住まいのコンサルタント！こもだ建物

行田市本丸、実測売買と公簿売買とは？

土地の売買には、公簿売買と実測売買があります。

公簿売買
法務局に行くと土地の登記簿謄本がとれますよね。
まあ、普通は不動産業者任せで、自分で謄本をとりに行く人は少ないかもしれません。

その登記簿謄本に、
土地の地番、種類（地目）、面積、権利関係が記載されています。

で、自分の家の土地の登記簿謄本をとれない人もいます。
何故か？
こ登記簿謄本をとるには土地の地番が分からなければならないので、
よく郵便物が配達される住所というのは、住居表示であって地番ではありません。

ややこしいでしょ？
さいたま市浦和区針ヶ谷三丁目6番1号というのは、住所であり住居表示で、
地番は、さいたま市浦和区針ヶ谷三丁目60番1です。
また、この建物が建っている土地の地番は1つとは限らず、2つも3つもあるケースがあります。

今回の土地の地番は6つもありました。（普通6筆といいます。）
6つあるということは、土地の登記簿謄本も6つとらなければなりませんし、権利証だって6つあるかもしれません。通常は1つの権利証に6筆分がまとめて記載されているケースが多いのですが・・・。

なんか最初から話がそれてしまった感がありますが、この土地の面積についてのことです。

登記簿謄本に100.00平米と記載されてあるからといって、それでは本当に実測してみましょうということで実測してみたら、99平米だったり、101平米だっつたりと、登記簿謄本と合致しないことがあります。

ただ考えてみてください。
土地を買うときは、平米いくらとか坪いくらとか単価かける面積で買うわけですよね。

実際の面積で売買金額を精算しましょうというのが、実測売買。
ごく当たり前な話なんですけど、取引で多いのは公簿売買です。

何故か？
土地家屋調査士に支払う測量代がかかるからです。

先日、さいたま市で地主様から土地を購入したのは公簿売買でした。

うちはそれを2つに割って販売しました。

この2つに割ることを分筆といい、ちゃんと計算どおりに分けるには実測しなければなりません。

ですから、うちで測量費用を負担して土地家屋調査士にお願いしました。

この実測で大事なことは、境界杭の確認です。

境界の杭が確認できなければ実測しよううにもできませんよね。

ですから実測の時には、近隣者からここが境界杭で間違いありませんという境界同意書（立会い証明）をもらうわけです。

道路との境界は役所から官民査定証明をもらいます。（要は役所の担当者に現場に立ち会ってもらい境界を確認してもらいあとで証明書を出してもらう。）

で、昔はこの立会いがいい加減だったので、今実測してみたら誤差が出るというのはよくある話です。

実際うちで買ったその土地も1平米くらい少なくなっていました。

でもね、坪115万くらいで買ったわけだから1平米少ないと大きいですよ。

平米単価で言えば34万7千円位だから、その分損したことになりますよね。

公簿売買というのは、実測して土地が多くなろうが少なくなろうが精算しないという土地の売買契約のことです。

やっぱ、めんどくさいでしょう？

今回の売主さん、素人の方だったんですけど、
「うちが買うときは不動産屋さんから、そんな細かいと何も聞かなかった。」
とおっしゃっていました。

さすが太っ腹！！

うちが今回実測売買を条件にしたのは、当然少ない可能性が多少あるんじゃないかと思ったからです。

考えてみてください。
90坪くらいの土地が6筆になっていて、今駐車場なんだけど杭も見当たらない。
1筆１筆、昔ちゃんと実測したような感じがしないじゃない。
だから今回は譲れなかった。

「本物件は実測売買とし、売主負担により測量図（官民査定及び民民境界同意書を含む）を取得するものとする。」

これをきっちり売買契約書の特約事項に入れてもらいました。

こういう話ってつまんないよね。

仕事柄、こういうつまんない話はとりとめもなく書けてしまうんだよね。

これは、行田市本丸の土地購入を題材に書いています。

http://www.komodatatemono.co.jp/gyouda.html

　

物件調査報告書は、こちらを参考に

http://www.komodatatemono.co.jp/sale.html

住まいのコンサルタント！こもだ建物 - 2006/08