屋根と外壁の塗り替え
今日、ハウスメーカーで建物を建てた人から電話を頂く。
うちで10年前にエクステリア工事をさせて頂いた方だ。
ハウスメーカーで10年を迎えての屋根と外壁の無料点検に申し込んだら、見積が出てきて、契約をせっつかれている状況だったみたい。
近く（歩いても３分位の所）なので、
「じゃあ、これから伺いましょうか？」と言うことになり訪問。
実はこの方、１週間くらい前に、
「うちも10年なので、すぐじゃないのだけれど、屋根と外壁の塗装の見積をしてくれない？」
と依頼は受けていたのですが、急ぎじゃないと言うことなので、
「じゃあ、今度近いうちに電話して伺いますよ。」と言うことにしていた。
（ほったらかしにしていたわけでもないのですが・・・・汗）
実際のところは、ハウスメーカーのリフォームの部署からクロージング（契約交渉）の状態で、どうしようか迷っていたようす。
そんなことは知らないものだから、
インターホンを押す前に、
１、外壁を素手でなぞってチョーキング現象の確認。
いくらか白い粉が、ちょっぴりつきました。
２、外壁目地コーキングの劣化の確認。
まだ弾力性があって、固くなったり、切れたりはしていない。
３、屋根のコケの有無。
コケはなさそう、いくらか色落ち。
こんなチェックをしてピンポン。
お茶を頂きながら、
「どうなんですかね。もう塗装しないと駄目ですか？」
「いや、10年ですから、した方がいいんでしょうけど、今すぐどうこうという状況じゃないですよ。」
点検報告書が出てきた。
先程の、手に白い粉がついたチョーキング現象があったこと、
屋根のコロニアルが色落ちしていること、そんなことから、
メンテナンス工事として、外壁・屋根塗装の見積が出ていたようだ。
ちょっと余計なこと言っちゃったみたい。
今日は月末で、リフォームの部署も営業の締めだったので、ここのところ（今日も電話が有り）で、なんとか今月契約を取りたかったみたい。
塗装工事は、雨と風がふくと影響受けるので、今日くらいのいい天気だと工事には最高ですよね。
梅雨とき前にということで、工事を狙っていたのかな？？
ごめんなさいまし。
「別に１年後でも２年後でも大丈夫ですよ。」って言っちゃいました。
でも、体調が悪い時に無理して職人入れることも無いですよね。
てなことで、なんか営業妨害しちゃったかな？？
でも、屋根の塗装は要注意ですよ。
塗装したことによって、雨漏りすることがありますから。
要は目詰まりおこすんですよね。
屋根材が重なったところまで一生懸命ハケ塗りされちゃうと・・・・。
毛細管現象を起こします。
縁切りが必要です。（水が流れやすいようにしてあげないとね。）
（「縁切り寺」はグレープ？さだまさし？・・・・古い！）
だから、屋根塗装を建築のことあまり知らない見習いみたいな人に塗ってもらうと大変なことになります。
雨漏り、
それと、はがれ。
「○○塗装（今は○○リフォーム）で屋根塗ってもらったら、３年くらいしたら、塗装がはがれて落ちてくるんです。」
そんな相談も受けたことがあります。（ＴＶで宣伝してるところでもこんなことがあります。）
「10万円払ってくれたら、塗装しなおしてくれると言うのですが・・・・？」
これじゃ何のために屋根塗装したのかわからないですよね。
飛び込み営業にはご注意を！！
（うちみたいに営業しないのもなんなのですが・・・）
合い見積もいいんですけど、工事内容を理解しないとまずいですよね。
今時は、塗装工事について、日本ペイントとか関西ペイントのホームページで、かなり情報収集できますよ。
塗料の種類によっても結構値段が違うし、耐用年数も変わります。
どうせ外壁塗装するなら、コーキングもやりかえればいいのに？？
今度の外壁塗装の時期の10年後まではコーキングはもたないのでは？？
まあ外壁が大型パネルになっているから、梯子でもコーキングはできるからかな？
見積項目も会社によって、出す人によって変わります。
でも、お客さんにしてみると、ただ単に”屋根と外壁の塗装”という、ひとくくりになっちゃうんですよね。
担当者が親切と思って出しても、他の会社で出していない項目だと、
その分「高い！」なんて言われてしまうこともあります。
だから合い見積だけの人は、落とし穴にはまることもありますよ。
よーく工事内容の説明は聞いたほうがいいと思います。
