建設業の「営業報告書」
今日で月末。
あっという間に今年も5ヶ月過ぎたんですね。
（40超えると時間が経つのが早く感じる。気持ちはまだ青年なのに・・・・）
今日やらなければならないこと。
建設業の「営業報告書」。今日までだ。
めんどくさいね〜。
うちは1月末決算なので、確定申告が3月末まで。
そして営業報告書が、その2ヵ月後の今日まで。
仕方がない、行って来ましたよ。
これ、毎年出します。
建設業の許可を持っている会社は必ず出します。
だって、建設業の許可は5年更新で、これを出してないと更新の時に問題になる。
要は、更新できないことになるかもしれないわけです。（役所が脅します。）
だから真面目に出します。（うちはギリギリでした。）
今リフォームなんかで、過剰工事（不要工事で年寄りからお金を巻き上げる）がニュースになっているけど、大体あーいうところは建設業の免許もあるかどうかも怪しい。
建設業の許可を持っている会社は、県庁の建設業課へ行けば簡単に調べられます。
今日、私が出した（正確に言うと資本金の増額があったので変更届を出さないといけないので、まだ不備）営業報告書が誰でも閲覧できます。
ここには、工事実績、売上、財務諸表が出ているので会社の内容がわかっちゃいます。
どれだけ売り上げているかどうか？
赤字の会社か黒字の会社か？
どんな工事をやっているか？（新築？リフォーム？土建？）
こんなことがわかります。
閲覧できないということは、建設業の許可がないということになります。
ただ、うちみたいに建設業と不動産業兼業の場合は、
建設業の営業報告は、あくまでも請負契約したものであって、新築分譲のような売買のものは、建設業の実績にはでません。
あくまでも請負。
売買は別ということで、財務諸表のその他の売上になります。
建築の請負契約をする前に、県庁でその会社のことを調べてみるのも、少しは安心につながるかもしれません。
リフォームにしても、500万円以下の工事であれば建設業の免許が要らないといったって、そうすると誰も工事資格者のいない会社に仕事を頼むことになりますよ。
簡単に言うと素人に頼むのと一緒なんてことにもなります。
免許がなくても、資格がなくてもお客様の信頼を得て、一人で2億もリフォームで稼ぐ人もいるようですけどね。
今はコンサルタントもやっちゃっている。
うらやましいですね。
お客様の心をつかんでしまえば、免許も資格も関係ないのですけど、過剰工事のないきちんとした工事はしてもらいたいものですよね。
まあ、免許や資格があっても駄目なところは駄目ですけど、無免許運転の人よりはいいと思いますよ。
うちも財務諸表は悪いので、こんなこと言いたくないんですけどね。
財務諸表が悪いと、債務超過にならないように資本金を上げていくしかないんです。
うちも有限会社ですので、資本金は300万円でいいのですが、いつのまにか1000万円。
株式会社と同じになってしまいました。
でもこれって、威張れることじゃないんです。
一つ言えることは、うんと安く仕事をとったり、値引きしてたら利益なんて出ません。
でも、そいうスタイルで仕事をとっていて財務諸表が黒字というのは、カラクリがあるということですよね。
（頭のいい経営者は色々と考えているのかもしれませんが・・・・）
なんか妬みになってきたのでやめます。
それじゃあ又、アンニョン。
クロスの張替え工事
クロスを貼った現場で「目地が出てきた。」とクレーム。
クロスも伸縮しまっせ〜。（高いというから量販品にしたのよ〜ん。）
特に賃貸の空き部屋、仮のカーテンつけてちょうだいな。
床も壁もやけちゃうよ。
あとで目地埋めに行くようかしらん？
はい、クロス工事を一番安く上げる方法は近くのクロス屋さんに、工務店・不動産業者単価で頼むこと！！
併せての他の工事がなければそれが一番安いです。
でも、業者依頼でないと、クロス屋さんも安くしないところもありますから、確認が必要ですね。
クロスの貼り手間は、以前は平米800円くらいでした。
それに材料代。（材料は300円位から800円位と色々、もっと高いのもあります。）
