土地の予算組み
土地購入の予算組み
昨日は熊谷で飲み会だったのですが、その前に、土地・建物を計画中の後輩と打ち合わせ。
熊谷の不動産屋さんが紹介してくれた土地で、前向きに検討しますとの事。
前にも書いたのだけど、土地の予算組みは比較的簡単です。
１、土地代金
２、仲介手数料
３、税金精算金
４、収入印紙代
５、ローン費用
６、登記料
７、その他（施設分担金等）
これをうめていけばいいわけです。
これなーに？と言うのがあれば、簡単に説明します。
仲介手数料は不動産屋さんに支払う費用で、土地を見つけてもらったお礼と十分に説明してもらったお礼です。
ですから、十分説明をしてもらってからお礼は支払ってください。
具体的には、法的に義務付けられた「重要事項の説明」をしてもらいます。この雛型にそって、たくさん説明してもらうことです。
人によっては、雛型を埋めているだけの人もいますから、十分チェックして、わからないことは、素直に質問しましょう。
それからこの仲介不動産屋さんが、土地の決済までの段取りを取ってくれます。
現金キャッシュで買える人も少ないですから、融資先銀行を紹介してくれたり、権利証をつくる手続をする司法書士さんの紹介してくれたりと、土地の代金決済までの案内人です。
融資を組む場合には、契約書、重要事項の説明書に、必ず「ローンが組めなかった場合には、無条件にて、白紙解約になります。」の文言を入れてもらってくださいね。
税金の精算も、仲人さんの不動産屋さんが計算してくれます。
土地を持っていると、固定資産税や都市計画税がかかります。
これを、売主さんと買主さんで、日割精算するのです。
土地の代金の残金（土地の契約の時は土地の一部金を手付金として支払います）を支払う日の前日までが売主さん負担で、当日からは、買主さん負担です。
一年間の税金の額は、役所の資産税課で、その土地の「公課証明」を取ればわかります。
印紙代。
これも税金です。
1,000万円ちょっとの土地を購入すると、契約書に2万円（今は国の割引期間中で1.5万円、まだ割引終わっていないよね？）の収入印紙を貼りつけないといけません。
印紙を貼らないで、税務署に確定申告なんか行っちゃうと、三倍付けで取られますので、どうかご注意を。
ローン費用は、銀行に支払う諸費用です。
内訳は、
１、印紙代（お金を貸します、借りますと言う金銭消費貸借契約書に貼る印紙、これも500万超え1000万以下で10,000円です。）
２、ローン事務手数料（31,500円が多い）
３、ローン保証料（無しにして金利0.2％上乗せのところもあります。）
４、抵当権設定登記料（お金を借りると、土地は担保に取られちゃうんです。）
こんな感じです。
保証料について加筆します。
お金を借りる時に、よく連帯保証人なんて言葉を耳にしますよね。
「あの人は、人がいいばかりに、連帯保証人になって財産がなくなった。」なんてＴＶドラマのような話しも現実にあったりします。
要は、お金を借りる時に、この連帯保証人を立てる代わりに、金融機関の関連の保証会社に保証人になってもらうための費用が保証料です。
保証会社は、ローンの申込人の保証人になっていいものだかどうかと調査にかけます。
これがローンの審査です。
これが通らないとローンが実行されません。
要は金融機関は、申込人に、団体生命と言う保険料が割引になる生命保険に加入させ、保証会社を保証人にさせ、取りっぱぐれがないようにしているわけです。
申込人が返済できなければ、保証会社が弁済するわけです。
で、保証会社も慈善事業じゃありませんから、回収努力をします。
どうしても、申込人が返済しない場合には、担保に取った不動産を競売にかけて、強制回収します。
こんな説明でわかります？？
次に登記料。
これは税金と司法書士さんの手間賃です。
売買の場合の登記料の税金（登録免許税）は、
固定資産評価額の１％です。
この評価額も役所の資産税課で、「評価証明」を取れば確認できます。
建物の大きさ（坪数も色々？延床面積と施工床面積、モジュールって何？）
建物の大きさ（坪数も色々？延床面積と施工床面積、モジュールって何？）
今日の予定は、マイホームを計画中の大学の後輩が熊谷に勤めているので、時間が取れたら会って、会えなければそのまま熊谷の不動産屋さんと、ハウスメーカーのＴ部長と飲み会です。
後輩のために昨晩、簡易ＣＡＤで平面図、立面図、配置図の簡単なものを作った。
