーキングで仕上げる人もいたりで、職人さんも色々です。

うちは大工さんのおすすめの人と、昔からの人。

だから「安くやってよ。」と言った事がありません。

もともと工事は、ほとんど紹介の仕事なので、そんな儲けようなんて思っていないのですが、

最近はうちの見積でも「もっと安く」と言われてしまうので、

職人さんにも同じように「もっと安くやってよ！」と言わないといけないですかね。

でもね、施工が悪くなるともっとひどい目にあうんです。

クレームで時間を引っ張られるくらいなら、職人さんに気持ちよく仕事をしてもらった方がいいのです。

それでクレームがでれば、ちゃんと責任を持って手直ししてくれるんです。

だからうちはこのスタイルです。

考え方も色々ですね。

安くていい工事と言うのはよっぽど調べないと見つかりませんよ。

（まあ、あらさえ見えなければいいのかもしれませんが、
変なノリを使われれば目にしみる。）

だから私も「安くていい仕事をしてます。」なんて言ったことがありません。

「この見積でよろしければ、いい仕事を職人にさせることができます。」と言っています。

土地の不動産査定書

今日は、不動産査定書と下水関係の見積書作成。

不動産査定書の件は、今売り出しをやっているところからも近いのですが、ちょっと弱気の査定になります。

用途地域というのがあるのですけど（土地購入の経験のある方でないと、ちんぷんかんぷんですね）、要は役所のほうで、「ここは住宅を建てて下さい。こっちは町工場を建てて下さい。」みたいな感じで、建物の用途を地域ごとに指定しているんですよね。

売り出しているところは、第1種住居専用地域ですから住宅を奨めている地域って感じするでしょ？（いわゆる住居系）査定したところは、準工業地域で、町工場や倉庫が多いところなんです。

で、そこの土地は、住居で考えているわけなんだけど、倉庫が近くにあるせいで、結構大きな車の出入りが前面道路にあるわけです。

とすると、閑静な住宅地ってわけにはいきません。

そこは建物を建てて売りたいわけだから、ちょっとマイナス評価になるわけです。

今売り出しているところより、駅には近くなるのだけれど、販売価格は下がりそう。

あと問題は土地の形。区画割をすると、南北の寸法がそれほどとれない。

要は東西が長い長方形になる。そうすると、家を建てると南側の空きが少なくなりますよね。（＝日当たりの問題）

こういうことがあって、結構近くの土地で、土地の広さが同じくらいでも査定金額が変わります。

よく聞くでしょう？

「南道路の土地がいい。」とか。

道路付け、周りの環境。そう言うことで金額変わります。

そういうことがあっても金額があまり変らないのが路線価。

これって、税務署が評価する土地の値段です。

字の通り、道路に値段がついているの。

だから、道路を隔てて、お向かいさんが「南道路」と「北道路」に分かれても評価は同じ。

よく「路線価がこの値段だから、この土地は高い。」とか色々おっしゃるお客さんがいますけど、土地の値段は需要と供給。

路線価が同じであっても、南道路が高く売れます。

地主さんも大変です。

税務署の評価の路線価よりも値段が安くないと売れないこともあります。

相続税を払うために土地を売る。

その売る土地は相続税評価の路線価を下回る。

冗談じゃないと言って、物納（お金で払うのでなく、土地で相続税を払うこと）する。

国はその値段じゃ売れないとわかっていても（いや、わかっていないんでしょうね）、自分で値段をつけた値段だから、その値段で引き取るわけです。

変な世の中でしょ？

大きな土地だと面大地の評価減といって、その評価が下がる（要は大きな土地は、道路とか作って造成しないと建物が建てられないから）。

で500平米（約151坪）に満たない土地は、たいして評価減も使えない。

とすると、今回の320平米位のこの土地は、やはり物納になるんでしょうね。

（だって、路線価を超えて売れるとはちょっと思えないから・･･･。）

但し、隣の工場とか倉庫をやっている会社が買いたいと手を上げてくれれば、路線価より高くても売れますよ。

要は、需要と供給です。

それじゃ！！アンニョン。

天然素材の家

最近は、天然素材がブームで、ウッドデッキでアウトリビングを演出したり、2階のバルコニーも、梁・柱出しで木部のバルコニーなんていうのもあります。

アルミ製より当然目ざわりもよく、味わいもあっていいのですが、作ったら作りっぱなしにしてしまうと大変です。

まめに塗装が必要です。

何年も放って置くと腐蝕します。

塗装も専用塗装でないと、ポロポロはがれたりして無意味になってしまいます。

ですから、外部に木部を出した場合には、まめにメンテナンスがかかることを十分承知の上選んでください。

アルミであれば、毎年のメンテナンスは不要です。

ウッドデッキ・ウッドフェンスなどは、メーカーの説明書に「6ヶ月に一度専用塗料で塗装してください。」とか書いてあります。

こういう商品を5年も放って置くと、部材交換費等余計な費用がかかってしまいます。

塗装も自分で、好きでやれればいいのですが、高齢の方などは他人に頼まなければならないので、その分のコストを見なければなりません。

ですから、これから1階のデッキや2階のバルコニーを木部でご検討の方は、メンテナンスのことも十分考慮してください。

最近、設計の先生に依頼をされるとこのパターンが多いわけですが、家いじりが好きな若い年齢の方はいいと思いますが、高齢の方は、ご自分でやれなければ、1年とか2年にいくらという予算を組まないと駄目です。

