住まいのコンサルタント！こもだ建物 - 2006/09

土地購入について、その７、購入申し込み

問題点も整理して、大体建つ家の大きさとか希望の間取りがイメージできて、

それで、欲しいと思えば「申し込み」です。

仲介の不動産屋さんにたいして「申し込み」をすることが多くなると思います。

たまに、売主直に申し込みをすることもあるかもしれません。

注意しなければならないことは、「解決できてない問題点」の明示です。

どうしても、直接売主に聞いて見なければわからないこともあるでしょうし、

売主ですらわかっていない問題点もあるかもしれません。

私が購入申込書に書いた条件は次の通り。

-----------------------------------------------------------------

上記物件を下記条件により購入致しますことを証明します。

１．坪価○○万円、実測売買として総額金額（88.25坪として）
　　○○，４１５，０００円にて買い受けます。

１．売主様の負担により測量図（官民査定及び民民境界同意書）を取得するものとする。

１．支払い条件は契約時に○○万円（５％相当分）、決済時に残代金を支払うものとする。

１．本物件の所有権を阻害する第三者の権利、制限、負担、瑕疵等
　　（地中障害物、土壌汚染等を含む）を全て抹消した完全な所有権を移転するものとする。

１．第三者が利用するＵ字溝、枡は売買対象面積に含めない。

１．建築のための諸設備等の支障のない事とする。

１．その他相談の上取り決めとする。

１．本書有効期限は、本日より１０日間とする。

-------------------------------------------------------------------------------

こんな感じ。。。

で、しばらく返事がこなかったのだけど、まあ妥協ですよね。お互いの・・・・。

金額については、歩み寄り、境界測量については、実際に民民、官民の立会いの上、

土地家屋調査士さんに測量してもらわなければわかりませんからね。

ポイントは、条件、問題点をきちんと明確にしておくことです。

今日はこんなんで・・・・・


この文章は、行田市本丸土地購入を題材にしています。


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「物件調査報告書」に関心のある方はこちらもどうぞ


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明日は、なんと土地が約３８３坪、築８０年の古民家付の物件の仲介です。

ゴルフ場のとなりで６００万円なら安くない？？？

壁は漆喰だよ。昔、お蚕さんやってた家はこんな感じでした。懐かしい。。。

群馬県との境まで出張だ！

土地購入について、その６、建物のプランを考える

気に入った土地があったとしても、自分たちの建てたい建物の大きさが入らないと困ります。

これは、前に書いた、役所調査の項目が関係します。

用途地域、建蔽率、容積率、道路斜線、建築協定なんかで建物が制限されます。

家族４人のプランを考えたとき、大雑把には１人７坪で計算すれば、

２８坪くらいの大きさの家が必要になります。

客間や少しゆとりが欲しいと考えれば、５人で計算して３５坪くらいの広さが必要になります。

例えば、土地が、４０坪で、建蔽率５０％、容積率が８０％の第１種低層住居専用地域でしたらどうでしょう？

今回の行田の土地も１区画は４０坪です。

建蔽率５０％ですと、簡単に言えば１階の面積は５０％で２０坪まで、

容積率８０％と言うことは、１階、２階（若しくは３階も）あわせて、３２坪までと言うことになります。

とすれば、３５坪の希望する家は建てられないと言うことになります。

建蔽率、容積率で建物の大きさはチェックできても、道路斜線とか北側斜線とか、

意味不明な専門用語が出てきて、建物のプランの規制の話をされると、

やはり、ちょっと困ります。

ですから、そのときは、建物の施工をするところが決まっていれば、一緒に考えてもらいましょう。

まだそこまではと言う場合は、今まで調べた資料をもって、住宅展示場に行って見ましょう！

大手ハウスメーカーならば、親切に相談に乗ってくれます。

注意しなければならないのは、夜討ち朝駆けで営業マンをよこす会社もありますから、

連絡方法については、最初からバシッ！とお約束しておいたほうが良いでしょう。

その土地に、どんな建物が建てられるのか、イメージできるのとできないのでは、結論を出すのに雲泥の差です。

今日はあっさりとこんなもんで・・・・


これは、行田市本丸の土地購入を題材に書いています。


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物件調査報告書は、こちらを参考に


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今日は、３億くらいの土地の仲介ができるかと思って、勢い込んで敵陣に乗り込んでみたものの、