ここで求積を計算させる。（要は建物の大きさを計算させることです。）
そうすると、延床面積41.95坪。
施工面積49.22坪とでてくる。
これわかります？？
わかりやすく言えば、延床面積は、建物室内の面積で（え〜！！これだけじゃないの？）、施工面積は、建物を工事する面積です。
施工面積で何が増えているかといえば、テラスとバルコニーの面積が増えています。
建物に車庫を組み込むと、その面積も施工面積に計上されます。
知ってました？この施工面積。
あるローコスト住宅の見積書で床面積が小さく書いてあって、施工面積がうんと大きく書いてあるんですよ。
そして・・・・なんと、
坪単価は施工面積で割ってあるんです。
建物の見積り金額が2000万円とします。
上の例で、床面積で割れば、坪価47.67万円、
施工面積で割れば坪価40.63万円です。
建物の見積金額2000万円は坪単価にすると、坪価47.67万円と40.63万円の二通りの表示ができるわけです。
その差は約７万円、でも安くできているわけではないんですよ。
見積りは同じ2000万円なんですから。
おわかり頂けました？坪いくらなんて全くあてにならないんです。
「じゃあ、なんで坪単価は床面積で割るように統一できないんだい？」というご意見がでてきます。
そうすると業者が言います。
「じゃあ、うちみたいに他よりもお金をかけて、うんと広いルコニーやテラスを作ってやっている我々が割高に思われて、馬鹿みちゃうじゃないか？」
という話になります。
そうですね、床面積の坪単価を安くしようと思えば、バルコニーやテラスを全くつけないで、オプションや別途工事にされちゃいそうですね。
家を建てようとすると、こういうこともチェックしなければなりません。
もう一度言います。坪単価だけを信じると後悔しますよ。
この簡易ＣＡＤでモジュール（柱と柱の間隔、設計の基本単位、図面のグリッドます）を910から1000にします。
あら不思議！同じ間取りで床面積が約2割増えます。
ですから、3尺（910）のモジュールより1メートルのモジュールを使った方が同じ間取りでも床面積が稼げるのです。
床面積が稼げるイコール坪数が増えるイコール坪単価が安く言えるということになります。
ローコスト住宅メーカーが、メーターモジュールを採用しているのはこのためです。（刺されるかな？）
でもメーターモジュール、廊下や階段の幅が広くなって使いやすいですよ。
いわゆる関西間というのは、このメーターモジュールに近いわけです。
今さらフォーローしても遅いか？？？？？？
資金計画書〜その２
２、資金計画書〜その２
「資金計画」なんて言っても馴染みがないですよね。
家の予算作りのことです。
さて、土地を買って建物を建てようとすると、総予算は単純に土地の金額＋建物の金額ではないと言う話をしました。
まだ、土地のほうはシンプルです。
１，土地代金
２，土地の仲介手数料（売主業者から直接購入の時は無し）
３，税金の精算金
４，その他（施設分担金等）
そして土地代金を決済するための費用としては
１，契約印紙代
２，登記料（登録免許税という税金と司法書士の手間）
３，ローンを使う場合の費用
イ、融資印紙代
ロ、融資事務手数料（銀行がとる）
ハ、ローン保証料（金利上乗せで無しもある）
こんな感じでまとめられます。
土地は会社によっての標準仕様とかオプションとかありませんから、予算も明確になりますね。
さあ、問題の建物です。
よく住宅展示場で、ハウスメーカーの営業の人が、
「うちの建物は、本体価格で坪、大体５５万円みて下さい。」
とか言います。
これって、何？？
家を建てるのに、本体価格と別途工事価格、オプション価格、追加工事価格があるの？？
「じゃあ！一体いくらなのよ〜。」って感じになりますよね。
知ってます？
どこまでが本体価格で、どこまでが別途工事価格で、どこがオプションで・・・・。
ばらすと、これ全部、会社でまちまちです。
だから、「坪いくらでできます？」なんて聞いても意味がないんです。
自分の建てたい家が、住める状態でいくらなのか聞かなくてはいけないんです。
住める状態なんてのも、人の価値観はまちまちだから、「何と何がついた状態でいくらですか？」と聞かなければなりません。
ハウスメーカーの営業マンもつわものです。
お客さんに言われたものしか見積もらないという、素晴らしい（？）営業マンもいますから、要注意です。
