住宅ローンについて・・その１
今日は、住宅ローンについて少しお話致します。
26日土曜日に、後輩の土地の契約が無事に終わったので、今度はローン付けです。
「ローンについては、商品も金利も銀行で今は色々だから、よくホームページで勉強しておいて。」と話をしていたので、契約日の調印後に、
「地銀のＨでいいよ。」との事になり、今朝、朝一番で銀行に連絡して、銀行の人にローン関係の書類を取りに来てもらいました。
私の事務所は、さいたま市ですが熊谷に支店があるので、こっちの担当者の人に協力してもらって手続をしていくつもりです。
以前は、ローンの申込も業者で代行できたのですが、今話題の「個人情報保護法」対応でそれができなくなりました。
と言うのはローンの審査は、銀行が信用調査をかけて、個人情報を引っ張り出すわけです。
それでローンに審査にあたって、そういう信用調査のデータを見てもいいですよ、っていう「同意書」が必要になっているのです。
これを以前我々不動産仲介業者が、お客様からもらって、ローン申込書と併せて提出すればよかったのですが、今は、銀行の人の目の前で書いてもらったものでなければならないのです。
まあそうすれば、不動産仲介業者が勝手にローン審査に出すなんて事は防げますからね。
しかしこれは、お客さんが銀行に行くか、銀行員がお客さんのところに行くかが必要になるわけで、手間がかかるということです。
で、私はこの銀行の人に行ってもらうつもりです。
（都銀じゃあ、中々行ってくれないですよね。
「今ローンセンターが夜7時までやってますから。」とか
「ローンセンター、土日も営業してますので、是非都合のいい時にお越しください。」なんて言われちゃいます。）
不動産仲介業者にとって、このローンの審査は重要です。
なるべく早く片付けたいのです。
今は、ローンを組む人にローン特約をつけていますので、ローンが組めなければパーです。
これは、重要事項の説明のところで書きましたよね。
ローンが組めなければ、無条件白紙解約です。
これは契約がなかったことになりますから、買主はノーペナルティーで解約できるわけですから、この仕事もなかったことになります。
ですから、不動産仲介業者は基本的には、どんなに手間がかかろうが経費がかかろうが、報酬はないのです。
だから早くケリをつけたいのです。
だから不動産の現地販売で営業マンが、
「年収はいくらですか？」
「勤め先はどちらですか？」
「勤めて何年ですか？」
「年齢はいくつですか？」
なんて刑事みたいに根掘り葉掘り聞くのは、このためです。
これらのことがローンの審査の項目になっているからなんです。
これで駄目そうな人は相手にしないのです。
労力の無駄になるから。
でもこれって、失礼な話ですよね。
物件の説明もきちんとしないうちに、まして自己紹介もたいしてしないうちに、買主のことばかり色々聞く。
それも大事な個人情報についてですよ。
そういうこともあって、物件には関心があっても、現地売りには、営業マンがしつこくするので行きたくないと言うことになるわけです。
営業マンも「すぐに売りこんでやろう！」と言うより、
「無駄に働くなんて馬鹿らしい。」と思って聞いてくるのです。
でも客からすれば「この人、いきなり売りこむつもりだわ。」と思っちゃいますよね。
ここにギャップ値があるのです。
営業マンはすぐにローンの心配をしちゃうんです。
だからそんなにすぐ売り込もうとか、たいして悪気はないのです。
ただ働きしたくないと思っているだけなんです。
話がだいぶ横道にそれました。
明日はローンの種類と必要書類の概略を説明します。
重要事項説明書（土地）について−２
さて、明日はいよいよ後輩の土地の契約です。
私も立合人となります。
ローンを組むのに土地建物の総予算が必要になるので、２、３社くらいに見積依頼が出きるように、平面図、立面図、詳細仕上表を作成しました。
仕上表を作成するのは、ある程度、仕上、設備、構造体を統一しなければ、見積してもらっても意味がないからです。
以前に書いたように、会社によって、見積の範囲も、標準設備、仕上（仕様）も、まちまちだからです。
会社によって、使うものは多少変わってくるかも知れませんが、これを作っておけば、同等品（同じグレードのもの）で見積もってくれるはずです。
