住まいのコンサルタント！こもだ建物

重要事項の説明書～住宅性能評価その２

あっという間の月末ですね。
今年もあと２ヶ月です。
どうも４０過ぎて時間が経つのが早く感じるのは、
私だけでしょうか？・・・

重要事項の説明書～住宅性能評価その２

前回ちょっと飛ばしすぎたので、簡単に補足。

これは、登録住宅性能評価機関で住宅性能評価書の交付を受けたものは、

住宅の性能が同じ基準で評価されているので、性能の比較が可能になるという事でした。

項目は、１０項目（等級１～３）

１、構造の安定（耐震等）
２、火災時の対策（耐火等級）
３、空気環境（ホルムアルデヒド発散等級）
４、劣化の軽減（劣化対策等級）
５、温熱等級（省エネルギー対策等級）
６、音環境（重量床衝突音対策等級）
７、高齢者への配慮（高齢者等配慮対策等級）
８、維持管理への配慮（維持管理対策等級）
９、防犯（開口部の侵入防止対策）
１０、光・視環境（単純開口率○○％）

あっ、注意！！

当社仕様住宅性能評価表示となっていても、
当該物件のものでないことがけっこうあります。

要は、その物件そのものの住宅性能評価書でなければ、
意味がありませんよ・・・。

で、これでトラブったときは、「指定住宅紛争処理機関」に紛争処理の申請をします。
（一応迅速対応がウリみたいです。）

紅葉狩りだ～！！

埼玉には秩父があるぜぃ！（三峰神社）

重要事項の説明書～住宅性能評価

重要事項の説明書～住宅性能評価

これは、新しく記載欄ができたところです。

土地購入では関係無しで斜線になりますけど、

建物がある場合には、

指定住宅性能評価機関による住宅性能評価書の交付の有無、

中古住宅もこの住宅性能評価書が取れるので、取れていれば記載。

あと厄介なのは、中古住宅の耐震とアスベストだ。

前にも書いたけど、昭和５６年の建築基準法で新耐震設計になったわけだから、

それ以前は、旧耐震。

と言うことは２５０ガルが基準だから、震度４程度で危ないかも・・・・？？？

だから重要事項の説明書で、５６年以前に建てられたものについては、

「耐震診断を受けた建物かどうかを明記しなさい」と言うのが出てきた。

まあ、ほとんどの建物が受けていない。

だから、「受けていない」と明記し、それを承知で買主に買ってもらえということだ。

アスベストも同じ。

アスベストを使っているか調査し、それを明記しなさいって。

このアスベスト、確かに目に見えるところはまずいよね。

でも、鉄骨構造の建物の鉄骨をアスベストの吹き付けで被覆を指導してたのって

役所じゃなかったっけ（公庫？？）・・・？？？

だから、築１０年くらいの建物だって、解体すればアスベストは飛ぶよね～。

コロニアルの屋根材、軒天、サイディング外壁他、み～んな入っている。

旧耐震の築２５年以上の家だって、全体の４分の１位あるんだよねえ。

と言うことは４分の１はすぐに建替えなければいけない訳？？？

地震で危ないのは耐震偽造の家だけではないよね～。

旧耐震の家には補助金はないのかなあ～？？？？

ＰＳ：
昨日出席した埼玉県住まいづくり協議会、

うちはリフォーム登録店になっている。

試しに買ったジャンパーがこれ！！

３番目の息子「なんかパトロールの人みたい・・？？」

カミサン「どうせ2,000円くらいで安いんでしょ？？」

俺「馬鹿！2,900円だい！！」

右腕ののコバトン（埼玉県のマスコット）はまだいいけど、

背中の文字とアドレスの字体、

もう少し何とかならなかったかなあ・・・？？？

重要事項の説明書～金銭の貸借に関する事項

最近訪問者をクリックすると、ほとんどＨ系。
けど、ちゃんとスクロールしちゃう自分が悲しい・・・。
文章は人を表すと言うけど、ムッツりスケベがばれてる？？

重要事項の説明書～金銭の貸借に関する事項

支払金又は預り金の保全措置の概要は、手付金等の保全と似たような話になるので、
すっ飛ばして、

金銭の貸借に関する事項です。

金銭の貸借？
お金の貸し借りのことだからローンについてです。

普通の人がマイホームを求めるときは、
土地購入の時も、土地建物の同時購入の時もローンを組む人が多い。

でもローンは、貸す方の審査（銀行等の金融機関、保証会社の審査）があるので、
買主が希望する金額そのままが、借りられるかどうかわかりません。

１、希望お通りの金額が借りられる。
２、希望より減額された。→これじゃあ、資金ショートで計画自体無理。
３、融資自体承認が下りず、一銭も借りられない。→計画も白紙。

１なら何の問題もありませんから、そのまま契約は履行されます。

２は、どうでしょう？
100万円位の減額なら、親の援助とか受けられれば、計画中止をしなくてもいいような気もするし、でも、鼻から親の援助なんか考えていなかったのだから、減額されると言うことは、
自分たちは、資金的にまだ時期尚早で今回の契約はやめようと言うことにもなりそうです。

