住まいのコンサルタント！こもだ建物 - 2005/03

「負けられない試合がそこにある。」

埼玉スタジアムのバーレン戦。

応援していたけど、「ダメかな？」って気持ちもあった。

相変わらずの決定力不足。

やっぱり、得点もオウンゴールでした。

でも、「負けられない試合」に勝てたというのは、すごい事。

集中力は切れずにあったということ。

自分も「ここぞ」の時に弱い。

「ＵＳＰ」

今日も休みだったので、長野のカリスマ工務店経営者の平さんのお勉強。

このＵＳＰの記述があったけど、これはユニーク・セリング・ポイント？

強烈な差別化？

彼は、自分の商品のセールスポイントを列挙して、その中から、安い、いい家

のキィーワードで「安くていい家」をという言葉を自社商品のキャッチにしたようだ。

目指すは「子育て世代の健康住宅」と、明確化している。

こういう覚悟が必要だよね。

途中で眠くなっちゃったけど・・・・・、

自分のことを置き換えてみれば、そうしたきちんとしたキャッチも商品名も、

セリングポイントもないのがわかる。

安いという価格パフォーマンスを追求する？

価格は大手資本にかないません。

平さんもそんなことはわかっている。

ローコスト住宅と言っていても、本当に価格で勝負しているわけじゃない。

普通の家を、仕組みで売っている。

この仕組みで売ると言うのができそうでできない。

腑に落ちても、実感できない。

そんな感じです。

これからは、我々小さい工務店、不動産屋は、このＵＳＰに活路を見出すしかない。

でも、商品のＵＳＰなんてのは、我々の業界はそんな大きな違いは出せないと思う。

結局、その経営者、会社のＵＳＰ。

家は人が造るもの、だから本当に「安くていい家」なんてないのかもしれない。

だから、買主は「高くて悪い家」をつかまされないようにする事。

買主が「安くていい家」買ったと思えるようにさせるのが、売主の役目みたい。

それがＵＳＰのような気がします。

結局、買主が、売主・造り手を好きになって、信じて、任せて満足のいくものが

できれば「いい家」を造ってもらえたということになるような気がする。

それには、ＵＳＰで、そのユニークなセリングポイントに共感・共鳴してもらうことだよね。

それをつくること。

俺はまだここからかな・・・・。

だから、お客様、

本当に、うんと安くて、うんといい家は、

ないと思います。

要は、「安くていい家」と思えるかどうかです。

そんな気がします。

結局、人間ですよねぇ・・・・・。

今日は、大工で一級建築士のＨ君が来社。

彼は、私がハウスメーカーにいた時の後輩だ。

で、彼に、大学の後輩が検討した例のローコスト住宅のチラシと金額の話をした。

彼もびっくりで、「ここの会社で、この値段でとった仕事をやる工務店があるんですかね？

あるとしたら、私も本気でコストをもっと下げることを考えなくちゃいけないですよね。

でも、それは、協力業者に、本当に協力してもらわないとできないことだから、大変です。

場合によっては、総入れ替えになっちゃいますよね。でも、腕が悪けりゃ意味ないし、

難しいところですよね。ローコストだから、多少の腕は目をつぶるしかないんですかね？」

そうですよね。安くて、いい職人（協力業者）は中々いないです。

だから、多少目をつぶるか、職人の手間が、なるべくかからないような施工の仕方を考えることしかないのです。

でもこれって、プレハブメーカーみたいじゃない？

段々在来工法も、プレハブメーカーみたいに、職人の手間がなるべくかからない家になりそうです。

仕方ないですよね。安く安くの話ばかりじゃ、若い人が、職人になんてなりたがらないですもん。

親方も厳しいし・・・。

あとは、ローコスト住宅とは、きっぱり手を切って、「天然素材の家」のほうにいって差別化するかです。

彼はどちらのほうに向かっていくのでしょうか？

彼も元いた会社の後輩なので、楽しみです。

どんな家を造っていくのか？


こんな私にも夢があります。

やっぱり、自分の提案住宅を自社分譲でやってみたいんです。

今までは、やはり怖くて無難な家ばかりです。

で、コンセプトを明確化した提案住宅をやってみたいですね。

少し（というか、うんと）余裕ができないと無理な話ですが・・・・。

やはり傾向としては、おじさんになったので、「天然素材の健康住宅」を目指したいんですよね。

だから、一生懸命がんばって働きます。

器用貧乏の「住まいの便利屋さん」を卒業しないとね。

「思考は実現する。」いい言葉です。

じゃ又、アンニョン。



アンニョンと言えば、行政書士のビザ申請の仕事で、まだビザがおりてこない人がいる。

覚悟しないと駄目かな？

これが一番つらい。

おりたときの、喜んでもらったときの顔、駄目だったときの落ち込んだ顔。

駄目だったときの顔なんて見たくない。

これは、家の仕事と似ています・・・・。

今日は、駐車場で、近隣からごみの苦情があったので、ごみ片付けと除草。

これがとても疲れました。

おじさん二人でいったのですが、雑草の手抜きは大変でした。

すっかり腰が痛くなり、又、手の握力がなくなった感じです。

後輩君の家造りの件ですが、そろそろ業者が決まりそうです。

価格勝負かな？

ただ、ローコスト住宅の会社の外注施工と言うのもあまり聞いたことがないのですけどね。

外注で何故安くできるのか？

理由がわからなくなりますよね。結局、施工工事店をたたいていますって感じになりはしませんか？

埼玉のローコスト住宅会社は、フランチャイズの直販売、直施工でコストパフォーマンスを出しているのが多いのですけどね。

要は、下請け脱出会社がフランチャイズ、ネットワークを使ってやっています。

ローコスト住宅で販売して、下請に出すなんてのは、初めて聞く話。

手間請負の大工を使っての、分離発注（工務課員、現場管理者が工務店のオヤジのように、工程毎に職人の手配をしている）ならわかるのだけど。

指定工事店制度と言うのは、ハウスメーカーや不動産業者と同じやり方ですよね。

ハウスメーカーは付加価値をつけて、不動産業者は土地をつけてということなのだけど、ローコストという付加価値をつけて販売する？？？

ローコストは付加価値？？

付加されないから利益が出ないのでは？？

利益を出すには、指定工事店にしっかりお願いするしかないよね。

「安くして頂戴！！」って。

工務店がいい人で、赤字でもなんでもいい仕事をしてくれればいいけど、そうでない人にあたると最悪だよね。

でも赤字のいい人の工務店は、そのうちいなくなっちゃうよ。

だって赤字じゃ、工務店続けられないもんね。

埼玉に出店してきたばっかりの、今がチャンス？

まあ、単価的には、埼玉強力大手建売分譲会社、Ａ、Ｂ、Ｃ社の下請工務店みたいなところに頼むのだろうから、同じような家ができるかな？

これらの会社も、昔は評判今いちだったけど、いつのまにか上場企業だものね。

事業、商売というのは、そういうものかもしれない。

下請工務店さんは、「生かさず、殺さず」使われちゃう？

そう思うと、ア○○ラネットみたいなフランチャイズは、工務店にとってはすごくいいことなんだね。

本部で、集客ノウハウを教えてもらって、広告宣伝してもらい、問い合わせをしてきたお客さんと工務店で直接契約する。

これは、脱下請だものね。チャンスがひろがる。

だから、結構高いと思われるロイヤルティーを払っても、下請よりはいいということなのかな？？

ここの社長さんも同じ年。

集客方法、広告宣伝、大工手間の合理化工法、簡易積算等々、色々なノウハウを持っていらっしゃる。

お会いしても腰低いよね。そしてセミナーでは、夢を熱く語る、そんな人。

「俺が夜クラブ活動していた間、この人は夜も一生懸命働いたんだな。」と思っちゃいました。

アリとキリギリスじゃないけど、努力を積み重ねた人にはかないません。

「私は中卒の大工です。」なんて言っちゃう人で、ずいぶんビッグになっちゃいましたよね。（ＴＶにも出た。）

