住まいのコンサルタント！こもだ建物 - 2006

不動産屋さんには、「年に３度法定研修を受けろ！」ってことになっていて、

今日はその法定研修の日。

午後１時半からだったから、その前に国民生活金融公庫に行って手続きを済まそうと思ったのに、

実印を持ったつもりが銀行印だった。

てっことで、顔を洗って出直しだぜぃ！

法定研修は、大体役所の人と弁護士を呼んでの講習が多く、

今日は役所じゃないけど、みたいな（社）首都圏不動産公正取引協議会の方と、

グリーンリーフ法律事務所の先生。

不動産広告規制については、

相変わらず建築条件付土地についての広告表示について。

まあ、それだけトラブルが多いのかしらん？

あとは物件概要についてかな？

「不適合接道」とか「道路位置指定無し」とかあいまい表示は不可。

ちゃんと「再建築不可」と表示しなさいとかね・・・。

ちょっと寝てたんでイマイチ曖昧。

景品規約についても説明してたけど、

うちは景品付広告してないからなあ・・・・。

弁護士先生の話は寝ずに聞いてたけど、

どうして弁護士さんはあんなに理屈っぽい言い回しになるのでしょうか？

結論をポンポン言えば、９０分が４０分に短縮できそう？？

まあ、それも困るんでしょうけど・・・・。

基本的にはコンプライアンス（法令順守）ってこと。

ローン審査での紛争事例があったけど、このへんはねえ〜。

事例になっちゃった業者の気持ちはよーくわかります。

でもねえ、お客様のためと思ってやって、

最終的にそのお客さんから損害賠償請求されちゃあねえ〜。

気をつけよう！！ローン審査。

なんでもかんでも文書化しなければいけない世の中です。

無理に内定取ろうとしちゃあ駄目だよね・・・？？


痛風のオヤジは頑張って自転車で行きました。。。

帰りに、小雨が降りやがった・・・。

重要事項の説明書〜供託所、特記事項

久々に重要事項の説明書について書きます。

重要事項説明書については今日で終わり、

相変わらずさらっと・・・・、


供託所に関する事項

これも説明しなければいけないことになっているけど、

書いてあること意味不明です。

「まあ、なんか組合に入っているんだ。」みたいな感じで説明されちゃいます。

不動産屋って１，０００万円の保証金を供託しないと、

不動産屋ができないんです。

理由は、不動産屋が悪いことしたときに、罪のない一般の消費者（御客様）

を守るために「金を持ち逃げされたら、供託金からもらいなさい。」って、

こんな感じです。

でも、うちなんか１，０００万円も供託出来ません。

キャッシュがあれば、今の利息水準を考えれば供託できるに越したことはないんですけどね。

なぜって、毎年会費が７万円くらいかかります。

１，０００万円供託できない不動産屋さんは、国土交通大臣指定の保証協会に入会します。

１，０００万円の保証金の代わりに弁済業務保証金の分担金８０万円を払います。

みんながみんな悪いことするわけでないので、保証協会が１，０００万円の保証金を払ったのと同じように面倒をみてくれれるわけです。

でもこれは、立替払いですから、問題を起こした業者はその分を弁済しなければなりません。

まあ、こういうときは倒産か、みんな行方不明になっちゃうんでしょうね。

で、宅地建物取引業法では、

その保証協会の名称と住所、所属地方本部の名所・所在地、その弁済業務保証金の供託先の

供託所と所在地を明記して説明することを義務付けています。



次は特記事項、

まあ、ここはあとでもめないようにということで特記事項を記入するわけですけど、

だいたい重要事項の説明書を書いているのは、売主サイドですから、

買主サイドとしては、ここに心配なことを記載してもらいます。

ええと、最近買主サイドでうちが仲介した本庄市の「田舎暮らし」の物件では

こんなことが記入されています。

１、本書で説明している全ての事項について、今後関係法規の改正・変更・新設により

その内容が変わる場合があり、現在の建築物と同一規模の建物や現在建築可能の建築物が

建築できなくなる場合があります。

（まあ、当たり前なんだけど、ちょっと引いてる感じするでしょ？）

２、本物件の周辺敷地は第三者の所有によるものであり、今後建築物等の新築、増改築等により

周辺環境、日照、眺望が変化する場合があります。

（これも当たり前なんだけど、環境が変化するような建築物の予定等を業者が知っていたならば、

説明しなければいけないことになっています。南の空き地に高層マンションが建つ予定とかね。）

３、本物件の地耐力に関しては不明です。今後、建物等を建築する際は、地盤調査を行い

必要に応じた地盤改良が必要な場合があります。

（最近のトラブルで地盤のことも多くなっています。低い所、水の集まるところ、

水田、川や水路が近いところは地盤の強度は期待できません。

業者が売主の場合は通常は地盤調査をやっています。一般の人が売主の場合はやってないね。）

４、本物件は引渡しまでに、売主の責任と負担にて境界の明示を行う。

（これはウチのリクエスト。田舎はけっこう境界がいい加減なことも多いので注意。）

５、本物件土地には建物があります。売主は本契約に基づき建物の権利も同様に買主に

売り渡すものとし、買主は所有権移転登記を行うものとする。

（建物が古いから買主が要らないと言っても、現況渡しなんだから、ちゃんと自分の名義に

して、使おうが壊そうが勝手にやってくれってこと。）

６、本物件は建物、倉庫、車庫、植栽、フェンス等がありますが、現況での引き渡しとし、

撤去、移動、瑕疵担保責任等の一切の責任を負わないものとする。

但し売主は、建物内の所有物（残置物）については、撤去を行うものとする。

（築８０年の古家だから、解体費用分は土地値から引いているんだから、

建築物の保証は一切無しよってこと。ただ、残置物は片付けますということです。）

こんな感じで、特記事項が加わりました。

ハイ、これで終了です。

以上の重要事項について、標記宅地建物取引主任者（氏名○○）から、

本重要事項説明書を交付され、同人の宅地建物取引主任者証の提示のもとに、

説明を受けました。

日付、住所、氏名、押印です。

チャンチャン。

最近は売主にも連名にしてもらっているケースがほとんどです。



ＰＳ：昨日の日記のあべ総理の漢字でずいぶん迷った。

安部→阿部→安倍、３回も訂正したぜぃ！

あっという間の月末ですね。
今年もあと２ヶ月です。
どうも４０過ぎて時間が経つのが早く感じるのは、
私だけでしょうか？・・・

重要事項の説明書〜住宅性能評価その２

前回ちょっと飛ばしすぎたので、簡単に補足。

これは、登録住宅性能評価機関で住宅性能評価書の交付を受けたものは、

住宅の性能が同じ基準で評価されているので、性能の比較が可能になるという事でした。

項目は、１０項目（等級１〜３）

１、構造の安定（耐震等）
２、火災時の対策（耐火等級）
３、空気環境（ホルムアルデヒド発散等級）
４、劣化の軽減（劣化対策等級）
５、温熱等級（省エネルギー対策等級）
６、音環境（重量床衝突音対策等級）
７、高齢者への配慮（高齢者等配慮対策等級）
８、維持管理への配慮（維持管理対策等級）
９、防犯（開口部の侵入防止対策）
１０、光・視環境（単純開口率○○％）

あっ、注意！！

当社仕様住宅性能評価表示となっていても、
当該物件のものでないことがけっこうあります。

要は、その物件そのものの住宅性能評価書でなければ、
意味がありませんよ・・・。

で、これでトラブったときは、「指定住宅紛争処理機関」に紛争処理の申請をします。
（一応迅速対応がウリみたいです。）

紅葉狩りだ〜！！

埼玉には秩父があるぜぃ！（三峰神社）

重要事項の説明書〜住宅性能評価

これは、新しく記載欄ができたところです。

土地購入では関係無しで斜線になりますけど、

建物がある場合には、

指定住宅性能評価機関による住宅性能評価書の交付の有無、

中古住宅もこの住宅性能評価書が取れるので、取れていれば記載。

あと厄介なのは、中古住宅の耐震とアスベストだ。

前にも書いたけど、昭和５６年の建築基準法で新耐震設計になったわけだから、

それ以前は、旧耐震。

と言うことは２５０ガルが基準だから、震度４程度で危ないかも・・・・？？？

だから重要事項の説明書で、５６年以前に建てられたものについては、

「耐震診断を受けた建物かどうかを明記しなさい」と言うのが出てきた。

まあ、ほとんどの建物が受けていない。

だから、「受けていない」と明記し、それを承知で買主に買ってもらえということだ。

アスベストも同じ。

アスベストを使っているか調査し、それを明記しなさいって。

このアスベスト、確かに目に見えるところはまずいよね。

でも、鉄骨構造の建物の鉄骨をアスベストの吹き付けで被覆を指導してたのって

役所じゃなかったっけ（公庫？？）・・・？？？

だから、築１０年くらいの建物だって、解体すればアスベストは飛ぶよね〜。

コロニアルの屋根材、軒天、サイディング外壁他、み〜んな入っている。

旧耐震の築２５年以上の家だって、全体の４分の１位あるんだよねえ。

と言うことは４分の１はすぐに建替えなければいけない訳？？？

地震で危ないのは耐震偽造の家だけではないよね〜。

旧耐震の家には補助金はないのかなあ〜？？？？


ＰＳ：
昨日出席した埼玉県住まいづくり協議会、

うちはリフォーム登録店になっている。

試しに買ったジャンパーがこれ！！

３番目の息子「なんかパトロールの人みたい・・？？」

カミサン「どうせ2,000円くらいで安いんでしょ？？」

俺「馬鹿！2,900円だい！！」

右腕ののコバトン（埼玉県のマスコット）はまだいいけど、

背中の文字とアドレスの字体、

もう少し何とかならなかったかなあ・・・？？？

最近訪問者をクリックすると、ほとんどＨ系。
けど、ちゃんとスクロールしちゃう自分が悲しい・・・。
文章は人を表すと言うけど、ムッツりスケベがばれてる？？


重要事項の説明書〜金銭の貸借に関する事項

支払金又は預り金の保全措置の概要は、手付金等の保全と似たような話になるので、
すっ飛ばして、

金銭の貸借に関する事項です。

金銭の貸借？
お金の貸し借りのことだからローンについてです。

普通の人がマイホームを求めるときは、
土地購入の時も、土地建物の同時購入の時もローンを組む人が多い。

でもローンは、貸す方の審査（銀行等の金融機関、保証会社の審査）があるので、
買主が希望する金額そのままが、借りられるかどうかわかりません。

１、希望お通りの金額が借りられる。
２、希望より減額された。→これじゃあ、資金ショートで計画自体無理。
３、融資自体承認が下りず、一銭も借りられない。→計画も白紙。

１なら何の問題もありませんから、そのまま契約は履行されます。

２は、どうでしょう？
100万円位の減額なら、親の援助とか受けられれば、計画中止をしなくてもいいような気もするし、でも、鼻から親の援助なんか考えていなかったのだから、減額されると言うことは、
自分たちは、資金的にまだ時期尚早で今回の契約はやめようと言うことにもなりそうです。