若い方でも1階のデッキはともかく、2階のバルコニーの外側の塗装が自分でできるかよくお考えになった方がいいですよ。

自分でやるにもハシゴが必要です。

高所恐怖症の方、要注意！！

職人さんに頼めば、お金はかかります。

天然素材の家、外部の木部についてはきちんと覚悟してください。

本当は内部もそうなんです。

本物を使えばいつもやさしく面倒を見てあげないといけないんです。

だから好きじゃないとできませんよ。

好きな人にはたまらないのが天然素材の家です。

現地説明・販売会

今度の土・日は久しぶりに、新築分譲住宅の現地説明会及び現場販売をします。

なんか一度案内看板で捕まると、今一、数多くやろうとは思いません。

もうじき略式裁判で罰金がきそうだしね。

もう半年以上、案内看板無しでやっているわけだけど、多少は集客に影響が出ますね。

案内看板も、不動産・建設業のみの狙い撃ちでなく公平にお願いしたいものです。

未だ、葬祭屋、飲食店、ショッピングモール等の看板が検挙されたと言う話は聞いたことがない。

不動産・建設は、ピンクと同レベルですかね。（悲しい。）

検事さんに「何か言いたいことは？」と聞かれましたが、

言いたいことは山ほどあっても言えません。

入居者の息子さんの弁護士に、

「正式に裁判をやりたいというなら止めませんが、公判記録はずーと残りますよ。」

と言うことは、賞罰の対象？

履歴書に書かなければいけない？

そんなことが頭によぎって全面降伏です。

おそるべし、さいたま市条例。

軽犯罪法ではありません。

軽犯罪法なら、50万円以下の罰金なんてあまり聞かないですよね。

で、今回も折込チラシと敷地内（これが重要！現場の前でも敷地外の電柱なんかは又捕まる。）のノボリ旗のみでやります。

＊うちの事務所の前の電柱にも堂々と看板がついているけど、捕まらない人は捕まらない、そんな世の中です。

さいたま市桜区道場一丁目10番の新築分譲住宅にご関心をお持ちの方は、是非いらっしゃってください。

http://www.komodatatemono.co.jp/watari.html

　　　↑　　　↑
に現場の案内図等がでています。

建物は大工さんが終わって、内装屋さんが工事中です。

3月に棟上の段階で、一度現場説明会をして、今度が二度目です。

前回の集客は、はっきり言えば悪かったです。

最近は、新築分譲住宅は、組み立て工事中に説明会をしてもさほど来場がありません。

構造の確認は非常に大切だと思うのですが、購入予定の皆さんは、度胸があってあまり気にしないんですね。

結構、現場の差があるんですけどね。

前回のチラシのキャッチが悪かったかな？

今回も同じ内容でいきます。

今回も駄目なら、このチラシのフォーマットは没です。

「俺たちの家を見てください！」のキャッチと

工務店の社長、棟梁、大工の顔写真があります。

これって、駄目かな？？？？？？？

ダサイ？？？

中古住宅の購入契約

高校の時の同級生が、明日、中古住宅の購入の契約をするとのことで相談に来た。

重要事項の説明書と契約書の雛型を持参してきたので、注意事項を説明しました。

こういう書類って、中々理解しがたいですよね。

15年位前に、今住んでいる家は、私が仲介したのだけど、今回は私では希望物件が見つけられなかったので、大手仲介業者での契約となります。

要はこの大手さんで、両方の仲介をします。

売主の仲介業者でも有り、買主の仲介業者でもあるという、一度で二度おいしい（？）仕事です。

何故って？　売主、買主の双方から手数料が頂けるからです。

今回は売主から、売却の依頼を受けて、3日も経ってなかったのでしょう？

他の不動産業者付けがオープンになっていませんでした。

業法では、売主側の専任業者（1社に仲介を頼むのが専任とか専属と言います）が物件を抱え込まないように、「3日以内に指定流通機構に登録して広く契約の相手方を探索しなさい。」ということになっていますので、

