競売って？？
競売という言葉はよく聞くと思いますが、用語の解説では、
売主が多数の人に買い受けの申し出をさせ、最高価格で申し立てた人と
売買をすること。
不動産の競売の場合は、ローンが返せなくなった人の持っている不動産を、
地方裁判所がローンを貸している会社等に代わって売却し、
その代金をローン返済に充てる制度を指すのが一般的。
という事です。
で、今日銀行の人と物件を見に行きました。
「あなたなら、いくらで競売の入札入れる？」
と聞かれたので「○○万円かな？」
「えー、厳しいね。」
「だって解体工事費が結構かかるし、南側の平屋の貸家だって、
古いから、建替えされたら日が当たらないじゃない。」
築年数が２０年超えると、建物がある分マイナス評価になります。
当然中には手入れがされたいい物件もあり、そのまま住みたいと思う
物件もあるのでしょうけど、競売になりそうな物件は見た目も荒れていて、
そのまま住みたいと思えるようなものは少ないです。
世の中厳しいですよね。
せっかく手に入れたマイホーム、競売で手放すのは辛い事です。
だから逃げないで、きっちり銀行と相談したほうがいいですよね。
銀行だって、競売より任意売却のほうが回収金額も高い事が多いので、
相談に乗らない事もないと思うのにね。
バブル時代の購入者には、まだまだ辛い不動産市況ですよね。
売却しても残債（借金の残額）も消せないわ。
媒介契約書って何？？
今日はミサワホームの宅地発見フェアーの冷やかし。
と言っても、ここは、うちの物件（入間市）も出してもらっているので様子見です。
一応、「ミサワホームの特選物件」にしてもらっておりました。
川越と所沢の二会場でやっておりまして、最初、川越に行きましたら、なんと、うちの物件がない。
どうやら川越会場は東武東上線沿線の物件の掲示だったようです。
入間は西武線です。
そこで、ずうずうしく顔見知りの営業推進部のTさんに所沢まで車で乗せて行っていただきました。
川越を見てのとんぼ返りの予定でしたので、電車だったんです。
でもせっかく来て、掲示を見れないのも悔しいでしょ。
所沢会場で「ミサワホームの特選物件」にしてもらっているのを見て納得。
ただね、今度は帰るのが大変で、川越は電車で３０分くらいで事務所に戻れるのですが、所沢は乗り換え駅が離れるので少々面倒。
見つけました、執行役員のT部長。
「所沢の緑町の物件を見に行くのを、一緒に付き合ってくれれば送っていくよ。」とのお話だったので、甘えました。
所沢の緑町、これはミサワホーム、積水ハウス、大和ハウスが売主の大規模造成団地です。
売り地にも、このように売主が直に販売しているもの、売主ではなく、仲人さんのように仲介するものとの２種類に分かれます。
（まあ、販売代理を入れれば３種類ですけど、代理というのは売主と同じ権限を持っているとすれば２種類ですね。）
あと、仲介は３種類に分かれます。
これを理屈っぽく説明すれば、仲介は正式には媒介契約を結んで行うものとされており、媒介契約の用語解説を引用してみます。
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媒介契約とは、
宅地または建物の売買、交換または貸借のなかだち(とりもち)を宅建業者に
依頼する契約のことをいう。
宅建業者は、宅地または建物の売買または交換に関する媒介契約を締結した
ときは、後日、媒介契約の存否、内容、報酬等をめぐって紛争等の生ずるの
を防止するため、遅滞なく、一定の契約内容を記載した書面を作成し(媒介契
約の内容の書面化)、依頼者に交付することが義務付けられている(宅建業法
34条の2)。なお、媒介契約は、以下の３種類。
１、依頼者が他の宅建業者に重ねて依頼することができる一般媒介契約(明示型と非明示型がある)
２、依頼者が他の宅建業者に重ねて依頼することができない専任媒介契約
３、依頼者が依頼をした宅建業者が探索した相手方以外の者とも売買または交換の契約を締結することができない専属専任媒介契約
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浮気が出来ないのが、専任と専属専任媒介契約で、専属専任の方がより「あんたのとこでよろしく頼むよ！」といった感じ。
だって、自分で見つけた相手（買主）とも契約できないんだからね。
だから期限を定めています。みんな３ヶ月以内です。
だから業者は、３ヶ月以内で売れるだろうという金額を売主に提示するわけです。
ニュアンスをつかんでいただけましたか？
自分が売主になって、不動産屋さんに売却を頼むときは、
１、業者に買い取ってもらう。
（このときは業者は転売するわけですから、儲けがちゃんと出る金額で下取りします。）
２、一般媒介契約で売ってもらう。
３、専任媒介契約で売ってもらう。
４、専属専任媒介契約で売ってもらう。
５、自分で納得のいく金額を予め決めておき、代理契約を結んで売ってもらう。
多いのは媒介契約です。（２、３、４）
２の一般媒介契約は自分のところで契約が取れない可能性も大なので、業者の広告費に躊躇が出ます。
しょうがないですよね。よそで決まってしまえば一銭も入らないわけですから。（売主からすれば、数社に競わせて売ってもらえるというメリットもありますが、業者からすれば、一般媒介契約ではそんなにお金はかけられないということになるわけです。）
どれが一番得かは、売主のその時の事情にもよりますので、予備知識として入れておいてください。
今日はこんな感じで・・・。
ひとり言：「T部長、今度の飲み会はT部長の幹事でお願いしますね。
前回は私だったから・・・・忘れないでね。」
土地を売ったときの税金と手取り金額について
今日は、さいたまスーパーアリーナーで開催された不動産フェアーに行って来ました。
冷やかしです。すんまへん。
ハウスメーカー数社と大手デベロッパー、銀行関係が出展していました。
お昼時に行ったのですが、そのときは雨は降っていなかったので、まあまあの人で賑わっていました。
その後結構降っちゃったので、どうしたでしょうか？