ちょっと結論が出そうもない臭いを嗅いで、「じゃあ、お互いにタイミングがあったところで、またよろしくお願いします。」なんて、無理してカッコつけて帰って来た私。

「でもまあ、午前中に田舎暮らしの６００万円の中古住宅の契約日が決まったからいいか！？」

と自分を慰めているなんて話はやめて、

久々に、土地購入について、その５、「問題点を列挙する」　です。

現地を見て、役所で調査して、ネットで調べて・・・・

みんな「これぞ理想の土地！？」なんてのはありはしない。

問題点は色々出てきて当たり前、

行田の土地で言えば、

その２、「土地を見に行く」　で言えば、

「南側にＵ字溝がある。」、でも不動産屋さんからもらった公図には水路が出ていない。

「？？？？？？」

「南側の境界はどこだろう？」「この水路の内側？外側？」

「南側の家の軒、境界を超えていない？この水路の内と外で話が違うな。」

なんてことを感じるわけ・・・・・。

その３、「役所調査」

法的規制は事務的に聞いて回ればわかりますよね。

で、前の水路。

「この水路っていうか、Ｕ字溝、市でやったものですか？ずいぶん長いので市でやっているんじゃないですか？」

「市のほうに記録はありません。公図にも水路はないので、民民の話になると思います。」

「えっ、こんな長い水路個人でやったの？」

「例えば、昔、下水がなかったときに、排水先がなくて共同でやったとか？」

「こんな何軒もで？市がやらないで（ちょっと皮肉）・・？？」

「しで施工した記録はありませんし、市の管理ではありません。（キッパリ！！）」

こんなことから、南側の境界位置、敷地にＵ字溝があったときの対応が問題になります。



あとは、水道局。。。。

上下水道の道路の埋設管は聞けばわかります。

で、・・・・

「さいたま市なんかは、市で下水の取り出しをやってくれるのですけど、行田市は？？」

「いっさい、個人負担でお願いしています。」

「補助とかないの？」

「ありません。」

「？？？？？？？」・・・・・気を取り直して、

「下水道の受益者負担金はどうなっていますか？」

「ここの地域はかかりません。」

バス通りなので、尚且つ、管があるのが道路の反対側なので、

けっこう上下水道の取り出し工事代がかかりそう・・・・。

これも問題です。


その４、「ネットで調べる」

生活施設は、色々ネットで簡単に調べられます。

問題は価格。

公示価格、基準価格、路線価を役所のホームページ等で調べても、

実際の売買事例が、この価格より高いのか安いのか？

それが問題ですよね。

業者向けのレインズでも、地方の事例はあまり出ていないし、

地元の不動産業者のホームページを見ると、「けっこう行田市は安いのじゃないの？？」

と思って不安になる。

「さいたま市の業者だと思って、高く売ろうとしているのじゃないの？」

業者も個人もこうして疑心暗鬼になるものです。

だからこうなると、どれだけ欲しいと思う気持ちがあるかどうかです。

そう、問題はいつでもあります。






ここのところ、土地購入についての文章がまとまったので、

「物件調査報告書」のコンテンツを作ってみました。

そんなことで、日記は何日かサボりました。





これは、行田市本丸の土地購入を題材に書いています。


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物件調査報告書は、こちら


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HTMLはやはり面倒だよね。おじさんは目が疲れて大変だわ。