普通チラシが入る時にはこちらでも検索できるはずなのですが、検索できませんでした。

きっと、大手さんだからお金がいっぱい使えるので、媒介契約書に調印を頂く前に、チラシを準備し、新聞折込の手配をしたのでしょうね。（はっきり言って皮肉です。）

だから、友人であっも私が買主の仲介業者になれなかったのでしょう。

大手さんだから、1回チラシを撒いてみて、あわよくば両手の手数料を狙って、駄目ならそれから流通機構に登録しようなんて思わなかったと思います。

はい、きっと。

まあ、友人が気に入った物件が買えることが先決ですので、がーがー言ってもしょうがないです。

ただね、残金を全部支払って、建物の明渡しが1週間ずれるのを了解してくれはないわな。

きっと売主が買い替えで、残金を全額貰わないと次の買った物件の支払いができないから明渡しができない。

そういう事情は想像できます。

でもね、ちゃんと1週間以内に明渡してくれるという買主への保証はどうなの？

お金は全部払っちゃうんだよ。

買主に登記はするんだから、いいだろうという問題ですかね？

残金を明渡しが全て完了するまで少し残すとか、

なんか策はないの？

全額全て貰わないと、買い替えができないのかしら？

だから言ってあげました、

「残金を少し残すことができないなら、1週間以内に間違いなく明渡すことを確約しますという確約書を、遅延損害金の条項を入れて、売主と仲介業者に貰え。」って。

普通、残金を払って、明渡しが受けられないなんてのは違約条項ですよね。

それを平気で口約束で済ませるのかしら？（3000万円以上の物件だよ。）

買主の私の友人から承諾書でも取ろうとしているのかしら？

でも、きちんと明渡してもらえる保証がなければ困りますよね。

大手さんはすごい、口約束でやっちゃうのかしらね。

明渡しにリスクのあることの説明をしました。

「契約書の雛型には何も書いていないのだから、保証がないよ。」と私。

だって、普通の中古住宅なら、残金を払ったら鍵を貰ってすぐ買主が使えるようにするのが引渡しでしょう？

お金を全部払って、まだ1週間も売主が生活しているなんて有り？

明日、契約が揉めるとしたらこの1点。

大手さんはどうするのでしょうか？？？？？？？

値引き？？

昨日からの鬱で今日もほとんど仕事していません。

事務処理する日は、事務処理が嫌いな私は仕事がはかどりません。

ハウスメーカーの担当者の方が来社。

今は中々、月１棟売るのは大変なようです。

でも売ってる人は売っているわけです。

要はちゃんと売れる仕組みができているわけですよね。

この売れる仕組みを明確に構築しないと駄目ですよね。

おじさんもツールを一生懸命作ってますが、どうもセンスがね。

昨日の夜は、韓国人のママさんがやっている焼肉屋さんで、知り合いの方のビザの更新を頼まれました。

なんの問題もないので書類を出せばOKです。

問題がないので、話も早く終わってしまったので久々に生ビールと焼肉を食べてきました。

昨日は、ホルモン、ハラミ、カルビを食べました。

なんかカルビは、昨日のは特に美味しく感じ大変満足しました。

「満足」

これですよね。仕事に大事なのは。

ここを効率化するのに、色々ツールが必要になるわけです。

昨日、建設業の「営業報告書」のことを書きましたが、ちゃんと建設業の免許をとっている会社については、県庁に行って調べれば、頼もうとする会社の財務状況がわかります。

大手上場会社は、決算を公開しているわけですから調べれば簡単にわかりますよね。

で、上場していない地元の中小・零細業者については県庁の建設業課へ行けば、営業報告書の財務諸表で、利益が出ている会社か赤字の会社かがわかります。

購入者（発注者）は、契約する時は、うーんと値引き要求しても、赤字の会社に対しては躊躇します。

不思議なもんです。

みんながみんな値引き要求していたら、その会社って利益でないですよね。

でも顧客の立場だと、値引きは要求するけれど利益が出ていないと困るわけです。

これって矛盾ですよね。

顧客心理としては、自分だけが値引きしてもらって、利益無しでやってもらえていると信じたいのでしょうね。

最近は、ハウスメーカーでも値引きのオンパレードです。

私がいた頃は、20万円の値引きでもディーラーの社長に怒られた。

（昔は、契約するのにディーラーの社長の承認が必要でした。）

今は一桁違います。

だから建物も高くなりますよね。

だってそうでしょ、200万円値引いても、しっかり利益が出ていなければならないわけですから。

値引きして赤字工事をしていたら、会社は存続しないわけですからね。

で、同じように地元の工務店で値引き要求を受けていたら、赤字会社になって経営が苦しいか、なんとか手を抜いて（いい意味も悪い意味も）利益を出すかです。

昔は、在来工法もハウスメーカーも同じような設備仕様であれば、そんなに価格の差はなかったような気がします。

在来工法の方が融通が利く分安くできましたかね。

でも今は圧倒的にハウスメーカーが高い。

プレハブリケーション（工業化住宅）なんだから安くできそうなもんですけど高い。

