住まいのコンサルタント！こもだ建物 - 2005/06

最近ちょっとマンネリで、腐っていたけど、

今度売り出す土地に参考プランを作ってみた。

結構好きみたい。こういうプラン作るの。

本当はこんな感じで、好きなプラン入れて、好きな仕様設備を付けて分譲ができて、

利益が出れば申し分ないのですがね・・・・。

どうも分譲であまり儲かった記憶がない。

だから今回も、参考プランだけ作って土地だけで販売するつもり・・・・。

さいたま市道場三丁目で売り地が出ます。

参考プラン見てね。

29坪の土地でも車庫と32坪位の家は建てられるんですよ。

http://www.komodatatemono.co.jp/dojo3.html


じゃあ又、アンニョン。

税理士の先生より、線引き前の位置指定道路の調査を頼まれ、
（専門用語だ、わかんねーベー）

今日はそれでいっぱいいっぱい。

水道、下水道管の確認。

位置指定が取れているか？

位置指定の図面の確認（昔はいい加減だった。）

市街化調整区域での位置指定の延長、位置指定の取得が可能か？

開発道路として認められるか？

そんなこと調べて、1日が終わる。(悲しい。）

開発指導課で、昔の既存宅地申請に代わる開発許可も来年5月でなくなる話を聞く。

すいません。

商売に直結なのに知らなかった。

案内看板の市条例（捕まったやつ、まだ、ねに持っている。）といい今回の開発といい、知らないうちに色々やってくれるぜぃ。さいたま市。

本当にスーパーマンの頭脳が欲しい！！

おじさん限界。頭が悪いんですよ。

勘弁してくだせぃ。

だから、ニッチに特化している奴が強いんだね。

不動産、建築、行政書士、ファイナンシャルプランナー（CFP)、保険代理店。

どうも典型的な器用貧乏にはまっている気がしてならない。

得意なニッチはなんだろう？

それで圧倒的に集客ができるのか？

自問自答して眠くなる。

能天気なくそオヤジ。

アンニョン・・・・・。


追記：

なんか道路の認定を受けられない道路を造って、

違反建築建物を売ろうとしている人間が隠れているような気がする。

注意！注意！

新築の分譲住宅の販売をやっていると、買い替えのお客様もいらっしゃいます。

普通はほとんど駄目です。

何故駄目か？

持ち家の売却をあてにしないで、新規の新築分譲住宅を購入できる資金計画ができるかどうかなんです。

ようは、「売却の方は、売れる金額で売ってくれればいいですよ。」というお客様でないと、ほぼできません。

売れる金額を当てにする人は、「じゃあ、売りに出してみて、お客様がついたら新築の購入をしましょう。」

これだと、自分の家が売れる前に、買いたい物件が先に売れてしまいます。

じゃあどうするか。

売主が、今住んでいる家を下取りしてくれればいいわけです。

でもね、売主も、下取りした物件で、利益を出せるようにしなければならないから、かなり値段が厳しいんです。

古い家だと土地値。

古家を解体した後の更地での値段になります。

この土地の値段・・・・。

下取り金額は普通は、路線価程度です。

ですから、売るほうにすれば、かなり安くたたかれた感じになってしまって、中々まとまらない。

路線価というのは、相続の時の土地の評価額です。

これをもとに相続税をかけられるわけです。

だから地主さんは、相続評価の土地の値段より高く買ってくれるところがあれば売るし、相続評価より高く買ってくれそうな人が現れなければ「物納」してしまいます。

これは、お金で払うのでなく物で税金を払うという意味になります。

不動産業者は土地を買えば、

銀行からお金を借りて買えば、担保を取られ、

所有権移転のための登記料の他、銀行の金利、担保設定の費用そんなものがかかっちゃうんです。

そして、不動産取得税。

これは家を建てる人は、免除なり減額なりあるのですが、不動産業者が土地だけで売る場合には減額も何もありません。

自分で売るには、広告料、別の不動産業者に売ってもらえば仲介手数料がかかります。

だから、高くは下取りできないのです。

路線価地図（国税庁のホームページで調べられます）で、115Dと書いてあれば、平米単価（千円）なので、坪価格にすれば38万円。

29坪の土地であれば、29坪×38万円で1102万円。

これが基準で、あとはまわりの環境と、土地の形です。

住宅地として売るならば、「閑静な住宅地」で、南側道路で土地がほぼ真四角ならば、プラス要因。

となりに嫌悪施設や工場があればマイナス、土地の形が悪かったり、道路の接道条件が悪いのもマイナス要因となります。

プラスマイナス10％ずつ見れば、1000万〜1200万位となるわけです。

不動産業者が、仮に1200万円で下取りしたとすれば、先ほどの登記料、銀行関係・取得税で約60万円。

売るときの広告料仲介料も約60万円位はみなければなりませんので、購入価格の1割の約120万円は必要経費になります。

とすると、1320万円で売れて、チャラ。

1400万円で売れて80万円の粗利（儲け）となります。

1250万円で下取りすれば、1400万円で売れても、儲けは30万円。

ねっ、けっこう厳しいよね。

1400万円を坪数の29坪で割ると、坪48万2千円位の坪価です。

路線価より、坪10万円高く売れて、やっと30万円の儲けが出ます。

路線価が坪価38万円の土地の公示価格（役所が、計画道路なんかで家がかかった時の買取の基準としている価格、実勢価格に近いとされている）は47.5万円だから、それよりも高く売らないと粗利益なしです。