で、はがし代と下地処理（パテ処理など）と既存の捨て賃（処分代）。
これも手間が安くなってコミコミでやる人もいます。
でも、安くてうまくて仕事が丁寧という人には、中々お目にかかりません。
だから、こういう内装の工事代もまちまちです。
（量販クロスで1000円から1800円位まで色々。剥がし・下地処理・処分費込みで。
飛び込みで仕事を依頼に来る人は1000円切る値段提示もあります。
でも残念ながら試したことがありません。
単価が安いと剥がし・下地処理・処分費が別にかかったりすることがあります。）
入隅をコーキングで仕上げる人もいたりで、職人さんも色々です。
うちは大工さんのおすすめの人と、昔からの人。
だから「安くやってよ。」と言った事がありません。
もともと工事は、ほとんど紹介の仕事なので、そんな儲けようなんて思っていないのですが、
最近はうちの見積でも「もっと安く」と言われてしまうので、
職人さんにも同じように「もっと安くやってよ！」と言わないといけないですかね。
でもね、施工が悪くなるともっとひどい目にあうんです。
クレームで時間を引っ張られるくらいなら、職人さんに気持ちよく仕事をしてもらった方がいいのです。
それでクレームがでれば、ちゃんと責任を持って手直ししてくれるんです。
だからうちはこのスタイルです。
考え方も色々ですね。
安くていい工事と言うのはよっぽど調べないと見つかりませんよ。
（まあ、あらさえ見えなければいいのかもしれませんが、
変なノリを使われれば目にしみる。）
だから私も「安くていい仕事をしてます。」なんて言ったことがありません。
「この見積でよろしければ、いい仕事を職人にさせることができます。」と言っています。
土地の不動産査定書
今日は、不動産査定書と下水関係の見積書作成。
不動産査定書の件は、今売り出しをやっているところからも近いのですが、ちょっと弱気の査定になります。
用途地域というのがあるのですけど（土地購入の経験のある方でないと、ちんぷんかんぷんですね）、要は役所のほうで、「ここは住宅を建てて下さい。こっちは町工場を建てて下さい。」みたいな感じで、建物の用途を地域ごとに指定しているんですよね。
売り出しているところは、第1種住居専用地域ですから住宅を奨めている地域って感じするでしょ？（いわゆる住居系）査定したところは、準工業地域で、町工場や倉庫が多いところなんです。
で、そこの土地は、住居で考えているわけなんだけど、倉庫が近くにあるせいで、結構大きな車の出入りが前面道路にあるわけです。
とすると、閑静な住宅地ってわけにはいきません。
そこは建物を建てて売りたいわけだから、ちょっとマイナス評価になるわけです。
今売り出しているところより、駅には近くなるのだけれど、販売価格は下がりそう。
あと問題は土地の形。区画割をすると、南北の寸法がそれほどとれない。
要は東西が長い長方形になる。そうすると、家を建てると南側の空きが少なくなりますよね。（＝日当たりの問題）
こういうことがあって、結構近くの土地で、土地の広さが同じくらいでも査定金額が変わります。
よく聞くでしょう？
「南道路の土地がいい。」とか。
道路付け、周りの環境。そう言うことで金額変わります。
そういうことがあっても金額があまり変らないのが路線価。
これって、税務署が評価する土地の値段です。
字の通り、道路に値段がついているの。
だから、道路を隔てて、お向かいさんが「南道路」と「北道路」に分かれても評価は同じ。
よく「路線価がこの値段だから、この土地は高い。」とか色々おっしゃるお客さんがいますけど、土地の値段は需要と供給。
路線価が同じであっても、南道路が高く売れます。
地主さんも大変です。
税務署の評価の路線価よりも値段が安くないと売れないこともあります。
相続税を払うために土地を売る。
その売る土地は相続税評価の路線価を下回る。
冗談じゃないと言って、物納（お金で払うのでなく、土地で相続税を払うこと）する。