それではまた、アンニョン。
銀行で土地の決済
昨日の20日は、後輩君の土地の決済でした。
銀行は、おじさんには酷なことを要求するのかしら？
後輩君も40代半ばのいわば立派な中年です。今、住宅ローンを組む多くの方が30歳前後とすれば、ちょっと遅めです。（だからちゃんと借り入れ期間は短くしました。）
銀行関係については、紹介はしましたが、諸費用、条件等については十分打ち合わせするように話をしておりました。
彼がとった方法は、土地建物分総額75％位の融資額の一括実行です。
彼の信用力があったからできたことですが、家賃を払いながらの来月（または再来月）からの返済は、ちょっと厳しいですよね。
家賃とローンで20万円近く？の金額出ていっちゃうよ・・・・？
アイツ意外と年収がたんまりあったりして・・・・。
こういうことは30歳前後の一般的サラリーマンには無理です。
土地融資分を先行実行して、土地の融資実行分だけ支払いを始めるか、元本据置で建物完成時に、建物分の融資実行を待って土地建物の返済を始めるかです。
一括実行の方が、銀行諸費用は安くなりますよね。二回に分けると、銀行によって、または事務手続きの仕方にもよりますが、銀行で取る（人聞きが悪い？）ローン事務手数料、金銭消費貸借時印紙代の金額も変わってきます。
元本据置にすれば、金利もかかります。
つなぎ融資の形を取れば、つなぎの金利は当然高いでしょうから、一番いい方法であることは確かです。
ただ、「借りたお金で、ローン返済してたら意味ねえぜ！！」←これポイント。
無理なくできればベストです。
銀行の都合だと最悪。（借りたお金でローン返済は最悪ということ。だって実質融資額が目減りしちゃうでしょ！）
資金ショートも考えられます。
だから、理屈的にはベストであっても年収がそこそこ無いとできません。
（年なんだから、１月でも早く返済して早くローンが終わったほうがいいってこと？？）
大丈夫だよね？後輩君。
さて、銀行のほうのリスクとしては、土地建物分で実行してしまうと、土地は融資実行時決済で、銀行で担保を取りますが、建物分担保を取らないで融資をすることになります。
そこで、借入者の信用の問題が出てきます。
自分で商売やっている人には、そんなことはしないです。
商売の運転資金に使われてしまうかもしれないでしょ？
（昔こういう手口で銀行だました人もいたと思うよ。ダミーの工務店に振り込みすればできないことはないもの。）
で、やっぱり心配は他の目的にお金を使われてしまうことなので、建物代金の一部を建設会社に振り込ませ、残りは通知預金（この字で良かったかな？）にさせるわけ。
そうすれば、お金おろすとき銀行でチェックできるでしょう？
これで、他の使途にされることを防止するわけです。
ローン実行も深い意味があります・・・・・。
くれぐれもローンの返済、家賃の支払いをローン実行分から使わないでね。
できないのに見えはったわけではないよね。
まっ、ちょっと使ったとしてもボーナスでしっかり埋めなさいよ！！
銀行も顧客サイドでこの方法選んだんでしょうね？
「彼は、月収あるから大丈夫。まじめな人だから大丈夫。なるべく少ない諸費用にしてあげよう。」ちゃんとそう思ってやったんだよね。
俺、一応紹介者なんだからね。頼みますよ。「顧客志向」で・・・・。
後輩君も、新潟のコシヒカリでだまされたんじゃないよね？（この銀行新潟系なのさ。）
今日の教訓。
「住宅ローンには、手をつけるな！」
宜しくお願いします。
おっと、この銀行の宣伝を一つしちゃいます。
この銀行の住宅ローン、何回うち入れしても諸費用かかりません。これ魅力です。
普通何千円か取ります。一応金銭消費貸借契約違反ですから。
バブルのころの住宅ローン専門会社（いわゆる住専）、あれはひどかった。うち入れはさせない、一括返済で高い違約金は取るわで・・・・。
見ろ！悪は滅びる。
だからこの銀行だと、50万、100万たまったらコツコツうち入れするといい。
そうすれば、月々の返済額を減らしていくこともできるし、融資の期間も短くできる。
こういううち入れ、銀行は面倒なんです。
だってうち入れすれば、月々の返済額や、融資期間が変わるわけですから、ローン返済償還表作り直しでしょ、計算しなおしでしょ、面倒くさいんです。