で、地元工務店の在来工法はプレハブメーカーより安い。（かなり安い。）

それなのに、ハウスメーカーなみに大きな値引きで工事をしていたら、「いい家」ができないのは当たり前ですよね。

そこのところは、十分お気をつけ下さい。

「満足」って価格だけじゃないですよね。

でも価格の土俵に上がった施工業者は、値引き合戦になる。

まあ、値引き合戦だったら、財務状況のよい大手ハウスメーカーに頼むのがいいんでしょうね。

そのほうが安心でしょうね。

たわいのない雑感になってしまいました。

それではアンニョン。

バブルの時に買った家の買い替えは？？

高校時代の同級生に、平成2年に新築分譲住宅の仲介をした。

平成2年、まだまだバブルが最高潮。

埼玉は東京の1年遅れでしたので、東京では2年はバブルがはじけ気味だったのですが、

埼玉は、売出す物件何でも売れる時代でした。

私も平成2年、やっとの思いで土地を仕入れ、翌年に売り出すと、今度はさっぱり利益を出しては売れませんでした。

3年から埼玉もバブルがはじけたのです。

同級生も2年に土地を買って、お決まりの建築条件付。

完成した3年には、「なんでこんな金額で買っちゃったかな？」になっていました。

その時は、そういう時代だったので、仕方なかったのですが、ちょっと後ろめたさが残りました。

今度、その彼が買い替えします。（まだ予定ですが・・・・）

売主の仲介業者が物件抱えて、オープンにしていないので、うちでは仲介できないのですが、ちょっとほっとしています。

買い替えも同じ駅のエリアなので、当時買っていたら、今売りにでている金額の倍でもおかしくない。そんな物件です。

建物は15年経つので、当然減価償却はしかたありません。

今の所有する家も築16年で、減価償却されます。

今は、駅から20分はかかるのですが、今度は念願の駅近、徒歩5分です。

バブル当時の物件を半値位で買えるイメージなのですが、売却する今の手持ちの家は、駅からの距離を考えると、安い新築物件も多いので、半値八掛け位。

こちらも半値位で売れれば取り返せる感じですが、半値の八掛け位でしょう。

持ち家売却は、うちでやるかは、買い替え物件が正式に決まらなければわかりませんが、広告費を余計かけても、何とか売ってあげたい、そんな気持ちです。

バブルなんて、ほんとにあったのかよ。

そんな気さえする今日この頃。

私は個人では、その頃一生懸命ワンルームマンション買ってました。

（節税とキャピタルゲインが目的で・・・）

こちらは去年みんな売り切ったのですが、買った時の1/3。

半値八賭けにもなりませんでした。

今東京は、ちょっとバブルの再来です。

だから、私が持っていたワンルームマンションも、何とか1/3で売れました。

利回り8％（実質）以上でいたから。

今は収益還元法ばやり、この利回り計算です。

でもね、これは今の家賃での利回りですよね。

建物が古くなれば家賃は下がる可能性があります。

今、一生懸命はやしたてている人がいますけど、なんか昔に似ています。

私は売っちゃったからいいのですけど、今、投資物件一生懸命買っている人、そういうリスクの説明をちゃんと受けているのでしょうか？

お金持ちのこと心配してもしょうがないですよね。

それじゃ！アンニョン。

地鎮祭

今日は後輩君の「家造り」の地鎮祭でした。

午前11時からでしたので、お天気が微妙でした。

朝8時40分頃家を出て、熊谷に向かいました。

現場10時を目指したのは、天気の関係です。

まだ、雨が小雨でしたが残っていたので、テントを用意したのです。

最悪テントをしてもやってしまいたかったのです。（雨男は誰だ？）

本当は4月の20日予定でしたので、もう半月もずれてしまいました。

お勤めの人は中々平日休んで、地鎮祭というわけにはいきませんものね。

今日の土曜日を逃すと、また神主さんと後輩君の都合を合わせての地鎮祭の設定になるので、最悪テントを持って行けば、午後からは晴れの予報だったので、何とかなるかなと思ってテントを用意しました。

開始時間の11時には小雨も上がり、地鎮祭が終わって、神主さんを囲んでの乾杯の時には、晴れてきました。

めでたし、めでたしです。

で、この地鎮祭で用意するものは・・・・？

地鎮祭ってわかりますよね。

土地の御祓いと工事の安全祈念、そして施主一家の平穏と発展を土地の神様にお祈りします。

地鎮祭は神主さん、地鎮式はお坊さんにお願いします。

一応、多いのは地鎮祭なのでその時用意するものは、

▽施主（建築主）が用意するもの
○お供え物
1.米　　　（一合）
2.清酒　　（一升）
3.塩・水　（一合）
4.魚　（鯛又は鰹節・するめ・昆布等）
5.野菜　（大根・人参・蓮根・菜物等）
6.果物　（季節のもの）
7.紙コップまたは湯のみ（人数分）・・・・・（あとで参加者が乾杯）

　　▽施工者（建設会社）が用意するもの
1.笹竹　　（4本）
2.注連縄
3.砂　　　　（バケツ3杯程度）
4.スコップ (又は鎌・鍬・鋤）
5.テント・イス
※敷地内を整地し準備する