まあ、設計事務所に図面を頼んで、数社に、合い見積りさせるのと似た感じですね。（建設会社が嫌いな合い見積りだ〜）
それでは、昨日の続きです。
間に合わなくなってしまうので・・・・・
でも後輩が読んでいなければ、全く意味のないことをしているのですが・・・・（きっと読んでるよね。奥さんも・・・。）
（３）建築基準法に基づく制限
用途地域
これは、地域によってのお勧めの建物を役所が決めています。
例えば、住居系で学校とかあるところに、大きな商業施設や工場ができたらやはり困りますよね。
そういう規制をするわけです。
工場団地に普通の住宅を建てられても困るし、駅前の商業ビルが建ち並ぶところに、平屋の住宅なんていうのもミスマッチですよね。
具体的には、住居系、商業系、町工場系、大工場系となっており、それぞれ細かく地域の指定があります。
そして、そこに建てられない建物を決めています。
他の地域・地区の指定
これは簡単に説明してしまえば、駅前に商店街で建物が密集していたら、火事が発生した時、燃えやすい建物じゃあ、困りますよね。
それで、防火地域だの準防火地域だの言って、火災に強い建物を建てさせる訳です。
あと、うちの事務所のあるさいたま市で、氷川神社や盆栽町の辺りは、緑の多いところなので、風致地区の指定をして、土地に目いっぱい建物を建てられないように規制したり、植栽を敷地面積の二割入れなさいとか指導して、その街並みを守ろうとする地域なんかもあるわけです。
郊外の低層住宅が並ぶ町並みは、高度地区や絶対高を指定して、三階建て以上の建物を規制しているところもあります。
結構ややこしいでしょ。
だから自分の建てたい建物が、その地域の規制にあって、建てられないこともあるわけです。
建ぺい率・容積率は、さんざん説明したからいいですよね。
道路斜線
これも簡単に言ってしまえば、道路際にずどーんと建物を建てられたら、火事の時に、はしご車だってかけられないし、雪が降った時に日陰になって雪も解けず、路面も凍結して危ないよね。
そんなことから、建物を道路から離れさせる斜線制限があるんだ。
だから道路の幅員が広ければ、斜線に当たらず、建物を道路に寄せられます。
敷地と道路の関係
これは、建物の建築敷地が道路に２M以上接していなければ、建物は建てちゃ駄目だとしています。
道路に敷地が面していなければ、駐車場も取れないし、自分の家に入るのに他人の敷地を通らなければなりませんよね。
道路に面していなければ、火事の時も困りますよね。
消防車が入って来られない。
そんな事からこういう規制ができました。
こういう規制ができる前から家がたくさん建っていた東京の下町などは、道路に面していない敷地も多いのです。
で、建替えができずに困っている人も結構います。
行政の方で、再開発とか、区画整理とかが必要になるわけです。
道路の種類も公道と私道に分けられます。
分譲地の真中に道路があって行き止まりのやつ、あれが私道です。
（４）その他の法令に基づく制限
他にもたくさんの法律があるので、必ず役所で確認する必要があります。（まあ、これは仲介不動産業者の仕事ですが・・・）
けっこうたくさん家が建っていても、遺跡の跡だなんて言われて試掘調査をさせられる。
これは文化財保護法です。
この試掘調査代、市でもってくれるのか、自分が払わなければならないのか、これも確認しなければいけないですよね。
６、私道負担に関する事項
これは、先ほどの道路と敷地の関係で、自分の敷地が私道に面しているのなら、そこに持分がないと他人様の土地を勝手に使うことになっちゃいます。
だから、ちゃんと持分を持つこと。
持分のない土地を購入する時は、必ず私道の持ち主の承諾書（無償使用の承諾書）をもらうこと。
そういうことが必要です。
７、飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
電気、ガス、水道、下水等のインフラが使えるかの確認です。
特にガス、水道、下水は敷地の中まで配管がされているのか、道路までなのかの確認が必要です。
道路までなら、敷地に取り出すのに工事代が発生するし、道路の埋設管が細いと、取り出しができないなんてこともたまにあります。
８、完成時の形状・構造
まあ、土地は現状有姿の取引が多いです。