３はお金の工面のめどがたたないわけですから中止でしょ？

２と３の場合に、トラブルとならないように、この金銭の貸借に関する事項は重要です。

ローンは審査を受けなければ、借り入れ金額も確定しないし、
また金利確定も、申込み時の金利ではなく、ローン実行時の金利だったり、ローン内定時の金利だったり金融機関によってマチマチなので注意が必要です。

この金利の違いだけでも、月々の返済額や総返済額も大きく異なる。

だからね、
ローンを使う場合は、
融資機関名
取扱店名
融資額
金利（申込み時年率）
融資期間(借り入れ期間）
融資申込手続き（契約締結時から○○日以内）
返済方法（元利均等方式・元金均等法式）
保証料
ローン事務手数料
その他

こういったものを明記してもらってください。

３の場合なら、金融機関からの「残念ながら、今回の融資は不承認になりました。」という通知を見せれば白紙解約になります。（白紙だから契約自体がなかったことになります。）

でも、２の場合は、
融資額等が明記されていなければ、契約を止めようと思っても止められませんよ。

売主側は、契約締結後３０日近く融資の決定を待たされているわけですから。

で、その間にスペアの買主を探しているわけでもなく、ただただローンが通ることを祈っているわけですので、白紙解約されれば頭にくる。

３の場合だって、買主側の不動産屋は売主側からボロクソいわれます。

「なんだお前、銀行のローンの事前審査も通さず契約したのか？」

「年収とか、既存の借入とか確認しなかったの？」

「なにー、勤め先と勤続年数聞いてなかったあ？おまえ遊びでやってんの？」

特に怖そうな人に言われるとビビリます。

ですから小心者の私は、買主側の仲介についた時は、購入申込のあとすぐに銀行の「ローンの事前審査」を出します。

これも個人情報の関係で買主の同意書が要ります。
ですから、購入申込と同時に「ローンの事前審査」の書類を買主にもらった方がいいです。
買主の方、そういうことなので是非ご協力を！！

「ローンの事前審査」がＯＫであっても、本審査で駄目になることもあります。

銀行関係でなく、クレジット会社や消費者金融での借り入れが、あとからわかった場合や、
本人でなく配偶者が、クレジット会社や消費者金融での借り入れがあって駄目なこともあります。

「ローンの事前審査」はあくまでも事前で、１００％確定ではありませんので気をつけてください。

一度私も駄目だったときがあります。

その時は・・・・、

ボロクソ言われたし、脅されました。

売主側からすれば、ローン特約をつけるということは、

それだけリスクを背負う事なので仕方ありません。

だから、売主サイドは、現金で買ってくれる人なら大喜びなのです。

ちょっと取り留めのない話になってしまいました。

ハイ！

ローン事項のところは空欄を作らず全部うめてもらいましょう。

より具体的に記入してもらいましょう。

それが駄目なときは白紙になる強いお約束なのですから。

そして、白紙は契約がなかったことなのですから、

一切費用請求されることはありません。（←ご注意！！）

但し、自分の怠慢で手続きがされなかったときは、違約請求されることがありますよ！

いわゆる申込手続きの期限の到来とローン特約自体の期限の到来。

だから、この期限についても余裕を見てあなた側の仲介業者にお願いしましょう！！

（売主サイドは短い方がいいに決まっている。）

あっ、いい忘れた、

土地購入の場合でも、土地建物の総額で融資額を出してもらった方がいいですよ。

ハウスメーカーなどで建物の請負金額が思った以上に大きくなったときに、

建物代金がショートしてしまうことがあります。

ですから、前にも書いたように土地購入であっても、建物のことは常に意識しなければなりませんね。




「行田市本丸物件調査報告書」

今日も朝から酒井さんからメールが来る。
１、車で出ます（それが何か？）
２、あってます？（何が？）
３、番号は間違っていないはずなので（電話番号教えてくるんの？）
[MEIWAKU]がついてないメールが欲しい・・・・。

重要事項の説明書〜手付金の保全措置の概要

法律は、不動産業者は「悪徳だ！」と言う前提でできているようです。

ですから、不動産業者が売主の場合は、いっぱい手付金もらわないように、

色々規制しています。

何故か？？

手付金をもらってトンズラすると思っているのでしょうね。

確かに、建築確認が下りているだけで土地と建物の売買契約ができます。

土地2000万円、建物2000万円として、合計4000万円。

建物ができていないと言うことは、建物の価値はゼロ。

それで4000万円の売買契約を結んで（結べます。違法ではありません。）、

2500万円の手付金をもらって逃げれば、土地の原価が1800万円とすれば、

700万円儲けて逃げられる。

そういうことがないように、

未完成物件で、売買代金のは５％、完成物件では１０％以下で、

かつ1000万円以下にしなさいと制限をしています。

それ以上もらいたい場合は、ちゃんと使わないで預けておきなさいということで、

金融機関との保証委託契約、保証保険契約等を義務付け、

ちゃんと預けたことの証明を買主に交付しなさいと言うことになります。

で、私・・・。

「どうせ使えないんだから、そんな面倒くさいことできるか！」

と言うことで、一度もそれ以上の金額をもらったことがありません。

ですから、手付金の保全措置をとったことがございません。

あしからず・・・。

普通みんなそうしていると思うけど、

大手で、金額の大きい取引を頻繁に行っているところはやっているでしょうね。

信託銀行系なんかはシステムを組みやすいんだろうしね。


簡単な話、

不動産業者が売主ならば、手付金は未完成物件で５％、完成物件で１０％以下、

かつ1000万円以下です。

それ以上要求されたら、

「ちゃんと保全してくれるんでしょうね！」と言えばいいわけです。


今日もさらっと、こんなもんで・・・アンニョン

何度もくる酒井さんのメールが気になっています。
１、そろそろ時間空きそうです。
２、実は私も会いたいです。
３、komodaさんは大丈夫ですか？
４、何を着ていこうか迷っています。
５、今夜がムリなら明日はどうかな？
６、週末のことで。
７、不倫はムリですか？
どのタイトルも思わずクリックしたくなるよね？
よかった。[MEIWAKU]って入るようにしていて・・・・。


重要事項の説明書〜損害賠償額の予定・違約金に関する事項

今日は本当にあっさりと・・・

１、売主の債務履行により契約が解除された場合、

売主は、買主に対し、損害賠償に代わる違約金として

売買代金の２０％　○○・・・○円を支払わなければなりません。

２、買主の債務履行により契約が解除された場合、

売主は、買主に対し、損害賠償に代わる違約金として

売買代金の２０％　○○・・・○円を支払わなければなりません。


この項目が重要事項に記載されるということは、

損害賠償請求よりも、損害賠償に代わる違約金を明確にして、

時間をかけた裁判など、しなくて済むようにということが主旨なのでしょうかね？

債務不履行に対しては、通常は損害賠償請求ですよね。

その場合、被った損害を算定して積算する形のわけですけど、

こういうのって、個々の事情によって大きく異なりますよね。

だから、契約違反の違約金を、エイヤーと決めておこうと言うものです。

通常は２０％とすることが多いのですが、お互いが納得すれば、

１０％でも３０％でも良いと思います。

でも通常は２０％ですので、

「３０％にしましょう！」とか「４０％にしましょう！」とか言われたら、

なんかウラがありそうですから注意しましょう！

で、この違約金・・・・。

２０％と決めたら、違約により契約が解除されて、

その損害金額が２０％を超えて、４０％くらいの損害を被ったとしても、

請求できる金額は２０％です。

損害金額が１０％しかなくても、２０％請求できます。

手付金（契約金）が１０％でしたら、

売主は、「あと１０％分、違約金としてよこせ！」と請求できるわけです。

買主は、「手付金の１０％分と、違約金２０％、合計３０％お金を払ってください！」

と、売主に請求することになります。

これは、契約の履行が条件になりますので、

買主が、お金を残金引渡の期限にまでに用意しているのに、売主が引き渡しに応じないとか、

そういうアクションが必要です。

売主が農地転用の届出を出したのに、買主が残金引渡の期限にまでにお金を用意しないとかね。

で、そういう履行（アクション）の前までは、

前に書いた「手付金の流しと倍返し」と言うことになります。

具体的な履行の条件も、売主と買主で立場が違えば言い分も違いますので、

普通は、手付金の有効期限を定めて、

それ以降、決済日までの契約不履行を違約金の対象とするケースが多いようです。



今日は本当にさらっと・・・。

「酒井さん、ムリじゃないよ！」と言いたくなるおじさんです。

あっそうだ、

昨日は、「行田市本丸物件調査報告書」のために、

さきたま古墳公園に写真を撮りに行ってきた。

「めざせ、世界遺産」だって・・？？

「行田市本丸物件調査報告書」

１０月１日の足の怪我から２週間経つのだけれど、
まだ整骨院通いのおじさんです。
中年のオジンになるとどうも治りが遅いらしい・・・？
昨日、息子達には地味なズボンがこちらにまわってきたが、
ウェストはフリーサイズで何とか入ったものの、
丈を１５センチも折り曲げねばならず、
じっと足の長さを確認してショックを受けました。