３はお金の工面のめどがたたないわけですから中止でしょ？

２と３の場合に、トラブルとならないように、この金銭の貸借に関する事項は重要です。

ローンは審査を受けなければ、借り入れ金額も確定しないし、
また金利確定も、申込み時の金利ではなく、ローン実行時の金利だったり、ローン内定時の金利だったり金融機関によってマチマチなので注意が必要です。

この金利の違いだけでも、月々の返済額や総返済額も大きく異なる。

だからね、
ローンを使う場合は、
融資機関名
取扱店名
融資額
金利（申込み時年率）
融資期間(借り入れ期間）
融資申込手続き（契約締結時から○○日以内）
返済方法（元利均等方式・元金均等法式）
保証料
ローン事務手数料
その他

こういったものを明記してもらってください。

３の場合なら、金融機関からの「残念ながら、今回の融資は不承認になりました。」という通知を見せれば白紙解約になります。（白紙だから契約自体がなかったことになります。）

でも、２の場合は、
融資額等が明記されていなければ、契約を止めようと思っても止められませんよ。

売主側は、契約締結後３０日近く融資の決定を待たされているわけですから。

で、その間にスペアの買主を探しているわけでもなく、ただただローンが通ることを祈っているわけですので、白紙解約されれば頭にくる。

３の場合だって、買主側の不動産屋は売主側からボロクソいわれます。

「なんだお前、銀行のローンの事前審査も通さず契約したのか？」

「年収とか、既存の借入とか確認しなかったの？」

「なにー、勤め先と勤続年数聞いてなかったあ？おまえ遊びでやってんの？」

特に怖そうな人に言われるとビビリます。

ですから小心者の私は、買主側の仲介についた時は、購入申込のあとすぐに銀行の「ローンの事前審査」を出します。

これも個人情報の関係で買主の同意書が要ります。
ですから、購入申込と同時に「ローンの事前審査」の書類を買主にもらった方がいいです。
買主の方、そういうことなので是非ご協力を！！

「ローンの事前審査」がＯＫであっても、本審査で駄目になることもあります。

銀行関係でなく、クレジット会社や消費者金融での借り入れが、あとからわかった場合や、
本人でなく配偶者が、クレジット会社や消費者金融での借り入れがあって駄目なこともあります。

「ローンの事前審査」はあくまでも事前で、１００％確定ではありませんので気をつけてください。

一度私も駄目だったときがあります。

その時は・・・・、

ボロクソ言われたし、脅されました。

売主側からすれば、ローン特約をつけるということは、

それだけリスクを背負う事なので仕方ありません。

だから、売主サイドは、現金で買ってくれる人なら大喜びなのです。

ちょっと取り留めのない話になってしまいました。

ハイ！

ローン事項のところは空欄を作らず全部うめてもらいましょう。

より具体的に記入してもらいましょう。

それが駄目なときは白紙になる強いお約束なのですから。

そして、白紙は契約がなかったことなのですから、

一切費用請求されることはありません。（←ご注意！！）

但し、自分の怠慢で手続きがされなかったときは、違約請求されることがありますよ！

いわゆる申込手続きの期限の到来とローン特約自体の期限の到来。

だから、この期限についても余裕を見てあなた側の仲介業者にお願いしましょう！！

（売主サイドは短い方がいいに決まっている。）

あっ、いい忘れた、

土地購入の場合でも、土地建物の総額で融資額を出してもらった方がいいですよ。

ハウスメーカーなどで建物の請負金額が思った以上に大きくなったときに、

建物代金がショートしてしまうことがあります。

ですから、前にも書いたように土地購入であっても、建物のことは常に意識しなければなりませんね。

「行田市本丸物件調査報告書」

重要事項の説明書～手付金の保全措置の概要

今日も朝から酒井さんからメールが来る。
１、車で出ます（それが何か？）
２、あってます？（何が？）
３、番号は間違っていないはずなので（電話番号教えてくるんの？）
[MEIWAKU]がついてないメールが欲しい・・・・。