そこのところは、大変いい銀行だと思っています。
だから後輩君も、年に何回でもうち入れしてください。
まだのどの痛い先輩は、あなたの「住まい造り」をしっかり応援したいと思います。
（イイ人じゃん！）
それでは次回、地鎮祭でお会いしましょう！アンニョン。
土地の決済
後輩君の土地決済が近づいてきました。
土地決済の時に必要な金額をまとめてみましょう。
１、土地の残金
（通常は、売買価格マイナス手付金及び中間金）
２、登記料
これは土地を自分の名義にするための費用です。
内訳は、登録免許税という税金と司法書士報酬です。
不動産登記法が改正になり、今度は権利証は出なくなります。
受付証みたいになります。（私はまだ見ていません。）
３、税金の精算
土地を所有すると、所有税である、固定資産税と都市計画税がかかります。
これを、売主と買主で日割りで負担します。
通常１月１日起算で、決済日前日までが売主負担分となります。
４、仲介料
不動産業者に売買仲介手数料を支払います。
売買価格×３％＋６万円＋消費税です。（簡略計算式です。）
５、銀行費用
金銭消費貸借契約印紙代、保証料などです。
最近は保証料を金利にまぜる保証料無しの場合もありますので、銀行に確認の必要があります。
ローンを組むと土地が担保になりますので、抵当権設定費用がかかります。
これは、２、の登記料で一緒に計算します。これも登録免許税と司法書士の手間です。
６、その他
土地に付随する施設を引き継ぐ時に負担金がかかることがあります。
今日は遅いのでこんなとこで・・・・
アンニョン。
業者選び
昨日は、後輩君のところで打ち合わせをしてきました。
そして、施工業者が決まりました。
おさらいをすると、
（１）、熊谷の建設会社
１，８４８万円（税込み価格、延べ床面積41.95坪、坪価44.05万円）
屋外給排水等付帯工事費込み、照明器具込み
（２）、熊谷住宅展示場ローコスト住宅会社
１，７６４万円（税込み価格、延べ床面積41.07坪、坪価42.95万円）
屋外給排水等付帯工事費込み、照明器具込み、カーテン込み、エアコン5台込み
差額84万円、及びカーテン、エアコン5台
プランも少し変わっているし、仕上げも幾分か変わっているので、単純比較は
できないのですが、
差額84万円、及びカーテン、エアコン5台
は魅力でした。
私：「できるかどうかわからないけど、頼んで同じくらいの金額になるかどうか、
熊谷の建設会社に頼もうか？」
後輩：「エアコン5台も必要ないので、カーテン、エアコン、照明器具をマイナス
してもらおうかと思っています。そうすると100万円引いてくれるんだって。」
私：「・・・・・・・・・・・」
通常、居室の照明器具、カーテン、エアコンはついていないことが多いので、
と言うことはこの会社、
１，６５９万円（税込み価格、延べ床面積41.07坪、坪価40.39万円）
でやることになります。
すごく安いです。
地元の工務店に外注すると言うことなので、
大雑把（住宅設備等は支給なんでしょうが）に、地元工務店に八掛けで出した
（発注した）として、
１，３２７万円（税込み価格、延べ床面積41.07坪、坪価32.31万円）で、
地元の工事店は仕事をしなくてはなりません。
そして、この坪32.31万円の中に、屋外の給排水等、水道業者の金額も入って
いるわけですから大変です。
大手分譲会社の工務店発注坪単価が30万円を切るので、坪数も分譲より大きいし、
できない金額ではないのでしょうが、分譲会社はまとめて４〜８棟とか建てるの
で効率もよいのですが、１棟だけですからねえ。
請ける工務店も大変でしょうね。
簡単に言えば、
「注文で、分譲住宅を造る」感じになるのでしょう？
これからは、どんどんこういうスタイルが多くなるでしょうね。
修行した大工さんもいなくなるので、在来工法もプレハブ化が迫られます。
材木はプレカット（大工さんはきざまない。だから集成材。）、
住宅設備は、メーカー２社の量販設備の選択くらいにして仕入れのコストダウン、
なるべく大工の手間のかからない工法にする。
そういう家になりそうです。
で、後輩君の選んだのは、意外にも第３の男（古い）、彼の実家の近くの工務店。
（熊谷から１時間弱の南埼玉郡の工務店です。）
私が、ローコスト住宅はハイリスク・ハイリターンだと強調したせいかも？