ブログのホームページを真剣に考えようかな？？
（絶対カーチャンが反対するぜぃ！！）

その３の役所調査は、もっともっと詳しく書かなければいけないが、

同窓会のおばさんのメールの返事を書くのに時間がかかったので、

はしょったなんて、やはり中２の時より何が何でも女性が優先なんて話は、

パシッとやめて、その４は「ネットで調べる。」です。

うちは事務所がさいたま市なので、行田なんてめったに行きません。

今回は、ハウスメーカーの時の先輩の紹介だったので、土地を見に行くことになりました。

けどこの先輩、不動産会社をやっているわけではなく、昔から得意の（なんせＭホームを２００棟も売ったトップセールス）住宅販売を定年後の今も続けているわけで、

仲介業者は地元の不動産屋さん。

１、だから最初は、この不動産屋さんから調べた。

屋号で検索して、住所、電話、ＦＡＸ、代表者等々。

自社のホームページがなかったのであっさりしたもの。

２、その次は先輩からもらった資料で、売地の地図。

これは、地図の検索サイトで調べました。

位置関係はゼンリンのサイトで、あとの近隣と行田市の施設関係はマップファンで検索。

マップファンで検索できる項目は、
１）レジャー関係
２）駅、交通
３）医療・福祉
４）公共施設・暮らし
５）学校・習い事
６）ショッピング
７）金融機関
８）その他
現場からその施設までの距離が明示されます。
まあ、直線距離だから、ピタゴラスの定理（なんせ中学までは神童だい！！）からして、１，２５倍すれば歩いていける距離くらいでしょう？（勝手に決め付けている。）

３、交通手段

ここは、秩父線の「行田市駅」は徒歩圏なんだけど、電車に乗って熊谷・羽生に行くのは高校生くらいなもんで、

大宮・東京に出るにはＪＲ高崎線の「吹上駅」。

ここに行くにはバス便だ。

でも便利だよね。

吹上駅からのバスの時刻表も、ＪＲ高崎線「吹上駅」の時刻表も、みんなネットで調べられる。

４、市町村（行田市）について

これは、市のホームページを見ればいいですよね。

市の観光ガイドなんかがおもしろい。

行田で言えば、

忍城址、古墳公園（有名なさきたま古墳は県名発祥の地）、古代蓮の里などが書かれている。

それと名産品。

行田名物フライ（お好み焼きの薄いヤツみたいな？）、ゼリーフライ（なんのこっちゃ？おから？）、何故か奈良漬が名産品だったりする。

あと行田は昔は足袋の町として栄えたんですよね。「福助の足袋」とかね。

それと教育文化センター「みらい」とか、「ものつくり大学」とかがあります。

人口統計なんかも調べたりします。

なんせ所詮人口が減少しているところは、土地は値上がりませんから。

行田市はびみょう〜。

人口微減、世帯数微増って感じです。

５、価格について

便利なもんで、公示価格や路線価なんかも今はネットで調べられますよね。

いい世の中だ！！昔は路線価を調べるのに税務署まで行ったもんだ。（化石人間か？）

今は役所のホームページから調べられます。

あと、売りに出ている物件の金額。

これも、地元で頑張ってやっている不動産屋さんのホームページを眺めていれば、

相場観がつかめますよね。

６、市内スポット

有名なお店とか温泉とか調べてみると面白いです。

行田には「古代蓮物語」という温泉施設がありました。

これも現地の近くだったので、大喜び。次回は入ってみようっと！！

彩々亭とか沙羅英慕とか、近くでコーヒーや食事ができるところを探します。

こんな感じで「ネットで探す」って話はおしまいです。

今日はおばさんからのメールは来てないけど、高校の同級生が、行田よりもっともっと遠い、

本庄市児玉町の方で、土地を買いたいというので高速（関越自動車道）で往復。

おじさんは疲れた。

でもこの土地、宅地３８４坪、築８０年くらいの古民家がついてて、６００万円。

いいよね。２階は昔、お蚕さんをやっていたんだね。４０年ぶりくらいで見たわ。

ちょっとリフォームが必要だけどね。

週一ならいいけど、毎日はちょっとなあ〜。

あと１０年もすれば、「田舎暮らし」がしたくなる？？？？？？？


これは、行田市本丸の土地購入を題材に書いています。


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行田市本丸土地購入について、その３、まだまだ続くよ役所調査