「息子とも体型が違うのか・・・・？？」


重要事項の説明書〜契約の解除に関する事項

１、契約手付による解除

手付金なんて、不動産取引ぐらいでしか使わない死語じゃないの？
「今は手付金の他にも、売買代金をよこせ」の話はないので、
契約金と同じ意味合いです。

だから、手付金を払うと言うのは、契約金を払うことになるので、
契約自体が有効になるわけです。

別に手付金・契約金をを払わなくても、契約書を作成して、売主・買主が署名捺印すれば、

契約は有効です。

昔は、この手付金を払って、物件を押さえたんでしょうね。

「この土地２０００万円で買うよ。とりあえず手付金１００万円置いて行くよ。」

見たいな感じで・・・。

こうなると売主は、１００万円預かっているので、他には売れません。

２２００万円で買ってくれる買主が現れれば、

手付金の１００万円とお詫びの１００万円（持ち出しはお詫びの１００万円）を払って、

「あの土地を売る話はなかったことにしてくれ。ごめんなさい、この通り！」

といって頭を下げたんでしょうかね？？？

（頭を下げて、１００万円手元金が増えれば選ぶよね？？）

買う方も、２０００万円で買うつもりの土地より、１８００万円で他に気に入った土地が出れば、

「悪い、あの土地を２０００万円で買う話はなかったことにしてくれ！そのかわり、

あの手付金の１００万円はおさめておくんなさい。」（いつの時代の言葉だ？）

なんてことになったんでしょうね。

これを、手付金の流し（買主側）と倍返し（売主側）といいます。

で、こんなことをやっていたら、悪徳不動産屋が売主だと、

素人の買主さんに、ろくな説明をせずに手付金をもらい、

買主が、あとから不利益なことを知って、

「その契約はなかったことにしてくれ！」と言われたときに、

「じゃあ手付金は没収だ！」なんてことが、まかり通るといけないので、

宅地建物取引業法で、色々な規定を設けているわけです。

例えば、

契約の前に、必ず重要事項の説明をしなさいとか、

契約は必ず書面にして交付しなさいとか・・・・ね。

契約は、民法では、口約束でも成立します。

だからといって、不動産のような高額な売買の取引を口約束でやっていたら、

トラブルが絶えなくなりますよね。

そっ、

このトラブルを無くすための、重要事項の説明書であり、売買契約書です。


話がそれました。

ハイ、今でも解約手付による解除は重要事項に記載され、

売主及び買主は「相手方が契約の履行に着手するまでは」、

「手付金の流し、倍返し」で解除できるとされています。

但し、売主が、宅地建物取引業者の時は、手付金の額が、売買代金の２０％を超えてはいけないことになっています。

＊実際は業者が売主の時は、手付金の保全の関係があるので、

未完成物件で５％以内、完成物件で１０％以内で１０００万円以下に設定されます。

ですから実際は、２０％とかの手付金の授受はほとんどありません。


２、契約違反による解除

相手方の契約不履行に対しては、催告の上契約を解除することができます。

その場合、契約を解除されたものは、違約金（通常売買代金の２０％）

を支払わなくてはなりません。


３、引渡前の滅失等による解除

売買契約の目的物が、その引渡前に、天災地変その他当事者の責めに帰すことが

できない事由により滅失または毀損し、その履行が不可能になったときは、

当事者は契約を解除できます。

その時は、売主は、直ちに買主に受領済みの金員全額を無利息にて返還しなければなりません。

＊ちょっと難しい言葉ですね。

要は、土地建物の売買契約を締結して、引渡前に、火事や地震で家が消失したり、

倒壊したりしてしまった場合は契約は白紙（なかったこと）にしましょうと言うことです。

これは、白紙にしないと、家がなくなっても買主がお金を支払わなければならなくなるので、

契約から引渡までの危険負担を売主とする項目です。

何故か？

民法では、所有権移転の時期は、契約時でも引き渡し時でも、

お互いが決めればいいことになっているからです。（危険負担買主もアリ）


３、融資利用の特約による解除

これは、買主がローンを組む場合に、ローンの承認が金融機関から下りないのに、

売主から、「残金を払ってくれ！」と言われても払えませんよね。

だから、買主がローンを組む場合は必ずこのローン特約を入れることになっています。

「別欄記載の融資が成立しなかった場合は、買主は契約を解除することができます。」

その場合売主は、「直ちに買主に受領済の金員全額を無利息にて返還」しなければなりません。

（ローンが駄目だったら契約は白紙解約にすること）


＊大事なことは、ローンを使うのにこのローン特約による解除の記載がなければ、

契約は履行しなければならないと言うことです。

どうやって金工面する・・・？？？ローン特約は重要ですぞ！！



さらっとのつもりが長くなりました。（ゴメンなさい！）

昨日、宅地建物取引主任者の試験がありました。
年に１度のこの試験、私の周りでもけっこうな人数の人が受けています。
一番仲の良い、いつもお世話になっているハウスメーカーの部長さんは、
２８問正解（５０問中）くらいだったようです。
受かるといいですね。。。
（だけど・・・、合格ラインは３５問くらいのはずですけど・・・残念！！）

重要事項の説明書〜売買代金、代金以外に授受される金額

この部分は書いてあるとおりですね。

売買代金がいくらか、
土地がいくら、
建物がいくら・・・。
これだけです。
注意事項は、宅地建物業者でない個人が売主の場合は、建物に消費税はかかりませんが、
業者が売主の場合は、
建物が新築だろうが中古だろうが、
消費税がかかります。
法人の建物もそうですね。
でも今は税込み表示だから関係ないか・・・？？

土地は、はなから消費税はかかりません。（だって土地は消費財じゃないでしょう。）

代金以外に授受される金額に記載されるもので、
「手付金」がありますが、これは通常売買代金に充当されます。
他は・・・
印紙代（契約書に貼り付ける印紙、売主買主双方）
固定資産税・都市計画税の精算金
上下水道工事などの分担金・負担金
登記費用

こんな感じです。
中古のマンションなんかだと、
管理費や修繕積立金の精算なんかが発生します。

ハイ、今日はとても楽チンでした。

今日は名古屋から弟夫婦と姪っ子、越谷から母親が来て、
会社近くのロイヤルホストでランチをしたおじさんは、
姪っ子に２度目にあったのだけど、どうも名前に自信がなく、
一度も名前を呼んであげなかった。
２歳になった里香（この字かな〜）ちゃんゴメンね。

重要事項の説明書〜完成時の形状・構造

完成物件と未完成物件とあります。
完成物件であれば、見ての通りの現況有姿。
法的規制のチェックと施設・設備のチェックをすればいい。

問題は未完成物件。
土地も建物も未完成でも売買される。
土地で言えば、これから造成するというやつ。
造成は、上下水道の引込み工事とか、都市ガス工事の引込みとか、
土留めブロックでの区画割とか、
まあ「、そんな感じ・・・。
でも、開発許可の物件はもっと色々工事があります。
宅地内の雨水の浸透管とか、ゴミ置き場とか、電柱の位置とか、
そういうことをきちんと確認しなければいけませんね。

建物について・・・。
建物も建築確認さえ取れてしまえば、売買できます。
未完成物件は、土地も建物もみんな図面で確認して、
その通りにやってもらうということが前提になる契約です。

土地はまだしも、建物は大丈夫ですか？
建物の設計図面をちゃんと読みこなせなければちょっと厳しい。
請負契約のように、自分たちの希望とか設備関係を反映してもらって、
見積を取って契約すれば、見積をチェックしてゆくと、
（みんな一式じゃあ意味ないけど・・・・）
結構、「ああ、こういうのが入っているんだ。ネットで確認してみよう！」とか、
契約前に、見積もりを見て、高いの安いのの話があるけど、
新築分譲なんかは、建物が全く工事していなくても、ざっくりと、
「土地と建物あわせて３９６０万円です。」みたいな話になるわけです。

まあ、よくある話は、
１、網戸がついていると思ったら別途だった。
２、サッシはペアガラスかと思っていたら、シングルガラスだった。
３、トイレはウォシュレットかと思ったら、普通の便器だった。
４、居間の掃き出し窓から外に出るのにテラスが打ってなくて別途だった。
５、照明、カーテンが一切ついていなかった。
６、外構工事やってくれると思っていたら、家だけだった。

まあ、それに構造体はもう見えませんから・・・。

ということで、建物の未完成物件は、
十分な時間をもらって説明してもらってください。
注文住宅を建てるときと同じ気持ちになって、建物をイメージしてください。

それでも、「こんなはずじゃあ！？」というのはあります。
だって、注文住宅だってあるんですから・・・。

ＰＳ：最近の来訪者をクリックするとＨ系ばかり・・・。
エレナちゃんは家を建てたいのかしらん？？？？

５０近くまで生きてくると、自分の欠点はよーくわかります。
私の場合は継続性・・・。
はっきり言えば飽きっぽい。
何でもね。。。
こういう日記もそうだし、
仕事で言えばニュースレターもそう。

でも最近、１０年来、２０年来のお客さんに仕事で声を掛けてもらって、
「最近、こもださんから郵便物が来なくなったわよね〜。」
「来るときはけっこう来るのに、来なくなるとばったりねえ。」って。
やろうと思うと行動は早いけど、続かない・・・・。
「キャラリア」（？）ってブログの性格診断が、
企画力だけがずどーんとあって、継続性だのなんだのが、からっきし・・・。
「三つ子の魂百まで」ですかねえ・・・。

で、「たまには出したら？」と言われたので、
はい、しっかり作りました。
春号のあと、夏をとばして秋号です。


http://www.komodatatemono.co.jp/news.html


重要事項の説明書〜敷地と道路との関係

敷地と道路の関係は前に書いたので、さらーっと。。。

建築敷地は、道路に面していないと家が建てられないということでしたね。

道路の形状であっても、役所が認めている道路でなくては駄目です。

で、この道路、幅員が４Ｍ以上でなければ道路と呼べない。

例外は、法律ができる前から道路であった４２条２項道路。

これは、道路中心線から２Ｍのセットバック（道路後退）が必要です。

まあ、消防車が入ってこれないような道路は道路じゃないということですね。

敷地は道路に何メートル接していなければいけないか？

ハイ、これは２Ｍでしたね。（条例によりもっと厳しい場合もあります。）

道路の種類には、

公道（国、都道府県、市町村）と、

私道がありました。

私道は、これも位置指定道路として、役所の認可が取れていないと駄目でしたね。

それとこの私道は持分（共有の所有権）がないと、トラブルの原因になることがあるということも

以前に書きました。

「ひとんちの道路を勝手に通るな！」といわれることがあるわけです。

だから私道に面した土地を買う場合は、

私道に持分があるか？

ない場合は、地主の使用承諾書が取れるかを確認すべし・・・・。

でした。。。

本当に、さらーっと、とばしました。。。

重要事項の説明書〜生活施設

生活施設と言えば、まずは電気、ガス、水道ですよね。

これは、土地購入の役所調査でも書いたので、またまたさらーっと・・・。

電気は普通あるよね。
でも、今ある電柱から、自分の敷地に他人の敷地をまたがないで電線が通せるかが、
ポイント。
となりに家があったら、となりはどこからどうやって建物に電線を引き込んでいるか、
確認してみましょう！

電柱が遠かったり、敷地が路地状敷地で奥まっていると、
新たに電柱が敷地の中に入ってきたり、本柱は入れなくてもいいけど、支柱を入れてください、
なんてこともありますから、確認してください。

ガスは、プロパンか都市ガスかを調べてください。

近所の家がみんなプロパンボンベが置いてあれば、都市ガスが道路に敷設されておらず、
プロパンの可能性があります。
大規模団地などは、集中プロパンなんてのありますから、
ボンベがなければ、即、都市ガスと言うわけでもありません。

水道・・・
これは水道局で埋設管と敷地に取出しが済んでいるかを確認してください。
下水道も同じですね。

水道は、普通は地方公共団体が道路に敷設してありますが、
ないところもあります。
現にさいたま市の市街化区域でもないところがあります。
市街化でも周りがほとんど農地だったりするとないこともあります。

あと、ちょっと田舎だと、公共敷設管でなく、私設管なんてのもあります。
水道がないので、ご近所でお金を出し合って水道を引いてるケースなどです。
これは口径が小さくて新規での取り出しができなかったり、
そこから水をもらうのに承諾が必要になることもありますから、要注意です。

けっこう水道は当たり前とお思いでしょうが、
ないことも意外とあります。
今さら井戸なんてまっぴらでしょ？
「ちゃんと確認しないと。」です。

下水も同様に調べてください。
下水は水道局であったり、市の下水道課だったりしますので、
調査の前に電話で確認するといいです。

下水道がなければ・・・？
はい、浄化槽になります。
浄化槽をつけても、道路に側溝とかなければ、
つけられません。
宅地内に吸い込み（浸透枡）させなければなりません。
大きい敷地ならともかく、小さい敷地じゃあ、
吸い込みも辛いですよね・・・・？
まして、低地で水捌けが悪かったら、、、、
考えるだけでも恐ろしい。
けっこう排水先のない敷地は多いので、ご注意下さい。