１０何年前、友達が、「求人広告見て、会社に行ったら、田んぼの中でやめた。」なんて言っていた会社が、今や大宮駅前ソ○○○ビルですからね。

長野の平秀信さんもすごいけど、埼玉のこのＭ社長もすごい。

同年代の私は、恥ずかしい限りです。

「俺はいったい何をしていたのだろう？？」って。（残念！！）

昨日は、水曜定休日でお休み。

それで、ローコスト住宅研究会を主催されているカリスマ工務店経営者、平秀信さんの本を読んでお勉強。

基本的には、「工務店の普通の家を、普通の金額よりちょっと安く、安心して買ってもらう。」という感じのように思います。

価格競争、値引き競争は会社の体力が消耗してしまうのでやらない。

それなのに、ローコスト住宅として何故売れるのか？

著書“「行列のできるスーパー工務店」の秘密”に書いてある通り、広告戦略ですね。

「広告に予算をかけずに、圧倒的に集客する。」ここがポイントです。

ダイレクトレスポンスマーケティングを使って広告する。

そうすると、広告費が削減できるので利益が増える、また契約・着工の数が増えればその分粗利益率を下げることもできる。

そこの部分で、お客さんにも、他より安くできる余地が生まれてくる。

ローコスト住宅の部分というのは、大工や大量発注による住宅設備費コストダウンだ。
（だから、会社としては、実質的な損はないわけです。）

で、安心して買ってもらうという部分は、社長や、社員、職人の顔写真入り紹介をチラシに入れたり、お客様の声をうまくチラシに入れる。

それと、悪徳業者の手口をばらし、「自分たちはお客さんの味方である。」として共感を
得る。

中々戦略的ですよね。

坪３０万円の家と言っても、価格を分解しているだけで、よその工務店の価格とたいして変わらない。（だから当然成長できるわけすよ。）

坪４５万円の家は、価格を分解することができます。

（この坪いくらと言うのも延床面積と施工面積があることは前に書いた通りです。）

たとえば、
坪４５万円＝坪３０万円＋坪７万円＋坪５万円＋坪３万円

見積合計額＝建物本体価格＋付帯工事・オプション工事価格＋会社経費＋設計料他

こう分解すれば、やりようでは本体工事価格の坪３０万円の部分を強調して広告宣伝も可能ということになる。

そのほうが、入り口の取っ掛かりのバーは低くなるわけです。

こういうこともばらして、お客さんを味方にする。
（ローコスト住宅の他社を排除。）

こうやってお客さんを味方にしてしまえば、価格競争の土俵に上がらないので、十分な粗利益も確保できる。

そんな仕組みになっています。



ですから、工務店・建設業者に対しては、全ての工事見積、いろいろな経費金額、みんな出してもらって、そこで比較検討することです。

ローコスト住宅研究会も、そんな滅茶苦茶安くないです。

そんなに安かったら会社は発展しないですものね。

ものすごく戦略的です。

おじさんも絶対真似して、ものにしたいと思います。

よーし！全部本読むぞー！！

平　秀信　　様様です。

この人、コンテンツビジネス（情報企業家）としても大成功。

我々の業界の、スターにしきのです。

＊でも、自分のノウハウをこんなにさらけ出すと、ライバルが増えるだろうに、よくここまで書いている感じがします。

それだけ、「真似されても負けない。」という芯の強さと、自分のセンスに対する自信を垣間見ます。

実際、マラソンで終盤３０キロ過ぎて、５キロ先のトップランナーを追い抜くのは大変だよね。

自分も他人に負けないスピードで走っているから、「絶対負けない！！」そんな自信を感じさせます。

この　平　秀信　様様
（私の１歳年下、俺はいったい今まで何をしてきたのだろう？？？悲しい・・・・・。）

昨日は、ミサワホームのGLでお客様とエクステリア工事の打ち合わせ。

ミサワホームは、ポスター、のぼり等みんな松井秀喜モードになっていました。

で、今日は、ポラテック（旧中央住宅）の方が来社。

小冊子１冊買ってくださいました。
（別に脅したわけではありませんよ。率先して買ってくれたんです。）

12、13日の現地売出しの来場者の件数の話をしたのですけど、ポラテックでも来場者数は厳しいとの事。

「工事途中でその数は、健闘した方じゃないですか？」

埼玉で一番数売っている会社の人にそう言われると、少し慰めになります。

しかし、チラシのインパクトが書けたのは事実であり、勉強しなければなりません。

また、10万円ちょっとのノウハウセットをネットで買ってしまいました。

（今度こそものにするぞ〜！）

ただ、問題はDVDの再生プレーヤー。

家のパソコンでは再生できるけど、会社で私の使うパソコンでは再生できません。

家のはあまり使わせてもらえないので、安いのを見つけて買ってこなければなりません。

勉強するのも大変です。今の時代はDVDですか・・・・。

後輩君からは、まだ業者決定の連絡はありません。

基本的には、どこで建てるにしても、不安を解消させてくれる業者ならばよいと思っています。

ローコスト住宅でも、色々打合せをして、質問をして、工事途中の現場や完成現場を見て、不安が解消できればよいと思います。

購入者にとって、価格要素と言うのは、最優先項目であるのは間違いないわけですから。

ただ、安くできる理由だけはきちんと説明してもらった方がいいです。

街場の工務店より、経費は多くかかるのは当然のわけだし、販売経費もかかる、粗利益だってなければ会社は成り立たない。

それで、尚且つ街場の工務店より安い、そのへんの説明はきちんと受けた方がよいです。

欠陥住宅で有名になった「秋田県木造住宅」、あの事件も相場よりうんと安かったんです。

今も裁判したり、不安を抱えながら生活している人は、非常にお気の毒だと思いますが、「この金額で大丈夫？？」という疑念を持つことも必要だったのだと思います。

まあ、名前もちょっとずるかったですよね。

なんか秋田県の第３セクターがやっているようなイメージを持っちゃいますよね。

あれも、「秋田の杉を普及してもらって、感謝のコメントをしたことはあったかもしれないが、県とは一切かかわりあいございません。」にされちゃって、きっとパンフには秋田県の偉い人の推薦のコメントも載ってたんでしょうね。

ですから、あまり安いというのはリスクがあるので、きちんとその理由を説明してもらって、納得して契約すべきです。

がんば〜れ！がんば〜れ！

今有名なハウスメーカーだって、ローコスト住宅の時代があった会社もありますよね。

昔はプレハブ住宅なんて「安かろう、悪かろう。」と思われていた時代もあった。

でも今は、プレハブだからできる高品質、高性能を全面に出して、すっかり高級路線になりました。

バブルの頃、馬鹿にされていた、そのころのローコスト住宅会社は、今の若い人から見れば、立派ハウスメーカーに見えているし、そうなりつつもあります。

これも時代の流れです。

ただ、どこにも、どこの業界にもいい会社とそうでない会社があります。

それを見分けるのは、やはり、本人です。

ひとのせいにするものではありません。

色々調べて、見て、触って、確認する。

これが「住まい選びです。」




＊よろしかったら、メルマガ「夢のマイホームが欠陥住宅だったら？」も読んでみてください。

何一つメルマガ対策していませんが、850名位の方に読んで頂いています。

（ただ、ちょっと不定期です。すみません。）

http://www.komodatatemono.co.jp/b.html

建物の構造体についての標準の仕様書を作ってみました。

参考になれば、

こもだ建物標準仕様書作成


簡略していますので、さわりです。

またまた続きです。

ロ―コスト住宅だと柱はみんな集成材になります。

これは、木片を貼り合せて均一の強度にした柱です。（樹種は大体スプルス）

接着剤を使って貼り合わせているので、JASのホルムアルデヒド放散量F☆☆☆☆以上の規定を受けます。（JASマークと認定番号をチェック、柱に製造者も書いてあるはず。ないのは駄目よ。）