国はその値段じゃ売れないとわかっていても（いや、わかっていないんでしょうね）、自分で値段をつけた値段だから、その値段で引き取るわけです。
変な世の中でしょ？
大きな土地だと面大地の評価減といって、その評価が下がる（要は大きな土地は、道路とか作って造成しないと建物が建てられないから）。
で500平米（約151坪）に満たない土地は、たいして評価減も使えない。
とすると、今回の320平米位のこの土地は、やはり物納になるんでしょうね。
（だって、路線価を超えて売れるとはちょっと思えないから・･･･。）
但し、隣の工場とか倉庫をやっている会社が買いたいと手を上げてくれれば、路線価より高くても売れますよ。
要は、需要と供給です。
それじゃ！！アンニョン。
天然素材の家
最近は、天然素材がブームで、ウッドデッキでアウトリビングを演出したり、2階のバルコニーも、梁・柱出しで木部のバルコニーなんていうのもあります。
アルミ製より当然目ざわりもよく、味わいもあっていいのですが、作ったら作りっぱなしにしてしまうと大変です。
まめに塗装が必要です。
何年も放って置くと腐蝕します。
塗装も専用塗装でないと、ポロポロはがれたりして無意味になってしまいます。
ですから、外部に木部を出した場合には、まめにメンテナンスがかかることを十分承知の上選んでください。
アルミであれば、毎年のメンテナンスは不要です。
ウッドデッキ・ウッドフェンスなどは、メーカーの説明書に「6ヶ月に一度専用塗料で塗装してください。」とか書いてあります。
こういう商品を5年も放って置くと、部材交換費等余計な費用がかかってしまいます。
塗装も自分で、好きでやれればいいのですが、高齢の方などは他人に頼まなければならないので、その分のコストを見なければなりません。
ですから、これから1階のデッキや2階のバルコニーを木部でご検討の方は、メンテナンスのことも十分考慮してください。
最近、設計の先生に依頼をされるとこのパターンが多いわけですが、家いじりが好きな若い年齢の方はいいと思いますが、高齢の方は、ご自分でやれなければ、1年とか2年にいくらという予算を組まないと駄目です。
若い方でも1階のデッキはともかく、2階のバルコニーの外側の塗装が自分でできるかよくお考えになった方がいいですよ。
自分でやるにもハシゴが必要です。
高所恐怖症の方、要注意！！
職人さんに頼めば、お金はかかります。
天然素材の家、外部の木部についてはきちんと覚悟してください。
本当は内部もそうなんです。
本物を使えばいつもやさしく面倒を見てあげないといけないんです。
だから好きじゃないとできませんよ。
好きな人にはたまらないのが天然素材の家です。
現地説明・販売会
今度の土・日は久しぶりに、新築分譲住宅の現地説明会及び現場販売をします。
なんか一度案内看板で捕まると、今一、数多くやろうとは思いません。
もうじき略式裁判で罰金がきそうだしね。
もう半年以上、案内看板無しでやっているわけだけど、多少は集客に影響が出ますね。
案内看板も、不動産・建設業のみの狙い撃ちでなく公平にお願いしたいものです。
未だ、葬祭屋、飲食店、ショッピングモール等の看板が検挙されたと言う話は聞いたことがない。
不動産・建設は、ピンクと同レベルですかね。（悲しい。）
検事さんに「何か言いたいことは？」と聞かれましたが、
言いたいことは山ほどあっても言えません。
入居者の息子さんの弁護士に、
「正式に裁判をやりたいというなら止めませんが、公判記録はずーと残りますよ。」
と言うことは、賞罰の対象？
履歴書に書かなければいけない？
そんなことが頭によぎって全面降伏です。
おそるべし、さいたま市条例。
軽犯罪法ではありません。
軽犯罪法なら、50万円以下の罰金なんてあまり聞かないですよね。
で、今回も折込チラシと敷地内（これが重要！現場の前でも敷地外の電柱なんかは又捕まる。）のノボリ旗のみでやります。
＊うちの事務所の前の電柱にも堂々と看板がついているけど、捕まらない人は捕まらない、そんな世の中です。
さいたま市桜区道場一丁目10番の新築分譲住宅にご関心をお持ちの方は、是非いらっしゃってください。