こうなるとけっこう厳しいですよね。

下取りが高いと不動産業者は儲かりません。

というか損をする可能性が大になるわけです。

だからね、買取専門でやっているような会社は、路線価の八掛けなのさ。

それなら、損しそうにないでしょう？

でも、その金額で売るというのも、よほど困ってないと売らないよね。

そんなことで、車と違って、買い替えの時に買い取り業者を活用するのは難しいのです。

うまく不動産屋をだまして、高く買っても貰うこと！！

うちは、能天気だから注意しないとね・・・・。

銀行のヤツに言われる、「本当に不動産屋さんですか？」って・・・・。

あの屈辱は一生忘れない・・・・・・・。

建物が完成したので、お客様も結構煮詰まってきました。

今回は若い人より、年輩の方が一生懸命に検討して頂いております。

ともにご近所。

おふたかたとも、お子様と３人で住まわれるようで・・・・。

二世帯になっても何とか住める？

そんなイメージがあるのかしら？？

でも１件の人は、「先の事考えてもわからないから、とりあえずは広いくらいだわ。」とおっしゃっていたので、二世帯は意識していないかな？

今回は私よりご年輩方と打ち合わせ。

ほんと、久しぶり。ここのところ若い方が多かったので・・・・。

ここまで来ると、どちらが早く「買います。」と言ってくれるかの問題で、

とりあえず、内容調整する気はありません。

資金内容がいいほうが優先とか？

買い替えが無い方が優先とか？

業者の本音は色々ありますが、ちゃんと早く手を挙げて頂いた方と一生懸命打ち合わせをさせて頂くつもりです。

宣言します。

両天秤なんてかけません。（本当はかけたいなあ・・・）

人気者は奥のB棟です。

なんかそんな忙しくは無かったのだけど、現地販売はやはり疲れます。

やはり、年？？？

そんなこと無い！！まだまだ若いぜ！！

アンニョン・・・・。

追記：

でも本当に検討される方は何度も見ていますよね・・・。

私が知らないうちでも、何度も現場に足を運んでいました。

今回２件の方、年輩の方なので余計ですかね？

今回は他にも結構年輩の方に関心を持って頂きました。

やはり施工が地元の大工さんだからかしらん？？

今日は、さいたま市桜区道場１丁目の新築住宅の売出しでした。

暑かった。曇りの天気予報だったのに・・・・。

人は沢山きました。

関係者４件。

入居者１件。

新規来場者４件。

建替え検討客１件。

でも、人が来る時って必ず重なるもんです。

あと、ご飯を食べだすと人が来るとか・・・。

不思議なもんです。

さて、現場はほぼ完成。

後は網戸を入れたり、物干し金物を入れたりの雑工事です。

完成したのでイメージはしやすいですね。

若い人が来て、「基礎はどうなってますか？」と質問されたので、

「ベタ基礎になっていますよ。」と答え、

たまたま、棟梁がいたので、床下収納庫を上げて、中を確認してもらいました。

「ほんとだ、土がない。」

お客様は以前シロアリの駆除の仕事をされていて、土のある布基礎よりも、ベタ基礎のほうがシロアリの被害が少ないことを実感されているようでした。

湿気、換気等の関係もあるんですけどね。

ご夫婦と小っちゃな女の子で来場されました。

その後は、おばあちゃんと、奥さんと赤ちゃん。

みんな子供がかわいいわ。

うちのデカくなった３人の息子もこういう時期があったんだよねえ〜。