金額は、熊谷の建設会社と同じくらい。（それでよく決心しました。）
うり（ユニークセールスプロポジション）は、
・構造体に耐久性の高い天然素材を使用する。
（要は大工さんがきざみます。）
・大工さんが、建築士で現場監督を兼ねる。
・実家近くの工務店の２代目で、地元に信用がある。
・見積書の明細が細かく出ていて、所謂（いわゆる）一式見積りでなかった。
・会って打ち合わせをしてみて、そんな悪い人に見えなかった。
こんな感じでしょうか？
今度、確認してみます。
というわけで、後輩君の業者選びは終了。
（お土産に、新潟の地酒を頂きました。カムサハムニダ。）
いよいよ着工へ進んで行きます。
業者選びの大きな要素に、価格は当然大きなファクターです。
でも、あんまり安くても不安になりますよね。
坪４０万円で、家を頼んでも、その家が量販分譲住宅のようで、坪３５万円に
しか見えなければ、結局高い家を買ったことになります。
４５万円で頼んで、その家が５０万円に見えれば、安くていい家ができたこと
になります。
「住まい造り」は本当に難しいですね。
是非、メルマガ「夢のマイホームが欠陥住宅だったら？」も読んで見てください。
結構、業者の本音がわかります。
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それでは、アンニョン。
安くていい工事！！
どうも気持ちが乗りません。
休みボケでしょうか？
やはり、海に4日間いて、海のない埼玉にくるとこんなもんかしら？
やる気が今一なので、一生懸命アポ入れしました。
人と会って話をするのが、一番ですかね。
あっ、今日生そば頂いたけど、
今夜の8時半、帰っても誰も食べる人いないね。
だったら、明日会社で食べようかな？
一人じゃ食べきれないくらいあるよね。
困った・・・・。
すみません。最近住宅ネタでなくて。
ちょっと思考停止状態です。
休んで、なまけ癖がついたようです。
明日朝一で、ハウスメーカーの人が来るけど、
なんか面白い話が聞けるかな？
聞けたら書きます。
最近、ネタ苦労してます。
後輩君は、10日の日曜打ち合わせ。
だから、それまでネタ無し・・・・。
最近は、リフォームとか、修理工事の話が多い。
今日も、
エクステリア、増築、水道引き直し工事 etc・・・・。
予算が30〜100万位の工事内容。
「うちの予算はこれしかないんです〜。」と言われても、
赤字の工事はできません。
安くやっても不出来であればクレームになるわけだから・・・。
どうも工事は面倒で、価格交渉に弱い。
ほとんどが、紹介受注なので、別にたいして利益はなくてもいいのですが・・・・。
Ｏ型の私は、赤を出すことがあります。
10％粗利予定だと、追加原価で赤字になることもあるんです。
不動産仲介があるから、この程度の粗利でもなんとか凌げるけど、
工事だけの会社は大変ですよね・・・・。
だから、そんなに安くなんてできるはずないんです。
でも今工事は安売り合戦。
で、いい仕事を職人にやれって言ってもねえ〜。
リフォームなんかで、欠陥やら問題が起こるのは、こんな風潮だからと言うこともできますよね。
「安くていい工事」
それは理想ですけど、投資と同じでハイリスク・ハイリターンです。
そんな業者はめったにいません。
小資本、営業マン無し、販売ツール無しの職人直発注しかありえません。
でも、今のお客様は色々な資料を求める。
それを職人さんに求めるのはせんないことです。
今、工事はとても難しいです。
うちはほとんど10％位の粗利なので、それより安くやってくれとなると、できそうもないのはゴメンナサイしちゃいます。
私は気が弱いので、職人の追加原価を駄目だと言えません。
かかるものはかかるんだから仕方ないです。
蹴れば後で仕返しされます。
人間みんな聖人君子ではありませんから・・・・。
だから、本当に工事は注意してください！
「安くていい工事」なんて滅多にありません。
できるのは、営業マンもいないのだけど、きちんとお客様をフォローできる仕組みができていて、広告宣伝にお金をかけなくても集客できている中小企業のみです。
それを見分けられますか？
世の中そんなに甘い話はありません。
これは、発注者にとっても、業者にとってもです。
すみません。愚痴っぽくなりました。