こんな感じです。

式の進行は、神主さんが、

「○○の儀を行います。」と自ら進行してくださり、最後のほうで参加者がそれぞれ玉串を神様に捧げて乾杯し、記念撮影をして無事終了、てな感じです。

玉串を捧げるときには、二礼二拍手一礼です。

神社にお祈りするときは、全てこれです。

でも中々慣れていないので、

「二礼二拍手一礼してください。」と言われないとできませんね。

神道では、お葬祭も同じなんです。

でもお葬祭の時は、大きな拍手はしませんよ。

当然お葬祭の時には、雅楽が流れます。

話がそれました。

普通の地鎮祭では雅楽は流れません。

でも、たまに凝った神主さんがテープレコーダー持参で流して行ったことは経験しました。

基本的に地鎮祭は神主さんのプロデュースです。

今日は年輩の神主さんで、声も渋かったです。

あっ、お供え物は、

海の幸、山の幸三品以上を供えることになります。

で、定番の「鯛の尾頭付き」がメインで供えられるわけです。

ちょっと簡単過ぎましたが、地鎮祭一口メモでした。

工事はつらいよ！

最近は、工事の話を頂いても、すぐ価格の話になることが多いです。

本人がそうでもなくても、周りで「高い！安い！」の話になります。

２０万～３０万円位の請負金額でも、高い安いの話がでます。

一番安く工事金額を上げるには、職人さんに直に頼むことです。

ふすまを張り替えるならふすま屋さん。

クロスを張り替えるなら、クロス屋さん。

建具を直すのは建具屋さんです。

ペンキを塗るのは、ペンキ屋さん、畳を替えるのは畳屋さん。

それぞれに、直接頼むのが一番安上がりなんです。

でも、ちょっとリフォームをしようと思うと、何人かの職人さんに入ってもらわなければならなくなります。

で、それぞれ終わってから順々に頼むと工期もかかるし、面倒になるので、工務店に頼みます。

そうすると工務店の工事主任が、全ての職人さんの分の見積をまとめて計算してくれます。

そうすれば、職人さんは現場を見に行かなくても済み、工事主任の言われた通りの数量の材料を取り、言われた通りの日に入ります。

だから職人さんも、工務店の仕事のほうが楽なんです。

直接頼まれると、自分で現場を見て、自分でお客さんとと打ち合わせをして、材料を決め、工事日を決めなければなりません。

ということになると結構手間がかかります。

だから工務店の下請しかしない職人さんもいます。

でも価格を考えれば、現場の近くの職人さんに頼むのが一番安く上がるはずです。

近くであれば、職人さんも面倒がりませんから。

あと現場の立地条件でも見積が変わります。

土地が広くて、車や材料を置く心配のないところと、駅近くの狭小敷地では、自ずと手間のかかり具合が違うこともわかります。

でも、価格を比較するときは、条件関係無しで「高い！安い！」の話になります。

この辺が工務店泣かせですよね。

地場の営業のいない中小、零細の工務店であれば、現場経費は１０～２０％位。

無理して仕事取る時は１０％でしょう。

職人さんの分の見積に一割経費を入れたところで、３０万円の仕事であれば、３万円。

２回も現場に行けば足が出て、労災保険まで払っていたら間違いなく赤字。

で、この工事主任の見積に”見積落ち”があればさー大変。

契約しちゃえば追加でお客さんからは頂けないし、職人にはちゃんと支払わなければならないしでにっちもさっちもいかなくなります。

どじな、工事主任は、工務店にとっては害虫さんです。

うんと零細なところは、社長が工事主任を兼ねるわけで、そうすると間違いなく会社は儲かりません。

税理士さんに言われます。

「どうしたんでしょうねえ？工事売上より、工事支払いの外注費のほうが多いですよ。」

私：「・・・・・・・・・・・・・。」

これでは儲かりませんよね。

リフォームの現場は、高低差の問題は少ないのですが、エクステリア工事などだと、大きな工事でもなければ、レベルをあたって見積することは少ないのです。

このレベルで塀のブロックが１段、２段現場で増えちゃうと泣けます。

（化粧ブロックやレンガだと結構金額が張ります。）

減ったときは減額して請求しますが、増えてた時は中々増額請求できません。

まっ、お客さんは喜んでくれるのですが・・・・・。

それと、最近の鉄の値上がり。

鉄筋だの鉄板だのが、自分の見積より、職人の請求のほうが高いこともあります。

ということで、見積をする人は、材料の相場にも気をつけなければなりません。

でも、こういう材料の相場なんて、お客さんとか営業マンなんて知ろうともしませんから、いつも安い時のイメージです。

だからホントは「いい仕事してくれますか？」と聞いてもらいたいのです。

「安くできますか？」ばかりじゃ疲れます。

不動産の利益を工事でつぶす、とある零細建築・不動産会社の愚痴でした。

紹介の仕事しか工事はしていないのに、赤字はすごい。

入居者や知り合いばかりでエエカッコしいし過ぎ？

鬼のように下職たたく人がいるが、私にはできまっしぇん・・・。

だって自分が職人だったら、いい仕事しようとか、この人のために頑張ろうなんてちっとも思わないでしょ。

（自発的に安い請求書を下さい・・・・。お願い！）

建築屋なんて儲かりません。

やはり情報起業家の時代ですね。

メルマガ読んでいると「原価ゼロ！」みたいな話になる。

自分が買ったPDFファイルなんてのも、作るのが大変だったろうから、原価ゼロとは言わないまでも一割以下ですよね。

で、そういうノウハウものがたいしたことなかったりすると、詐欺にあったような気分になる。

自分が八割の実践しない人間だから、ネガティブになる？

でも、コンサルで有名な方の

「利益率の低い商品でビジネスするな！！」

は、確かに仰せの通りです。ごもっとも！！

建築・不動産は過当競争だよなあ・・・・。

（単に仕事の仕方が悪いだけです。反省。）

労働保険

Ｏ型の私としては、大っ嫌いな労働保険の申告。

労働保険というのは、簡単に言えば、失業保険と労災。

この保険料の計算です。

本当に事務処理嫌いなんです。はっきり言って面倒くさいのと、保険申告の手引きがわかりづらい（私が日本語の読解力がないだけかな？）のです。

従業員の失業保険と労災は賃金台帳の賃金に料率をかけて計算します。

まっ、これは、零細企業は沢山従業員がいるわけでないので簡単に計算できます。

面倒なのは工事の労災。

前にも書いたのですが、うちは下請はしていないのです。

全部元請。でもリフォームとかで、小さい工事が最近は沢山あります。

これの、工事場所、工事期間、受注金額、受注先の住所・氏名を書いて申告します。

保険料の料率は、工事の種類によって異なります。例えば外構工事と内装工事では、工事種類が異なると言うことになります。

受注金額から、一定の割合で、職人さんの手間賃の分を計算し、労災保険を徴収する仕組みになっています。

下請の職人さんが、現場で怪我をすれば、その人が事業主でなく従業員さんであれば、勤めている会社の労災でなく、元請の労災ということになり、元請の方で労災申告することになります。（現場主義なんですね。）