その３、役所調査、続きの続きの続き

あれっ、こんなに長くなるなら、役所調査は分ければよかったですね。

後の祭りです。

道路までいったから、

次は上下水道。

ずいぶんすっ飛ばしているけど、土地の面積が500平米以上なら、開発指導
課で「家建てたいんですけど〜」と聞いてください。

埼玉県だと500平米以上は開発許可が必要になります。

電気は電気会社。

電柱が敷地近くにあり電線がよその家（敷地）をまたがないで引き込めれ
ばＯＫ。

上下水道については、市役所に水道課、下水道課があるケースと、

別の敷地の水道局で調べなけばならないことがありますので、市役所の受

付で確認のこと。

調査のポイントは、前面の道路に十分な太さの水道管、下水道管があるこ

と。

それと敷地に上下水道の引込み工事が終わっているかどうかの確認です。

前面の水道管の50ミリ以下であれば、「この管から水道を引き込んで大丈

夫ですか？」と聞いてみれば大丈夫です。

あと下水道は、取り出し工事を市で施工してくれる（工事代は市で負担）

ところと、全く補助無しで個人負担のところがあるので確認してください。

さいたま市は、取り出し工事は、市でやってくれますが、行田はいっさい

個人持ち。

市町村によって異なります。

それと下水道の受益者負担金。

土地の広さで平米当りいくらと負担金を求められることがありますので、

これも確認。

ガスは、都市ガスかプロパンかを確認してください。

前面道路にガス管がきていれば、敷地内に配管可能です。

取り出しを含めてのガス工事代は３０〜４０万くらいかかります。

敷地内に取り出し済みであれば、半分くらいの金額で済みます。

プロパンガスであれば工事代は通常かかりません。

供給で元を取ります。

水道も下水も配管図のコピーをもらえますので、１枚１０円払ってもらっ

てください。

その他の役所での調査事項・・・・。

災害対策課とか、防災課とかで、大雨の時の浸水について調べてみてくだ

さい。

田んぼの多いところや、水路、川の近くは水が集まりますので、過去の床

上、床下浸水の事例があったかどうか確認してください。

あと土地が低いところですね。

区画整理地であっても、田んぼ等の埋立地では道路冠水の事例があります。

特に地盤の弱いところなんかでもありますので調べてみて下さい。

埼玉県の東部地域などは多いですから、めんどくさがらずに聞いてくださ

い。

あとは活断層。近くに活断層があるところは、やはり心配でしょ。

地震対策も考えないといけません。

それと、お子様がいらっしゃる場合は学区の確認ですね。

最短の学校でなく遠い方の学校であったりすることもありますのでご注意

下さい。

あと遺跡。

学区と遺跡は教育委員会かな？

近くに古墳とか城跡とかある場合に遺跡調査が義務付けられていることが

ありますので、これもお忘れなく。

段々非常に、はしょって書いていますね。

ごめんなさい。

近隣（と言ってもけっこう離れていても）自衛隊の基地なんかあると、

そちらでも建築物の規制があることがありますので、これも確認。

あとは、電波障害。

これは、生活環境課みたいなところかな？

現地で、共聴アンテナみたいなものがあれば電波障害の可能性があります。

それとケーブルテレビ。

まっ、こんなところを調べてみてください。

あっ、忘れた！！

ゴミもですね。衛生課とか敷地が離れて環境衛生センターになるかも知れ

ません。

ゴミの収集場所を確認しておきましょう。

開発許可を取るようなところは、その敷地内に設置の指導があります。

だいぶ手を抜きましたが、きりがないのでこの辺で・・・・・。

ごきげんよう。。。

これは、行田市本丸の土地購入を題材に書いています。


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その３、役所調査、続きの続き

長くなりましたね。
整理すると法務局へ行って、公図、謄本（要約書）、測量図をとって、
市役所では、まず都市計画課へ行って、
市街化区域であることを確認して、用途地域を調べて、建蔽率、容積率を調べる。
そして、計画道路とか計画施設の有無を確認して、
防火とか準防火だとかその他の法規制を調べるんでしたね。

そして区画整理の予定を聞いて、
「都市計画課では区画整理はわからないから、区画整理課で聞いてくれ。」と言われたら、
区画整理課で、区画整理の有無、仮換地の指定とか調べるわけです。