次は道路と敷地の関係だけど、
これ、昔書いたから飛ばそうか知らん？？


いま、家庭菜園の地主さんから電話あり。
さいたま市中央区鈴谷６丁目で、家庭菜園を募集しています。

　http://www.komodatatemono.co.jp/kateisaien.html

重々承知しております。
ハイ、「草が生える前に何とか募集を終わらせたいと思います。」
そう、答えるしかありませんです。。。

アメリカから一時帰国している兄から電話があったけど、
「来ない？」とも誘われなかったので、
会いに行かなかった不出来な弟です。
まあ、４、５日間の日本だから、
弟より他に会いたい人がいるだろうと勝手に思っております。
兄貴にいつ会ったっけ・・・？
１年はゆうに超えていそう。。。

重要事項の説明書〜その３「法令に基づく制限」

これも役所調査のところで書いた通りですね。
役所調査を自分でかかわってやっていれば、理解できますね。

まず、都市計画法

都市計画区域内の市街化区域かどうか？
開発許可を受けたかどうか？
計画道路、計画施設があるかどうか？

区画整理について

区画整理をやったところか、これからやる予定があるかどうか？
予定があるところは建築が制限されることがあります。

建築基準法に基づく制限・・・これも飽きましたね？（いっぱいあり過ぎ・・・）

用途地域によって建物が制限されること。
防火・準防火の指定や高度地区の指定の有無。
風致地区、建築協定の有無・・・そんなのを調べます。

そして、ここの建蔽率、容積率はいくつか？これを確認します。

その他の法令に基づく制限・・・・？？

まあ、このへんは宅地建物取引主任が、立て板に水の如く説明しますので、

知らない人は、全く理解できません。

ようは、制限ですから、

「建物を建てるのにどんな制限があるのですか？」

ここを明確にしてポイントを抑えてください。

３階建ては建てられるのか、建てられないのか？

何坪の家まで建てられるのか？

隣地境界からどれだけ離れて建てなければいけないのか？

家を建てるのに、外部はこうしなければ駄目だとかの制限があるのか？

ずどんと北側も総２階の建物が建てられるのか？

要は、「この土地に建物を建てるときは、こうしなさい。」の説明なので、

土地の購入についてでお話した「建物のプランを考える」ことの意味がわかりますよね。

このへんのところは、細かい質問は、説明が本当はうーんと長くなるのがわかっているので、

流暢に概略を説明して、「何か、ご質問はございませんか？なければ建築に関することなので、

建築の際によく設計の人とご相談して下さい。」とあっさりかわす。。。

そんな感じです。

だって、

都市計画法、区画整理法、建築基準法、その他の法律・・・・。

どう考えたって、１時間かそこいらで、何も知らない人に細かく説明できませんよねえ。

ですから、買うほうからすれば、「ここの土地を買うのにどういうリスクがありますか？」

そこの説明を重点的にやってもらったほうがいいですよね。

３５坪の家を建てたいのに、３２坪までの家しか建てられなければ、

それはやっぱり、リスクでしょ？？

容積率は３２坪まで建てられても、第１種低層住居専用地域で、

第１種高度地区で北側斜線や道路斜線にあたって、とてもプラン的に、

３２坪の建物は建てられない、なんてこともあります。

だから、土地を買うときの建物参考プランはとても大事です。

ちなみに、宅地建物取引業法では、土地の売買で、建物参考プランは義務付けられておりません。

ハイ、だから自分で考えておかないと、

「こんなはずじゃ・・・」の世界もありうるわけです。

それではまた・・・・・。




こういう話は、自分でも飽きちゃうんだよね。

だから読む人もいないよねえ・・・・。

やはり、風が強くとも晴れの日が良いですな・・・。

雨は飽きました。

特に金曜日の雨は参った。風も強かったので本当に参った。

新品の傘が一発で壊れてしまったぜぃ！　銀行に行かないわけにもいかなかったから・・・。

昨日から雨が上がり、さいたま市の新築の工事も始まる。

となりのミサワホームに負けないように頑張らないとね！
（ハイ、安くていい家目指します。。。）



重要事項の説明書〜不動産の表示、占有、登記簿記載事項

これは、土地購入の話で書いた役所調査（法務局）のことがわかっていればＯＫ。

何の問題もありません。

該当する土地と建物の説明です。

で、登記の所在地は住居表示でなく地番でしたね。建物は家屋番号。
（ここを混同しないように！）

記載されているのは法務局でとった登記簿謄本（コンピューター化されているところは全部事項証明）の内容です。

それと現況比較。

該当地番（１筆でないこともあります）、地目、地積の欄があって・・・・。

地目は土地の種類のことですね。

農地は勝手に売買できませんから要注意。（農地法の規制があります。）

でも、住宅地を買うのに地目が農地（田、畑）であることがけっこうあります。

この場合、市街化区域であっても農地法の届出を出して、許可がとれないと名義変更ができません。

それと、農地転用に、転用届けの費用だけでなく、水路組合脱退金だとかの費用がかかることがありますから、

「事前に確認しないとね！」。。。

地積のところで、登記簿の欄と実測の欄があるのも、以前の話の、

登記簿売買（公簿売買）と実測売買があるんでしたよね。（忘却の彼方か？？？）

権利の種類なんてのも、買うんでしたら所有権、

借りるんだったら賃借権・地上権になります。

建物の家屋番号は、大体土地の地番と一緒です。

複数の地番の上に建っている建物は、普通はその建物が一番のっかっている（日本語正しい？）地番を採用してます。

建物が複数建っている場合は、家屋番号に枝番がついてることもあります。
（解体した建物が滅失登記されていないと登記上は二つの建物が存在）

建物の種類とか、構造とか、外壁とか、は見ての通り。

見ての通りでないのは、リフォームをして登記を変更していないことがあります。

瓦葺だったのが、地震を心配してスレート葺きだったりね。

あと増築して登記しなければ、増築前の床面積になっています。



土地を購入するときに古い建物がある場合は、

その建物をどっちが壊すかを決めておかないとトラブルになります。

１、解体更地渡し・・・売主の費用と負担で建物を解体して更地にして引き渡します。

２、現況渡し・・・建物もつけて渡すから、建物の解体工事も買主がやってくれと言うことになります。

建物を使う場合は、現況渡しでいいのでしょうが、解体するのが決まっているのならば、更地渡しにしてもらった方がいいですよね。

だって、現況渡しの場合は、利用することもない建物の所有権移転登記もしなければならないし、

解体工事費用だって馬鹿にならないでしょ！！

登記の場合は、売主の滅失登記の委任状と印鑑証明もらって、すぐに解体工事して滅失すれば移転しなくても済むけど、手続きが一般の人にわかりづらいでしょ？？？

まあ、興奮しても仕方がない。

現実はけっこう現況渡しなんてのは多いです。。。はい。。。

占有？？

これは誰か居座っていないか？ってこと。

事件ものなんかは、８９３さんなどが、

「ここは俺が借りているんだ〜！！」などと頑張っていることなんかが昔ありました。

最近は法律が変わったのであんまり聞かなくなりました。

まあ、どっちにしても人が住んでいる物件は要注意といったところです。ハイ！

あとね、相続の問題。

名義人が死んじゃっていることがあります。

それじゃあ、売れないよね。

でも現実は、売りに出ていることがよくあります。

普通は、ちゃんと相続登記が終わってから売り物にすべきなんだけれど、

不動産屋さん、じゃんじゃん売りに出しちゃいます。（いいのかよ〜）

相続登記が終わっていないと言うことは、相続人が揉めたら売りものにもならなくなりますよ！！

そういう時は手付金をうんと少なくした方が無難です。

本当は売っちゃ駄目なんだと思うんだけどね・・・・。

相続登記は、「遺産分割協議書」が作成できないと登記できません。

そうでなければ、相続人全員の共有登記です。

ですからその場合、相続人全員が売主のわけですから、全員に契約に立ち会ってもらわなければなりません。

共有の相続登記が終わっていれば、相続人全員を確認することも可能ですが、

それが亡くなったままの人のままだと、予期しない相続人が現れることもあるでしょ？？

隠し子とか、愛人の子とかね・・・。

それでもめたら、売買の移転登記なんていつできることやら・・・・？？

ですから、登記名義人と売主はよく確認してください。

不動産業者が売主の場合は、買ってすぐなので、まだ所有権移転登記が完了していないこともあります。

その場合は、売買契約書の写しかなんかを提出してもらいましょう！！

あとは、担保。

売主がお金を借りていれば、抵当権とかが金融機関によってつけられています。

この場合、これを抹消してもらわなければ、お金を渡せませんので、

抵当権の額をよーく見てください！！

売買金額以上じゃ、この土地売っても返せませんよんね！！

これも要注意！！

手付金をうーんと少なくしてください。

また、段々はしょってきました。長くなるとどうしてもね〜。。。

飽きたでしょから、この辺で・・・・・。




ミサワホームで行田の土地に看板をつけてくれた。

　　　行田の土地
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　　　「行田市本丸物件調査報告書」
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　http://www.komodatatemono.co.jp/sale.html