http://www.komodatatemono.co.jp/watari.html
↑ ↑
に現場の案内図等がでています。
建物は大工さんが終わって、内装屋さんが工事中です。
3月に棟上の段階で、一度現場説明会をして、今度が二度目です。
前回の集客は、はっきり言えば悪かったです。
最近は、新築分譲住宅は、組み立て工事中に説明会をしてもさほど来場がありません。
構造の確認は非常に大切だと思うのですが、購入予定の皆さんは、度胸があってあまり気にしないんですね。
結構、現場の差があるんですけどね。
前回のチラシのキャッチが悪かったかな？
今回も同じ内容でいきます。
今回も駄目なら、このチラシのフォーマットは没です。
「俺たちの家を見てください！」のキャッチと
工務店の社長、棟梁、大工の顔写真があります。
これって、駄目かな？？？？？？？
ダサイ？？？
中古住宅の購入契約
高校の時の同級生が、明日、中古住宅の購入の契約をするとのことで相談に来た。
重要事項の説明書と契約書の雛型を持参してきたので、注意事項を説明しました。
こういう書類って、中々理解しがたいですよね。
15年位前に、今住んでいる家は、私が仲介したのだけど、今回は私では希望物件が見つけられなかったので、大手仲介業者での契約となります。
要はこの大手さんで、両方の仲介をします。
売主の仲介業者でも有り、買主の仲介業者でもあるという、一度で二度おいしい（？）仕事です。
何故って？ 売主、買主の双方から手数料が頂けるからです。
今回は売主から、売却の依頼を受けて、3日も経ってなかったのでしょう？
他の不動産業者付けがオープンになっていませんでした。
業法では、売主側の専任業者（1社に仲介を頼むのが専任とか専属と言います）が物件を抱え込まないように、「3日以内に指定流通機構に登録して広く契約の相手方を探索しなさい。」ということになっていますので、
普通チラシが入る時にはこちらでも検索できるはずなのですが、検索できませんでした。
きっと、大手さんだからお金がいっぱい使えるので、媒介契約書に調印を頂く前に、チラシを準備し、新聞折込の手配をしたのでしょうね。（はっきり言って皮肉です。）
だから、友人であっも私が買主の仲介業者になれなかったのでしょう。
大手さんだから、1回チラシを撒いてみて、あわよくば両手の手数料を狙って、駄目ならそれから流通機構に登録しようなんて思わなかったと思います。
はい、きっと。
まあ、友人が気に入った物件が買えることが先決ですので、がーがー言ってもしょうがないです。
ただね、残金を全部支払って、建物の明渡しが1週間ずれるのを了解してくれはないわな。
きっと売主が買い替えで、残金を全額貰わないと次の買った物件の支払いができないから明渡しができない。
そういう事情は想像できます。
でもね、ちゃんと1週間以内に明渡してくれるという買主への保証はどうなの？
お金は全部払っちゃうんだよ。
買主に登記はするんだから、いいだろうという問題ですかね？
残金を明渡しが全て完了するまで少し残すとか、
なんか策はないの？
全額全て貰わないと、買い替えができないのかしら？
だから言ってあげました、
「残金を少し残すことができないなら、1週間以内に間違いなく明渡すことを確約しますという確約書を、遅延損害金の条項を入れて、売主と仲介業者に貰え。」って。
普通、残金を払って、明渡しが受けられないなんてのは違約条項ですよね。
それを平気で口約束で済ませるのかしら？（3000万円以上の物件だよ。）
買主の私の友人から承諾書でも取ろうとしているのかしら？
でも、きちんと明渡してもらえる保証がなければ困りますよね。
大手さんはすごい、口約束でやっちゃうのかしらね。
明渡しにリスクのあることの説明をしました。
「契約書の雛型には何も書いていないのだから、保証がないよ。」と私。
だって、普通の中古住宅なら、残金を払ったら鍵を貰ってすぐ買主が使えるようにするのが引渡しでしょう？
お金を全部払って、まだ1週間も売主が生活しているなんて有り？