で、今度は道路課（監理課とか、市町村で呼び名が異なる）へ行って、道路を調べます。
敷地に隣接して、水路があればそれも調べます。

市道であれば、市道ナンバーと幅員を確認します。
敷地と道路の境界の確定も済んでいるかも確認します。
確定が終わっていれば、道路図面もありますから、コピーをもらってください。

何故かって？

道路の幅員は、建物を建てるときの道路斜線に影響します。
要は、道路の幅員を、直角三角形の底辺にして、敷地側が高さになって、
その斜辺の延長線に建物があたってはいけないわけ。
だから道路が広ければ斜線にあたりづらいので、建物を道路にうんと寄せられます。

寄せられるということは敷地効率が良くなりますよね。
まあ平屋は関係ないけど・・・・。

この高さの分が、用途地域によって異なるわけ、

道路幅員の１，２５倍とか１，５倍とかね。
１，５倍ならこれまた建物をうんと寄せられます。

簡単に言えば、建物のプランに影響するわけ。

あと道路の幅が４Ｍないと、基本的には道路とみなさないわけだから、道路の中心線から、
２Ｍのセットバック（道路後退）が要求されます。
お互いが２Ｍバックすれば、４Ｍになるでしょう。

これは法以前の道路といい、４２条２項道路で道路後退すれば、家が建てられる。

旧市街地だと、昔は道路の幅は４Ｍなければならないなんて決まってなかったわけだから、
けっこうたくさんあります。
でも注意しなければならないのは、道路後退すると言うことは、敷地の面積が減るわけで、
それによって建蔽率、容積率が変わるわけですから、建てられる家の大きさも小さくなります。
（＊条例でセットバック３Ｍのところもありますから確認してください。）

それと道路は全て、公道（市区町村道、国道、都道府県道）とは限らず、私道もあるわけです。
市道も４Ｍなければ建て替えできませんから注意してくださいね。

（＊絶対駄目とは言いませんが、これもセットバックやら念書やら必要です。
公道と私道の角地の家が協力してくれないで大変な思いをすることもありますから・・・。）

あと私道は、その道路は誰のものか？
必ず確認してください。
普通は利用者が持分で持っているケースが多いのですが、昔からの地主が所有していることもありますからね。
持分がないと、
「あんた、誰に断って、うちの道路利用しているんだい！！」
って言われてしまうことがあります。

位置指定道路（役所がこの私道は道路ですよと認めている。）の認定が取れていれば、
持分があろうとなかろうと、この道路に２Ｍ以上接道していれば、建築確認は取れます。

私道に面している土地を買って、道路の所有者に、
「あんた、誰に断って、うちの道路利用しているんだい！！」
なんて言われたら真っ青ですよね。
持分がないときは、必ず所有者の使用承諾書をもらってください。
（期間は永久で無料が基本。このときになんか権利金を払えなんて人もいます。）
こういうのは、最初からわかっているのとあとからわかるのでは雲泥の違いでしょ。
ちゃんと確認してもらってください。

持分のない私道は要注意ってところですかね。

あとさらっと書いちゃいましたけど、
公道も私道も、役所が道路として認定している道路に、
その敷地が２Ｍ以上接していなければ家は建てられませんから・・・。


あらあら、まだまだ続く役所調査。
今度は生活施設です。

飽きるよねえ〜。



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その３、役所調査　　の続きです。

前回は、法務局で、公図、要約書、測量図をとりましょうって話でしたね。

それをもって今度は市役所に行きます。
（最初に不動産屋さんにもらった、案内図と販売図面も一緒に持っていきましょう。）

（１）都市計画課

ここで市街化区域と、市街化調整区域の確認。
市街化調整区域は原則として建物は建てられません。

用途地域の確認。
用途地域によって、建蔽率、容積率が異なります。
要は建物の建てられる大きさがその地域によってかわりますし、建てられない建物もあります。

都市計画施設の確認。
都市計画道路が、買う物件やその近くにあるかどうか？
何も好き好んで、道路にあたる土地を買う人は少ないでしょう？

区画整理の予定。
区画整理の予定地だと何年か家を建てられないこともあるし、土地が換地されて、場所が換わることもあります。
また、仮換地の土地を買って、所有権登記が従前の土地（換地前の古い土地）での持分登記になってしまったり、銀行の住宅ローンが受けられないこともありますから注意が必要です。
また、精算金が発生して、本登記（区画整理終了後の登記）後に、区画整理組合から費用請求されることもあります。