重要事項の説明書～手付金の保全措置の概要

法律は、不動産業者は「悪徳だ！」と言う前提でできているようです。

ですから、不動産業者が売主の場合は、いっぱい手付金もらわないように、

色々規制しています。

何故か？？

手付金をもらってトンズラすると思っているのでしょうね。

確かに、建築確認が下りているだけで土地と建物の売買契約ができます。

土地2000万円、建物2000万円として、合計4000万円。

建物ができていないと言うことは、建物の価値はゼロ。

それで4000万円の売買契約を結んで（結べます。違法ではありません。）、

2500万円の手付金をもらって逃げれば、土地の原価が1800万円とすれば、

700万円儲けて逃げられる。

そういうことがないように、

未完成物件で、売買代金のは５％、完成物件では１０％以下で、

かつ1000万円以下にしなさいと制限をしています。

それ以上もらいたい場合は、ちゃんと使わないで預けておきなさいということで、

金融機関との保証委託契約、保証保険契約等を義務付け、

ちゃんと預けたことの証明を買主に交付しなさいと言うことになります。

で、私・・・。

「どうせ使えないんだから、そんな面倒くさいことできるか！」

と言うことで、一度もそれ以上の金額をもらったことがありません。

ですから、手付金の保全措置をとったことがございません。

あしからず・・・。

普通みんなそうしていると思うけど、

大手で、金額の大きい取引を頻繁に行っているところはやっているでしょうね。

信託銀行系なんかはシステムを組みやすいんだろうしね。

簡単な話、

不動産業者が売主ならば、手付金は未完成物件で５％、完成物件で１０％以下、

かつ1000万円以下です。

それ以上要求されたら、

「ちゃんと保全してくれるんでしょうね！」と言えばいいわけです。

今日もさらっと、こんなもんで・・・アンニョン

重要事項の説明書～損害賠償額の予定・違約金に関する事項

何度もくる酒井さんのメールが気になっています。
１、そろそろ時間空きそうです。
２、実は私も会いたいです。
３、komodaさんは大丈夫ですか？
４、何を着ていこうか迷っています。
５、今夜がムリなら明日はどうかな？
６、週末のことで。
７、不倫はムリですか？
どのタイトルも思わずクリックしたくなるよね？
よかった。[MEIWAKU]って入るようにしていて・・・・。

重要事項の説明書～損害賠償額の予定・違約金に関する事項

今日は本当にあっさりと・・・

１、売主の債務履行により契約が解除された場合、

売主は、買主に対し、損害賠償に代わる違約金として

売買代金の２０％　○○・・・○円を支払わなければなりません。

２、買主の債務履行により契約が解除された場合、

売主は、買主に対し、損害賠償に代わる違約金として

売買代金の２０％　○○・・・○円を支払わなければなりません。

この項目が重要事項に記載されるということは、

損害賠償請求よりも、損害賠償に代わる違約金を明確にして、

時間をかけた裁判など、しなくて済むようにということが主旨なのでしょうかね？

債務不履行に対しては、通常は損害賠償請求ですよね。

その場合、被った損害を算定して積算する形のわけですけど、

こういうのって、個々の事情によって大きく異なりますよね。

だから、契約違反の違約金を、エイヤーと決めておこうと言うものです。

通常は２０％とすることが多いのですが、お互いが納得すれば、

１０％でも３０％でも良いと思います。

でも通常は２０％ですので、

「３０％にしましょう！」とか「４０％にしましょう！」とか言われたら、

なんかウラがありそうですから注意しましょう！

で、この違約金・・・・。

２０％と決めたら、違約により契約が解除されて、

その損害金額が２０％を超えて、４０％くらいの損害を被ったとしても、

請求できる金額は２０％です。

損害金額が１０％しかなくても、２０％請求できます。

手付金（契約金）が１０％でしたら、

売主は、「あと１０％分、違約金としてよこせ！」と請求できるわけです。

買主は、「手付金の１０％分と、違約金２０％、合計３０％お金を払ってください！」

と、売主に請求することになります。

これは、契約の履行が条件になりますので、

買主が、お金を残金引渡の期限にまでに用意しているのに、売主が引き渡しに応じないとか、

そういうアクションが必要です。

売主が農地転用の届出を出したのに、買主が残金引渡の期限にまでにお金を用意しないとかね。

で、そういう履行（アクション）の前までは、

前に書いた「手付金の流しと倍返し」と言うことになります。

具体的な履行の条件も、売主と買主で立場が違えば言い分も違いますので、

普通は、手付金の有効期限を定めて、

それ以降、決済日までの契約不履行を違約金の対象とするケースが多いようです。

今日は本当にさらっと・・・。

「酒井さん、ムリじゃないよ！」と言いたくなるおじさんです。

あっそうだ、

昨日は、「行田市本丸物件調査報告書」のために、

さきたま古墳公園に写真を撮りに行ってきた。

「めざせ、世界遺産」だって・・？？

「行田市本丸物件調査報告書」

重要事項の説明書～契約の解除に関する事項

１０月１日の足の怪我から２週間経つのだけれど、
まだ整骨院通いのおじさんです。
中年のオジンになるとどうも治りが遅いらしい・・・？
昨日、息子達には地味なズボンがこちらにまわってきたが、
ウェストはフリーサイズで何とか入ったものの、
丈を１５センチも折り曲げねばならず、
じっと足の長さを確認してショックを受けました。