これも聞きなれない言葉ですよね。要はあるがままです。
梅木畑なんかだと、梅木の伐採、伐根を売主負担にすることなんかもあります。
樹木や物置がある時は、きちんと取り決めが必要です。
市街化農地の田んぼなんかは、埋めたてをどうするのか、そういう取り決めも必要になりますよね。（売主側は現況通りを希望しますが・・）
９、売買代金に関する事項
売買代金の総額が記載されます。
地上権、借地権の売買ならば、地代なんかも記載されます。
あとはカット。
１０、代金以外に授受される金銭
手付金、印紙代、固定資産税・都市計画税の精算金、登記料等についての記載があります。
これもカット。
１１、契約の解除に関する事項
まずは、手付金流しと倍返しについて
契約した後、買主が一定期間の間、「気が変わったから、やーめた。」と言う場合は、支払った手付金を放棄すれば解約できますよってことと、売主が「やーめた。」って時は、預かった手付金を返すのと、手付金と同じ金額を「ごめんなさい！」として支払えば解約できると言うことです。
契約違反は違約金がかかります。賠償金額として売買価格の２０％と設定されることが多いです。
天変地変で物件が役立たずになった場合、あと、買主保護の観点から、金融機関の融資が受けられなかった時（融資特約）は、契約はなかったこと（白紙解約）になります。
あとまだ色々あるのですがポイントはこんなものです。
あと、不動産屋が売主の場合は手付金は１０％以下にしなさいとか、不動産屋は悪いやつだと見立てて、規制されている項目もあります。（でも、いい人もいるんですよ〜。）
重要事項説明書（土地）について−１
今日は重要事項の説明書（土地売買）について書きます。
昨日書いた通り、説明書を読み上げてもらっただけだと、悪い人に当たると騙されます。
理解する必要が有ります。
はい、まず説明する取引主任者の方に主任者証を提示してもらいます。
最初に書いてあるのが、売主業者や仲介業者仲介業者についてです。
免許番号、免許日、事務所所在地、商号、代表者名、電話番号、取引の態様（種類）、主任者名、主任者登録番号、勤務先等々が記入されています。
次は、
１、不動産の表示
所在地、地番、地目（登記されている土地の種類と現況の土地の種類、登記と現況で違うことがあるので）、地積（こちらも登記されている面積と実測した面積を記入する欄があります。これも相違することがあるので要注意）、権利の種類（所有権なのか借地権なのか）等が記載されています。
ここでの注意は、登記簿の地目が農地になっていると農地法の適用を受けます。
あと、私道の持分が有る場合もここに記載されますので、買う土地の広さが正味（道路分なし）で、何坪（何平米）なのか確認すること。
昨日の話しの、建ぺい率、容積率は正味の建築敷地の面積に対してで、私道負担分（持分）は計算に入れられません。（ここで引っ掛けられられることがある。）
２、売主と第三者の占有に関する事項
ここは、売主と占有者の住所、氏名、権利の関係についての記載です。
占有者と言うのは、その土地を使っている人がいる場合、その人について記載しなければなりません。
一時使用の借地人がいるのであればその人について、農地で耕作人がいるのであればその人について記載してもらいます。
また、そういう人がいたならば、売主が売ることについて、その人達の承諾書なりを添付してもらわないと駄目ですよね。
こういう時は、綺麗さっぱり立ち退いてもらわない限り、残金は払ってはいけません。
３、登記簿に記載された事項
これは、法務局に登記されている所有や抵当権などについての記載です。
登記簿の所有者と実際の売主が違うこともあるのです。
この場合も要注意ですよ。本当に売主なのか証明してもらわなければなりません。
権利証を持っているのは、登記簿に記載されている人のわけですから、権利証とその人の登記委任状、実印、印鑑証明書がなければ、買った人が、自分の名前に登記できません。（もうじきオンライン申請で権利証も新規申請からなくなるようですが・・・）
あと、抵当権（他根抵当権、賃借権等も）、これも抹消してもらわなければ、抵当権がついたまま自分のものになってしまいます。
（消さない限り、所有者が変わってもついてきます。）
これらのことを、残金決済の時は、きちんと司法書士に確認しましょう。