私の仕上表は、土台が桧特1等、柱が杉の特1等にしていたのですが、それはローコスト住宅では無理ですよね。

みんな集成材になっちゃいました。

ローコスト住宅だと、プレカット（柱や梁を工場で寸法通り切ってきて、現場や大工の下小屋できざまない）なので、その方が安心です。

何故って？

そりゃあそうでしょ。木は生きているので暴れます。

だから大工がきざむ時は、木目（年輪）を見るのです。

木表と木裏、昔、小学校か中学校で習った気がします。

柱通り（柱が91センチ間隔で並ぶ通り）には、この木目を合わせるのです。

ドラマの大工の源さんが一生懸命柱を眺めていたでしょう？

そうしないと家が暴れてしまいます。

で、この柱、芯持ち（柱の中心が年輪の中心）なんていくつもありませんので、この木目がわからないと駄目なんです。

へたの方は誰でもわかりますが（誰にもわかるへたの方は使えないよ）、芯に近いほう、わかります？

熟練した大工さんはわかりますが、プレカットばかりで自分できざんだことない人はわかりません。

わかる人はどんどん少なくなっています。

話は変わりますが、私は花粉症です。

埼玉も飯能などは杉の産地です。

埼玉は、建売分譲住宅がかなりの棟数建っています。

けれどみんな集成材です。杉を切ってはくれません。

理由は、安いからとプレカットに木目を見る必要がないからです。

これでは花粉は増えるばかりです。（悲しい〜。）

私達おじさんくらいの年齢になると、天然素材の家が建てたくなります。

そうすると、飯能の杉を切ってもらいます。

今、杉山持っていても御大臣様ではありません。

杉の原木を売ってもいくらにもなりません。製材してなんぼです。

ですから山が荒れます。馬鹿らしくて、枝払いや間引きなどの面倒を見きれません。

それで、国や県から補助金が出ます。今、山の維持は補助金でまかなわれているようなものです。

変な話です。外国から沢山安い材木が入ってきて、それで合板や集成材を作ります。（当然そのままも使いますよ。）

外国からは、「日本人は世界で森林破壊を進めている。」と批判されているのに、国内では手間がかかって原価が高いと言って国産材を使わない。（切り出しが大変）

これって、おかしくない？

で、おじさんたち位の年齢の人が郷愁を感じて、天然素材の家を建てるのが、ちょっと増えてきたので、埼玉の杉も切ってもらえます。

埼玉県「住まいの会」なんかでは、設計の先生が施主様家族を連れて、飯能の山を案内します。

そして、「今、ここの辺りで切り出ししてるでしょう？だから○○さんちのは、この辺りの杉を使うことになるでしょう。」

そうすると、花粉症で嫌々ついてきた人の目も爛々と輝くんですって。

「そうか、この木がうちの柱になるんだ。」って。

そして、製材所を見学して、天然素材のモデルルームを見てくると、もう、わくわくうきうきの状態になるようです。

このあいだ棟梁が来て言っていたのですが、

「どうしたの親方？この近くに仕事？」

「いや、近くの入居者の家の棚を付けて来た。」

「棚付け？」

「うん、お客さんが自分でホームセンターで棚板を買ってきて付けたらしいんだけど、臭くて駄目なんだって。天然素材の家だから、ちょっとでも合板がはいると匂うらしいよ。」

「へえ、そんなもんなんだ。じゃあ、家具なんかも駄目じゃない？」

「食卓テーブルも、箪笥も造りつけにして、天然素材で造ったもん。」

こういう家に住んじゃうと、ちょっとの合板も駄目らしいです。

たしかに、完成見学会に行くと、家中に木の香りが充満しています。いい匂いです。

こういう天然素材の家が多くなると、杉も沢山切ってもらえて、花粉の量も少なくなるのですけどねえ。

でもね、クロスの代わりに全部杉板とか張っちゃうと、やっぱり山小屋みたいになっちゃうんです。

一部屋くらいだといいんですけどね。

珪藻土を塗る？

でも、これも接着剤使いますよね。

この間見に行った家は、クロスの代わりに和紙を張っていた。

このへんは設計の先生の腕の見せ所ですね。

こういう家は坪60万円位します。（設計・管理料別）

ハウスメーカーの家と同じ位かな？

まあ、メーカーによって違いますけど、こんな天然素材の家もいいです。

でもね、大工さんは大変ですよ。

天然素材の家は材料はそんな高いわけじゃないけど、手間がかかる。

床もドアも建具もみんな天然素材なんだから。

で、設計の先生はデザインとか、見た目にうるさいでしょう？

だから、うちにくる親方はいつも現場で設計の先生と喧嘩している。

設計士と喧嘩できるのも腕に自信があるからなんでしょうね。

でも、こういう人はあと10年でいなくなります。

だからこういう天然素材の家も坪60万円位じゃ、建てられなくなります。

だってそうでしょう？

坪30万円台の家を造っている大工さんじゃこういう家は出来ないでしょう？

そうすると宮大工さんみたいな人に頼む？

そしたらうーんと高くなりますよね。

今、天然素材の家を普通の単価でやってくれている大工さん。

もう50代、60代ですよ。

そういう意味では今がチャンスです。

在来工法でも、大工さんがいなくなり、組み立て（工）屋さんになっちゃうんですかね？

とすると、増改築も大変だよね。

増改築こそ、現場できざめる大工さんじゃないと駄目なわけでしょう？

そういうことでリフォームの苦情が多くなって入るわけです。（わかりますよね？）

これからは在来工法は、ローコスト住宅と天然素材の家との二極化になりそうですが、圧倒的なシェアは、ローコスト住宅が持つでしょうね。

そうすると本当の大工さんの家はこの10年です。後は高くて手が届かなくなります。

そう考えると、今、信頼できる大工さんに頼むとお得ですね。



「あなたな〜ら、どうする？　♪　あなたな〜ら、どうする？♪

泣くの笑うの死んじゃうの〜　♪　あなたな〜ら、どうする？　」（古い、知ってる？）

はい、後輩君はどこで建てるでしょうか？

業者が決まったら、今度は打合せの実況中継です。

でも、ローコスト住宅でやると打合せに参加できないな。

「従兄弟です。」と言って一回は行って見ましょうかね。

でないと、私の二冊目の小冊子本が完結できないもんな・・・・？

昨日の続きです。

昨日のローコスト住宅の坪価の表示が間違っていました。

どうも見積書（と言っても内訳書もないのだけど）が、税込であったり、税別であったりで、ちょっと混同してしまいました。

昨日の書いた坪単価は税別です。

先ほど編集、書き直ししました。

まとめますと、後輩が見積依頼したローコスト住宅は建物の41.07坪（床面積）で、

坪価42.95万円（税込）です。

これには、屋外給排水工事、都市ガス工事等いわゆる別途工事が含まれます。

熊谷の建設会社は、坪価44.72万円（税込）です。

ちょうど坪価2万円弱安いわけです。

で、エアコン（5台）とカーテンがついている。

だから、100万円以上の差があることになるわけです。

昨日書いた見積書のところの坪33.33万円と言うのは、

税込35万円を1.05で割って税別坪33.33万円のようです。

ですから、33.33万円に施工面積の45.58坪をかけて1,519万円という標準本体価格が出ているようです。

要はチラシの通りで、「税込み坪35万円でやりますよ。但し坪数は施工面積で計算しますよ。」と言うことのようです。

なるほど。だから工事内訳書がないわけだ。

それに、私が仕上表で指示してある項目は、「仕様変更（オプション）で140万円ですよ。」と言うことだ。

見積の基本が、坪いくらと言う感じなのは、私達不動産業者が、建売分譲住宅の時に工務店に発注する、あの感じですね。

私が、初めて分譲住宅を工務店に発注した時の値段が、建物が28坪位だったのですけど、坪45万円（税別）で発注しました。

この時、業者仲間には「馬鹿だ。」と言われました。

でも自分としては自分で図面を作って、仕上表を作って、前に勤めていたハウスメーカーに負けないようなものを造りたいと、意気込んじゃったんですね。

その時言われたの「坪10万円高いよ。そんな事したら利益なんか出ないよ。」と言われました。

結果はその通りで、利益は出ませんでした。

頼んだ工務店は注文建築専門の工務店でしたので、いいものは造ってくれましたが、やはり周辺の分譲住宅の相場ちょっぴりプラス位でしか売れませんでした。

（でも、お客様は喜んでくれています。「この家注文住宅でしょうって、みんなが言ってくれるんです。」っておっしゃいます。そうです。私の注文住宅にしちゃったんですから。）