「息子とも体型が違うのか・・・・？？」

重要事項の説明書～契約の解除に関する事項

１、契約手付による解除

手付金なんて、不動産取引ぐらいでしか使わない死語じゃないの？
「今は手付金の他にも、売買代金をよこせ」の話はないので、
契約金と同じ意味合いです。

だから、手付金を払うと言うのは、契約金を払うことになるので、
契約自体が有効になるわけです。

別に手付金・契約金をを払わなくても、契約書を作成して、売主・買主が署名捺印すれば、

契約は有効です。

昔は、この手付金を払って、物件を押さえたんでしょうね。

「この土地２０００万円で買うよ。とりあえず手付金１００万円置いて行くよ。」

見たいな感じで・・・。

こうなると売主は、１００万円預かっているので、他には売れません。

２２００万円で買ってくれる買主が現れれば、

手付金の１００万円とお詫びの１００万円（持ち出しはお詫びの１００万円）を払って、

「あの土地を売る話はなかったことにしてくれ。ごめんなさい、この通り！」

といって頭を下げたんでしょうかね？？？

（頭を下げて、１００万円手元金が増えれば選ぶよね？？）

買う方も、２０００万円で買うつもりの土地より、１８００万円で他に気に入った土地が出れば、

「悪い、あの土地を２０００万円で買う話はなかったことにしてくれ！そのかわり、

あの手付金の１００万円はおさめておくんなさい。」（いつの時代の言葉だ？）

なんてことになったんでしょうね。

これを、手付金の流し（買主側）と倍返し（売主側）といいます。

で、こんなことをやっていたら、悪徳不動産屋が売主だと、

素人の買主さんに、ろくな説明をせずに手付金をもらい、

買主が、あとから不利益なことを知って、

「その契約はなかったことにしてくれ！」と言われたときに、

「じゃあ手付金は没収だ！」なんてことが、まかり通るといけないので、

宅地建物取引業法で、色々な規定を設けているわけです。

例えば、

契約の前に、必ず重要事項の説明をしなさいとか、

契約は必ず書面にして交付しなさいとか・・・・ね。

契約は、民法では、口約束でも成立します。

だからといって、不動産のような高額な売買の取引を口約束でやっていたら、

トラブルが絶えなくなりますよね。

そっ、

このトラブルを無くすための、重要事項の説明書であり、売買契約書です。

話がそれました。

ハイ、今でも解約手付による解除は重要事項に記載され、

売主及び買主は「相手方が契約の履行に着手するまでは」、

「手付金の流し、倍返し」で解除できるとされています。

但し、売主が、宅地建物取引業者の時は、手付金の額が、売買代金の２０％を超えてはいけないことになっています。

＊実際は業者が売主の時は、手付金の保全の関係があるので、

未完成物件で５％以内、完成物件で１０％以内で１０００万円以下に設定されます。

ですから実際は、２０％とかの手付金の授受はほとんどありません。

２、契約違反による解除

相手方の契約不履行に対しては、催告の上契約を解除することができます。

その場合、契約を解除されたものは、違約金（通常売買代金の２０％）

を支払わなくてはなりません。

３、引渡前の滅失等による解除

売買契約の目的物が、その引渡前に、天災地変その他当事者の責めに帰すことが

できない事由により滅失または毀損し、その履行が不可能になったときは、

当事者は契約を解除できます。

その時は、売主は、直ちに買主に受領済みの金員全額を無利息にて返還しなければなりません。

＊ちょっと難しい言葉ですね。

要は、土地建物の売買契約を締結して、引渡前に、火事や地震で家が消失したり、

倒壊したりしてしまった場合は契約は白紙（なかったこと）にしましょうと言うことです。

これは、白紙にしないと、家がなくなっても買主がお金を支払わなければならなくなるので、

契約から引渡までの危険負担を売主とする項目です。

何故か？

民法では、所有権移転の時期は、契約時でも引き渡し時でも、

お互いが決めればいいことになっているからです。（危険負担買主もアリ）

３、融資利用の特約による解除

これは、買主がローンを組む場合に、ローンの承認が金融機関から下りないのに、

売主から、「残金を払ってくれ！」と言われても払えませんよね。

だから、買主がローンを組む場合は必ずこのローン特約を入れることになっています。

「別欄記載の融資が成立しなかった場合は、買主は契約を解除することができます。」

その場合売主は、「直ちに買主に受領済の金員全額を無利息にて返還」しなければなりません。

（ローンが駄目だったら契約は白紙解約にすること）

＊大事なことは、ローンを使うのにこのローン特約による解除の記載がなければ、

契約は履行しなければならないと言うことです。

どうやって金工面する・・・？？？ローン特約は重要ですぞ！！

さらっとのつもりが長くなりました。（ゴメンなさい！）

重要事項の説明書～売買代金、代金以外に授受される金額

昨日、宅地建物取引主任者の試験がありました。
年に１度のこの試験、私の周りでもけっこうな人数の人が受けています。
一番仲の良い、いつもお世話になっているハウスメーカーの部長さんは、
２８問正解（５０問中）くらいだったようです。
受かるといいですね。。。
（だけど・・・、合格ラインは３５問くらいのはずですけど・・・残念！！）