４、当該売買契約が「借地権の存する宅地の売買」の場合
購入する土地に古家が建っていて、借地権と底地権がある場合に記載されます。
古家付きの土地は本当に注意して下さい。
借地権の有る土地は、所有者の人が土地を売ると言っても、借地権まで買わなければ、完全に自分のものになりませんよ。
建物を持ってる人の権利は、それは大変強い権利なんですから。
建物を解体して、滅失させなければなりません。
５、法令に基づく制限の概要
（１）都市計画法に基づく制限
区域区分
市街化調整区域は、原則家が建ちません。
騙されないように注意してね。
「地目が宅地ですから心配要りません。」これは嘘ですよ。
開発許可証を出してもらわなければ、残金は払っちゃ駄目ですよ。
手付金も少なめにして下さいね。
都市計画道路ができる予定のところなんかも注意して下さいね。
めんどくさがり屋の不動産屋から買ったりすると、調べてないことがありますからね。
普通に売買できちゃうんですから。
（２）土地区画整理に基づく制限
これもよくトラブルになるから注意して下さい。
土地を買って、家を建てようと思っても、区画整理で仮換地の指定がおりるまで何年も家が建たないことがあります。
区画整理で土地を減らされることもあります。
忘れた頃に精算金払えって言われることがあります。
これも絶対確認すべきところですよ。
土地の契約について
今日は、土地の契約についてです。
土地についての予算組みは、前に書いた通りです。
土地選びで大事なことは、自分の希望する建物のプランが建つかどうかです。
まずは、希望する建物の大きさが、延床面積41.875坪とします。（この建物の大きさは、資金計画の時に例にしたものです。）
1階が21.75坪ですから、計算上は土地が30坪でも入りそうです。
でも実際は、都市計画法という法律で、市街化区域（基本的に市街化を促進する地域）のそれぞれの場所が、用途地域の指定がされていて、建ぺい率（簡単に言えば、土地に対する1階の面積の割合）とか容積率（敷地に対しての延床面積の割合）などの規制がかかるので、そうもいかないことがあるのです。
＊2階が1階よりオーバーハング（張り出して床が作られている部屋の部分）した面積も建ぺい率に計算されます。
建ぺい率が60％だと、30坪の土地だと18坪になりますよね。
そうすると上の1階21.75坪の土地はオーバーして駄目と言うことになります。
逆算すると、敷地面積は36.25坪以上という事になります。
じゃあ、これだけチェックすればいいかと言えば、容積率の問題があります。
駅から離れた住宅地で、第1種低層住居専用地域（←これが用途地域）などでは、容積率を80％としているところもあります。
これだと、先ほど逆算して出した敷地面積36.25坪でも、
36.25坪×0.8＝29坪ということで、延床面積29坪を超える建物が建てられないわけですから、希望する41.875坪の建物は建てられません。
このように、建設敷地には、都市計画法他、色々な法的規制があるので、それを調べてみなければ、いくら場所が気に入っても、希望する建物が建てられないことがあるのです。
これらの法的規制について説明するのが、土地の売買契約の前に不動産仲介業者や売主の不動産業者に義務付けられている「重要事項の説明」です。
「重要事項の説明」ですから、法的規制だけでなく、設備施設関係、土地の権利関係、ローンについてなど、売買に関する一切の重要なことを説明しなければならない事になっています。
建売分譲住宅の「欠陥住宅」で、ＴＶなんかに取り上げられて、購入者が「訴えてやる。」と言っているのは、このへんのことと関係しています。
よく家が傾いたりするのは、建物の施工だけの問題でなく、その土地の地盤の強度にも問題があるのです。
このあいだＴＶに出ていたのは、「売主も、仲介不動産業者もここは地盤のいいところだと言っていた。昔、木屑などのゴミ置場で軟弱地盤になっているなんてのは、一切聞かされていない。」こう言って怒っているわけです。
これは、「重要なことを説明していないから、宅地建物取引業法に違反しているので、契約は無効だ。もしくは、損害賠償請求する。」と言うことです。
確かに、建売分譲業者である売主は当然のことながら、地盤が悪いことは知っていたはずです。