うーん、本当に最近はお客さんがみんな自分よりも若い。

当たり前と言えばそうなのかも知れないけど、

オジンになった自分が悲しい・・・・。

後輩君ちも、北側の家が、「雪が降った時に、うちの敷地のほうまで落ちてきそうだから、もう少し軒を切ってくれない？」とか言ってきてるみたいで・・・・。

工務店から「なんか不動産の社長に日影図書いてもらおうかしらって言ってましたよ。」

なんで２階建ての住宅で、それも用途地域が準工業地域でそう言う話になるんでしょうかね？？？

きっぱり断ります。

「設計屋さんに頼んでもかまいませんが、ご費用はご負担にありますよ。」

こう言います。絶対、絶対・・・・。

いくら後輩君ちのお隣さんになる人でも、理不尽な要求はつっぱねるぞ〜。


＊南がふさがってしまう、その切なさはわからないでもないのですが・・・・・。

あっ、言い忘れた、さいたま市桜区の方、是非遊びに来てください！！

場所：　　http://www.komodatatemono.co.jp/watari.html

今日も朝８時に、後輩の棟上げの現場へ行く。

やはり昨日は、雨に降られたようだ。

とりあえず、事故もなく、棟まで上がっていたのでめでたし、めでたし。

後は早く屋根をかけないとね。

なんせ梅雨だからね。

今日・明日は天気がよさそうなので、工事は順調に進むんじゃないかな。

うーん、オール４寸の柱だから、結構柱が林立している感じでよかった。

基礎にしても、金物の使い方にしても工務店で特色があるね。

基礎の立ち上がりの分、いわゆる布の分が多くなっていていいね。

部屋の壁のラインだけで、あと独立基礎がポツリポツリってのが多い中、

外周壁から梁方向にT字型に910mm基礎が、密にあるのはいいね。

後輩君が基礎の心配してたので、ちょっとこちらも気になったが、立ち上がりメーター数（長さ）が通常見ているのより多いので、好印象。

まあ、後輩君が言うように、細かいことはちょっとあるけど、

養生期間も十分取ったし、大丈夫でしょう。

一級建築士で、大工で、現場監督のHさん、しっかりお願いします。

確かにあなたのこだわりは、棟上げの現場でも感じました。

ここのところ、分譲現場が多かったので、違いははっきり見えました。

是非、いい仕事してくださいね。

よろしくお願いします。


で、事務所に戻って即、練馬。

管理のアパートの階段の電気の交換。

熊谷市〜さいたま市〜練馬区は、結構しんどい。

それも電球交換。

現場が近い職人でもいれば頼むつもりだったが、期待できないので自分で行きました。

ついでにゴミ片付してきたのだけど、

自転車置き場の隅のほうに、女性の下着が何枚も落ちているの・・・・。

洗濯物が落ちてくる場所じゃないから、不気味だよね。

住民に聞こうかなっと思ったけど、雨に濡れて泥だらけの下着なので、そのまま回収。

（変質者がここにうずくまっていたのだろうか？？？？）

ここは、道が狭いので、以前車を土留めの石垣にぶつけた経験則を生かして、電車で行った。

スーパーの袋に入れたその下着が濡れてて結構重かった。（だってかなりの枚数があったから・・・）

本当は、ホームのゴミ箱に捨てたかったけど、ゴミ回収人が不審に思って開けて、警察にでも届けられたら嫌だなと思い、その下着も、むしった草も、事務所まで持って帰りました。（本当に重かった。）