重要事項の説明書～売買代金、代金以外に授受される金額

この部分は書いてあるとおりですね。

売買代金がいくらか、
土地がいくら、
建物がいくら・・・。
これだけです。
注意事項は、宅地建物業者でない個人が売主の場合は、建物に消費税はかかりませんが、
業者が売主の場合は、
建物が新築だろうが中古だろうが、
消費税がかかります。
法人の建物もそうですね。
でも今は税込み表示だから関係ないか・・・？？

土地は、はなから消費税はかかりません。（だって土地は消費財じゃないでしょう。）

代金以外に授受される金額に記載されるもので、
「手付金」がありますが、これは通常売買代金に充当されます。
他は・・・
印紙代（契約書に貼り付ける印紙、売主買主双方）
固定資産税・都市計画税の精算金
上下水道工事などの分担金・負担金
登記費用

こんな感じです。
中古のマンションなんかだと、
管理費や修繕積立金の精算なんかが発生します。

ハイ、今日はとても楽チンでした。

重要事項の説明書～完成時の形状・構造

今日は名古屋から弟夫婦と姪っ子、越谷から母親が来て、
会社近くのロイヤルホストでランチをしたおじさんは、
姪っ子に２度目にあったのだけど、どうも名前に自信がなく、
一度も名前を呼んであげなかった。
２歳になった里香（この字かな～）ちゃんゴメンね。

重要事項の説明書～完成時の形状・構造

完成物件と未完成物件とあります。
完成物件であれば、見ての通りの現況有姿。
法的規制のチェックと施設・設備のチェックをすればいい。

問題は未完成物件。
土地も建物も未完成でも売買される。
土地で言えば、これから造成するというやつ。
造成は、上下水道の引込み工事とか、都市ガス工事の引込みとか、
土留めブロックでの区画割とか、
まあ「、そんな感じ・・・。
でも、開発許可の物件はもっと色々工事があります。
宅地内の雨水の浸透管とか、ゴミ置き場とか、電柱の位置とか、
そういうことをきちんと確認しなければいけませんね。

建物について・・・。
建物も建築確認さえ取れてしまえば、売買できます。
未完成物件は、土地も建物もみんな図面で確認して、
その通りにやってもらうということが前提になる契約です。

土地はまだしも、建物は大丈夫ですか？
建物の設計図面をちゃんと読みこなせなければちょっと厳しい。
請負契約のように、自分たちの希望とか設備関係を反映してもらって、
見積を取って契約すれば、見積をチェックしてゆくと、
（みんな一式じゃあ意味ないけど・・・・）
結構、「ああ、こういうのが入っているんだ。ネットで確認してみよう！」とか、
契約前に、見積もりを見て、高いの安いのの話があるけど、
新築分譲なんかは、建物が全く工事していなくても、ざっくりと、
「土地と建物あわせて３９６０万円です。」みたいな話になるわけです。

まあ、よくある話は、
１、網戸がついていると思ったら別途だった。
２、サッシはペアガラスかと思っていたら、シングルガラスだった。
３、トイレはウォシュレットかと思ったら、普通の便器だった。
４、居間の掃き出し窓から外に出るのにテラスが打ってなくて別途だった。
５、照明、カーテンが一切ついていなかった。
６、外構工事やってくれると思っていたら、家だけだった。

まあ、それに構造体はもう見えませんから・・・。

ということで、建物の未完成物件は、
十分な時間をもらって説明してもらってください。
注文住宅を建てるときと同じ気持ちになって、建物をイメージしてください。

それでも、「こんなはずじゃあ！？」というのはあります。
だって、注文住宅だってあるんですから・・・。

ＰＳ：最近の来訪者をクリックするとＨ系ばかり・・・。
エレナちゃんは家を建てたいのかしらん？？？？

重要事項の説明書～敷地と道路との関係

５０近くまで生きてくると、自分の欠点はよーくわかります。
私の場合は継続性・・・。
はっきり言えば飽きっぽい。
何でもね。。。
こういう日記もそうだし、
仕事で言えばニュースレターもそう。

でも最近、１０年来、２０年来のお客さんに仕事で声を掛けてもらって、
「最近、こもださんから郵便物が来なくなったわよね～。」
「来るときはけっこう来るのに、来なくなるとばったりねえ。」って。
やろうと思うと行動は早いけど、続かない・・・・。
「キャラリア」（？）ってブログの性格診断が、
企画力だけがずどーんとあって、継続性だのなんだのが、からっきし・・・。
「三つ子の魂百まで」ですかねえ・・・。