今時は、家を建てる前に地盤調査をするのは、当たり前のことだからです。
今は、建売分譲業者の場合、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（いわゆる品確法）で、建物の構造体については10年保証が義務付けられているので、地盤調査の結果に基づいて、基礎補強（杭打ち等）や地盤改良はしているはずなんですけどね。
ケチっちゃったんですかねえ？もしくは、杭打ち屋さんや、地盤改良屋さんの施工ミスか手抜き工事なんですかねえ？
施工ミスも手抜きも、金額をたたかれると起こり得ることなんですよねえ。
こういう杭打ち屋さん、地盤改良屋さんも保険には入っているので保険はおりるのでしょうけど、家が傾いた購入者は、ちっとやそっとの賠償額では納得しないでしょうから、交渉は長引くでしょうね。
＊故意に手抜きしたんじゃ、保険も当然おりませんよ。
一応念の為・・・・。
オプション工事
今日はオプション工事についてです。
施工ハウスメーカー、工務店によって、標準仕様が異なるのは、以前に書いた通りです。
要は、ついてるもの、ついていないものが会社によって、まちまちだと言うことです。
ここが要注意です。
建売分譲住宅などでは、網戸もオプションなんてこともざらです。
（網戸なきゃ、夏場、窓も開けてられないよね。これって、結構、カルチャーショックでした。）
ローコスト住宅などでは、サッシのペアガラス（複層ガラスのサッシのこと）、雨戸、シャッターがオプションのところが多いですね。
これらは、当然建売分譲住宅もオプションが多いです。
便器なんかも、１階のトイレはウォッシュレットがついていても、２階は暖房便座もないなんてこともあります。
洗面所の洗面化粧台もハンドシャワーがついていたり、オプションであったっり色々です。
和室も、畳が本畳であったり、厚さ15ミリ位しかない薄畳だったり、本当に会社によって違います。
電気工事で言えば、エアコンコンセントが各室でなく、居間しかついてなかったり（夏どうするのよ〜）、各社の仕上表は、本当にまちまちなんです。
給湯器にしたって、２０号と容量の大きい２４号では値段が当然違いますよね。
これも会社によって標準が違います。
ウォークインクローゼットにしても、建具はオプションだなんて会社もあるんですよ。（それを、クローゼットって言うの？）
窓の枠だって、クロスの巻き込みで下枠しかないとこだってあるし、小泉首相じゃないけど、「人生色々、仕上も色々、会社も色々」です。
でも目がいくのは、坪単価と、チラシで見る豪華な設備（システムキッチン、ユニットバスなど）ですよね。
目に見えるとこでも、随分、会社によって違います。
ましてや、見えないところはもっとですよ。
外壁サイディングの下に、下地合板があるとかないとか、柱に直接サイディングなんか打ち付けられたら、それこそ欠陥住宅になっちゃうよね。
でも、みんな勇気があるから気にしないんだよねえ。
まあ、大手ハウスメーカーなら、あまりはずれはないけどね。
「よーく考えよ〜。お金は大事だよ。」
ちゃんと、構造面、設備面の仕上表をよく見て比較検討しましょう。
坪単価も、施工面積（工事面積）で出しているところと、床面積で出しているところがあるって話をしましたでしょう。
仕上表もない会社は、まじっ！やばいっすよ。
分かるでしょう？いくらでも調整できるし、言われたものしか付けないよ。
（今回、外構・造園工事、エアコン工事は、完全に別途で考えています。
照明器具、カーテンは従来別枠で考えられていましたが、これらを標準でつける会社も現れました。差別化ですよね・・・。）
うちの後輩、今週末に土地の契約をします。
だから、リアルタイムで情報公開しています。
一応、自分の知ってることは全て出さないと・・・・。
あとは自己責任です。
ちゃんとこの日記読んで、予習、復習してな！！
と言うことで、明日から土地契約の注意事項に入ります。
建物の予算組３（別途工事）
今日は、全日本大学女子駅伝があり、うちの事務所の前を女子大生が通って行きました。（どういう観戦しているんだ。）
一生懸命の姿は美しいですね。
ちょうどお昼前に、知らないおじさんが、
「すいません。12時から、10分位テレビ見させてください。」