その「10万高いよ。」と言った設計事務所のところでも、宅建免許を取って分譲の売出しをしたので、販売を手伝いに行ったのですが、さすがに出来映えは違っていました。

でも、ちゃんと相場で売れました。そんなもんなんですよね、世の中は。

ただ、和室は真壁（柱が見える仕上）でガタガタだったので、

「和室は真壁止めて大壁（柱を見えなくしてしまう仕上）にしたら？」

「長押の木目はあってないし、鴨居もすいてるし、うるさい人じゃ駄目じゃない？」

「そうなんだよな。大壁でいいかな？」

「ハウスメーカーなんか、みんな大壁なんだから、若い人は抵抗無いよ。」

それから、その会社は、私の提案を受け入れて、その後の分譲住宅の1階の和室は大壁になりました。

坪いくらで、エイヤーで発注したら、大工さんだってそんなに手間かけられないよね。

そうなんです、和室の方が手間がかかるんです。

敷居、鴨居、長押、押入、内障子等々造作が増えます。

これも張り物になっちゃうんですかね。

桧や杉だの本物は使わないのでしょうか？

仕上に出ていないのでわかりませんが・・・・。

まあ、我々が工務店に頼む値段と変わらないようなので、和室は大壁にしたほうが無難でしょう？

そうすれば、15万円位は金額も下がるかも知れません。

私達が分譲の時に頼む工務店は、展示場も営業マンもいない工務店で、一般顧客との打ち合わせも無いし、集金業務も無く営業経費もかからないので、坪価35万円位でやってくれるわけだけど、世の中変わりましたね。

展示場出して、営業マン使って坪35万円（実際は施工面積の坪価なので37万円位）でやるところが出てきたんですねえ。

直施工ならいいんだけど、地元の協力工務店に下請に出すようだと、顧客サイドからすれば、ちょっとリスクが大きいかな？

でも素晴らしい！！

とってもお安いです。

何故、ここまで安く出来るのかちょっとまだ理解できないのですが・・・・？？

多分ここの営業さんは、ローコスト住宅大手のＡ社Ｂ社よりもっと売るんでしょうね。

だって、そこよりも安いし、建売施工店価格に近いですもん。

工法も分譲大手と同じやり方ですね。

根太工法でなく、床下地は24〜30mm位の下地合板を貼って、外壁下地もなるべく耐力壁の筋交いがなくて済むように構造用合板を張るんでしょうね。

別にこのへんはとやかく言うつもりはありません。

大工の手間を省力化しなければローコスト住宅なんて出来ないのですから。

本当にお安いです。

これで、現場で、材料と施工と仕上が良ければ、私もファンになり、みんなに勧めたいと思います。（本当です。）

この会社の工事途中と仕上を本当に見てみたい感じです。

（イメージは分譲大手の工事現場なのですが、それが翻されたらすごいと思う。）

とにかく安い。

それがここの会社の最大のメリットです。

私が客の立場でも、とても惹かれます。

今日うちの事務所にミサワホームの営業マンが来たので、

「ちょっと見てみな。この金額で住宅展示場に入っている会社がやるんだよ。あなたのところより500万円位安くない？」

「いや〜、もっとですよね。うちにはこういう金額で出せる商品はないです。」って。

「仕事、大変になるね。」

「困りますね。本当に出来るんですかねえ？」

ハウスメーカーも戦々恐々のお値段でございまする。

特に現地売りの時に、和室にスリッパで入る人には、こだわりもないでしょうから最高でしょう？（今は、居間と和室で段差無しにしているんです。バリアフリーの関係です。）

それでは又、アンニョン。

昨日は、水曜日で定休日でした。

月曜日に大先輩のＴ様と、夜通し討論会だったので、昨日はまったりと過ごしました。

やはり規則正しい生活をしないと駄目ですね。おじさんなので、気力、体力が萎えてしまいます。

今日は、朝一番で後輩からＦＡＸが来ていました。

意外と安く見積が出ていました。

普通ローコスト住宅ですと、追加やオプションで結構金額が上がってしまうのですけど今回はどうなんでしょう？

私が作った仕上表をもとにアレンジしているので、仕様変更内訳書の133万円で済むのでしょうか？

工事内訳書が無いので良くわかりません。
あっ、この工事内訳書と言うのは、見積総額に対して、工事の分野毎の見積書のことです。

内訳としては、
１、基礎工事
２、外装工事（屋根材、外壁材の材料費・工事費）
３、水道工事（屋内外の給排水工事）
４、電気工事（屋内外電気配線、スイッチ、照明器具、コンセント等の工事）
５、ガス工事（屋内外ガス配管工事）
６、アルミ工事（玄関ドア、サッシ、ガラスバルコニー手摺り笠木等の材料費・工事費）
７、木工事（材木代、大工手間、木製建具・建材、金物代等）
８、内装工事（クロス、塗り壁、畳、塗装等の材料費・工事費）
９、住宅設備工事（システムキッチン、ユニットバス、トイレ、洗面化粧台等材料代と取付費）
１０、雑工事・仮設工事費（仮設足場・養生費、防腐防蟻処理、美装、仮設トイレ、現場経費等）

内訳の出し方は、施工会社によって多少異なります。

これらを合計して、見積総額になるわけです。

こういう項目の中で、「あれっ、随分ここ安いけど大丈夫かな？」というがあればチェックできます。

まあ普通の工務店の見積と、ローコスト住宅の会社で違いが出るとしたなら、
住宅設備工事が大量発注で安くなる分と、大工さんの手間を省力化した分の木工事、外装工事しか考えられないわけだから、

住宅設備で10％ダウンで13万、木工事でも10％位でしょう？（大工さんの手間がうんと安いのかな）これで80万、外装工事でやはり10％見て25万、
合計118万がいいところでしょうね。

でも、展示場の出展経費、営業マンや間接社員の人件費、これらが1棟当たり建物の1棟当たりの総額の1割はかかるはずだから、今回のケースは170万見なければならない。

そうすると原価計算すれば、プラス50万以上余計かかるわけなんだけどね。

なんといっても、本社が遠い県外なのだから、実際施工するのは、地元の提携工務店になるわけでしょう？

謎です・・・・・。

安く出たと思った、地元の建設会社より、消費税分約80万円位安い。

工事内訳がないからチェックはできないけど、ちゃんとイメージ通りに、またちゃんとしたものを使って施工してくれるなら、安くていいよね。

（でもどうしてその金額で営業経費が出るのか謎ですが・・・・。
本社の方に撤退しないで熊谷で長くやってもらわないと困るんだよね。
住宅はアフターとメンテナンスも重要なので・・・。）