明日、契約が揉めるとしたらこの1点。
大手さんはどうするのでしょうか？？？？？？？
値引き？？
昨日からの鬱で今日もほとんど仕事していません。
事務処理する日は、事務処理が嫌いな私は仕事がはかどりません。
ハウスメーカーの担当者の方が来社。
今は中々、月１棟売るのは大変なようです。
でも売ってる人は売っているわけです。
要はちゃんと売れる仕組みができているわけですよね。
この売れる仕組みを明確に構築しないと駄目ですよね。
おじさんもツールを一生懸命作ってますが、どうもセンスがね。
昨日の夜は、韓国人のママさんがやっている焼肉屋さんで、知り合いの方のビザの更新を頼まれました。
なんの問題もないので書類を出せばOKです。
問題がないので、話も早く終わってしまったので久々に生ビールと焼肉を食べてきました。
昨日は、ホルモン、ハラミ、カルビを食べました。
なんかカルビは、昨日のは特に美味しく感じ大変満足しました。
「満足」
これですよね。仕事に大事なのは。
ここを効率化するのに、色々ツールが必要になるわけです。
昨日、建設業の「営業報告書」のことを書きましたが、ちゃんと建設業の免許をとっている会社については、県庁に行って調べれば、頼もうとする会社の財務状況がわかります。
大手上場会社は、決算を公開しているわけですから調べれば簡単にわかりますよね。
で、上場していない地元の中小・零細業者については県庁の建設業課へ行けば、営業報告書の財務諸表で、利益が出ている会社か赤字の会社かがわかります。
購入者（発注者）は、契約する時は、うーんと値引き要求しても、赤字の会社に対しては躊躇します。
不思議なもんです。
みんながみんな値引き要求していたら、その会社って利益でないですよね。
でも顧客の立場だと、値引きは要求するけれど利益が出ていないと困るわけです。
これって矛盾ですよね。
顧客心理としては、自分だけが値引きしてもらって、利益無しでやってもらえていると信じたいのでしょうね。
最近は、ハウスメーカーでも値引きのオンパレードです。
私がいた頃は、20万円の値引きでもディーラーの社長に怒られた。
（昔は、契約するのにディーラーの社長の承認が必要でした。）
今は一桁違います。
だから建物も高くなりますよね。
だってそうでしょ、200万円値引いても、しっかり利益が出ていなければならないわけですから。
値引きして赤字工事をしていたら、会社は存続しないわけですからね。
で、同じように地元の工務店で値引き要求を受けていたら、赤字会社になって経営が苦しいか、なんとか手を抜いて（いい意味も悪い意味も）利益を出すかです。
昔は、在来工法もハウスメーカーも同じような設備仕様であれば、そんなに価格の差はなかったような気がします。
在来工法の方が融通が利く分安くできましたかね。
でも今は圧倒的にハウスメーカーが高い。
プレハブリケーション（工業化住宅）なんだから安くできそうなもんですけど高い。
で、地元工務店の在来工法はプレハブメーカーより安い。（かなり安い。）
それなのに、ハウスメーカーなみに大きな値引きで工事をしていたら、「いい家」ができないのは当たり前ですよね。
そこのところは、十分お気をつけ下さい。
「満足」って価格だけじゃないですよね。
でも価格の土俵に上がった施工業者は、値引き合戦になる。
まあ、値引き合戦だったら、財務状況のよい大手ハウスメーカーに頼むのがいいんでしょうね。
そのほうが安心でしょうね。
たわいのない雑感になってしまいました。
それではアンニョン。
バブルの時に買った家の買い替えは？？
高校時代の同級生に、平成2年に新築分譲住宅の仲介をした。
平成2年、まだまだバブルが最高潮。
埼玉は東京の1年遅れでしたので、東京では2年はバブルがはじけ気味だったのですが、
埼玉は、売出す物件何でも売れる時代でした。
私も平成2年、やっとの思いで土地を仕入れ、翌年に売り出すと、今度はさっぱり利益を出しては売れませんでした。
3年から埼玉もバブルがはじけたのです。
同級生も2年に土地を買って、お決まりの建築条件付。