「？？？？？？？？」
「今日は大学女子の駅伝があるんです。城西大学の応援です。」
「そうですか。どうぞ。」
「今年は期待できるんです。1区で頑張れば、優勝できるかもしれないんです。このあたりが、ちょうどきつい地点だと思って。」
「じゃあ、私も一緒に応援します。」
ちょうど事務所前に選手が来た時、そのおじさんも大きな声を出して、
「頑張れ！どうした！頑張れ！」と言いながら、一緒に走って行って見えなくなっちゃいました。
そうなると気になってＴＶで2時近くまで見ちゃいました。
城西大学は、最後の6区で30秒くらいあった1位との差を、一時は、13秒まで縮めましたが、惜しくも2位でした。
でも事務所の前を通った女の子は、本当に小ちゃいんですよ。
当たり前ですね。駅伝選手に私みたいなデブは、いないですよね。
さて、昨日の続きの別途工事代金。
建物の外の工事は、ハウスメーカーは別途工事（付帯工事）と言って、建物本体と切り離して説明することが多いと、昨日書きました。
説明としては、
「建物本体工事が、大体坪60万円ですから、40坪で、2,400万円、それに、屋外の別途工事で150万円、消費税を入れて、2,678万円位ですね。それに諸経費を200万円位みてもらって、2,878万円、
外構、カーテン、照明、エアコンはまた別です。
照明、エアコンは、○○電気なんかで買ってもらえば安くなりますから、そうした方がいいんじゃないですか。
あと地盤調査の結果、地盤が弱いことが分かった場合、基礎補強なり、地盤改良の工事が必要になります。
この場合、地盤の程度によりますが、80〜150万円位補強工事に必要になりますね。」
こんな感じで説明します。
「じゃあ、一体いくらなの？」って感じになりますね。
（これを説明しているのが資金計画書なんですが、はじめて聞く言葉で意味不明になっちゃいますよね。）
これを彼らは普通に言いますが、はじめて聞く人は不安になります。
「言っている事の意味もよくわからないし、なんか色々と他にお金がかかりそうだ。大丈夫かな？この人？」って。
彼（私）は、まじめだから、かかる費用の大体を説明しているのに、お客さんは逆に不信感を持ってしまう。
もっとわかりやすく、丁寧に説明しなければ、お客さんからすれば、「ボッタクリと変わらない。」と思われてしまうってことだってあるわけです。
これは、お互いにとって悲しいことですよね。
そんなことで、この別途工事についても昨日から説明して入るわけなんだけど、私が家を建てた20年くらい前は、本当に別途で、ハウスメーカーの指定工務店との契約でした。
メーカーの工務課員の言い分は、
「建物の外の工事なもんですから、工務店と直接契約して下さい。うちとの契約になると、うちの経費分が入って、もっと高くなっちゃいますから。」という説明をしていました。
ホンネは、「工務店がさんざん経費を入れちゃっているから、これに会社の経費を入れたら、大変な金額になって、他のメーカーから、いいように言われてしまう。」ってとこでした。
昨日お話したとおり、本体分の職人さんの手間なんて、一般の地場の工務店さんからの手間よりも安いんです。
「数が出て、空きがでなければ、まあしょうがないか。」ってな感じの手間賃です。
だから、中々工務店の経費分まででないんです。
それで、高い別途工事代金の見積をお客さんに出すようになります。
これでもバブルの頃は指定工事店も、メーカーの下請をやらないで、自分でもいくらか仕事が取れたから、
「こんなクロス屋の手間で、誰がやってくれるんだい！そっちで、やってくれるクロス屋さん紹介してくれよ。」なんて言われる始末でした。
はては、完工奨励金なんて言って、メーカー経費の一部を指定工事店にキックバックするありさまでした。
いやあ、バブルがすっかりはじけました。
そうすると自分で仕事を取れない指定工事店は、またメーカーに寄り添います。
「今度は、別途工事も安く出します。仕事が切れないのがありがたいんで・・・。」と言うことになりました。
そうすると今度はハウスメーカーで、別途工事の見積も本体の金額と一緒に見積提示するようになりました。
わかりますよね。
工務店から安く出るようになりましたから、経費を15〜20％位入れて、メーカーで直接契約するようになったわけです。