で、「たまには出したら？」と言われたので、
はい、しっかり作りました。
春号のあと、夏をとばして秋号です。

http://www.komodatatemono.co.jp/news.html

重要事項の説明書～敷地と道路との関係

敷地と道路の関係は前に書いたので、さらーっと。。。

建築敷地は、道路に面していないと家が建てられないということでしたね。

道路の形状であっても、役所が認めている道路でなくては駄目です。

で、この道路、幅員が４Ｍ以上でなければ道路と呼べない。

例外は、法律ができる前から道路であった４２条２項道路。

これは、道路中心線から２Ｍのセットバック（道路後退）が必要です。

まあ、消防車が入ってこれないような道路は道路じゃないということですね。

敷地は道路に何メートル接していなければいけないか？

ハイ、これは２Ｍでしたね。（条例によりもっと厳しい場合もあります。）

道路の種類には、

公道（国、都道府県、市町村）と、

私道がありました。

私道は、これも位置指定道路として、役所の認可が取れていないと駄目でしたね。

それとこの私道は持分（共有の所有権）がないと、トラブルの原因になることがあるということも

以前に書きました。

「ひとんちの道路を勝手に通るな！」といわれることがあるわけです。

だから私道に面した土地を買う場合は、

私道に持分があるか？

ない場合は、地主の使用承諾書が取れるかを確認すべし・・・・。

でした。。。

本当に、さらーっと、とばしました。。。

重要事項の説明書～生活施設

重要事項の説明書～生活施設

生活施設と言えば、まずは電気、ガス、水道ですよね。

これは、土地購入の役所調査でも書いたので、またまたさらーっと・・・。

電気は普通あるよね。
でも、今ある電柱から、自分の敷地に他人の敷地をまたがないで電線が通せるかが、
ポイント。
となりに家があったら、となりはどこからどうやって建物に電線を引き込んでいるか、
確認してみましょう！

電柱が遠かったり、敷地が路地状敷地で奥まっていると、
新たに電柱が敷地の中に入ってきたり、本柱は入れなくてもいいけど、支柱を入れてください、
なんてこともありますから、確認してください。

ガスは、プロパンか都市ガスかを調べてください。

近所の家がみんなプロパンボンベが置いてあれば、都市ガスが道路に敷設されておらず、
プロパンの可能性があります。
大規模団地などは、集中プロパンなんてのありますから、
ボンベがなければ、即、都市ガスと言うわけでもありません。

水道・・・
これは水道局で埋設管と敷地に取出しが済んでいるかを確認してください。
下水道も同じですね。

水道は、普通は地方公共団体が道路に敷設してありますが、
ないところもあります。
現にさいたま市の市街化区域でもないところがあります。
市街化でも周りがほとんど農地だったりするとないこともあります。

あと、ちょっと田舎だと、公共敷設管でなく、私設管なんてのもあります。
水道がないので、ご近所でお金を出し合って水道を引いてるケースなどです。
これは口径が小さくて新規での取り出しができなかったり、
そこから水をもらうのに承諾が必要になることもありますから、要注意です。

けっこう水道は当たり前とお思いでしょうが、
ないことも意外とあります。
今さら井戸なんてまっぴらでしょ？
「ちゃんと確認しないと。」です。

下水も同様に調べてください。
下水は水道局であったり、市の下水道課だったりしますので、
調査の前に電話で確認するといいです。

下水道がなければ・・・？
はい、浄化槽になります。
浄化槽をつけても、道路に側溝とかなければ、
つけられません。
宅地内に吸い込み（浸透枡）させなければなりません。
大きい敷地ならともかく、小さい敷地じゃあ、
吸い込みも辛いですよね・・・・？
まして、低地で水捌けが悪かったら、、、、
考えるだけでも恐ろしい。
けっこう排水先のない敷地は多いので、ご注意下さい。

次は道路と敷地の関係だけど、
これ、昔書いたから飛ばそうか知らん？？

いま、家庭菜園の地主さんから電話あり。
さいたま市中央区鈴谷６丁目で、家庭菜園を募集しています。

　http://www.komodatatemono.co.jp/kateisaien.html

重々承知しております。
ハイ、「草が生える前に何とか募集を終わらせたいと思います。」
そう、答えるしかありませんです。。。

重要事項の説明書～法令に基づく制限

アメリカから一時帰国している兄から電話があったけど、
「来ない？」とも誘われなかったので、
会いに行かなかった不出来な弟です。
まあ、４、５日間の日本だから、
弟より他に会いたい人がいるだろうと勝手に思っております。
兄貴にいつ会ったっけ・・・？
１年はゆうに超えていそう。。。