結構、元請責任って重いんですよね。

だからうんと値引きなんかしちゃって利益が出なければ、労災保険料も払えませんよね。

そうなんです。

建設業許可のない建築屋さんも多いですけど、労災保険払ってない建築屋さんも多い。

まっ、許可のないところは、当然払いませんよね。

といことで、勤め人の職人さんで労災使えないってことも起こりうるわけです。

昔、大手ゼネコンが、自分のところの労災使わせなくて問題になったことがありましたね。

大手でもそんなもんです。

ですから、アリさんみたいなうちの会社で申告しているのも、バカ正直というかなんなんでしょう？

でもね、事故があったら大変ですからね。

労働保険というだけあって、保険なんです。

ですから、万一の備えですね。

ただ、めんどくさっ！

お金のある会社は、社会保険労務士に頼みます。

お金のない会社は、自分でやります。

昨日は、「最近のこもちゃんの、メルマガも日記も面白くない！」と言った工務店の親方と、山へ芝刈りに行きました。

渋滞で参りました。遅刻です。

行きも帰りも渋滞でした。（親方、運転ありがとうございました。）

この親方の、田舎のお土産のヒメマスを夜頂いたのですが、美味しかった。

さすがに水の綺麗な淡水湖にしか住まないというヒメマス、味もアッサリ、爽やかって感じですか。

カムサハムニダ！！

屋根と外壁の塗り替え

今日、ハウスメーカーで建物を建てた人から電話を頂く。

うちで10年前にエクステリア工事をさせて頂いた方だ。

ハウスメーカーで10年を迎えての屋根と外壁の無料点検に申し込んだら、見積が出てきて、契約をせっつかれている状況だったみたい。

近く（歩いても３分位の所）なので、

「じゃあ、これから伺いましょうか？」と言うことになり訪問。

実はこの方、１週間くらい前に、

「うちも10年なので、すぐじゃないのだけれど、屋根と外壁の塗装の見積をしてくれない？」

と依頼は受けていたのですが、急ぎじゃないと言うことなので、

「じゃあ、今度近いうちに電話して伺いますよ。」と言うことにしていた。

（ほったらかしにしていたわけでもないのですが・・・・汗）

実際のところは、ハウスメーカーのリフォームの部署からクロージング（契約交渉）の状態で、どうしようか迷っていたようす。

そんなことは知らないものだから、

インターホンを押す前に、

１、外壁を素手でなぞってチョーキング現象の確認。

　　いくらか白い粉が、ちょっぴりつきました。

２、外壁目地コーキングの劣化の確認。

　　まだ弾力性があって、固くなったり、切れたりはしていない。

３、屋根のコケの有無。

　　コケはなさそう、いくらか色落ち。

こんなチェックをしてピンポン。

お茶を頂きながら、

「どうなんですかね。もう塗装しないと駄目ですか？」

「いや、10年ですから、した方がいいんでしょうけど、今すぐどうこうという状況じゃないですよ。」

点検報告書が出てきた。

先程の、手に白い粉がついたチョーキング現象があったこと、

屋根のコロニアルが色落ちしていること、そんなことから、

メンテナンス工事として、外壁・屋根塗装の見積が出ていたようだ。

ちょっと余計なこと言っちゃったみたい。

今日は月末で、リフォームの部署も営業の締めだったので、ここのところ（今日も電話が有り）で、なんとか今月契約を取りたかったみたい。

塗装工事は、雨と風がふくと影響受けるので、今日くらいのいい天気だと工事には最高ですよね。

梅雨とき前にということで、工事を狙っていたのかな？？

ごめんなさいまし。

「別に１年後でも２年後でも大丈夫ですよ。」って言っちゃいました。

でも、体調が悪い時に無理して職人入れることも無いですよね。

てなことで、なんか営業妨害しちゃったかな？？

でも、屋根の塗装は要注意ですよ。

塗装したことによって、雨漏りすることがありますから。

要は目詰まりおこすんですよね。

屋根材が重なったところまで一生懸命ハケ塗りされちゃうと・・・・。

毛細管現象を起こします。

縁切りが必要です。（水が流れやすいようにしてあげないとね。）

（「縁切り寺」はグレープ？さだまさし？・・・・古い！）

だから、屋根塗装を建築のことあまり知らない見習いみたいな人に塗ってもらうと大変なことになります。

雨漏り、

それと、はがれ。
　
「○○塗装（今は○○リフォーム）で屋根塗ってもらったら、３年くらいしたら、塗装がはがれて落ちてくるんです。」

そんな相談も受けたことがあります。（ＴＶで宣伝してるところでもこんなことがあります。）

「10万円払ってくれたら、塗装しなおしてくれると言うのですが・・・・？」

これじゃ何のために屋根塗装したのかわからないですよね。

飛び込み営業にはご注意を！！

（うちみたいに営業しないのもなんなのですが・・・）

合い見積もいいんですけど、工事内容を理解しないとまずいですよね。

今時は、塗装工事について、日本ペイントとか関西ペイントのホームページで、かなり情報収集できますよ。

塗料の種類によっても結構値段が違うし、耐用年数も変わります。

どうせ外壁塗装するなら、コーキングもやりかえればいいのに？？

今度の外壁塗装の時期の10年後まではコーキングはもたないのでは？？

まあ外壁が大型パネルになっているから、梯子でもコーキングはできるからかな？

見積項目も会社によって、出す人によって変わります。

でも、お客さんにしてみると、ただ単に”屋根と外壁の塗装”という、ひとくくりになっちゃうんですよね。

担当者が親切と思って出しても、他の会社で出していない項目だと、

その分「高い！」なんて言われてしまうこともあります。

だから合い見積だけの人は、落とし穴にはまることもありますよ。

よーく工事内容の説明は聞いたほうがいいと思います。

それではまた、アンニョン。

銀行で土地の決済

昨日の20日は、後輩君の土地の決済でした。

銀行は、おじさんには酷なことを要求するのかしら？

後輩君も40代半ばのいわば立派な中年です。今、住宅ローンを組む多くの方が30歳前後とすれば、ちょっと遅めです。（だからちゃんと借り入れ期間は短くしました。）

銀行関係については、紹介はしましたが、諸費用、条件等については十分打ち合わせするように話をしておりました。

彼がとった方法は、土地建物分総額75％位の融資額の一括実行です。

彼の信用力があったからできたことですが、家賃を払いながらの来月（または再来月）からの返済は、ちょっと厳しいですよね。

家賃とローンで20万円近く？の金額出ていっちゃうよ・・・・？

アイツ意外と年収がたんまりあったりして・・・・。

こういうことは30歳前後の一般的サラリーマンには無理です。

土地融資分を先行実行して、土地の融資実行分だけ支払いを始めるか、元本据置で建物完成時に、建物分の融資実行を待って土地建物の返済を始めるかです。

一括実行の方が、銀行諸費用は安くなりますよね。二回に分けると、銀行によって、または事務手続きの仕方にもよりますが、銀行で取る（人聞きが悪い？）ローン事務手数料、金銭消費貸借時印紙代の金額も変わってきます。