あと、その他の制限の確認。
該当地が、防火地域や準防火地域になっているかどうか？
そういうことを確認してください。
建物の屋根や外壁の仕様が規制されますし、防火地域では木造住宅は建てられません。

ずいぶんはしょって書いていますが、大事なことなので必ず確認しましょう。

過去に、不動産業者から、都市計画道路が敷地の一部をかすめることを知らされずに買った方が、その土地を白紙解約したことがあります。

重要なことを知らされずに業者から土地を購入した場合は、解約や賠償請求が可能ですが、それもずいぶんなエネルギーが必要ですので、きちんと自分でも調査をして納得して土地購入をしましょう。

次は道路について調べます。

長くなったので又次回。

火曜日は飲み会で、ちょいと飲みすぎでした。

蕨で１５年くらい通っているすし屋さんに行ってから、パブに行きました。

送別会で私が幹事。

このパブは２ヵ月半ぶりくらいで、前に来たときも送別会。

送別会専門の御用達ですね。

前の人の後任の人がカラオケで歌っているけど、

俺の方が上手いぜぃ！！




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土地購入について、

その３、役所調査

最初は、法務局がいいかな？

法務局で、公図と謄本（要約書）を取得する。

実測図もあれば取り寄せる。（古家がついてたら建物図面もね。）

注意するのは、普段使っている住居表示の番地では公図も謄本も取れませんので気をつけてください。

申請は地番で行います。

どうやって調べるって？？

法務局には、住宅地図がありますから、いわゆる住所でその場所を確認してください。

そうするとそこに青い字で地番がふってあります。

で、その青い字の地番で、まずは公図をとってみる。

公図は登記印紙500円なり。

公図というのは、住宅地図の住居表示のかわりに地番で位置が確認できるようになっており、建物の表示はありません。

公図が取れたら、もう一度住宅地図と照らし合わせて、そこが間違いないか確認してください。

北側は道路になっていますか？

東や西は隣家になっていますか？

南側は水路になっていますか？

あれっ、土地が細かく分かれているようだな？

そういうことを確認して、「この番地だ！！」と思った地番で要約書の申請をしてみてください。

要約書は、登記印紙500円、謄本は倍の1,000円です。

要約書と謄本の違いは、

要約書は今の権利関係しか出ていません。

今の地目（土地の種類）、今の地積（土地の広さ）、今の所有者、今の抵当権設定者等々です。

謄本をとれば、その土地の歴史もわかります。

以前どの土地から分筆したとか、いつ地目が変わったとか、前の所有者は誰だとか、前に抵当権がついていたとか、そんなこともわかります。

しかし、最近は登記関係もオンライ化（コンピューター化）されて、オンライン化の前の分しかわかりません。

ですから、「宅地になった時期がこの謄本ではわからない。」なんてときには、閉鎖謄本（要はオンライ化前の謄本をとります。

でもこの閉鎖謄本とるのも1,000円かかります。

今回の行田のとちなんか６筆になっていて、謄本だけでも６，０００円です。（けっこうな出費です。）

要約書を取ってみて、「不動産屋の言っていた面積と違う！」と言う場合は、その面積が少ない場合は、他の地番も合わせての可能性がありますので、現場を見たときの土地の形を思い出して、該当しそうな地番を申請してください。