完成した3年には、「なんでこんな金額で買っちゃったかな？」になっていました。
その時は、そういう時代だったので、仕方なかったのですが、ちょっと後ろめたさが残りました。
今度、その彼が買い替えします。（まだ予定ですが・・・・）
売主の仲介業者が物件抱えて、オープンにしていないので、うちでは仲介できないのですが、ちょっとほっとしています。
買い替えも同じ駅のエリアなので、当時買っていたら、今売りにでている金額の倍でもおかしくない。そんな物件です。
建物は15年経つので、当然減価償却はしかたありません。
今の所有する家も築16年で、減価償却されます。
今は、駅から20分はかかるのですが、今度は念願の駅近、徒歩5分です。
バブル当時の物件を半値位で買えるイメージなのですが、売却する今の手持ちの家は、駅からの距離を考えると、安い新築物件も多いので、半値八掛け位。
こちらも半値位で売れれば取り返せる感じですが、半値の八掛け位でしょう。
持ち家売却は、うちでやるかは、買い替え物件が正式に決まらなければわかりませんが、広告費を余計かけても、何とか売ってあげたい、そんな気持ちです。
バブルなんて、ほんとにあったのかよ。
そんな気さえする今日この頃。
私は個人では、その頃一生懸命ワンルームマンション買ってました。
（節税とキャピタルゲインが目的で・・・）
こちらは去年みんな売り切ったのですが、買った時の1/3。
半値八賭けにもなりませんでした。
今東京は、ちょっとバブルの再来です。
だから、私が持っていたワンルームマンションも、何とか1/3で売れました。
利回り8％（実質）以上でいたから。
今は収益還元法ばやり、この利回り計算です。
でもね、これは今の家賃での利回りですよね。
建物が古くなれば家賃は下がる可能性があります。
今、一生懸命はやしたてている人がいますけど、なんか昔に似ています。
私は売っちゃったからいいのですけど、今、投資物件一生懸命買っている人、そういうリスクの説明をちゃんと受けているのでしょうか？
お金持ちのこと心配してもしょうがないですよね。
それじゃ！アンニョン。
地鎮祭
今日は後輩君の「家造り」の地鎮祭でした。
午前11時からでしたので、お天気が微妙でした。
朝8時40分頃家を出て、熊谷に向かいました。
現場10時を目指したのは、天気の関係です。
まだ、雨が小雨でしたが残っていたので、テントを用意したのです。
最悪テントをしてもやってしまいたかったのです。（雨男は誰だ？）
本当は4月の20日予定でしたので、もう半月もずれてしまいました。
お勤めの人は中々平日休んで、地鎮祭というわけにはいきませんものね。
今日の土曜日を逃すと、また神主さんと後輩君の都合を合わせての地鎮祭の設定になるので、最悪テントを持って行けば、午後からは晴れの予報だったので、何とかなるかなと思ってテントを用意しました。
開始時間の11時には小雨も上がり、地鎮祭が終わって、神主さんを囲んでの乾杯の時には、晴れてきました。
めでたし、めでたしです。
で、この地鎮祭で用意するものは・・・・？
地鎮祭ってわかりますよね。
土地の御祓いと工事の安全祈念、そして施主一家の平穏と発展を土地の神様にお祈りします。
地鎮祭は神主さん、地鎮式はお坊さんにお願いします。
一応、多いのは地鎮祭なのでその時用意するものは、
▽施主（建築主）が用意するもの
○お供え物
1.米 （一合）
2.清酒 （一升）
3.塩・水 （一合）
4.魚 （鯛又は鰹節・するめ・昆布等）
5.野菜 （大根・人参・蓮根・菜物等）
6.果物 （季節のもの）
7.紙コップまたは湯のみ（人数分）・・・・・（あとで参加者が乾杯）
▽施工者（建設会社）が用意するもの
1.笹竹 （4本）
2.注連縄
3.砂 （バケツ3杯程度）
4.スコップ (又は鎌・鍬・鋤）
5.テント・イス
※敷地内を整地し準備する
こんな感じです。
式の進行は、神主さんが、
「○○の儀を行います。」と自ら進行してくださり、最後のほうで参加者がそれぞれ玉串を神様に捧げて乾杯し、記念撮影をして無事終了、てな感じです。