早く売れるといいんだけど・・・・。（他力本願かい！！）

重要事項の説明書〜業者と取引主任者

なんかまたつまんなそうな話だよね。でも、重要なことなので・・・・

契約の前に、もったいぶって、免許証を見せて説明するのが、

この重要事項の説明書。

この説明ができるのは、宅地建物取引主任者に限られる。

ちょうどこの10月が主任者の国家試験の時期です。

年1回、10〜15％位の合格率だと思ったけど、今は違うのか知らん？

ハウスメーカーをやめて、独立するのにどうしてもこの資格が必要だった。

なんとかやめた年に合格できた。

覚えるのは、宅地建物取引業法、民法、関係法令、税法・・・。

で、この宅地建物取引業法第34条、第35条、第35条の2の規定で、

不動産業者が、売買したり、仲介したりするには、契約の前に必ず、

この重要事項の説明をしなければいけないことになっている。

不動産屋に勤めている全ての営業マンというか従業員がこの資格を持っているかといえば、

5人に1人の割合でいいことになっている。

だから、営業マンとは別に、この説明専属で、取引主任者を置いている会社もある。

5人でチームを組めばいいわけだから・・・・。

だから、あなたのその物件を説明して契約を迫るその人は取引主任者ではないかもしれません。

だか、舞い上がっちゃっている状態で、この重要事項の説明を聞いても、

あんまり頭に残っていないケースがあります。

トラブルになって裁判になると、

この重要な事項の説明を受けた、受けていないがけっこう勝負どころになります。

ここに書かれていることなんて、どちらかと言えば最小限度のことだから、

しっかり理解しておいた方がいいと思うけど・・・・。

最初に記載されるのが不動産業者のことと取引主任者のこと。

業者の免許番号、

免許年月日（5年の更新です。）、

本店の所在地、

代表者名、

電話番号、

取引の態様（売主とか仲介とか代理とか）、

主任者の登録番号、

主任者名、

勤めている会社の住所と名称と電話番号、

を記載することになっています。

簡単に言えば、主任者がいる（5人に1人だけど）宅地建物取引業の免許を取った会社や個人以外、

不動産の売買や、仲介を商売にしてはいけないことになっています。

商売にしなければ、売り買いはできますよね、自由に・・・・。

その基準は、反復継続という言葉になっている。

だから、地主さんでも、40坪の土地を毎月売っている（売主で）となれば、反復継続だから、

宅地建物取引業の免許がなければ、売れません。

法律で罰せられることになります。

でも、相続税を払うために、あそこの土地、ここの土地、一団の土地を何回か売るのは大丈夫ですよ。

あそこの土地150坪の土地を30坪に分けて、5個売って、ここの土地120坪の土地を30坪に分けて4個売る、

こういうのが駄目ってこと。

なんかよくわかったようなわかんない話だと思うけど、

今日はこんなとこで・・・・。




業者の免許には、知事免許と大臣免許の2種類あります。

本店、支店がみんな同じ県だと知事免許、2つの都道府県にまたがると大臣免許、ただそれだけ。

難易度は関係ないです。

埼玉県に本店と支店が一つずつは、埼玉県知事免許。

埼玉県に本店と群馬県に支店が一つは、国土交通大臣免許。

格が違うと言う人がいるけど、ただそれだけ・・・・。




足をくじいてうまく歩けない。
明日は市ヶ谷の法律事務所。
おっくーやなあ・・・・。

その８、「重要事項の説明書」

土地の購入申し込みをして、土地契約の日が決まると、

契約の前に、その土地について「重要事項の説明」を受けます。

通常は、契約日に、契約の前に説明を受けることが多いようです。

ざっくばらんな話、専門用語が多くて、

初めて土地（というか不動産）を買う人にはわかりません。

ですから、今までにわたって書いてきたわけです。

自分で、役所関係の調査をしたり、ネットで調べたり、

購入についてのプロセスで問題点を整理している人はともかく、

ただ「この土地欲しい。」の人にはわかりません。

ですから、この「重要事項の説明書」で、言った言わないのトラブルも多いのです。

「そんなの聞いてない！知らなかった！」とお客さんが言っても、

不動産屋は、

「ちゃんと説明しましたよ。重要事項の説明にも書いてあります。」

ってことになる。

要は、聞いたのだけど、理解できていなかった。

欲しい気持ちが先走り、法的な問題点など二の次になっていた。

なんてことは、はっきり言って多いです。

違反建築の土地建物を購入して、

「そんなの聞いていないし、知っていれば買わなかった。」

そういう相談もよくあります。

なんか、ここも長くなりそうですね・・・・。



今日は本庄市で、古民家のある土地と建物の契約です。

田舎暮らしもいいけど、

田舎の物件は、アバウトなことも多いので、業者泣かせです。

買主がお友達ですから、

遠くても頑張っていきます。。。。

土地購入について、その７、購入申し込み

問題点も整理して、大体建つ家の大きさとか希望の間取りがイメージできて、

それで、欲しいと思えば「申し込み」です。

仲介の不動産屋さんにたいして「申し込み」をすることが多くなると思います。

たまに、売主直に申し込みをすることもあるかもしれません。

注意しなければならないことは、「解決できてない問題点」の明示です。

どうしても、直接売主に聞いて見なければわからないこともあるでしょうし、

売主ですらわかっていない問題点もあるかもしれません。

私が購入申込書に書いた条件は次の通り。

-----------------------------------------------------------------

上記物件を下記条件により購入致しますことを証明します。

１．坪価○○万円、実測売買として総額金額（88.25坪として）
　　○○，４１５，０００円にて買い受けます。

１．売主様の負担により測量図（官民査定及び民民境界同意書）を取得するものとする。

１．支払い条件は契約時に○○万円（５％相当分）、決済時に残代金を支払うものとする。

１．本物件の所有権を阻害する第三者の権利、制限、負担、瑕疵等
　　（地中障害物、土壌汚染等を含む）を全て抹消した完全な所有権を移転するものとする。

１．第三者が利用するＵ字溝、枡は売買対象面積に含めない。

１．建築のための諸設備等の支障のない事とする。

１．その他相談の上取り決めとする。

１．本書有効期限は、本日より１０日間とする。

-------------------------------------------------------------------------------

こんな感じ。。。

で、しばらく返事がこなかったのだけど、まあ妥協ですよね。お互いの・・・・。

金額については、歩み寄り、境界測量については、実際に民民、官民の立会いの上、

土地家屋調査士さんに測量してもらわなければわかりませんからね。

ポイントは、条件、問題点をきちんと明確にしておくことです。

今日はこんなんで・・・・・


この文章は、行田市本丸土地購入を題材にしています。


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「物件調査報告書」に関心のある方はこちらもどうぞ


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明日は、なんと土地が約３８３坪、築８０年の古民家付の物件の仲介です。

ゴルフ場のとなりで６００万円なら安くない？？？

壁は漆喰だよ。昔、お蚕さんやってた家はこんな感じでした。懐かしい。。。

群馬県との境まで出張だ！

土地購入について、その６、建物のプランを考える

気に入った土地があったとしても、自分たちの建てたい建物の大きさが入らないと困ります。

これは、前に書いた、役所調査の項目が関係します。

用途地域、建蔽率、容積率、道路斜線、建築協定なんかで建物が制限されます。

家族４人のプランを考えたとき、大雑把には１人７坪で計算すれば、

２８坪くらいの大きさの家が必要になります。

客間や少しゆとりが欲しいと考えれば、５人で計算して３５坪くらいの広さが必要になります。

例えば、土地が、４０坪で、建蔽率５０％、容積率が８０％の第１種低層住居専用地域でしたらどうでしょう？

今回の行田の土地も１区画は４０坪です。

建蔽率５０％ですと、簡単に言えば１階の面積は５０％で２０坪まで、

容積率８０％と言うことは、１階、２階（若しくは３階も）あわせて、３２坪までと言うことになります。

とすれば、３５坪の希望する家は建てられないと言うことになります。

建蔽率、容積率で建物の大きさはチェックできても、道路斜線とか北側斜線とか、

意味不明な専門用語が出てきて、建物のプランの規制の話をされると、

やはり、ちょっと困ります。

ですから、そのときは、建物の施工をするところが決まっていれば、一緒に考えてもらいましょう。

まだそこまではと言う場合は、今まで調べた資料をもって、住宅展示場に行って見ましょう！

大手ハウスメーカーならば、親切に相談に乗ってくれます。

注意しなければならないのは、夜討ち朝駆けで営業マンをよこす会社もありますから、

連絡方法については、最初からバシッ！とお約束しておいたほうが良いでしょう。

その土地に、どんな建物が建てられるのか、イメージできるのとできないのでは、結論を出すのに雲泥の差です。

今日はあっさりとこんなもんで・・・・


これは、行田市本丸の土地購入を題材に書いています。


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物件調査報告書は、こちらを参考に


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今日は、３億くらいの土地の仲介ができるかと思って、勢い込んで敵陣に乗り込んでみたものの、

ちょっと結論が出そうもない臭いを嗅いで、「じゃあ、お互いにタイミングがあったところで、またよろしくお願いします。」なんて、無理してカッコつけて帰って来た私。

「でもまあ、午前中に田舎暮らしの６００万円の中古住宅の契約日が決まったからいいか！？」

と自分を慰めているなんて話はやめて、

久々に、土地購入について、その５、「問題点を列挙する」　です。

現地を見て、役所で調査して、ネットで調べて・・・・

みんな「これぞ理想の土地！？」なんてのはありはしない。

問題点は色々出てきて当たり前、

行田の土地で言えば、

その２、「土地を見に行く」　で言えば、

「南側にＵ字溝がある。」、でも不動産屋さんからもらった公図には水路が出ていない。

「？？？？？？」

「南側の境界はどこだろう？」「この水路の内側？外側？」

「南側の家の軒、境界を超えていない？この水路の内と外で話が違うな。」

なんてことを感じるわけ・・・・・。

その３、「役所調査」

法的規制は事務的に聞いて回ればわかりますよね。

で、前の水路。

「この水路っていうか、Ｕ字溝、市でやったものですか？ずいぶん長いので市でやっているんじゃないですか？」

「市のほうに記録はありません。公図にも水路はないので、民民の話になると思います。」

「えっ、こんな長い水路個人でやったの？」

「例えば、昔、下水がなかったときに、排水先がなくて共同でやったとか？」

「こんな何軒もで？市がやらないで（ちょっと皮肉）・・？？」

「しで施工した記録はありませんし、市の管理ではありません。（キッパリ！！）」

こんなことから、南側の境界位置、敷地にＵ字溝があったときの対応が問題になります。



あとは、水道局。。。。

上下水道の道路の埋設管は聞けばわかります。

で、・・・・

「さいたま市なんかは、市で下水の取り出しをやってくれるのですけど、行田市は？？」

「いっさい、個人負担でお願いしています。」

「補助とかないの？」

「ありません。」

「？？？？？？？」・・・・・気を取り直して、

「下水道の受益者負担金はどうなっていますか？」

「ここの地域はかかりません。」

バス通りなので、尚且つ、管があるのが道路の反対側なので、

けっこう上下水道の取り出し工事代がかかりそう・・・・。

これも問題です。


その４、「ネットで調べる」

生活施設は、色々ネットで簡単に調べられます。

問題は価格。

公示価格、基準価格、路線価を役所のホームページ等で調べても、

実際の売買事例が、この価格より高いのか安いのか？

それが問題ですよね。

業者向けのレインズでも、地方の事例はあまり出ていないし、

地元の不動産業者のホームページを見ると、「けっこう行田市は安いのじゃないの？？」

と思って不安になる。

「さいたま市の業者だと思って、高く売ろうとしているのじゃないの？」

業者も個人もこうして疑心暗鬼になるものです。

だからこうなると、どれだけ欲しいと思う気持ちがあるかどうかです。

そう、問題はいつでもあります。






ここのところ、土地購入についての文章がまとまったので、

「物件調査報告書」のコンテンツを作ってみました。

そんなことで、日記は何日かサボりました。





これは、行田市本丸の土地購入を題材に書いています。


http://www.komodatatemono.co.jp/gyouda.html

　

物件調査報告書は、こちら


http://www.komodatatemono.co.jp/sale.html



HTMLはやはり面倒だよね。おじさんは目が疲れて大変だわ。

ブログのホームページを真剣に考えようかな？？
（絶対カーチャンが反対するぜぃ！！）

その３の役所調査は、もっともっと詳しく書かなければいけないが、

同窓会のおばさんのメールの返事を書くのに時間がかかったので、

はしょったなんて、やはり中２の時より何が何でも女性が優先なんて話は、

パシッとやめて、その４は「ネットで調べる。」です。

うちは事務所がさいたま市なので、行田なんてめったに行きません。

今回は、ハウスメーカーの時の先輩の紹介だったので、土地を見に行くことになりました。

けどこの先輩、不動産会社をやっているわけではなく、昔から得意の（なんせＭホームを２００棟も売ったトップセールス）住宅販売を定年後の今も続けているわけで、

仲介業者は地元の不動産屋さん。

１、だから最初は、この不動産屋さんから調べた。

屋号で検索して、住所、電話、ＦＡＸ、代表者等々。

自社のホームページがなかったのであっさりしたもの。

２、その次は先輩からもらった資料で、売地の地図。

これは、地図の検索サイトで調べました。

位置関係はゼンリンのサイトで、あとの近隣と行田市の施設関係はマップファンで検索。

マップファンで検索できる項目は、
１）レジャー関係
２）駅、交通
３）医療・福祉
４）公共施設・暮らし
５）学校・習い事
６）ショッピング
７）金融機関
８）その他
現場からその施設までの距離が明示されます。
まあ、直線距離だから、ピタゴラスの定理（なんせ中学までは神童だい！！）からして、１，２５倍すれば歩いていける距離くらいでしょう？（勝手に決め付けている。）