重要事項の説明書～その３「法令に基づく制限」

これも役所調査のところで書いた通りですね。
役所調査を自分でかかわってやっていれば、理解できますね。

まず、都市計画法

都市計画区域内の市街化区域かどうか？
開発許可を受けたかどうか？
計画道路、計画施設があるかどうか？

区画整理について

区画整理をやったところか、これからやる予定があるかどうか？
予定があるところは建築が制限されることがあります。

建築基準法に基づく制限・・・これも飽きましたね？（いっぱいあり過ぎ・・・）

用途地域によって建物が制限されること。
防火・準防火の指定や高度地区の指定の有無。
風致地区、建築協定の有無・・・そんなのを調べます。

そして、ここの建蔽率、容積率はいくつか？これを確認します。

その他の法令に基づく制限・・・・？？

まあ、このへんは宅地建物取引主任が、立て板に水の如く説明しますので、

知らない人は、全く理解できません。

ようは、制限ですから、

「建物を建てるのにどんな制限があるのですか？」

ここを明確にしてポイントを抑えてください。

３階建ては建てられるのか、建てられないのか？

何坪の家まで建てられるのか？

隣地境界からどれだけ離れて建てなければいけないのか？

家を建てるのに、外部はこうしなければ駄目だとかの制限があるのか？

ずどんと北側も総２階の建物が建てられるのか？

要は、「この土地に建物を建てるときは、こうしなさい。」の説明なので、

土地の購入についてでお話した「建物のプランを考える」ことの意味がわかりますよね。

このへんのところは、細かい質問は、説明が本当はうーんと長くなるのがわかっているので、

流暢に概略を説明して、「何か、ご質問はございませんか？なければ建築に関することなので、

建築の際によく設計の人とご相談して下さい。」とあっさりかわす。。。

そんな感じです。

だって、

都市計画法、区画整理法、建築基準法、その他の法律・・・・。

どう考えたって、１時間かそこいらで、何も知らない人に細かく説明できませんよねえ。

ですから、買うほうからすれば、「ここの土地を買うのにどういうリスクがありますか？」

そこの説明を重点的にやってもらったほうがいいですよね。

３５坪の家を建てたいのに、３２坪までの家しか建てられなければ、

それはやっぱり、リスクでしょ？？

容積率は３２坪まで建てられても、第１種低層住居専用地域で、

第１種高度地区で北側斜線や道路斜線にあたって、とてもプラン的に、

３２坪の建物は建てられない、なんてこともあります。

だから、土地を買うときの建物参考プランはとても大事です。

ちなみに、宅地建物取引業法では、土地の売買で、建物参考プランは義務付けられておりません。

ハイ、だから自分で考えておかないと、

「こんなはずじゃ・・・」の世界もありうるわけです。

それではまた・・・・・。

こういう話は、自分でも飽きちゃうんだよね。

だから読む人もいないよねえ・・・・。

重要事項の説明書～不動産の表示、占有、登記簿記載事項

やはり、風が強くとも晴れの日が良いですな・・・。

雨は飽きました。

特に金曜日の雨は参った。風も強かったので本当に参った。

新品の傘が一発で壊れてしまったぜぃ！　銀行に行かないわけにもいかなかったから・・・。

昨日から雨が上がり、さいたま市の新築の工事も始まる。

となりのミサワホームに負けないように頑張らないとね！
（ハイ、安くていい家目指します。。。）

重要事項の説明書～不動産の表示、占有、登記簿記載事項

これは、土地購入の話で書いた役所調査（法務局）のことがわかっていればＯＫ。

何の問題もありません。

該当する土地と建物の説明です。

で、登記の所在地は住居表示でなく地番でしたね。建物は家屋番号。
（ここを混同しないように！）

記載されているのは法務局でとった登記簿謄本（コンピューター化されているところは全部事項証明）の内容です。

それと現況比較。

該当地番（１筆でないこともあります）、地目、地積の欄があって・・・・。

地目は土地の種類のことですね。

農地は勝手に売買できませんから要注意。（農地法の規制があります。）

でも、住宅地を買うのに地目が農地（田、畑）であることがけっこうあります。

この場合、市街化区域であっても農地法の届出を出して、許可がとれないと名義変更ができません。

それと、農地転用に、転用届けの費用だけでなく、水路組合脱退金だとかの費用がかかることがありますから、

「事前に確認しないとね！」。。。

地積のところで、登記簿の欄と実測の欄があるのも、以前の話の、

登記簿売買（公簿売買）と実測売買があるんでしたよね。（忘却の彼方か？？？）

権利の種類なんてのも、買うんでしたら所有権、

借りるんだったら賃借権・地上権になります。

建物の家屋番号は、大体土地の地番と一緒です。

複数の地番の上に建っている建物は、普通はその建物が一番のっかっている（日本語正しい？）地番を採用してます。

建物が複数建っている場合は、家屋番号に枝番がついてることもあります。
（解体した建物が滅失登記されていないと登記上は二つの建物が存在）

建物の種類とか、構造とか、外壁とか、は見ての通り。

見ての通りでないのは、リフォームをして登記を変更していないことがあります。

瓦葺だったのが、地震を心配してスレート葺きだったりね。

あと増築して登記しなければ、増築前の床面積になっています。

土地を購入するときに古い建物がある場合は、