それでもちゃんと、本体工事分と付帯工事分を分けて出します。
（だって一緒にしちゃったら、坪いくらの説明をする時に高くなっちゃうでしょう？）
もっと景気が落ち込んで、
「本体の工事だけで十分ですから。」という工務店も出てきました。
そうすると今度は、別途工事も、ハウスメーカーの方で見積するようになりました。
別途工事の大きなウエイトを占める屋外の給排水工事を工務店が手放したので、給排水系統図で見積できるようになりました。
そして、水道業者へも直発注できるようになり、別途工事でもしっかり経費が取れるようになったのです。
まあ、このへんのしくみは、ハウスメーカーに限らず、どこの建設会社も一緒ですけどね。
要は建設会社は、家を建てる時に必要な何十という職種の職人さんを手配して、そのピンはねで成り立っているのですから・・・。
失礼しました。工務を監督することで成り立っているのですから。
ハウスメーカーの現場管理を一時、営業にやらせた会社もあったんですよ。
今日も書いているとおり、ハウスメーカーの建物の実際の施工は、指定工事店がやることが多く、その工務店に監督がいるんです。
メーカーの管理者は主に部材や設備の発注業務を主に行なうわけで、「現場チェックシート」なんてのは、工事途中、４回点検すればよく、あとは引渡しチェックです。
で、マークシート形式で、チェック項目をうめていけばいいんです。
最近の流行言葉で言う「さるでもできる現場管理」です。
だから、私にもできました。
要は、指定工事店の現場監督がしっかりしていれば、ほとんど問題は起きないのです。
まあ、だから当然指定工事店だって、経費が必要でしょう？
ほとんど現場管理は、メーカーでなく、工事店がやっているんですから。
赤字の仕事になったらやらないよねえ〜。
だから今、職人さんは大変です。
メーカーの仕事やっても、大工さん（地場の工務店）の仕事をやってもたたかれるのですから。
だから、本来ハウスメーカーは、指定工事店を通しての発注形式でなく、ハウスメーカーの現場管理者が、工務店の現場監督を兼ねて、職人さんに直に発注するようにしないといけないように思うのですが・・・・・？
無理ですね。丸投げの方が経費がかからないですものね。
そうすると、あとは工場でほとんど作ってくるしかないんです。
だんだん分かってきました？？
やばいかな〜。ちょっと書きすぎです。
次はオプション工事です。
建物の予算組み２
雪と雨、今日は寒いよね。
寒いと思うからよけい寒いのかもしれませんね。
今、おじさん達は大変です。ブログだのなんだの、さっぱりわかりません。
仕方がないので、ＮＴＴ系の「なブログ」でちょっと練習。
「習うより慣れろ！」と言う言葉もありますから。
このキーボードも、ブラインドタッチってやつができれば随分楽になるのだろうけど、目はいつもキーボードなのが悲しい・・・。
さて、建物を考える時、建物本体価格、別途工事代金、オプション工事代と三つに分かれていて、このへんのチェックをしっかりしないと、家造りで失敗すると言う話しをしましたね。
ハウスメーカーでは、本体価格は建物の外１Ｍ迄で、外の工事は全て別途工事ということもあるというのを覚えています？
今はだいぶ本体に算入されているところも多くなりましたが、坪単価を安くＰＲしているところは、外の工事は別と言うのが、多いです。
具体例は、
１、屋外の給排水工事
２、東電申請料を含めた電気の引き込み工事
３、仮設トイレ、仮設水道などの仮設工事
４、小運搬（土地が狭くて、材料置場が無い場合に別途計上される）
５、基礎補強、地盤補強工事
６、ガス工事（都市ガス）
７、カーテン、照明、エアコン、外構、造園工事
なんかでしたね。
でもこれって、１〜４までは家のプラン（間取り）ができた時、本体と一緒に計上しようと思えばできることですよね。
屋外の給排水工事だって、給排水の系統図を敷地図に落とし込めば計算できますよね。
でも「水道屋さんにきちんと見積もってもらわないと分かりませんから。」って言います。
県内で100も200もやっているわけですから、系統図面でメーターを拾って桝を数えれば、多少の誤差はあったとしても見積できるはずです。
浄化槽が必要ならその金額を入れればいいのだから。
でも、しません。