３、交通手段

ここは、秩父線の「行田市駅」は徒歩圏なんだけど、電車に乗って熊谷・羽生に行くのは高校生くらいなもんで、

大宮・東京に出るにはＪＲ高崎線の「吹上駅」。

ここに行くにはバス便だ。

でも便利だよね。

吹上駅からのバスの時刻表も、ＪＲ高崎線「吹上駅」の時刻表も、みんなネットで調べられる。

４、市町村（行田市）について

これは、市のホームページを見ればいいですよね。

市の観光ガイドなんかがおもしろい。

行田で言えば、

忍城址、古墳公園（有名なさきたま古墳は県名発祥の地）、古代蓮の里などが書かれている。

それと名産品。

行田名物フライ（お好み焼きの薄いヤツみたいな？）、ゼリーフライ（なんのこっちゃ？おから？）、何故か奈良漬が名産品だったりする。

あと行田は昔は足袋の町として栄えたんですよね。「福助の足袋」とかね。

それと教育文化センター「みらい」とか、「ものつくり大学」とかがあります。

人口統計なんかも調べたりします。

なんせ所詮人口が減少しているところは、土地は値上がりませんから。

行田市はびみょう〜。

人口微減、世帯数微増って感じです。

５、価格について

便利なもんで、公示価格や路線価なんかも今はネットで調べられますよね。

いい世の中だ！！昔は路線価を調べるのに税務署まで行ったもんだ。（化石人間か？）

今は役所のホームページから調べられます。

あと、売りに出ている物件の金額。

これも、地元で頑張ってやっている不動産屋さんのホームページを眺めていれば、

相場観がつかめますよね。

６、市内スポット

有名なお店とか温泉とか調べてみると面白いです。

行田には「古代蓮物語」という温泉施設がありました。

これも現地の近くだったので、大喜び。次回は入ってみようっと！！

彩々亭とか沙羅英慕とか、近くでコーヒーや食事ができるところを探します。

こんな感じで「ネットで探す」って話はおしまいです。

今日はおばさんからのメールは来てないけど、高校の同級生が、行田よりもっともっと遠い、

本庄市児玉町の方で、土地を買いたいというので高速（関越自動車道）で往復。

おじさんは疲れた。

でもこの土地、宅地３８４坪、築８０年くらいの古民家がついてて、６００万円。

いいよね。２階は昔、お蚕さんをやっていたんだね。４０年ぶりくらいで見たわ。

ちょっとリフォームが必要だけどね。

週一ならいいけど、毎日はちょっとなあ〜。

あと１０年もすれば、「田舎暮らし」がしたくなる？？？？？？？


これは、行田市本丸の土地購入を題材に書いています。


http://www.komodatatemono.co.jp/gyouda.html

　

物件調査報告書は、こちらを参考に


http://www.komodatatemono.co.jp/sale.html

行田市本丸土地購入について、その３、まだまだ続くよ役所調査


その３、役所調査、続きの続きの続き

あれっ、こんなに長くなるなら、役所調査は分ければよかったですね。

後の祭りです。

道路までいったから、

次は上下水道。

ずいぶんすっ飛ばしているけど、土地の面積が500平米以上なら、開発指導
課で「家建てたいんですけど〜」と聞いてください。

埼玉県だと500平米以上は開発許可が必要になります。

電気は電気会社。

電柱が敷地近くにあり電線がよその家（敷地）をまたがないで引き込めれ
ばＯＫ。

上下水道については、市役所に水道課、下水道課があるケースと、

別の敷地の水道局で調べなけばならないことがありますので、市役所の受

付で確認のこと。

調査のポイントは、前面の道路に十分な太さの水道管、下水道管があるこ

と。

それと敷地に上下水道の引込み工事が終わっているかどうかの確認です。

前面の水道管の50ミリ以下であれば、「この管から水道を引き込んで大丈

夫ですか？」と聞いてみれば大丈夫です。

あと下水道は、取り出し工事を市で施工してくれる（工事代は市で負担）

ところと、全く補助無しで個人負担のところがあるので確認してください。

さいたま市は、取り出し工事は、市でやってくれますが、行田はいっさい

個人持ち。

市町村によって異なります。

それと下水道の受益者負担金。

土地の広さで平米当りいくらと負担金を求められることがありますので、

これも確認。

ガスは、都市ガスかプロパンかを確認してください。

前面道路にガス管がきていれば、敷地内に配管可能です。

取り出しを含めてのガス工事代は３０〜４０万くらいかかります。

敷地内に取り出し済みであれば、半分くらいの金額で済みます。

プロパンガスであれば工事代は通常かかりません。

供給で元を取ります。

水道も下水も配管図のコピーをもらえますので、１枚１０円払ってもらっ

てください。

その他の役所での調査事項・・・・。

災害対策課とか、防災課とかで、大雨の時の浸水について調べてみてくだ

さい。

田んぼの多いところや、水路、川の近くは水が集まりますので、過去の床

上、床下浸水の事例があったかどうか確認してください。

あと土地が低いところですね。

区画整理地であっても、田んぼ等の埋立地では道路冠水の事例があります。

特に地盤の弱いところなんかでもありますので調べてみて下さい。

埼玉県の東部地域などは多いですから、めんどくさがらずに聞いてくださ

い。

あとは活断層。近くに活断層があるところは、やはり心配でしょ。

地震対策も考えないといけません。

それと、お子様がいらっしゃる場合は学区の確認ですね。

最短の学校でなく遠い方の学校であったりすることもありますのでご注意

下さい。

あと遺跡。

学区と遺跡は教育委員会かな？

近くに古墳とか城跡とかある場合に遺跡調査が義務付けられていることが

ありますので、これもお忘れなく。

段々非常に、はしょって書いていますね。

ごめんなさい。

近隣（と言ってもけっこう離れていても）自衛隊の基地なんかあると、

そちらでも建築物の規制があることがありますので、これも確認。

あとは、電波障害。

これは、生活環境課みたいなところかな？

現地で、共聴アンテナみたいなものがあれば電波障害の可能性があります。

それとケーブルテレビ。

まっ、こんなところを調べてみてください。

あっ、忘れた！！

ゴミもですね。衛生課とか敷地が離れて環境衛生センターになるかも知れ

ません。

ゴミの収集場所を確認しておきましょう。

開発許可を取るようなところは、その敷地内に設置の指導があります。

だいぶ手を抜きましたが、きりがないのでこの辺で・・・・・。

ごきげんよう。。。

これは、行田市本丸の土地購入を題材に書いています。


http://www.komodatatemono.co.jp/gyouda.html

　

物件調査報告書は、こちらを参考に


http://www.komodatatemono.co.jp/sale.html

その３、役所調査、続きの続き

長くなりましたね。
整理すると法務局へ行って、公図、謄本（要約書）、測量図をとって、
市役所では、まず都市計画課へ行って、
市街化区域であることを確認して、用途地域を調べて、建蔽率、容積率を調べる。
そして、計画道路とか計画施設の有無を確認して、
防火とか準防火だとかその他の法規制を調べるんでしたね。

そして区画整理の予定を聞いて、
「都市計画課では区画整理はわからないから、区画整理課で聞いてくれ。」と言われたら、
区画整理課で、区画整理の有無、仮換地の指定とか調べるわけです。

で、今度は道路課（監理課とか、市町村で呼び名が異なる）へ行って、道路を調べます。
敷地に隣接して、水路があればそれも調べます。

市道であれば、市道ナンバーと幅員を確認します。
敷地と道路の境界の確定も済んでいるかも確認します。
確定が終わっていれば、道路図面もありますから、コピーをもらってください。

何故かって？

道路の幅員は、建物を建てるときの道路斜線に影響します。
要は、道路の幅員を、直角三角形の底辺にして、敷地側が高さになって、
その斜辺の延長線に建物があたってはいけないわけ。
だから道路が広ければ斜線にあたりづらいので、建物を道路にうんと寄せられます。

寄せられるということは敷地効率が良くなりますよね。
まあ平屋は関係ないけど・・・・。

この高さの分が、用途地域によって異なるわけ、

道路幅員の１，２５倍とか１，５倍とかね。
１，５倍ならこれまた建物をうんと寄せられます。

簡単に言えば、建物のプランに影響するわけ。

あと道路の幅が４Ｍないと、基本的には道路とみなさないわけだから、道路の中心線から、
２Ｍのセットバック（道路後退）が要求されます。
お互いが２Ｍバックすれば、４Ｍになるでしょう。

これは法以前の道路といい、４２条２項道路で道路後退すれば、家が建てられる。

旧市街地だと、昔は道路の幅は４Ｍなければならないなんて決まってなかったわけだから、
けっこうたくさんあります。
でも注意しなければならないのは、道路後退すると言うことは、敷地の面積が減るわけで、
それによって建蔽率、容積率が変わるわけですから、建てられる家の大きさも小さくなります。
（＊条例でセットバック３Ｍのところもありますから確認してください。）

それと道路は全て、公道（市区町村道、国道、都道府県道）とは限らず、私道もあるわけです。
市道も４Ｍなければ建て替えできませんから注意してくださいね。

（＊絶対駄目とは言いませんが、これもセットバックやら念書やら必要です。
公道と私道の角地の家が協力してくれないで大変な思いをすることもありますから・・・。）

あと私道は、その道路は誰のものか？
必ず確認してください。
普通は利用者が持分で持っているケースが多いのですが、昔からの地主が所有していることもありますからね。
持分がないと、
「あんた、誰に断って、うちの道路利用しているんだい！！」
って言われてしまうことがあります。

位置指定道路（役所がこの私道は道路ですよと認めている。）の認定が取れていれば、
持分があろうとなかろうと、この道路に２Ｍ以上接道していれば、建築確認は取れます。

私道に面している土地を買って、道路の所有者に、
「あんた、誰に断って、うちの道路利用しているんだい！！」
なんて言われたら真っ青ですよね。
持分がないときは、必ず所有者の使用承諾書をもらってください。
（期間は永久で無料が基本。このときになんか権利金を払えなんて人もいます。）
こういうのは、最初からわかっているのとあとからわかるのでは雲泥の違いでしょ。
ちゃんと確認してもらってください。