この地番の１つを１筆と言います。だから行田は、６筆と言うことです。

測量図も同じ要領で申請してください。

測量図がなければ、これも500円の登記印紙を貼るのですが、なければ返してくれます。
（私は測量図の申請のときは、ない事を考えて、登記印紙を貼らずに申請します。）

さて、これで購入予定地の公図、謄本、測量図は取れたでしょうか？

そしたら今度は、それらをもって市役所関係に行って調べます。

今日は飲み会があるので、ここまでです。

その３、役所調査は、次回も続く



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その２、土地を見に行く

土地情報をもらって、よさそうな物件があれば見に行きます。

これも一般の人と一緒ですね。

今回は、元ハウスメーカーの先輩が紹介者だったので、先輩に案内してもらいました。

この先輩、行田市に住んでいるので、そういう意味でも少し安心です。

私が嫌われていなければ、そんなに変な土地は紹介しないでしょう？

昔営業所のあったところで待ち合わせをして、それから一緒についていきました。

「あまりじっくり見て近所の人が出てきてもまずいから・・・」ということで、さらっと見させてもらいました。

で、このときに気になったのは、南側のＵ字溝。

現場で先輩から公図（法務局にある地図）を渡されたのですが、南側は隣地のはず。

「何故Ｕ字溝があるのだろう？」

この地図に、帯のように表記される水路がなければ、

この土地は、北8Ｍ、西6Ｍの道路の土地で、東と南は隣地のわけです。

そしてこのＵ字溝に、南側隣家の生活雑排水が流れてきている。

隣家の敷地なら構いませんが、自分地側の敷地ならたまったものじゃありません。

当然、敷地内にこのＵ字溝がない事を条件にします。

あと境界の確認。

このＵ字溝についても、明確に境界コンクリート杭の外にあればいいのですが、どうも不明。

土地も6筆に分筆されているのでこの筆界も不明。

基本的に大事なのは、隣地との境界ですよね。

南側については、このＵ字溝の内か外か真ん中か？

東はブロックが積んであったので、

このブロックの中心か、内側か、外側か？

これを明確にしてもらわなければトラブルの原因になります。

敷地内は砂利敷きになっていて駐車場に利用されているようです。

で、土の中の心配もでてくるわけです。

田んぼを埋め立てて駐車場にする場合、けっこう産業廃棄物なんかが入れられていることがあります。
多少の石は仕方ないにせよ、コンクリートの大きな塊なんかがあると不同沈下の原因になるのでちょっと困ります。

ですから、このあとの法務局で調査する地目調査なんかも大事になるわけです。

地目が宅地であれば、家があったのを解体して駐車場にしてあるわけだし、

地目が農地や雑種地であれば、近い過去の埋め立てなわけです。

そして土地を見るときに近隣状況も確認しないといけませんよね。

ここは、北と西が道路ですから、東と南。

東は正直あまり美しくない2階建て倉庫、倉庫の2階建ては木造住宅の3階建ての高さがあることも多いので、高さには注意が必要だ。

今回は隣の土地もそんなに広くはないので木造2階建て住宅並みの高さだった。

結論は、「まあ、仕方ないか？」

南側は、東よりが、平屋の木造住宅で、日当たりを考えればラッキーだ。

南側西よりは、木造2階建て住宅。

これが問題。

Ｕ字溝が、こちら側敷地内、又はＵ字溝半分がこちら敷地内としても、

「ちょっと軒が出てないかい？」

「おいおい、民法の境界から50センチの外壁後退はどうなってんの？」

と色々問題がありそうだ。

これらのことは、裁判でＴＶの「行列のできる法律相談所」のように、

「訴えてやる！！」と訴訟を起こせば勝てる事案ですが、

近所でしょ？そういうわけにも中々行かないのが現実。

なんせこっちはあとからご近所に入れてもらうわけですからね。

こういうことをクリアにしなければなりません。

あとは徒歩圏内にどんな施設があるかですが、

さすがここは行田市「本丸」。

市役所、郷土資料博物館、産業文化会館、コミュニティーセンター、市民プール、水城公園、中央小学校、忍中学校、みんな徒歩10分内です。

で、あとは電気、ガス、水道、排水等の生活施設を調べるわけです。

電柱の位置の確認も必要です。

この土地は、電柱は敷地内でなく、道路側にありました。

こういうことを調べるわけですから、一般の方と一緒でしょう？？

次回は、その３、役所調査です。



これは、行田市本丸の土地購入を題材に書いています。


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迷いながらも（笑）、９月１５日決済（残金の支払いを済ませること）で、
行田の土地を購入したので、土地の購入の仕方について書いてみます。