「仁義なき戦い」です。
だからまず、いい営業マンを選ばないと家造りは失敗します。
よくハウスメーカーが言う別途工事には、
１、電気の引き込み（東電申請料共）
２、仮設工事（仮設トイレ等）
３、屋外給排水工事
４、道路からの上下水道引き込み工事（宅地内に引き込まれていない時）
５、基礎、地盤補強工事
６、小運搬
７、ガス工事代
８、テレビアンテナ他
どうですか？わかります？
「なんでこれが別途工事なの？」と言うのはありませんか？
そうなんです。会社によっては、本体工事価格として見積している会社も当然あります。
ハウスメーカーは、基本的には、建物本体より１Ｍまでが建物本体価格としているところが多いのです。
そうすると少し理解できますよね。
先ほどのほとんどが別途工事になってきちゃうわけです。
建てる方からすれば、本体と別途工事合わせて言ってもらわなければ予算も組めないですよね。
そうすると営業マンは言います。
「土地の広いお客様と土地の狭いお客様では、屋外の給排水工事とってみても、値段が随分違ってきます。例えば１００坪の敷地のお客様と３０坪の敷地のお客様では、当然、給排水工事の値段が全然違うことがお分かりでしょう？だから、通常坪いくらって言う時は、本体価格をさして言うのですよ。」
なんとなくもっともらしいですよね。
（「でも地元の大工さんの見積はみんな入いっているのになあ。」なんて心でつぶやく。）
オプション工事にしたって、カーテン、照明、エアコンはともかく、網戸もオプションって会社だってあるんですから・・・・。
じゃあ、どうやって予算を組めばいいんだい！
なんか一人で盛り上がっちゃいました。
資金計画書〜その１
昨日、今日とさいたま市北区で新築分譲住宅（工事中）の現地売りでした。
今日のお客さんの質問で、即答に困ったのが「どんな外観になるんですか？壁はどんな感じですか？」
「壁はサイディングになります。玄関廻りに一部タイルが貼られます。」
「サイディングって？」
そうですよね、我々が平気で使う言葉も普通の人からすれば「何、それって！」と言う感じですね。
「あそこの家がモルタルの外壁で、あそこの家がサイディングです。」
そんなこと言っても、ここの建物の外観イメージには結びつかないですよね。
色とか柄で随分印象かわりますものね。
だから分譲住宅は完成間近にならないと、売出ししてもたいして集客できないことが多いです。
柱や梁見ていても、やっぱりイメージが中々湧かないですものね。
逆にそれで、完成物件がよく売れます。できてますから価格交渉もしやすいですしね。
構造体がよくできていようが、できてなかろうが、そのへんは隠れちゃってますから運まかせ？
【後輩のマイホーム計画が始まりました。】
１、資金計画書
昨日、現地売りが終わって、現在、土地建物購入検討中の大学の後輩に「資金計画書（土地建物購入の予算づくり）」を作ってメールで送りました。
今の時代、便利になりましたよね。
こういうものもエクセルで作ってメールで送れば相手はすぐに見れる。
ＦＡＸでは見辛いなんてこともあるのでしょうが、パソコンの画面では、私が作ったものと全く同じものが見れるんですから、すごいですよね。
彼が購入しようとしている土地の値段が980万円とします。
建てたいと思う建物の広さが延床面積（←これって重要）で41.875坪とします。
建物が坪単価45万円とすれば建物の金額は41.875×45×1.05（消費税）で1978万円。
単純に考えれば980＋1978万円＝2958万円ですよね。
私が出した総予算は、3390万円です。
その差432万円、これってなんで？？
これが中々わかり辛いところです。
それに、この建物の坪単価というのも本当に曖昧です。
最近ではチラシで建物の坪単価が30万円を切るものまで見うけられます。
「これって、本当？」
誰でもそう思います。
でも打合せをしていくと「あっ、これは別途です。」とか「これはオプションです。」とか、買うほうからすれば「これは金額に入っているだろう。」と思うものまで、入っていなかったりします。
こういうことをきちんとチェックしないといけないのだから、買う人は大変ですよね。
要は最低限住める状態でいくらなのか？
（これでも曖昧ですよね。網戸やカーテン、エアコンは最低限に入る？）
なにがなんだかわからなくなっちゃいます。
これから、そのへんのこと少しづつわかりやすく書いてみたいと思います。