持分のない私道は要注意ってところですかね。

あとさらっと書いちゃいましたけど、
公道も私道も、役所が道路として認定している道路に、
その敷地が２Ｍ以上接していなければ家は建てられませんから・・・。


あらあら、まだまだ続く役所調査。
今度は生活施設です。

飽きるよねえ〜。



これは、行田市本丸の土地購入を題材に書いています。


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その３、役所調査　　の続きです。

前回は、法務局で、公図、要約書、測量図をとりましょうって話でしたね。

それをもって今度は市役所に行きます。
（最初に不動産屋さんにもらった、案内図と販売図面も一緒に持っていきましょう。）

（１）都市計画課

ここで市街化区域と、市街化調整区域の確認。
市街化調整区域は原則として建物は建てられません。

用途地域の確認。
用途地域によって、建蔽率、容積率が異なります。
要は建物の建てられる大きさがその地域によってかわりますし、建てられない建物もあります。

都市計画施設の確認。
都市計画道路が、買う物件やその近くにあるかどうか？
何も好き好んで、道路にあたる土地を買う人は少ないでしょう？

区画整理の予定。
区画整理の予定地だと何年か家を建てられないこともあるし、土地が換地されて、場所が換わることもあります。
また、仮換地の土地を買って、所有権登記が従前の土地（換地前の古い土地）での持分登記になってしまったり、銀行の住宅ローンが受けられないこともありますから注意が必要です。
また、精算金が発生して、本登記（区画整理終了後の登記）後に、区画整理組合から費用請求されることもあります。

あと、その他の制限の確認。
該当地が、防火地域や準防火地域になっているかどうか？
そういうことを確認してください。
建物の屋根や外壁の仕様が規制されますし、防火地域では木造住宅は建てられません。

ずいぶんはしょって書いていますが、大事なことなので必ず確認しましょう。

過去に、不動産業者から、都市計画道路が敷地の一部をかすめることを知らされずに買った方が、その土地を白紙解約したことがあります。

重要なことを知らされずに業者から土地を購入した場合は、解約や賠償請求が可能ですが、それもずいぶんなエネルギーが必要ですので、きちんと自分でも調査をして納得して土地購入をしましょう。

次は道路について調べます。

長くなったので又次回。

火曜日は飲み会で、ちょいと飲みすぎでした。

蕨で１５年くらい通っているすし屋さんに行ってから、パブに行きました。

送別会で私が幹事。

このパブは２ヵ月半ぶりくらいで、前に来たときも送別会。

送別会専門の御用達ですね。

前の人の後任の人がカラオケで歌っているけど、

俺の方が上手いぜぃ！！




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土地購入について、

その３、役所調査

最初は、法務局がいいかな？

法務局で、公図と謄本（要約書）を取得する。

実測図もあれば取り寄せる。（古家がついてたら建物図面もね。）

注意するのは、普段使っている住居表示の番地では公図も謄本も取れませんので気をつけてください。

申請は地番で行います。

どうやって調べるって？？

法務局には、住宅地図がありますから、いわゆる住所でその場所を確認してください。

そうするとそこに青い字で地番がふってあります。

で、その青い字の地番で、まずは公図をとってみる。

公図は登記印紙500円なり。

公図というのは、住宅地図の住居表示のかわりに地番で位置が確認できるようになっており、建物の表示はありません。

公図が取れたら、もう一度住宅地図と照らし合わせて、そこが間違いないか確認してください。

北側は道路になっていますか？

東や西は隣家になっていますか？

南側は水路になっていますか？

あれっ、土地が細かく分かれているようだな？

そういうことを確認して、「この番地だ！！」と思った地番で要約書の申請をしてみてください。

要約書は、登記印紙500円、謄本は倍の1,000円です。

要約書と謄本の違いは、

要約書は今の権利関係しか出ていません。

今の地目（土地の種類）、今の地積（土地の広さ）、今の所有者、今の抵当権設定者等々です。

謄本をとれば、その土地の歴史もわかります。

以前どの土地から分筆したとか、いつ地目が変わったとか、前の所有者は誰だとか、前に抵当権がついていたとか、そんなこともわかります。

しかし、最近は登記関係もオンライ化（コンピューター化）されて、オンライン化の前の分しかわかりません。

ですから、「宅地になった時期がこの謄本ではわからない。」なんてときには、閉鎖謄本（要はオンライ化前の謄本をとります。

でもこの閉鎖謄本とるのも1,000円かかります。

今回の行田のとちなんか６筆になっていて、謄本だけでも６，０００円です。（けっこうな出費です。）

要約書を取ってみて、「不動産屋の言っていた面積と違う！」と言う場合は、その面積が少ない場合は、他の地番も合わせての可能性がありますので、現場を見たときの土地の形を思い出して、該当しそうな地番を申請してください。

この地番の１つを１筆と言います。だから行田は、６筆と言うことです。

測量図も同じ要領で申請してください。

測量図がなければ、これも500円の登記印紙を貼るのですが、なければ返してくれます。
（私は測量図の申請のときは、ない事を考えて、登記印紙を貼らずに申請します。）

さて、これで購入予定地の公図、謄本、測量図は取れたでしょうか？

そしたら今度は、それらをもって市役所関係に行って調べます。

今日は飲み会があるので、ここまでです。

その３、役所調査は、次回も続く



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その２、土地を見に行く

土地情報をもらって、よさそうな物件があれば見に行きます。

これも一般の人と一緒ですね。

今回は、元ハウスメーカーの先輩が紹介者だったので、先輩に案内してもらいました。

この先輩、行田市に住んでいるので、そういう意味でも少し安心です。

私が嫌われていなければ、そんなに変な土地は紹介しないでしょう？

昔営業所のあったところで待ち合わせをして、それから一緒についていきました。

「あまりじっくり見て近所の人が出てきてもまずいから・・・」ということで、さらっと見させてもらいました。

で、このときに気になったのは、南側のＵ字溝。

現場で先輩から公図（法務局にある地図）を渡されたのですが、南側は隣地のはず。

「何故Ｕ字溝があるのだろう？」

この地図に、帯のように表記される水路がなければ、

この土地は、北8Ｍ、西6Ｍの道路の土地で、東と南は隣地のわけです。

そしてこのＵ字溝に、南側隣家の生活雑排水が流れてきている。

隣家の敷地なら構いませんが、自分地側の敷地ならたまったものじゃありません。

当然、敷地内にこのＵ字溝がない事を条件にします。

あと境界の確認。

このＵ字溝についても、明確に境界コンクリート杭の外にあればいいのですが、どうも不明。

土地も6筆に分筆されているのでこの筆界も不明。

基本的に大事なのは、隣地との境界ですよね。

南側については、このＵ字溝の内か外か真ん中か？

東はブロックが積んであったので、

このブロックの中心か、内側か、外側か？

これを明確にしてもらわなければトラブルの原因になります。

敷地内は砂利敷きになっていて駐車場に利用されているようです。

で、土の中の心配もでてくるわけです。

田んぼを埋め立てて駐車場にする場合、けっこう産業廃棄物なんかが入れられていることがあります。
多少の石は仕方ないにせよ、コンクリートの大きな塊なんかがあると不同沈下の原因になるのでちょっと困ります。

ですから、このあとの法務局で調査する地目調査なんかも大事になるわけです。

地目が宅地であれば、家があったのを解体して駐車場にしてあるわけだし、

地目が農地や雑種地であれば、近い過去の埋め立てなわけです。

そして土地を見るときに近隣状況も確認しないといけませんよね。

ここは、北と西が道路ですから、東と南。

東は正直あまり美しくない2階建て倉庫、倉庫の2階建ては木造住宅の3階建ての高さがあることも多いので、高さには注意が必要だ。

今回は隣の土地もそんなに広くはないので木造2階建て住宅並みの高さだった。

結論は、「まあ、仕方ないか？」

南側は、東よりが、平屋の木造住宅で、日当たりを考えればラッキーだ。

南側西よりは、木造2階建て住宅。

これが問題。

Ｕ字溝が、こちら側敷地内、又はＵ字溝半分がこちら敷地内としても、

「ちょっと軒が出てないかい？」

「おいおい、民法の境界から50センチの外壁後退はどうなってんの？」

と色々問題がありそうだ。

これらのことは、裁判でＴＶの「行列のできる法律相談所」のように、

「訴えてやる！！」と訴訟を起こせば勝てる事案ですが、

近所でしょ？そういうわけにも中々行かないのが現実。

なんせこっちはあとからご近所に入れてもらうわけですからね。

こういうことをクリアにしなければなりません。

あとは徒歩圏内にどんな施設があるかですが、

さすがここは行田市「本丸」。

市役所、郷土資料博物館、産業文化会館、コミュニティーセンター、市民プール、水城公園、中央小学校、忍中学校、みんな徒歩10分内です。

で、あとは電気、ガス、水道、排水等の生活施設を調べるわけです。

電柱の位置の確認も必要です。

この土地は、電柱は敷地内でなく、道路側にありました。

こういうことを調べるわけですから、一般の方と一緒でしょう？？

次回は、その３、役所調査です。



これは、行田市本丸の土地購入を題材に書いています。


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迷いながらも（笑）、９月１５日決済（残金の支払いを済ませること）で、
行田の土地を購入したので、土地の購入の仕方について書いてみます。

不動産屋のおじさんが買うのも、一般の人が買うのも基本的には同じこと。
今時は、よほど大きな土地でない限り不動産屋さんもそんなに安くは買えません。

何故って？
売る立場になれば、いくらかでも高く買ってくれる人に売るでしょう。
だから不動産屋さんに売らなければならない理由もない。

ただ、すぐにお金が欲しいとき、
例えば、すぐに売らないと競売にかかってしまうとか、
面倒な権利関係が絡んでいるので、それを承知で業者に買って欲しいとか、
借地権や底地権の売買なんかもそのたぐいですね。

まっ、そんなわけで基本的には業者も一般の人も調べることは一緒。
かえって不動産業者のほうが、慣れている分、けっこう見落としてしまうことなんかがあります。

１、売り地情報をもらう。

一般の人と一緒です。
まずは売り地情報を調べます。
業者の方が仲間同士で情報交換がされていますから、情報の鮮度とスピードはありますかね。
ようは正式に売りに出る前、「あそこの土地が売り物になるかもしれない。」なんてことを、
お茶を飲みながなら話をすることはありますからね。
また、地主さんから売りの依頼を業者が頼まれれば、「あそこの土地が売りに出ればいくらくらいで売れそうだかな？」などと相場を仲間に聞くこともありますからね。

ただ、正式に売り物になった物件は、インターネットのおかげで、業者も一般の人も、情報を取得する速さはほとんど変わりません。
地元の人ならば、地元でない業者より早く情報が取得できるかもしれません。

業者が物件を探すときに使うのがレインズという国土交通省指定の流通機構です。
不動産屋は、地主さんや一般の土地を売りたい人から、「売る」ことの媒介の依頼を受けた場合、
その業者一社が売りを任された場合（専属専任媒介、専任媒介）は、自分でその売り情報を抱え込まないで、ちゃんと他の不動産業者にも公開しなさいと言う法律があります。

何故かって？
売りを頼まれたお客さんには、売りにも出さないで（要は広告もしないで）、
「いやあ、中々景気が悪いもんで、お宅様の希望金額では中々売れません。２割落としてくれれば、うちが買い取ってもいいですよ。」
そう、物件を独り占めして、安く買い取ろうなんて魂胆は駄目ですよっていう法律です。

ですから建前は、正式に売りに出ている（業者に専属専任、専任媒介）物件は、指定流通機構を通じて、他の業者も売りの情報を得られ、自分のお客さんの希望が、その物件に近いと思われれば、
その専属専任・専任業者を通じて、その物件を紹介できることになっています。