玉串を捧げるときには、二礼二拍手一礼です。
神社にお祈りするときは、全てこれです。
でも中々慣れていないので、
「二礼二拍手一礼してください。」と言われないとできませんね。
神道では、お葬祭も同じなんです。
でもお葬祭の時は、大きな拍手はしませんよ。
当然お葬祭の時には、雅楽が流れます。
話がそれました。
普通の地鎮祭では雅楽は流れません。
でも、たまに凝った神主さんがテープレコーダー持参で流して行ったことは経験しました。
基本的に地鎮祭は神主さんのプロデュースです。
今日は年輩の神主さんで、声も渋かったです。
あっ、お供え物は、
海の幸、山の幸三品以上を供えることになります。
で、定番の「鯛の尾頭付き」がメインで供えられるわけです。
ちょっと簡単過ぎましたが、地鎮祭一口メモでした。
工事はつらいよ！
最近は、工事の話を頂いても、すぐ価格の話になることが多いです。
本人がそうでもなくても、周りで「高い！安い！」の話になります。
２０万〜３０万円位の請負金額でも、高い安いの話がでます。
一番安く工事金額を上げるには、職人さんに直に頼むことです。
ふすまを張り替えるならふすま屋さん。
クロスを張り替えるなら、クロス屋さん。
建具を直すのは建具屋さんです。
ペンキを塗るのは、ペンキ屋さん、畳を替えるのは畳屋さん。
それぞれに、直接頼むのが一番安上がりなんです。
でも、ちょっとリフォームをしようと思うと、何人かの職人さんに入ってもらわなければならなくなります。
で、それぞれ終わってから順々に頼むと工期もかかるし、面倒になるので、工務店に頼みます。
そうすると工務店の工事主任が、全ての職人さんの分の見積をまとめて計算してくれます。
そうすれば、職人さんは現場を見に行かなくても済み、工事主任の言われた通りの数量の材料を取り、言われた通りの日に入ります。
だから職人さんも、工務店の仕事のほうが楽なんです。
直接頼まれると、自分で現場を見て、自分でお客さんとと打ち合わせをして、材料を決め、工事日を決めなければなりません。
ということになると結構手間がかかります。
だから工務店の下請しかしない職人さんもいます。
でも価格を考えれば、現場の近くの職人さんに頼むのが一番安く上がるはずです。
近くであれば、職人さんも面倒がりませんから。
あと現場の立地条件でも見積が変わります。
土地が広くて、車や材料を置く心配のないところと、駅近くの狭小敷地では、自ずと手間のかかり具合が違うこともわかります。
でも、価格を比較するときは、条件関係無しで「高い！安い！」の話になります。
この辺が工務店泣かせですよね。
地場の営業のいない中小、零細の工務店であれば、現場経費は１０〜２０％位。
無理して仕事取る時は１０％でしょう。
職人さんの分の見積に一割経費を入れたところで、３０万円の仕事であれば、３万円。
２回も現場に行けば足が出て、労災保険まで払っていたら間違いなく赤字。
で、この工事主任の見積に”見積落ち”があればさー大変。
契約しちゃえば追加でお客さんからは頂けないし、職人にはちゃんと支払わなければならないしでにっちもさっちもいかなくなります。
どじな、工事主任は、工務店にとっては害虫さんです。
うんと零細なところは、社長が工事主任を兼ねるわけで、そうすると間違いなく会社は儲かりません。
税理士さんに言われます。
「どうしたんでしょうねえ？工事売上より、工事支払いの外注費のほうが多いですよ。」
私：「・・・・・・・・・・・・・。」
これでは儲かりませんよね。
リフォームの現場は、高低差の問題は少ないのですが、エクステリア工事などだと、大きな工事でもなければ、レベルをあたって見積することは少ないのです。
このレベルで塀のブロックが１段、２段現場で増えちゃうと泣けます。
（化粧ブロックやレンガだと結構金額が張ります。）
減ったときは減額して請求しますが、増えてた時は中々増額請求できません。
まっ、お客さんは喜んでくれるのですが・・・・・。
それと、最近の鉄の値上がり。
鉄筋だの鉄板だのが、自分の見積より、職人の請求のほうが高いこともあります。