元本据置にすれば、金利もかかります。

つなぎ融資の形を取れば、つなぎの金利は当然高いでしょうから、一番いい方法であることは確かです。

ただ、「借りたお金で、ローン返済してたら意味ねえぜ！！」←これポイント。

無理なくできればベストです。

銀行の都合だと最悪。（借りたお金でローン返済は最悪ということ。だって実質融資額が目減りしちゃうでしょ！）

資金ショートも考えられます。

だから、理屈的にはベストであっても年収がそこそこ無いとできません。

（年なんだから、１月でも早く返済して早くローンが終わったほうがいいってこと？？）

大丈夫だよね？後輩君。

さて、銀行のほうのリスクとしては、土地建物分で実行してしまうと、土地は融資実行時決済で、銀行で担保を取りますが、建物分担保を取らないで融資をすることになります。

そこで、借入者の信用の問題が出てきます。

自分で商売やっている人には、そんなことはしないです。

商売の運転資金に使われてしまうかもしれないでしょ？

（昔こういう手口で銀行だました人もいたと思うよ。ダミーの工務店に振り込みすればできないことはないもの。）

で、やっぱり心配は他の目的にお金を使われてしまうことなので、建物代金の一部を建設会社に振り込ませ、残りは通知預金（この字で良かったかな？）にさせるわけ。

そうすれば、お金おろすとき銀行でチェックできるでしょう？

これで、他の使途にされることを防止するわけです。

ローン実行も深い意味があります・・・・・。

くれぐれもローンの返済、家賃の支払いをローン実行分から使わないでね。

できないのに見えはったわけではないよね。

まっ、ちょっと使ったとしてもボーナスでしっかり埋めなさいよ！！

銀行も顧客サイドでこの方法選んだんでしょうね？

「彼は、月収あるから大丈夫。まじめな人だから大丈夫。なるべく少ない諸費用にしてあげよう。」ちゃんとそう思ってやったんだよね。

俺、一応紹介者なんだからね。頼みますよ。「顧客志向」で・・・・。

後輩君も、新潟のコシヒカリでだまされたんじゃないよね？（この銀行新潟系なのさ。）

今日の教訓。

「住宅ローンには、手をつけるな！」

宜しくお願いします。

おっと、この銀行の宣伝を一つしちゃいます。

この銀行の住宅ローン、何回うち入れしても諸費用かかりません。これ魅力です。

普通何千円か取ります。一応金銭消費貸借契約違反ですから。

バブルのころの住宅ローン専門会社（いわゆる住専）、あれはひどかった。うち入れはさせない、一括返済で高い違約金は取るわで・・・・。

見ろ！悪は滅びる。

だからこの銀行だと、50万、100万たまったらコツコツうち入れするといい。

そうすれば、月々の返済額を減らしていくこともできるし、融資の期間も短くできる。

こういううち入れ、銀行は面倒なんです。

だってうち入れすれば、月々の返済額や、融資期間が変わるわけですから、ローン返済償還表作り直しでしょ、計算しなおしでしょ、面倒くさいんです。

そこのところは、大変いい銀行だと思っています。

だから後輩君も、年に何回でもうち入れしてください。

まだのどの痛い先輩は、あなたの「住まい造り」をしっかり応援したいと思います。
（イイ人じゃん！）

それでは次回、地鎮祭でお会いしましょう！アンニョン。

土地の決済

後輩君の土地決済が近づいてきました。

土地決済の時に必要な金額をまとめてみましょう。

１、土地の残金
　　（通常は、売買価格マイナス手付金及び中間金）

２、登記料
これは土地を自分の名義にするための費用です。
内訳は、登録免許税という税金と司法書士報酬です。
不動産登記法が改正になり、今度は権利証は出なくなります。
受付証みたいになります。（私はまだ見ていません。）

３、税金の精算
土地を所有すると、所有税である、固定資産税と都市計画税がかかります。
これを、売主と買主で日割りで負担します。
通常１月１日起算で、決済日前日までが売主負担分となります。

４、仲介料
不動産業者に売買仲介手数料を支払います。
売買価格×３％＋６万円＋消費税です。（簡略計算式です。）

５、銀行費用
金銭消費貸借契約印紙代、保証料などです。
最近は保証料を金利にまぜる保証料無しの場合もありますので、銀行に確認の必要があります。
ローンを組むと土地が担保になりますので、抵当権設定費用がかかります。
これは、２、の登記料で一緒に計算します。これも登録免許税と司法書士の手間です。