ですから、物件情報はインターネットによってかなり業者で共有化されたことになります。

ただね、「パソコンなんか使わない。」という地元頑固オヤジの不動産屋さんもいますんで、
業者も一般の人も、希望地域の不動産屋さんに足を運ばなければ知りえないという、不動産情報はあります。

で、このレインズ（指定流通機構）。
一般の人には解放されておりません。
要は不動産業者しか見れません。
しょうがないよね。そのためにウチラお金払ってますから。

一般の人はとりあえず大手のホームページをまめにチェックするとか、
国土交通省の肝いりでやっている不動産ジャパンとか、
（　http://www.fudousan.or.jp/ )
業者に紙配布で不動産情報を提供していたアットホームのサイト、
（　http://www.athome.co.jp/ )
手数料を節約したい人は、会員になると手数料が割引になるイーステートオンラインとか
（　http://www.e-state.co.jp/ )
個人の不動産売買サイト、e-物件情報
（　http://www.e-bukken.co.jp/ )
などを参考にしてください。

しばらくは、行田市本丸の土地についてまとめてみます。
（これでまた少し、メルマガのネタになるわ）

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次回はその２、土地を見に行く

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土地の売買には、公簿売買と実測売買があります。

公簿売買
法務局に行くと土地の登記簿謄本がとれますよね。
まあ、普通は不動産業者任せで、自分で謄本をとりに行く人は少ないかもしれません。

その登記簿謄本に、
土地の地番、種類（地目）、面積、権利関係が記載されています。

で、自分の家の土地の登記簿謄本をとれない人もいます。
何故か？
こ登記簿謄本をとるには土地の地番が分からなければならないので、
よく郵便物が配達される住所というのは、住居表示であって地番ではありません。

ややこしいでしょ？
さいたま市浦和区針ヶ谷三丁目6番1号というのは、住所であり住居表示で、
地番は、さいたま市浦和区針ヶ谷三丁目60番1です。
また、この建物が建っている土地の地番は1つとは限らず、2つも3つもあるケースがあります。

今回の土地の地番は6つもありました。（普通6筆といいます。）
6つあるということは、土地の登記簿謄本も6つとらなければなりませんし、権利証だって6つあるかもしれません。通常は1つの権利証に6筆分がまとめて記載されているケースが多いのですが・・・。

なんか最初から話がそれてしまった感がありますが、この土地の面積についてのことです。

登記簿謄本に100.00平米と記載されてあるからといって、それでは本当に実測してみましょうということで実測してみたら、99平米だったり、101平米だっつたりと、登記簿謄本と合致しないことがあります。

ただ考えてみてください。
土地を買うときは、平米いくらとか坪いくらとか単価かける面積で買うわけですよね。

実際の面積で売買金額を精算しましょうというのが、実測売買。
ごく当たり前な話なんですけど、取引で多いのは公簿売買です。

何故か？
土地家屋調査士に支払う測量代がかかるからです。

先日、さいたま市で地主様から土地を購入したのは公簿売買でした。

うちはそれを2つに割って販売しました。

この2つに割ることを分筆といい、ちゃんと計算どおりに分けるには実測しなければなりません。

ですから、うちで測量費用を負担して土地家屋調査士にお願いしました。

この実測で大事なことは、境界杭の確認です。

境界の杭が確認できなければ実測しよううにもできませんよね。

ですから実測の時には、近隣者からここが境界杭で間違いありませんという境界同意書（立会い証明）をもらうわけです。

道路との境界は役所から官民査定証明をもらいます。（要は役所の担当者に現場に立ち会ってもらい境界を確認してもらいあとで証明書を出してもらう。）

で、昔はこの立会いがいい加減だったので、今実測してみたら誤差が出るというのはよくある話です。

実際うちで買ったその土地も1平米くらい少なくなっていました。

でもね、坪115万くらいで買ったわけだから1平米少ないと大きいですよ。

平米単価で言えば34万7千円位だから、その分損したことになりますよね。

公簿売買というのは、実測して土地が多くなろうが少なくなろうが精算しないという土地の売買契約のことです。

やっぱ、めんどくさいでしょう？

今回の売主さん、素人の方だったんですけど、
「うちが買うときは不動産屋さんから、そんな細かいと何も聞かなかった。」
とおっしゃっていました。

さすが太っ腹！！

うちが今回実測売買を条件にしたのは、当然少ない可能性が多少あるんじゃないかと思ったからです。

考えてみてください。
90坪くらいの土地が6筆になっていて、今駐車場なんだけど杭も見当たらない。
1筆１筆、昔ちゃんと実測したような感じがしないじゃない。
だから今回は譲れなかった。

「本物件は実測売買とし、売主負担により測量図（官民査定及び民民境界同意書を含む）を取得するものとする。」

これをきっちり売買契約書の特約事項に入れてもらいました。

こういう話ってつまんないよね。

仕事柄、こういうつまんない話はとりとめもなく書けてしまうんだよね。


これは、行田市本丸の土地購入を題材に書いています。


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先日朝一番で、うち銀行の人と市街化調整区域の土地を見に行ってきました。
ちょっと近隣の人が、疑心暗鬼で覗いていました。
なんせ銀行の人たちは土地を見るのも大胆なもので、ちょっと目立ちます。

えーと、市街化調整区域には、原則的に建物は建てられません。

例外が開発許可を受けた土地です。

例えば大規模な開発団地であるとか、開発施設。

小さいのは、店舗開発とか分家住宅ですね。

で、今かかわっているのは、150坪くらいの土地で現況農地。

地主さんが高齢になって家から遠い農地はもう耕作できないから、何とか処分したいという場合。

調整区域の農地ですから、基本的には帰るのは農家の人だけです。

でも農家人に売ってもいくらにもなりませんよね。

農地でなくなれば、農家以外の人にも売れます。

これが農地転用で、農地法4条の許可（調整区域なので届出でなく許可）が必要です。

この許可には1ヶ月半くらいかかりまし、許可ですから必ず下りるとも限りません。

希望としては、道路交通法が改正されて、駐車場需要が増えているわけですから、駐車場に転用したい。
調整区域でもさすがに政令指定都市ですから周りには住宅団地も住宅も学校もあります。

で、希望通り駐車場としての農地転用の許可が取れれば造成して駐車場を作ります。

こうして駐車場ができれば農地ではなくなり地目も雑種地に変更できます。

そうすれば、買い手は農家さん以外にも付く可能性が広がりますよね。

まあ、実際に駐車場経営をしても良いし、やはり借り手がいないということであれば、工務店とか建設業者に資材置き場で貸すことも売ることもできるようになるかもしれません。

さいたま市のデータを見るとやはり農家人口は減っています。

市街化の農地は簡単に売れて、地主さんも潤いますが、調整区域の農地を持っている地主さんは売りたくても中々難しい。

なんか不公平な感じがしますがこれが現実です。

通常、調整区域の農地を持っている地主さんが高齢等で廃業しても土地は叩かれていくらにもなりません。

農地転用許可が認められれば、将来売却するにしても農地よりは高くは売れそうです。

自給自足にあこがれている人、借地で農業やってみるのはいかが？

３年農業やれば、農地も買えるかも・・・・。

先日２２日は、住宅メーカーの勉強会で耐震偽造のお勉強。

講師は鈴木卓也氏。

この講義を聴くの２度目だ。

新しい宅地建物業法（４月２４日施行）でも、アスベストと耐震診断については、重要事項に記載しなければならなくなっている。
この耐震診断、
昭和５６年５月３１日以前に新築工事に着手した建物って何さ！
建物の謄本で調べても、完成日しか出てこないよね。（○○年○月○○日新築って！）
簡単な話、昭和５６年５月３１日以前の建築確認の建物は、耐震診断を受けた方が良いですよってこと！！
したがって建物の謄本では昭和５７年以降完成の建物以外は心配ですよって話。

この昭和５６年が、新耐震基準の施行のわけ。

テレビで、姉歯だヒューザーの建物の耐震基準が、０，３しかないとか０，５だとかというのはこの５６年の耐震基準をもとにした話のわけ。

ざっくばらんに話をしていた鈴木氏の話をもっとくだいちゃっていいのかどうか分からないんだけど、耐震基準１の基準は、４００ガルの地震で建物が崩壊しないこと。

ガルとか言われてもねえ。こちら私立文系。ギャルに関心あってもガルは知らねえ。（さぶい！）

なんかこの４００ガルの基準、関東大震災が基準になっているようだけど、大正１２年でしょう？

そのときに今のような測定装置がなかったから、推定なんだって。（鈴木氏のウケウリ。）

平成７年、阪神大震災、８１８ガル。
平成１２年、鳥取地震、９２４ガル。
平成１５年、三陸南地震、１２８０ガル。
平成１６年、新潟中越地震、１７１６ガル。

で、今度予想されている東海想定地震が１３３０ガル。

こう書いてくると、関東大震災の４００ガルって少なすぎないかい？
でもこの４００ガルで崩壊しないのが、今の耐震基準なんだって。

じゃあよく耳にする震度とガルの関係はどうなのかって話になるわけだけど、

震度　　　　　　　　　　　　　　ガル
０（無感）　　　　　　　　　　　　　　０，８未満
１　　　　　　　　　　　０，８〜　　　２，５
２　　　　　　　　　　　２，５〜　　　８
３　　　　　　　　　　　８　　〜　　４０
４　　　　　　　　　　４０　　〜　１１０　　
５　　　　　　　　　１１０　　〜　５２０
６　　　　　　　　　５２０　　〜１５００
７　　　　　　　　１５００　　〜

なんだってっさ！
ということは震度で言えば、震度５が基準ってことだよね。

耐震偽装問題の、基準の０，５は、
４００×０，５＝２００　　　これは一応震度５に入るわけだね。
じゃあ、ＧＳ藤沢なんかの０，２８だと、
４００×０，２８＝１１２　　これは震度４の１１０と変わらない数字だよね。

震度４の地震って結構あるよね。まあ、だから退避命令が出ちゃったんだろうけど・・・。

でもさあ、昭和５６年以前の耐震基準はどうだったの？って話になると２５０ガルが基準だったんだって！

一応震度５のランクの中だけど、４００ガルの約６割。
なんか震度６の地震がきたら全滅しそう・・・。

この旧法でたっている家の戸数がどのくらいかというと、鈴木氏の話では１１５０万戸。
全国の戸数が４５００万戸だそうだから、４分の１はアウト。

本当は４分の１の家は建て替えしなければいけない状態なのに、今回の事件対象者だけ税金で補助しちゃっていいの？って話。

だって４分の１は、同じように危険な家に住んでいるんだからねって話。

平成１２年（２０００年）に品確法（住宅の品質確保の促進に関する法律）で、耐震等級についても定められたけど、
耐震等級１が、新法（昭和５６年）の基準だから４００ガルで崩壊しないこと。
耐震等級２が５００ガルだそうで、１，２５倍。
耐震等級３で６００ガルだから、ここでやっと震度６までＯＫとなる。

でもね、さっき書いた阪神大震災以降の大地震、

みんな６００ガル以上だよね。
ということは、耐震等級３でも駄目じゃん。みんな崩壊してしまう。

まっ、だから免震とか制震とかのテレビコマーシャルのレベルの話になるわけ。

これで１１００ガル〜１２５０で崩壊