ということで、見積をする人は、材料の相場にも気をつけなければなりません。
でも、こういう材料の相場なんて、お客さんとか営業マンなんて知ろうともしませんから、いつも安い時のイメージです。
だからホントは「いい仕事してくれますか？」と聞いてもらいたいのです。
「安くできますか？」ばかりじゃ疲れます。
不動産の利益を工事でつぶす、とある零細建築・不動産会社の愚痴でした。
紹介の仕事しか工事はしていないのに、赤字はすごい。
入居者や知り合いばかりでエエカッコしいし過ぎ？
鬼のように下職たたく人がいるが、私にはできまっしぇん・・・。
だって自分が職人だったら、いい仕事しようとか、この人のために頑張ろうなんてちっとも思わないでしょ。
（自発的に安い請求書を下さい・・・・。お願い！）
建築屋なんて儲かりません。
やはり情報起業家の時代ですね。
メルマガ読んでいると「原価ゼロ！」みたいな話になる。
自分が買ったPDFファイルなんてのも、作るのが大変だったろうから、原価ゼロとは言わないまでも一割以下ですよね。
で、そういうノウハウものがたいしたことなかったりすると、詐欺にあったような気分になる。
自分が八割の実践しない人間だから、ネガティブになる？
でも、コンサルで有名な方の
「利益率の低い商品でビジネスするな！！」
は、確かに仰せの通りです。ごもっとも！！
建築・不動産は過当競争だよなあ・・・・。
（単に仕事の仕方が悪いだけです。反省。）
労働保険
Ｏ型の私としては、大っ嫌いな労働保険の申告。
労働保険というのは、簡単に言えば、失業保険と労災。
この保険料の計算です。
本当に事務処理嫌いなんです。はっきり言って面倒くさいのと、保険申告の手引きがわかりづらい（私が日本語の読解力がないだけかな？）のです。
従業員の失業保険と労災は賃金台帳の賃金に料率をかけて計算します。
まっ、これは、零細企業は沢山従業員がいるわけでないので簡単に計算できます。
面倒なのは工事の労災。
前にも書いたのですが、うちは下請はしていないのです。
全部元請。でもリフォームとかで、小さい工事が最近は沢山あります。
これの、工事場所、工事期間、受注金額、受注先の住所・氏名を書いて申告します。
保険料の料率は、工事の種類によって異なります。例えば外構工事と内装工事では、工事種類が異なると言うことになります。
受注金額から、一定の割合で、職人さんの手間賃の分を計算し、労災保険を徴収する仕組みになっています。
下請の職人さんが、現場で怪我をすれば、その人が事業主でなく従業員さんであれば、勤めている会社の労災でなく、元請の労災ということになり、元請の方で労災申告することになります。（現場主義なんですね。）
結構、元請責任って重いんですよね。
だからうんと値引きなんかしちゃって利益が出なければ、労災保険料も払えませんよね。
そうなんです。
建設業許可のない建築屋さんも多いですけど、労災保険払ってない建築屋さんも多い。
まっ、許可のないところは、当然払いませんよね。
といことで、勤め人の職人さんで労災使えないってことも起こりうるわけです。
昔、大手ゼネコンが、自分のところの労災使わせなくて問題になったことがありましたね。
大手でもそんなもんです。
ですから、アリさんみたいなうちの会社で申告しているのも、バカ正直というかなんなんでしょう？
でもね、事故があったら大変ですからね。
労働保険というだけあって、保険なんです。
ですから、万一の備えですね。
ただ、めんどくさっ！
お金のある会社は、社会保険労務士に頼みます。
お金のない会社は、自分でやります。
昨日は、「最近のこもちゃんの、メルマガも日記も面白くない！」と言った工務店の親方と、山へ芝刈りに行きました。
渋滞で参りました。遅刻です。
行きも帰りも渋滞でした。（親方、運転ありがとうございました。）
この親方の、田舎のお土産のヒメマスを夜頂いたのですが、美味しかった。
さすがに水の綺麗な淡水湖にしか住まないというヒメマス、味もアッサリ、爽やかって感じですか。
カムサハムニダ！！