不動産屋のおじさんが買うのも、一般の人が買うのも基本的には同じこと。
今時は、よほど大きな土地でない限り不動産屋さんもそんなに安くは買えません。

何故って？
売る立場になれば、いくらかでも高く買ってくれる人に売るでしょう。
だから不動産屋さんに売らなければならない理由もない。

ただ、すぐにお金が欲しいとき、
例えば、すぐに売らないと競売にかかってしまうとか、
面倒な権利関係が絡んでいるので、それを承知で業者に買って欲しいとか、
借地権や底地権の売買なんかもそのたぐいですね。

まっ、そんなわけで基本的には業者も一般の人も調べることは一緒。
かえって不動産業者のほうが、慣れている分、けっこう見落としてしまうことなんかがあります。

１、売り地情報をもらう。

一般の人と一緒です。
まずは売り地情報を調べます。
業者の方が仲間同士で情報交換がされていますから、情報の鮮度とスピードはありますかね。
ようは正式に売りに出る前、「あそこの土地が売り物になるかもしれない。」なんてことを、
お茶を飲みながなら話をすることはありますからね。
また、地主さんから売りの依頼を業者が頼まれれば、「あそこの土地が売りに出ればいくらくらいで売れそうだかな？」などと相場を仲間に聞くこともありますからね。

ただ、正式に売り物になった物件は、インターネットのおかげで、業者も一般の人も、情報を取得する速さはほとんど変わりません。
地元の人ならば、地元でない業者より早く情報が取得できるかもしれません。

業者が物件を探すときに使うのがレインズという国土交通省指定の流通機構です。
不動産屋は、地主さんや一般の土地を売りたい人から、「売る」ことの媒介の依頼を受けた場合、
その業者一社が売りを任された場合（専属専任媒介、専任媒介）は、自分でその売り情報を抱え込まないで、ちゃんと他の不動産業者にも公開しなさいと言う法律があります。

何故かって？
売りを頼まれたお客さんには、売りにも出さないで（要は広告もしないで）、
「いやあ、中々景気が悪いもんで、お宅様の希望金額では中々売れません。２割落としてくれれば、うちが買い取ってもいいですよ。」
そう、物件を独り占めして、安く買い取ろうなんて魂胆は駄目ですよっていう法律です。

ですから建前は、正式に売りに出ている（業者に専属専任、専任媒介）物件は、指定流通機構を通じて、他の業者も売りの情報を得られ、自分のお客さんの希望が、その物件に近いと思われれば、
その専属専任・専任業者を通じて、その物件を紹介できることになっています。

ですから、物件情報はインターネットによってかなり業者で共有化されたことになります。

ただね、「パソコンなんか使わない。」という地元頑固オヤジの不動産屋さんもいますんで、
業者も一般の人も、希望地域の不動産屋さんに足を運ばなければ知りえないという、不動産情報はあります。

で、このレインズ（指定流通機構）。
一般の人には解放されておりません。
要は不動産業者しか見れません。
しょうがないよね。そのためにウチラお金払ってますから。

一般の人はとりあえず大手のホームページをまめにチェックするとか、
国土交通省の肝いりでやっている不動産ジャパンとか、
（　http://www.fudousan.or.jp/ )
業者に紙配布で不動産情報を提供していたアットホームのサイト、
（　http://www.athome.co.jp/ )
手数料を節約したい人は、会員になると手数料が割引になるイーステートオンラインとか
（　http://www.e-state.co.jp/ )
個人の不動産売買サイト、e-物件情報
（　http://www.e-bukken.co.jp/ )
などを参考にしてください。

しばらくは、行田市本丸の土地についてまとめてみます。
（これでまた少し、メルマガのネタになるわ）

　http://www.komodatatemono.co.jp/gyouda.html/


次回はその２、土地を見に行く

これは、行田市本丸の土地購入を題材に書いています。


http://www.komodatatemono.co.jp/gyouda.html

　

物件調査報告書は、こちらを参考に


http://www.komodatatemono.co.jp/sale.html