電気の引きこみ関係だってほとんど決まっているし、仮設トイレや仮設の水道料金だって、工事期間を考えてだせば出るでしょう。
でも、出しません。
小運搬なんて何よ。土地が狭いの分かっていれば、建物の面積で計算すれば出るでしょう。
要はハウスメーカーの場合、実際の工事の段取りは指定工事店（工務店）がやるので、外の工事はその指定工事店に出させるのです。
何故って？
その指定工事店は、本体の工事だけじゃあ、いくらも利益が出ないからです。
ハウスメーカーは本体の部分は、工事手間は、「生かさず、殺さず」の考え方ですから、ほとんど職人さんの手間原価くらいです。
指定工事店には残りません。
それなのに、その工務店は、それぞれの職人の段取りを取って、順送りで職人を入れて建物を完成させるのです。
それじゃ、赤字ですよね。
で、別途工事で息をつかせるのです。
だからハウスメーカーの建物の外の別途工事は高いのです。
工務店が、しっかり利益を取って、その上でハウスメーカーも利益を取るのですから。
やばいかな〜。
ローコスト住宅に続きハウスメーカーも敵にまわしそう？
でも、そう、これも会社によってですから。
（何、逃げているの・・・・・）
建物の予算組み
今日は、大宮の貸事務所の契約がありました。
不動産流通機構に登録していたので、不動産仲介業者で客付けされると思っていたのですが、現地看板による問い合わせで契約になったのでラッキーでした。（何故って？それは仲介料を頂けたからです。）
うちは賃貸の斡旋は、管理物件（要は貸主から建物の管理を任されているもの）しかやっていないので、ほんどお客さん付けは、賃貸専門の仲介業者さんが多いです。
だから、看板やインターネットで決まるとラッキーです。
さて、今日は建物の予算組みについてです。
建物の見積は、前に書いた通り、建物の本体価格、屋外給排水工事他の別途工事、オプション工事と色々です。
会社によって標準仕様が異なりますので、十分チェックが必要と言うことでしたね。
ですから、自分が必要なものの全てが、見積に反映されなければ意味がないので、照明器具、カーテン、エアコン工事と外構工事を除いて、住める状態にしてもらってのものを、地元の建設会社に見積してもらうつもりです。
後輩は、なるべく「ローコストでいい家」（虫がいい？）を考えています。
私が作成した建物のプランも41.875坪（床面積です。施工面積ではありません。）ですので、土地から取得するケースでは、まあまあ広い家です。
家は、二世帯住宅等でない限り、床面積が広くなればなるほど、いわゆる坪単価は安くなります。（前にも書いたんだけど、忘れちゃった？）
ですから、今回は坪価45万で予算を立ててみたいと思います。
45万×41.875＝1,884万
確認申請料、住宅性能保証登録料（あとでまた説明します。）、地盤調査費用等を40万として、それに消費税で2,020万とします。
それに都市ガス工事の概算費用25万、水道メーター負担金16.8万（自治体で異なる）をたして、合計2,062万円です。
（今回の土地は、水道、下水、都市ガスの宅地内の引き込み工事が完了している土地です。）
これを目安に自分の希望を入れた家ができるかどうか、建設会社数社に見積依頼するつもりです。
くどいようですが、別途工事、オプション工事込みで考えます。
この見積依頼で必要になるのが仕上表です。
ここに自分の希望を細かく入れます。
構造、設備、内装仕上、もろもろをここに書きこみます。
今回は木造住宅で考えているので、駆体、構造関係も、住宅金融公庫の耐久性木造住宅＋省エネルギータイプの仕様で考えてもらい、「この検査が受かるように作ってください。」と頼みます。
仕上表に細かく書きこみ、構造体の仕様まで指示しておけば、「あっ、それは別途工事です。それはオプションです。」って言われなくて済むでしょう？
ここがポイントです。
今は、インターネットで住宅金融公庫のホームページにアクセスすれば、この仕様関係が確認できますので覗いてみてください。
で、今私は、後輩君の為に、この仕上表を作成中です。
Ａ３二枚くらいでびっしりになります。
こうすると、建設会社の比較検討がしやすいでしょう？
さあ、どうなるでしょう？
その前に「あの土地止めた。」って事になると、話しが終わっちゃいますけどね。