というわけで、今回の後輩君が頼んだローコスト住宅の会社の見積もりは、

標準仕様で、延床面積での坪単価が39.4万円（税込）

私の仕上表によるオプション工事（140万円）を追加して42.95万円（税込）です。

私が21年前に建てた家で、坪価約50万円でした。

不思議ですね〜。土地が安くなったら家も安くなった？？

ハウスメーカーの家は逆に高くなっているのに、在来工法は安くなっている。

これじゃあ、大工も工務店もやってられないかも？？

この業界にいる私もびっくりの後輩からのＦＡＸでした。

つづく・・・・・

はい、問題の後輩の見積の件です。熊谷の建設会社からの提示額が出ました。

建物41.32坪。（これは延床面積です。施工面積ではありません。）

金額1,848万円（税込み）、坪価44.72万円（税込み）でした。

私が後輩に提示していた資金計画案は、

建物本体金額、1,978万円（税込み）坪価47.87万円（税込み）
都市ガス工事別途、概算25万円
居室照明別途、概算20万円

合計2,023万円（税込み）坪単価48.95万円（税込み）
（上記の坪価は全て床面積で割った坪単価です。施工面積での坪単価ではありません。）


私が作った仕上表通りに見積もったわけですから、175万円安（坪価4.2万円安）は上出来です。

素晴らしい！ファンタスティック！そう思います。

後輩も喜んでおりました。

しかし彼は、今見積依頼中という1枚のチラシを私に見せてくれました。

総合住宅展示場にある会社のチラシです。

「自由設計でこの価格！！建物価格45坪標準坪単価　35万円（税込み）」

「カーテン・エアコン・照明器具までついてこの価格」

おお！このインパクトのあるチラシ。

長野のカリスマ工務店経営者Ｈ先生のやり方ではないか！

はい、お約束事

１、メーターモジュールで間取りを作る。

　　そうすれば建物の床面積は２割大きくなる。（大きくなれば坪単価は下がる。）

２、カーテン、照明、エアコン（6〜8帖用、量販品3台）は見積に入れて割安感を出す。

　　（差別化戦略）

３、メーターモジュールで割安になった坪単価を強調するために、坪単価は床面積でなく

　　施工面積で提示する。

４、根太工法をやめて、大工手間の省力化をはかる。

ちゃんと教えを守りました。

坪単価35万円（税込み）です。

参考プランも、メーターモジュールで、吹抜けがあったり、小屋裏があったり施工面積が稼げそうです。

建物価格【45坪標準】坪単価35万円と書いてありますが、総額は書いてありません。

延床面積45坪であるならば、45×35＝1,575万円です。

なんでこの坪価45万円の建物の総額1,575万円は出てこないのでしょう？？

参考プランにも、総額の価格表示がありません。

このチラシは坪単価しか書いてありません。


私が後輩に作ったプラン。

延床面積は41.32坪ですが、

はね出しバルコニー、南側土間テラス、玄関ポーチ・玄関庇を施工面積に入れると

8.89坪増えて、50.22坪になります。

これにロフト5.51坪をたすと55.73坪になります。

この55.73坪を施工面積として坪単価を出しますと、総額1,848万円は、

坪単価33.16万円。

すごいじゃない？ここのメーターモジュールの坪単価35万円より安いじゃない？

はい、じゃ、ロフトを面積に入れない50.22坪で割ってみましょう。

坪単価36.80万円です。

延床面積で割ったのは44.72万円。

不思議ですね〜。同じ総額1,848万円なのに、坪単価は3通り。

そうだよね。

チラシに入れるならこの33.16万円（税込み）がインパクトあるよね。

これって、前にも日記に書いたでしょう？？

でも、実際に綺麗なチラシや、パンフレットを見せられたら、やっぱり見積依頼しちゃうよね。

そんでもって、こういう知識が無かったら、この会社のことずーと坪単価安く建ててくれたと思って一生感謝しちゃったりして・・・・。

うちもあやかろうかしら？？

あっ、熊谷の建設会社の見積、カーテンとエアコンははいってないです。

でもＬＤＫ以外の6〜8帖用量販タイプのエアコン3台ついて、いくら？

ヤ○ダ電機で安売りしてるよね。25万円でおつりがくる？

カーテン？

カーテンはひだで値段も全然違うよね。倍ひだ、3倍ひだどれで見積もっているの？

全部で50万位？

これを又施工面積で割る？　坪1万円も増えないわね。

カリスマＨ先生の成功で、こういう坪単価の出し方の会社は増えるのでしょうけど、せめて総額表示はしたらどう？？

って、思うのは私だけ・・・？？

やばい、また敵をつくった。

くれぐれも私に石を投げないでください。

今日も現地売り。

構造体の現場説明会だったので、たくさんの集客は期待していなかったのだけれども、小冊子が余ったのは、ちょっと残念です。

記名は頂く気は余りなかったのですが、物件調査報告書と小冊子20部は渡したかったです。

ハウスメーカーで展示場営業していた時は、結構、記名を頂くのに一生懸命だった。

記名を頂けば、会社に登録して、勝手に管理客になるわけですから。

でも、あんまり意味ないですよね。

ただ、大手ハウスメーカーだと管理客に対して好きなだけＤＭもパンフレットも送れます。

経費を気にすることも無い。

たまに、機械的に送ったＤＭで反響もあったりするからなおさらです。

でも今は、自分の看板でやっているので、無尽蔵に使える綺麗なパンフレットも無いし、時間の制限もどうしても出てきてしまいます。

そうすると、基本的にはご検討頂ける方との打合せでが中心となり、こちらから何とか売り込んで、説得して契約を頂くなんて事は、お金も時間も無いのでできません。

ですから最近は、物件調査報告書と小冊子で、「あいつに、ちょっと説明を聞いてみたいな。」というお客さんが中心になるので、記名より、物件調査報告書と小冊子を渡す数が大事になります。

10人くらいの方にお渡しできれば、問い合わせを頂いて1件成約できるというイメージですかね。

ですから、このチラシの集客はとても大事なわけですが、今回は、随分外しちゃいました。

その分、来ていただいた方とは随分と長くお話できましたけど、ちょっと独りで本を読んでる時間も多かったな。

チラシをもっと勉強しないといけないですね。

出村邦彦さんの「手書きチラシ作成術」の本を購入したけど、この手書きチラシも勇気がいるよね。

ちなみに私は今は、ワードでチラシを作っています。自分で編集して自分で印刷機にかけてしまいます。

だからこの手書きチラシも、近々試してみたい気もします。

リフォームチラシでは見たことありますけれどね。新築分譲では、ちょっと見たこと無いかな？

まあ、それにはもう少しお勉強しないとね。

なんでも試してみないとわからないから。

昔、ワープロが上手くできなかったときに手書きのチラシを作ったことがあるけど、コンセプトが違うもんなあ・・・・。

「感動チラシ」これが、私の課題です。

センス無いので中々上手くいきません。（残念！！）

明日は、後輩に、建物の見積についての注意と説明に出かけます。

業者選びもいよいよ大詰めか？

なんか総合住宅展示場の業者にも声をかけたようで、3社、4社の比較検討になるのでしょうか？

ただ、総合住宅展示場でローコスト住宅と言うのは、あまりあり得ないでしょうね。

だってそうでしょう？

出店費、維持費、営業マンの経費を考えたら、粗利30％以上なければ成り立たないですよね。（大手ハウスメーカーならディーラーで30％、メーカー直販で40％はあります。出なければ、CMも展示場もつくれるわけないでしょ。当たり前の話です。）