６、その他
土地に付随する施設を引き継ぐ時に負担金がかかることがあります。

今日は遅いのでこんなとこで・・・・

アンニョン。

業者選び

昨日は、後輩君のところで打ち合わせをしてきました。

そして、施工業者が決まりました。

おさらいをすると、

（１）、熊谷の建設会社

１，８４８万円（税込み価格、延べ床面積41.95坪、坪価44.05万円）

屋外給排水等付帯工事費込み、照明器具込み

（２）、熊谷住宅展示場ローコスト住宅会社

１，７６４万円（税込み価格、延べ床面積41.07坪、坪価42.95万円）

屋外給排水等付帯工事費込み、照明器具込み、カーテン込み、エアコン5台込み

差額84万円、及びカーテン、エアコン5台

プランも少し変わっているし、仕上げも幾分か変わっているので、単純比較は

できないのですが、

差額84万円、及びカーテン、エアコン5台

は魅力でした。

私：「できるかどうかわからないけど、頼んで同じくらいの金額になるかどうか、

熊谷の建設会社に頼もうか？」

後輩：「エアコン5台も必要ないので、カーテン、エアコン、照明器具をマイナス

してもらおうかと思っています。そうすると100万円引いてくれるんだって。」

私：「・・・・・・・・・・・」

通常、居室の照明器具、カーテン、エアコンはついていないことが多いので、

と言うことはこの会社、

１，６５９万円（税込み価格、延べ床面積41.07坪、坪価40.39万円）

でやることになります。

すごく安いです。

地元の工務店に外注すると言うことなので、

大雑把（住宅設備等は支給なんでしょうが）に、地元工務店に八掛けで出した

（発注した）として、

１，３２７万円（税込み価格、延べ床面積41.07坪、坪価32.31万円）で、

地元の工事店は仕事をしなくてはなりません。

そして、この坪32.31万円の中に、屋外の給排水等、水道業者の金額も入って

いるわけですから大変です。

大手分譲会社の工務店発注坪単価が30万円を切るので、坪数も分譲より大きいし、

できない金額ではないのでしょうが、分譲会社はまとめて４～８棟とか建てるの

で効率もよいのですが、１棟だけですからねえ。

請ける工務店も大変でしょうね。

簡単に言えば、

「注文で、分譲住宅を造る」感じになるのでしょう？

これからは、どんどんこういうスタイルが多くなるでしょうね。

修行した大工さんもいなくなるので、在来工法もプレハブ化が迫られます。

材木はプレカット（大工さんはきざまない。だから集成材。）、

住宅設備は、メーカー２社の量販設備の選択くらいにして仕入れのコストダウン、

なるべく大工の手間のかからない工法にする。

そういう家になりそうです。

で、後輩君の選んだのは、意外にも第３の男（古い）、彼の実家の近くの工務店。

（熊谷から１時間弱の南埼玉郡の工務店です。）

私が、ローコスト住宅はハイリスク・ハイリターンだと強調したせいかも？

金額は、熊谷の建設会社と同じくらい。（それでよく決心しました。）

うり（ユニークセールスプロポジション）は、

・構造体に耐久性の高い天然素材を使用する。

（要は大工さんがきざみます。）

・大工さんが、建築士で現場監督を兼ねる。

・実家近くの工務店の２代目で、地元に信用がある。

・見積書の明細が細かく出ていて、所謂（いわゆる）一式見積りでなかった。

・会って打ち合わせをしてみて、そんな悪い人に見えなかった。

こんな感じでしょうか？

今度、確認してみます。

というわけで、後輩君の業者選びは終了。

（お土産に、新潟の地酒を頂きました。カムサハムニダ。）

いよいよ着工へ進んで行きます。

業者選びの大きな要素に、価格は当然大きなファクターです。

でも、あんまり安くても不安になりますよね。

坪４０万円で、家を頼んでも、その家が量販分譲住宅のようで、坪３５万円に

しか見えなければ、結局高い家を買ったことになります。

４５万円で頼んで、その家が５０万円に見えれば、安くていい家ができたこと

になります。

「住まい造り」は本当に難しいですね。

是非、メルマガ「夢のマイホームが欠陥住宅だったら？」も読んで見てください。

結構、業者の本音がわかります。

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それでは、アンニョン。

安くていい工事！！

どうも気持ちが乗りません。

休みボケでしょうか？

やはり、海に4日間いて、海のない埼玉にくるとこんなもんかしら？

やる気が今一なので、一生懸命アポ入れしました。

人と会って話をするのが、一番ですかね。

あっ、今日生そば頂いたけど、

今夜の8時半、帰っても誰も食べる人いないね。

だったら、明日会社で食べようかな？

一人じゃ食べきれないくらいあるよね。

困った・・・・。

すみません。最近住宅ネタでなくて。

ちょっと思考停止状態です。

休んで、なまけ癖がついたようです。

明日朝一で、ハウスメーカーの人が来るけど、

なんか面白い話が聞けるかな？

聞けたら書きます。

最近、ネタ苦労してます。

後輩君は、10日の日曜打ち合わせ。

だから、それまでネタ無し・・・・。

最近は、リフォームとか、修理工事の話が多い。

今日も、

エクステリア、増築、水道引き直し工事 etc・・・・。

予算が30～100万位の工事内容。

「うちの予算はこれしかないんです～。」と言われても、

赤字の工事はできません。

安くやっても不出来であればクレームになるわけだから・・・。

どうも工事は面倒で、価格交渉に弱い。

ほとんどが、紹介受注なので、別にたいして利益はなくてもいいのですが・・・・。

Ｏ型の私は、赤を出すことがあります。

10％粗利予定だと、追加原価で赤字になることもあるんです。

不動産仲介があるから、この程度の粗利でもなんとか凌げるけど、

工事だけの会社は大変ですよね・・・・。

だから、そんなに安くなんてできるはずないんです。

でも今工事は安売り合戦。

で、いい仕事を職人にやれって言ってもねえ～。

リフォームなんかで、欠陥やら問題が起こるのは、こんな風潮だからと言うこともできますよね。

「安くていい工事」

それは理想ですけど、投資と同じでハイリスク・ハイリターンです。

そんな業者はめったにいません。

小資本、営業マン無し、販売ツール無しの職人直発注しかありえません。

でも、今のお客様は色々な資料を求める。

それを職人さんに求めるのはせんないことです。

今、工事はとても難しいです。

うちはほとんど10％位の粗利なので、それより安くやってくれとなると、できそうもないのはゴメンナサイしちゃいます。

私は気が弱いので、職人の追加原価を駄目だと言えません。

かかるものはかかるんだから仕方ないです。

蹴れば後で仕返しされます。

人間みんな聖人君子ではありませんから・・・・。

だから、本当に工事は注意してください！

「安くていい工事」なんて滅多にありません。

できるのは、営業マンもいないのだけど、きちんとお客様をフォローできる仕組みができていて、広告宣伝にお金をかけなくても集客できている中小企業のみです。

それを見分けられますか？

世の中そんなに甘い話はありません。

これは、発注者にとっても、業者にとってもです。

すみません。愚痴っぽくなりました。

住まいのコンサルタント！こもだ建物 - 2005