住まいのコンサルタント！こもだ建物 - 2006/09/22

その３、役所調査、続きの続き

長くなりましたね。
整理すると法務局へ行って、公図、謄本（要約書）、測量図をとって、
市役所では、まず都市計画課へ行って、
市街化区域であることを確認して、用途地域を調べて、建蔽率、容積率を調べる。
そして、計画道路とか計画施設の有無を確認して、
防火とか準防火だとかその他の法規制を調べるんでしたね。

そして区画整理の予定を聞いて、
「都市計画課では区画整理はわからないから、区画整理課で聞いてくれ。」と言われたら、
区画整理課で、区画整理の有無、仮換地の指定とか調べるわけです。

で、今度は道路課（監理課とか、市町村で呼び名が異なる）へ行って、道路を調べます。
敷地に隣接して、水路があればそれも調べます。

市道であれば、市道ナンバーと幅員を確認します。
敷地と道路の境界の確定も済んでいるかも確認します。
確定が終わっていれば、道路図面もありますから、コピーをもらってください。

何故かって？

道路の幅員は、建物を建てるときの道路斜線に影響します。
要は、道路の幅員を、直角三角形の底辺にして、敷地側が高さになって、
その斜辺の延長線に建物があたってはいけないわけ。
だから道路が広ければ斜線にあたりづらいので、建物を道路にうんと寄せられます。

寄せられるということは敷地効率が良くなりますよね。
まあ平屋は関係ないけど・・・・。

この高さの分が、用途地域によって異なるわけ、

道路幅員の１，２５倍とか１，５倍とかね。
１，５倍ならこれまた建物をうんと寄せられます。

簡単に言えば、建物のプランに影響するわけ。

あと道路の幅が４Ｍないと、基本的には道路とみなさないわけだから、道路の中心線から、
２Ｍのセットバック（道路後退）が要求されます。
お互いが２Ｍバックすれば、４Ｍになるでしょう。

これは法以前の道路といい、４２条２項道路で道路後退すれば、家が建てられる。

旧市街地だと、昔は道路の幅は４Ｍなければならないなんて決まってなかったわけだから、
けっこうたくさんあります。
でも注意しなければならないのは、道路後退すると言うことは、敷地の面積が減るわけで、
それによって建蔽率、容積率が変わるわけですから、建てられる家の大きさも小さくなります。
（＊条例でセットバック３Ｍのところもありますから確認してください。）

それと道路は全て、公道（市区町村道、国道、都道府県道）とは限らず、私道もあるわけです。
市道も４Ｍなければ建て替えできませんから注意してくださいね。

（＊絶対駄目とは言いませんが、これもセットバックやら念書やら必要です。
公道と私道の角地の家が協力してくれないで大変な思いをすることもありますから・・・。）

あと私道は、その道路は誰のものか？
必ず確認してください。
普通は利用者が持分で持っているケースが多いのですが、昔からの地主が所有していることもありますからね。
持分がないと、
「あんた、誰に断って、うちの道路利用しているんだい！！」
って言われてしまうことがあります。

位置指定道路（役所がこの私道は道路ですよと認めている。）の認定が取れていれば、
持分があろうとなかろうと、この道路に２Ｍ以上接道していれば、建築確認は取れます。

私道に面している土地を買って、道路の所有者に、
「あんた、誰に断って、うちの道路利用しているんだい！！」
なんて言われたら真っ青ですよね。
持分がないときは、必ず所有者の使用承諾書をもらってください。
（期間は永久で無料が基本。このときになんか権利金を払えなんて人もいます。）
こういうのは、最初からわかっているのとあとからわかるのでは雲泥の違いでしょ。
ちゃんと確認してもらってください。

持分のない私道は要注意ってところですかね。

あとさらっと書いちゃいましたけど、
公道も私道も、役所が道路として認定している道路に、
その敷地が２Ｍ以上接していなければ家は建てられませんから・・・。


あらあら、まだまだ続く役所調査。
今度は生活施設です。

飽きるよねえ〜。



これは、行田市本丸の土地購入を題材に書いています。


http://www.komodatatemono.co.jp/gyouda.html

　

物件調査報告書は、こちらを参考に


http://www.komodatatemono.co.jp/sale.html