それをローコスト住宅でやるには、かなり数が売れなければ粗悪品になってしまう可能性があります。

ちなみにそこそこ有名なローコスト住宅の営業マンは月2棟は平気で売ります。

アベレージは2棟以上なければ、ローコスト住宅の営業マンは不採算社員です。

これは、大手ハウスメーカーの営業マンの0.4棟の5倍です。

だから、ローコスト住宅の営業マンは忙しいです。

で、同じです。お客様のところにいちいち訪問はしていられません。

お客様に展示場、事務所に来て頂いての商談です。

お客様もコストパフォーマンスがあるから、わざわざ出向いてくれます。

伸びているローコスト住宅の会社は大体そんな感じです。

あと、なるべく仕事を分業化（システム化）しています。

でなければ、「安くていい家」なんてできるわけないでしょう？

欠陥住宅に一番近い家になってしまいます。

あっ、又長くなってしまいました。

じゃ、又。

昨日、今日は、さいたま市桜区で現地売りです。

なんか顔が痛いのだけど、少し日焼けしたのかしら？

ホームページで1,000円で売っている小冊子「欠陥住宅をつかまないポイント！」

先着20名様無料プレゼントとチラシに入れたのに、余ってます。

きっと、今日ででなくなるでしょう？（本当かよ！）

現地で説明すると、自分もまだまだ話のし方が下手だなとつくづく感じます。

もともとハウスメーカーの営業の時も話ベタだったので仕方ないのですけど・・・。

わかりやすい言葉で、的を得た説明と言うのはいつまでたっても難しいです。

この業界23年目なのにねえ。

今日は見積書の件についてちょっと書きます。

月曜日に、マイホーム計画中の後輩に見積の説明で会うので予習ってところかな？

ハウスメーカーの見積もそうなんですけど、見積は非常にわかりにくいです。

ほとんど記号の列挙ですから。

ある意味仕方がないのですけど、顧客サイドからすれば、（部品製造）メーカー名と

正確な品番を入れて欲しいですよね。

ハウスメーカーの場合、メーカーオリジナルが多いので特に記号ばっかりです。

記号見たってどんなものか確認できませんよね。

ファシリティーカタログみたいのがあってそれと照合すればいいのでしょうけど、

これも大変です。

まあ、営業マンによっては、これを渡さない人もいますからね。

何故って？

そうりゃあ、イメージで売った方が楽だからです。

なんとなく展示場と同じものができるように思わせておいた方が契約取れそうでしょう？

イメージで売ると契約後の設計打ち合わせの時にもめます。

「え〜、見積されてるのこんなの〜。」って。

でもあとの祭りでしょう。解約するのも骨が折れる。

営業マンも「お客様の希望のものはちゃんと入れましたよ。そこは希望がなかったので

標準品です。決して悪いものではありません。」

「展示場と同じものだと思っていたわ。」

「全部おんなじじゃ、予算オーバーしちゃうでしょ。」

そんな会話になっちゃいます。

私が工務店に発注した家でも、失敗した事があります。

玄関の框なんですけど、お客様が「色が黒ずんできた。」ということで、建材メーカーの

メンテナンスに頼もうと思って、棟梁に「Ｍさんちの玄関框メーカーどこだっけ？」

「Ｄ社だよ。」

「うんわかった、じゃあメンテに見てもらうね。」

Ｄ社のメンテもメンテで、散々含水率とか測っておいて、何度も見て、取替えさせたら

色が違う。

そうなんです。Ｍ社のものだったんですね。だから微妙に色が違うんです。

こっちはお金をかけて取替えたのに・・・・。

（今流行りの天然素材で作る家ならそんな心配ないのでしょうけどね。）

うちが発注した工務店の見積には、住宅設備、建具などはきっちりメーカー名や品番は

入っていたのですが、玄関の框等は、新建材一式で特定できなかったのです。

普通は建具のメーカーと同じにするのですが、工務店にも色々事情があるんでしょう？

「そこまで指定されたら困っちゃう。」なんてところもあります。

でも、こんな細かいところでもメーカーがわからないと困っちゃうなんて事もあるのです。

だから今、私は細かい仕上表を作っています。

後で自分が困らないように。

工務店で変えたところは、「こちらの方が同等品で安く見積できますので変えました。」

と言ってもらい訂正してもらいます。

だから今回、後輩君に作った仕上表も、見積依頼した工務店で少しいじったところが

あるわけです。

で、その見積書、やはり記号ばっかりで良くわからない。

せめてそこの（部品製造）メーカーのホームページでどんなのか見たいじゃない？

見れるような見積書にしてもらいたいものです。

ハウスメーカーの見積の品番もせめて作らせている会社名ぐらい入れたっていいと思う

のですけどね。

意味わかります？

○○ホームオリジナルシステムキッチンと言ったって、○○ホームで作って入るわけで

はありません。

どっかに作らせているのです。

そこがわかれば、大体似たものが見つかります。

似たものが見つかれば、大体どのくらいのグレードか調べられますよね。

でも調べられるのが嫌なのかしら？

メーカー名出さないですよね。

こういうチェックが結構必要なんです。

前ふり長くなったのでもう止めます。

今日も売り出し、がんばろう！！

せめて先着20名様だけは渡し尽くさねば・・・・。

（無料なのはこの時だけなのに・・・・。）

土地購入の予算組み


昨日は熊谷で飲み会だったのですが、その前に、土地・建物を計画中の後輩と打ち合わせ。

熊谷の不動産屋さんが紹介してくれた土地で、前向きに検討しますとの事。

前にも書いたのだけど、土地の予算組みは比較的簡単です。

１、土地代金
２、仲介手数料
３、税金精算金
４、収入印紙代
５、ローン費用
６、登記料
７、その他（施設分担金等）
これをうめていけばいいわけです。

これなーに？と言うのがあれば、簡単に説明します。

仲介手数料は不動産屋さんに支払う費用で、土地を見つけてもらったお礼と十分に説明してもらったお礼です。
ですから、十分説明をしてもらってからお礼は支払ってください。

具体的には、法的に義務付けられた「重要事項の説明」をしてもらいます。この雛型にそって、たくさん説明してもらうことです。

人によっては、雛型を埋めているだけの人もいますから、十分チェックして、わからないことは、素直に質問しましょう。

それからこの仲介不動産屋さんが、土地の決済までの段取りを取ってくれます。

現金キャッシュで買える人も少ないですから、融資先銀行を紹介してくれたり、権利証をつくる手続をする司法書士さんの紹介してくれたりと、土地の代金決済までの案内人です。

融資を組む場合には、契約書、重要事項の説明書に、必ず「ローンが組めなかった場合には、無条件にて、白紙解約になります。」の文言を入れてもらってくださいね。

税金の精算も、仲人さんの不動産屋さんが計算してくれます。

土地を持っていると、固定資産税や都市計画税がかかります。
これを、売主さんと買主さんで、日割精算するのです。
土地の代金の残金（土地の契約の時は土地の一部金を手付金として支払います）を支払う日の前日までが売主さん負担で、当日からは、買主さん負担です。

一年間の税金の額は、役所の資産税課で、その土地の「公課証明」を取ればわかります。

印紙代。
これも税金です。
1,000万円ちょっとの土地を購入すると、契約書に2万円（今は国の割引期間中で1.5万円、まだ割引終わっていないよね？）の収入印紙を貼りつけないといけません。
印紙を貼らないで、税務署に確定申告なんか行っちゃうと、三倍付けで取られますので、どうかご注意を。

ローン費用は、銀行に支払う諸費用です。
内訳は、
１、印紙代（お金を貸します、借りますと言う金銭消費貸借契約書に貼る印紙、これも500万超え1000万以下で10,000円です。）
２、ローン事務手数料（31,500円が多い）
３、ローン保証料（無しにして金利0.2％上乗せのところもあります。）
４、抵当権設定登記料（お金を借りると、土地は担保に取られちゃうんです。）
こんな感じです。

保証料について加筆します。
お金を借りる時に、よく連帯保証人なんて言葉を耳にしますよね。
「あの人は、人がいいばかりに、連帯保証人になって財産がなくなった。」なんてＴＶドラマのような話しも現実にあったりします。
要は、お金を借りる時に、この連帯保証人を立てる代わりに、金融機関の関連の保証会社に保証人になってもらうための費用が保証料です。
保証会社は、ローンの申込人の保証人になっていいものだかどうかと調査にかけます。
これがローンの審査です。
これが通らないとローンが実行されません。
要は金融機関は、申込人に、団体生命と言う保険料が割引になる生命保険に加入させ、保証会社を保証人にさせ、取りっぱぐれがないようにしているわけです。
申込人が返済できなければ、保証会社が弁済するわけです。