電球交換のために小さな脚立を入れる大きな袋を持参したのは大正解でした。

これは、看板付けで警察に捕まり、指紋と写真を取られているプレッシャーですよね。

今度は変質者にされたら、たまったもんじゃない。

それから次は、私を捕まえた警察署へ出かけた。

駐車場管理の防犯対策についての講習を聞きにだ。

警察署を一生懸命見たけど、私を捕まえたおまわりさんは今日はいなかった。

挨拶の言葉まで考えていたのに・・・・。

あっという間の一日で、なんか仕事がたまっている。

いやだねえ〜。

それじゃ又。アンニョン。

今日は、後輩君の現場の棟上げです。

梅雨になってしまい、ちょっと工事の進捗具合が心配になります。

朝８時現場につくように家を出て、まあ大体予定通りに到着しました。

もう現場にはレッカー屋さんが待機していました。

今は、昔と違って、在来工法もレッカー屋さんを呼んで組み立てます。

そのほうが楽ですよね。なんせ柱も梁も重たい。（今回柱はオール４寸、天然材）

で、職人さんは結構みんな年いってますもんね。

この棟上げ、カシラ（基礎屋・鳶）と大工さんが中心になって組み立てて行きます。

今日一日では組み上がらないかもしれませんね。

今回は構造体はみんなほんまもん（集成材は使いません）ですので、いくらか濡れても問題ないのですけど、できればなんとか曇りのままで一日もって欲しいです。

安全上の問題もありますものね。

ハウスメーカーの時は、上棟の時に雨が降ると、パネルの中の断熱材大丈夫かな？なんて心配しましたけど、在来は合板パネルでないので、その辺の心配はしなくていいです。

パネル工法は土台もないのだけど、４寸角の芯持ち桧の土台はいいですね。

最近建売が多かったので、防腐注入材の土台ばっかり見てたけど、やっぱ本物がいいね。

これって年かな？？

今日の施工の安全を願っています。

で、又明朝、現場確認の予定です。

心配しないでね。後輩君。

ちゃんとチェックしときまっせ。。。。

今日はとても暑かったですよね。

まるで夏日でした。

でも明日からお天気は下り坂、後輩君の家の上棟予定日の16日（木）も雨みたい。

そんな梅雨の合間にウッドデッキ工事。

20年前に私がハウスメーカーで担当した家です。

今もお付き合いさせて頂いています。

なんか今度リタイアした盲導犬を引き取るとかで、
「居間もそんな広くないから、ちょっとワンちゃんのスペースを作ってあげたい。」との奥様のご要望で作りました。

フロントはオープンで、脇だけ既製品のラチスフェンスを加工した柵を作りました。

何故オープンかって？

出幅90センチほどなので、つけると狭苦しいでしょう？

ワンちゃんの使い勝手が基本ですから。

それとね、ここのデッキに出る窓。

前は中ざんがあったの。

「庭を見るのにうっとうしい。」と言うことで、中ざんを取っちゃって１枚ガラスにしたくらいだから・・・・。

これで、前に柵をつけたら何のために中ざんを取ったかわかんなくなっちゃうもんね。

今は、掃き出し窓でもほとんど中ざん無しの１枚ガラスがほとんどだけど、20年前は中ざんがついていることが多かったんです。

うちもそう。

このデッキの上は、バルコニーになっているので、そんなに雨にもやられなくてすむかな？

うちもやりたくなっちゃった・・・・。

今日は本当は、さいたま市桜区道場１丁目の新築分譲住宅の現地売出しをするつもりでいたのだが、天気予報が悪かったので、止めた。

それなのに、雨が降ってないよ〜。快晴です。

現地売り出しは、雨は当然駄目なのだが、晴れすぎても、みんな遊びに行ってしまって来場者が少ないんです。

結果的には今日みたいに天気予報が外れて、曇りや晴れがいいんですよね。

雨がふると思っていたら、降らずに晴れちゃったみたいのが・・・・。

こちらの分譲地、そろそろ完成なので、売らないとね。

大工さんが一生懸命造った物件だから・・・・。

　http://www.komodatatemono.co.jp/watari.html


来週の土・日に天気がよければ、現地販売・現地説明会の予定です。

次回が３回目になるので、自分が直接販売するのはこれが最後になるかしらね。

売主からすれば、現場が完成すれば、色々な仲介業者に販売の声をかけたくなります。

当然です。

完成したら早く売りたいですから・・・・。

ですから、大体、工事完成すると、大手の仲介業者が他の数ある物件と共にチラシに入れることになります。（物件多数の方がターゲットは広がりますものね。）

そうすると、うちでお客様を付けたときに他の業者とかち合うことになるので、うちは逆に販売を止めます。

だってせっかく買いたいという人が来て「あっ、すいません。他の業者で契約になりました。」と言うのは悲しいでしょう？

又、うちで単独でチラシ作成・新聞折込を入れられるのも３回が限界です。

結構お金がかかります。

物件が売れなければ、お金は出て行ったままで

帰ってこないのです。

不動産の仲介って、儲かってそうですけど、

売れないと広告費用倒れになるんです。

だから、そんなに美味しい話ではないですよ。

価格の決定権もあくまでも売主ですからね。

でも、このさいたま市桜区道場１丁目の分譲住宅、

価格も私が提案して、施工も安心の工務店なんですけどね。

まだ、契約が済んでいないのが不思議なくらい・・・。

と言うことは・・・・・、

うちの販売力がないって事？？？？

「売り込みはしません。」なんてチラシに書いている場合じゃないか？？？？

頑張ります。


あと今日は、売り地の情報をホームページにアップしました。

さいたま市南区広ヶ谷戸の土地です。

土地は、南と北の道路で、正味20.42坪。

価格が1250万円ですから買いやすいですね。

南4.5Ｍ道路より1.5Ｍ位高くなっているので、両隣りは、建物の基礎に組込むようなビルトインカーポートにしています。

そうすると、このくらいの土地の坪数でも結構大きな家が建てられますよね。

関心があったらのぞいてみて下さい。

http://www.komodatatemono.co.jp/hirogayado.html

とりあえずこちらの販促活動は、ハウスメーカーの手を借りてやる予定です。

さいたま市は結構建築条件付でない土地が少ないので、ハウスメーカーは、土地からのお客様に土地の紹介が中々できないのです。

うちとしては、そこがタイアップするメリットです。

向こうには、顧客のリストがあるわけですからね。

今回の土地はこんな感じ・・・・。

それじゃ又、アンニョン。