うちの若い営業マンといったので、親子連れって感じで冷やかして来ちゃいました。
共同主催ですから、記名が難しそうでしたね。
あとエリアが広いので、物件情報も希望のエリアで探そうと思ってもその前に営業マンにつかまっちゃいそうですね。
私も記名取られちゃいました。（ポラスの営業マンはさすがです。）
今日は、お客様に譲渡所得についての説明のメールをしたので、これから土地を売ろうとする方は参考にしてください。
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譲渡所得の計算のしかた(分離課税)---国税庁タックスアンサー参照
[平成17年4月1日現在法令等]
１ 課税方法
土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離(分離課税)して、計算することになっています。
２ 計算方法
譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。
(１)取得費
取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。
なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の５％よりも少ないときは、譲渡価額の５％を取得費(概算取得費)とすることができます。
＊今回は昭和３０年代に購入した土地ですので、この５％を取得費として計算することになり
ます。
(２)譲渡費用
譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、登記費用、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。
＊今回の解体工事、測量登記代はこちらの譲渡費用として計上してください。
３ 長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分
土地や建物を売ったときの譲渡所得は、次のとおり所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに区分し、税金の計算も別々に行います。
長期譲渡所得とは譲渡した年の１月１日において所有期間が５年を超えるものをいいます。
短期譲渡所得とは譲渡した年の１月１日において所有期間が５年以下のものをいいます。
(注)「所有期間」とは、土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間をいいます。
この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。
＊したがって今回は長期譲渡となります。
(所法３３、３８、所基通３３−７、措法３１、３１の４、３２、措令２０、
措通３１の４−１)
長期譲渡所得の税額の計算
[平成17年4月1日現在法令等]
譲渡した年の１月１日現在の所有期間が５年を超える土地や建物を売ったときの税額の計算は、次のようになります。
１ 課税長期譲渡所得金額の計算
１）譲渡価格
譲渡価額とは、土地や建物の売却代金などをいいます。
＊今回２，８８０万円として計算してみましょう。
２）取得費
取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費の額を加えた合計額をいいます。
なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5％よりも少ないときは、譲渡価額の５％を取得費(概算取得費)とすることができます。
＊したがって今回は２，８８０万円×５％で１４４万円とします。
３）譲渡費用
譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、登記費用、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊費用などです。
＊今回仲介手数料９７０，２００円、滅失登記代５４，３００円、測量代３７７，５２０円、印紙代３０，０００円、解体工事代２，１８０，０００円として、合計３，６１２，０２０円
が譲渡費用として計算します。（印紙代３万円は２分割の可能性も考えてです。）
４）特別控除
特別控除は、通常の場合ありませんが、マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除など各種の特例があります。
（１００万円の特別控除は平成１６年分所得税より廃止）
２ 税額の計算
(１)課税長期譲渡所得金額の計算
課税長期譲渡所得金額＝譲渡価格 −取得費 −譲渡費用
＝２，８８０万円−１４４万円−３６１万円
＝２，３７５万円
(２)税額の計算
イ 所得税（譲渡所得×１５％）
２，３７５万円×１５％＝３５６.25万円
ロ 住民税（譲渡所得×５％）
２，３７５万円× ５％＝１１８.75万円
税額合計
４７５万円
３ 手取り金額の計算
手取り金額 ＝譲渡価格 −譲渡費用 −税金
＝２，８８０万円−３６１万円−４７５万円
＝２，０４４万円
となります。
短期譲渡所得の税額の計算
[平成17年4月1日現在法令等]
譲渡した年の１月１日現在の所有期間が５年以下の土地や建物を売ったときの税額の計算は、次のようになります。
１ 課税短期譲渡所得金額の計算
課税短期譲渡所得金額＝譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除
（ 特別控除とは、マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除など）
２ 税額の計算
平成１６年１月１日以後譲渡した場合の税額の計算は、次のように行います。
税額＝課税短期譲渡所得金額×３０％（住民税９％）
こんな感じです。
これが長期譲渡と短期譲渡の税額の基本ですが、土地収用等の特別控除もありますので詳しくは国税庁のホームページで確認してください。