土地の契約について
今日は、土地の契約についてです。
土地についての予算組みは、前に書いた通りです。
土地選びで大事なことは、自分の希望する建物のプランが建つかどうかです。
まずは、希望する建物の大きさが、延床面積41.875坪とします。（この建物の大きさは、資金計画の時に例にしたものです。）
1階が21.75坪ですから、計算上は土地が30坪でも入りそうです。
でも実際は、都市計画法という法律で、市街化区域（基本的に市街化を促進する地域）のそれぞれの場所が、用途地域の指定がされていて、建ぺい率（簡単に言えば、土地に対する1階の面積の割合）とか容積率（敷地に対しての延床面積の割合）などの規制がかかるので、そうもいかないことがあるのです。
＊2階が1階よりオーバーハング（張り出して床が作られている部屋の部分）した面積も建ぺい率に計算されます。
建ぺい率が60％だと、30坪の土地だと18坪になりますよね。
そうすると上の1階21.75坪の土地はオーバーして駄目と言うことになります。
逆算すると、敷地面積は36.25坪以上という事になります。
じゃあ、これだけチェックすればいいかと言えば、容積率の問題があります。
駅から離れた住宅地で、第1種低層住居専用地域（←これが用途地域）などでは、容積率を80％としているところもあります。
これだと、先ほど逆算して出した敷地面積36.25坪でも、
36.25坪×0.8＝29坪ということで、延床面積29坪を超える建物が建てられないわけですから、希望する41.875坪の建物は建てられません。
このように、建設敷地には、都市計画法他、色々な法的規制があるので、それを調べてみなければ、いくら場所が気に入っても、希望する建物が建てられないことがあるのです。
これらの法的規制について説明するのが、土地の売買契約の前に不動産仲介業者や売主の不動産業者に義務付けられている「重要事項の説明」です。
「重要事項の説明」ですから、法的規制だけでなく、設備施設関係、土地の権利関係、ローンについてなど、売買に関する一切の重要なことを説明しなければならない事になっています。
建売分譲住宅の「欠陥住宅」で、ＴＶなんかに取り上げられて、購入者が「訴えてやる。」と言っているのは、このへんのことと関係しています。
よく家が傾いたりするのは、建物の施工だけの問題でなく、その土地の地盤の強度にも問題があるのです。
このあいだＴＶに出ていたのは、「売主も、仲介不動産業者もここは地盤のいいところだと言っていた。昔、木屑などのゴミ置場で軟弱地盤になっているなんてのは、一切聞かされていない。」こう言って怒っているわけです。
これは、「重要なことを説明していないから、宅地建物取引業法に違反しているので、契約は無効だ。もしくは、損害賠償請求する。」と言うことです。
確かに、建売分譲業者である売主は当然のことながら、地盤が悪いことは知っていたはずです。
今時は、家を建てる前に地盤調査をするのは、当たり前のことだからです。
今は、建売分譲業者の場合、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（いわゆる品確法）で、建物の構造体については10年保証が義務付けられているので、地盤調査の結果に基づいて、基礎補強（杭打ち等）や地盤改良はしているはずなんですけどね。
ケチっちゃったんですかねえ？もしくは、杭打ち屋さんや、地盤改良屋さんの施工ミスか手抜き工事なんですかねえ？
施工ミスも手抜きも、金額をたたかれると起こり得ることなんですよねえ。
こういう杭打ち屋さん、地盤改良屋さんも保険には入っているので保険はおりるのでしょうけど、家が傾いた購入者は、ちっとやそっとの賠償額では納得しないでしょうから、交渉は長引くでしょうね。
＊故意に手抜きしたんじゃ、保険も当然おりませんよ。
一応念の為・・・・。