で、保証会社も慈善事業じゃありませんから、回収努力をします。
どうしても、申込人が返済しない場合には、担保に取った不動産を競売にかけて、強制回収します。

こんな説明でわかります？？

次に登記料。
これは税金と司法書士さんの手間賃です。
売買の場合の登記料の税金（登録免許税）は、
固定資産評価額の１％です。
この評価額も役所の資産税課で、「評価証明」を取れば確認できます。

建物の大きさ（坪数も色々？延床面積と施工床面積、モジュールって何？）



今日の予定は、マイホームを計画中の大学の後輩が熊谷に勤めているので、時間が取れたら会って、会えなければそのまま熊谷の不動産屋さんと、ハウスメーカーのＴ部長と飲み会です。

後輩のために昨晩、簡易ＣＡＤで平面図、立面図、配置図の簡単なものを作った。

ここで求積を計算させる。（要は建物の大きさを計算させることです。）

そうすると、延床面積41.95坪。
施工面積49.22坪とでてくる。

これわかります？？

わかりやすく言えば、延床面積は、建物室内の面積で（え〜！！これだけじゃないの？）、施工面積は、建物を工事する面積です。

施工面積で何が増えているかといえば、テラスとバルコニーの面積が増えています。
建物に車庫を組み込むと、その面積も施工面積に計上されます。

知ってました？この施工面積。

あるローコスト住宅の見積書で床面積が小さく書いてあって、施工面積がうんと大きく書いてあるんですよ。

そして・・・・なんと、
坪単価は施工面積で割ってあるんです。

建物の見積り金額が2000万円とします。

上の例で、床面積で割れば、坪価47.67万円、
施工面積で割れば坪価40.63万円です。

建物の見積金額2000万円は坪単価にすると、坪価47.67万円と40.63万円の二通りの表示ができるわけです。
その差は約７万円、でも安くできているわけではないんですよ。
見積りは同じ2000万円なんですから。

おわかり頂けました？坪いくらなんて全くあてにならないんです。

「じゃあ、なんで坪単価は床面積で割るように統一できないんだい？」というご意見がでてきます。

そうすると業者が言います。
「じゃあ、うちみたいに他よりもお金をかけて、うんと広いルコニーやテラスを作ってやっている我々が割高に思われて、馬鹿みちゃうじゃないか？」
という話になります。

そうですね、床面積の坪単価を安くしようと思えば、バルコニーやテラスを全くつけないで、オプションや別途工事にされちゃいそうですね。

家を建てようとすると、こういうこともチェックしなければなりません。

もう一度言います。坪単価だけを信じると後悔しますよ。

この簡易ＣＡＤでモジュール（柱と柱の間隔、設計の基本単位、図面のグリッドます）を910から1000にします。

あら不思議！同じ間取りで床面積が約2割増えます。

ですから、3尺（910）のモジュールより1メートルのモジュールを使った方が同じ間取りでも床面積が稼げるのです。

床面積が稼げるイコール坪数が増えるイコール坪単価が安く言えるということになります。

ローコスト住宅メーカーが、メーターモジュールを採用しているのはこのためです。（刺されるかな？）

でもメーターモジュール、廊下や階段の幅が広くなって使いやすいですよ。
いわゆる関西間というのは、このメーターモジュールに近いわけです。
今さらフォーローしても遅いか？？？？？？

２、資金計画書〜その２

「資金計画」なんて言っても馴染みがないですよね。
家の予算作りのことです。

さて、土地を買って建物を建てようとすると、総予算は単純に土地の金額＋建物の金額ではないと言う話をしました。

まだ、土地のほうはシンプルです。
１，土地代金
２，土地の仲介手数料（売主業者から直接購入の時は無し）
３，税金の精算金
４，その他（施設分担金等）

そして土地代金を決済するための費用としては
１，契約印紙代
２，登記料（登録免許税という税金と司法書士の手間）
３，ローンを使う場合の費用
　　イ、融資印紙代
　　ロ、融資事務手数料（銀行がとる）
　　ハ、ローン保証料（金利上乗せで無しもある）
こんな感じでまとめられます。

土地は会社によっての標準仕様とかオプションとかありませんから、予算も明確になりますね。

さあ、問題の建物です。

よく住宅展示場で、ハウスメーカーの営業の人が、
「うちの建物は、本体価格で坪、大体５５万円みて下さい。」
とか言います。
これって、何？？
家を建てるのに、本体価格と別途工事価格、オプション価格、追加工事価格があるの？？
「じゃあ！一体いくらなのよ〜。」って感じになりますよね。

知ってます？
どこまでが本体価格で、どこまでが別途工事価格で、どこがオプションで・・・・。

ばらすと、これ全部、会社でまちまちです。

だから、「坪いくらでできます？」なんて聞いても意味がないんです。

自分の建てたい家が、住める状態でいくらなのか聞かなくてはいけないんです。

住める状態なんてのも、人の価値観はまちまちだから、「何と何がついた状態でいくらですか？」と聞かなければなりません。

ハウスメーカーの営業マンもつわものです。
お客さんに言われたものしか見積もらないという、素晴らしい（？）営業マンもいますから、要注意です。

「仁義なき戦い」です。

だからまず、いい営業マンを選ばないと家造りは失敗します。

よくハウスメーカーが言う別途工事には、
１、電気の引き込み（東電申請料共）
２、仮設工事（仮設トイレ等）
３、屋外給排水工事
４、道路からの上下水道引き込み工事（宅地内に引き込まれていない時）
５、基礎、地盤補強工事
６、小運搬
７、ガス工事代
８、テレビアンテナ他

どうですか？わかります？
「なんでこれが別途工事なの？」と言うのはありませんか？
そうなんです。会社によっては、本体工事価格として見積している会社も当然あります。

ハウスメーカーは、基本的には、建物本体より１Ｍまでが建物本体価格としているところが多いのです。

そうすると少し理解できますよね。
先ほどのほとんどが別途工事になってきちゃうわけです。

建てる方からすれば、本体と別途工事合わせて言ってもらわなければ予算も組めないですよね。

そうすると営業マンは言います。
「土地の広いお客様と土地の狭いお客様では、屋外の給排水工事とってみても、値段が随分違ってきます。例えば１００坪の敷地のお客様と３０坪の敷地のお客様では、当然、給排水工事の値段が全然違うことがお分かりでしょう？だから、通常坪いくらって言う時は、本体価格をさして言うのですよ。」

なんとなくもっともらしいですよね。
（「でも地元の大工さんの見積はみんな入いっているのになあ。」なんて心でつぶやく。）

オプション工事にしたって、カーテン、照明、エアコンはともかく、網戸もオプションって会社だってあるんですから・・・・。

じゃあ、どうやって予算を組めばいいんだい！

なんか一人で盛り上がっちゃいました。

昨日、今日とさいたま市北区で新築分譲住宅（工事中）の現地売りでした。

今日のお客さんの質問で、即答に困ったのが「どんな外観になるんですか？壁はどんな感じですか？」

「壁はサイディングになります。玄関廻りに一部タイルが貼られます。」

「サイディングって？」

そうですよね、我々が平気で使う言葉も普通の人からすれば「何、それって！」と言う感じですね。

「あそこの家がモルタルの外壁で、あそこの家がサイディングです。」

そんなこと言っても、ここの建物の外観イメージには結びつかないですよね。
色とか柄で随分印象かわりますものね。

だから分譲住宅は完成間近にならないと、売出ししてもたいして集客できないことが多いです。

柱や梁見ていても、やっぱりイメージが中々湧かないですものね。

逆にそれで、完成物件がよく売れます。できてますから価格交渉もしやすいですしね。

構造体がよくできていようが、できてなかろうが、そのへんは隠れちゃってますから運まかせ？

【後輩のマイホーム計画が始まりました。】

１、資金計画書

昨日、現地売りが終わって、現在、土地建物購入検討中の大学の後輩に「資金計画書（土地建物購入の予算づくり）」を作ってメールで送りました。

今の時代、便利になりましたよね。
こういうものもエクセルで作ってメールで送れば相手はすぐに見れる。
ＦＡＸでは見辛いなんてこともあるのでしょうが、パソコンの画面では、私が作ったものと全く同じものが見れるんですから、すごいですよね。

彼が購入しようとしている土地の値段が980万円とします。
建てたいと思う建物の広さが延床面積（←これって重要）で41.875坪とします。
建物が坪単価45万円とすれば建物の金額は41.875×45×1.05（消費税）で1978万円。
単純に考えれば980＋1978万円＝2958万円ですよね。

私が出した総予算は、3390万円です。

その差432万円、これってなんで？？

これが中々わかり辛いところです。

それに、この建物の坪単価というのも本当に曖昧です。
最近ではチラシで建物の坪単価が30万円を切るものまで見うけられます。
「これって、本当？」
誰でもそう思います。
でも打合せをしていくと「あっ、これは別途です。」とか「これはオプションです。」とか、買うほうからすれば「これは金額に入っているだろう。」と思うものまで、入っていなかったりします。

こういうことをきちんとチェックしないといけないのだから、買う人は大変ですよね。

要は最低限住める状態でいくらなのか？
（これでも曖昧ですよね。網戸やカーテン、エアコンは最低限に入る？）
なにがなんだかわからなくなっちゃいます。

これから、そのへんのこと少しづつわかりやすく書いてみたいと思います。

後輩の家プランを作って、現在見積依頼中の話は前にも書きました。

作ったのは、配置図、平面図、立面図、仕上表です。

この仕上表を細かく作ることによって、各社比較検討できる見積ができる話は前に書いた通りです。

要は、合い見積の形になります。

これは、設計事務所に設計管理を依頼すると、その設計士の書いた図面で建設会社数社に見積依頼するのと似た形になります。

ただ、設計士さんの見積のように、建具の詳細図とか、部屋の展開図とかはつけていないですけどね。（そんな凝ったものは作りません。）

今回ポイントは、設計依頼した図面と仕上表を十分自分で理解することです。

構造体のこと、造作材のこと、屋根、外装材のこと、設備のこと、内装材のこと、内外建具のこと、これらをある程度理解していないと、見積してもらってもチンプンカンプンになってしまいます。

屋根材にしても外装材にしてもちょっと変えてしまうだけで値段も随分違います。

だって、面積が多いでしょう。

外壁のサイディングにしたってその厚さによって値段が違います。

私が作った仕上表はそうしたことも指示していますが、普通、建設会社のプレゼンボードは、綺麗な写真が貼ってあるだけで細かいことは書いていないでしょ。

細かくすると逃げ道がなくなっちゃうからです。

だから逆に言えば、逃げ道をなくすような仕上表（仕様書）でないと意味がないのです。

ただ、住宅設備機器（ユニットバス、システムキッチン、洗面化粧台等）については、取引先の関係もあるので、いれてはありますが同等品も可にしています。

カタログで比較検討すれば済む話ですから。

それと内装材や建具、これも指示はしていますが同等品可にしています。

例えば、建具ドアも松下電工にしていますが、大建もＯＫとかＦ☆☆☆☆の等級が同じならば良しとしています。

設計事務所は全部指定したものになりますよね。

こちらはローコスト住宅を建てたい、安くていい家が建てたいわけだから、そこまで縛りません。

10日〜2週間位で見積が出てくると思うので楽しみです。

今回、土地の広さ、間口（東西の巾）の関係でメーターモジュールは採用していません。

熊谷の建設会社、実家近くの工務店、あとどこに依頼したのでしょう？

でてきたものを、後輩とじっくり検討してみたいと思います。


今日は午前中現場でした、花粉症の私は、今現場に出るのが辛いです。

目は痒い、くしゃみは出るしで、いい男台無し。（嘘！痩せろってか？）

夜中雪が降るようなので、今日はこれから電車で帰ります。

（だから、事務所でお湯割り飲んじゃった！）

それでは又、アンニョン。

さて、今日は住宅ローンの続きです。

今、25年の住宅ローンを組もうとすると、3年固定金利型の1％位の金利に目がいきます。

で、実際それに申し込む方も多いのですが、3年後、5年後はどうなんでしょうか？

金利は同じように安いかもしれませんし、4％位に上がってしまうかもしれません。

4％の金利でもちょっと前までは安い方だったのです。

だから、いつまでも低金利が続くとは限りません。

15年くらい前、私は投資用にワンルームマンションを購入したことがあります。

その時は25年ローンで変動金利にしました。

そしたら、不動産バブル潰しの国の政策もあり、金利がどんどん上がったのです。

月々の返済額はアップ額の上限があり、たしか10％増し位に抑えられたのだと思うのですが、金利が上昇して、それに見合って返済していなかったものですから、なんと毎月返済しているのに、元金部分が増えていったのです。

普通に返済しているのに、借金は減らず逆に増える、そんな時代もあったのです。

ですから、私は自分のお客様に対しては、固定金利の期間の長いものをお勧めしています。

でもまあこれは、人それぞれの考え方ですので、もっとこれから金利は下がると思えばその必要はないのです。

これは、私にもわかりません。

借入2800万円、25年返済で
固定3年、金利1％だと、月々返済はボーナス払いなしで、105,524円
固定10年、金利2.2％だと、月々返済はボーナス払いなしで、121,424円
この差は確かに15,900円にもなります。

25年返済、金利4％で計算すると、月々返済はボーナス払いなしで、147,794円です。

1％金利との差は42,270円です。（年間507,240円です。）

3年固定の1％金利で払っていて、4年後に金利が4％にあがってしまって、年間50万も多くあなたは支払えますか？

当然あがらないかも知れません。

でも固定10年で計算して、その支払いが返済可能であれば、10年間はずーとその支払いでいいんですよ。

どちらを選ぶかは、ご本人次第です。

最近、ハウスメーカーや分譲会社の資金計画では、金利１％のものが多いですけど、あれは返済期間ずーと同じ金額ではありませんからね。

よく注意して下さい。

特にチラシの返済例は金利1％の計算が圧倒的に多いです。

で、この金利、銀行によって異なります。

（昔はどこも似たり寄ったりだったのですが、最近は随分違います。）

公務員の方や1部上場会社の人は、都市銀行がいいんでしょうね。（何、ひがんでんのよ！）

給料振込みや、公共料金の自動引落とし、なんとかクラブに加入で結構金利優遇されます。

要は、上客の囲い込み戦略ですよね。

うちは、上客はあまり来て頂けないので、地銀や信用金庫の安い金利のもの探して紹介しています。

そんなことで、銀行、金利商品は、自分に合ったものを選んでください。

さて必要書類。

お客様に用意して頂くもの

１、借入申込書、本人記入、押印
２、団体信用生命保険告知書（要は生命保険に加入させられます。）
３、住民票謄本（家族全員の住民票）
４、印鑑証明書
５、所得証明書（源泉徴収票と役所の所得証明書）
６、戸籍謄本
７、健康保険証（写し）
８、本人確認（運転免許証、パスポート写し）

不動産業者、建設業者に揃えてもらうもの

１、売買契約書
２、工事請負契約書
３、建築確認通知書（取れていれば）、建物図面
４、重要事項の説明書
５、物件パンフレット
６、物件の所在地を示すもの図面（住宅地図等）
７、土地の登記簿謄本
８、建物の登記簿謄本（建物が完成していれば）
９、土地の公図
１０、土地の実測図
１１、農地転用許可証（地目が農地の時）
１２、返済中のローンの残高証明書（ローンがあれば）

こんな感じです。