その建物をどっちが壊すかを決めておかないとトラブルになります。

１、解体更地渡し・・・売主の費用と負担で建物を解体して更地にして引き渡します。

２、現況渡し・・・建物もつけて渡すから、建物の解体工事も買主がやってくれと言うことになります。

建物を使う場合は、現況渡しでいいのでしょうが、解体するのが決まっているのならば、更地渡しにしてもらった方がいいですよね。

だって、現況渡しの場合は、利用することもない建物の所有権移転登記もしなければならないし、

解体工事費用だって馬鹿にならないでしょ！！

登記の場合は、売主の滅失登記の委任状と印鑑証明もらって、すぐに解体工事して滅失すれば移転しなくても済むけど、手続きが一般の人にわかりづらいでしょ？？？

まあ、興奮しても仕方がない。

現実はけっこう現況渡しなんてのは多いです。。。はい。。。

占有？？

これは誰か居座っていないか？ってこと。

事件ものなんかは、８９３さんなどが、

「ここは俺が借りているんだ～！！」などと頑張っていることなんかが昔ありました。

最近は法律が変わったのであんまり聞かなくなりました。

まあ、どっちにしても人が住んでいる物件は要注意といったところです。ハイ！

あとね、相続の問題。

名義人が死んじゃっていることがあります。

それじゃあ、売れないよね。

でも現実は、売りに出ていることがよくあります。

普通は、ちゃんと相続登記が終わってから売り物にすべきなんだけれど、

不動産屋さん、じゃんじゃん売りに出しちゃいます。（いいのかよ～）

相続登記が終わっていないと言うことは、相続人が揉めたら売りものにもならなくなりますよ！！

そういう時は手付金をうんと少なくした方が無難です。

本当は売っちゃ駄目なんだと思うんだけどね・・・・。

相続登記は、「遺産分割協議書」が作成できないと登記できません。

そうでなければ、相続人全員の共有登記です。

ですからその場合、相続人全員が売主のわけですから、全員に契約に立ち会ってもらわなければなりません。

共有の相続登記が終わっていれば、相続人全員を確認することも可能ですが、

それが亡くなったままの人のままだと、予期しない相続人が現れることもあるでしょ？？

隠し子とか、愛人の子とかね・・・。

それでもめたら、売買の移転登記なんていつできることやら・・・・？？

ですから、登記名義人と売主はよく確認してください。

不動産業者が売主の場合は、買ってすぐなので、まだ所有権移転登記が完了していないこともあります。

その場合は、売買契約書の写しかなんかを提出してもらいましょう！！

あとは、担保。

売主がお金を借りていれば、抵当権とかが金融機関によってつけられています。

この場合、これを抹消してもらわなければ、お金を渡せませんので、

抵当権の額をよーく見てください！！

売買金額以上じゃ、この土地売っても返せませんよんね！！

これも要注意！！

手付金をうーんと少なくしてください。

また、段々はしょってきました。長くなるとどうしてもね～。。。

飽きたでしょから、この辺で・・・・・。

ミサワホームで行田の土地に看板をつけてくれた。

　　　行田の土地
　　　↓　　　↓
　http://www.komodatatemono.co.jp/gyouda.html

　　　「行田市本丸物件調査報告書」
　　　↓　　　↓
　http://www.komodatatemono.co.jp/sale.html

早く売れるといいんだけど・・・・。（他力本願かい！！）

重要事項の説明書～宅地建物取引業者と取引主任者

重要事項の説明書～業者と取引主任者

なんかまたつまんなそうな話だよね。でも、重要なことなので・・・・

契約の前に、もったいぶって、免許証を見せて説明するのが、

この重要事項の説明書。

この説明ができるのは、宅地建物取引主任者に限られる。

ちょうどこの10月が主任者の国家試験の時期です。

年1回、10～15％位の合格率だと思ったけど、今は違うのか知らん？

ハウスメーカーをやめて、独立するのにどうしてもこの資格が必要だった。

なんとかやめた年に合格できた。

覚えるのは、宅地建物取引業法、民法、関係法令、税法・・・。

で、この宅地建物取引業法第34条、第35条、第35条の2の規定で、

不動産業者が、売買したり、仲介したりするには、契約の前に必ず、

この重要事項の説明をしなければいけないことになっている。

不動産屋に勤めている全ての営業マンというか従業員がこの資格を持っているかといえば、

5人に1人の割合でいいことになっている。

だから、営業マンとは別に、この説明専属で、取引主任者を置いている会社もある。

5人でチームを組めばいいわけだから・・・・。

だから、あなたのその物件を説明して契約を迫るその人は取引主任者ではないかもしれません。

だか、舞い上がっちゃっている状態で、この重要事項の説明を聞いても、

あんまり頭に残っていないケースがあります。

トラブルになって裁判になると、

この重要な事項の説明を受けた、受けていないがけっこう勝負どころになります。

ここに書かれていることなんて、どちらかと言えば最小限度のことだから、

しっかり理解しておいた方がいいと思うけど・・・・。

最初に記載されるのが不動産業者のことと取引主任者のこと。

業者の免許番号、

免許年月日（5年の更新です。）、

本店の所在地、

代表者名、

電話番号、

取引の態様（売主とか仲介とか代理とか）、

主任者の登録番号、

主任者名、

勤めている会社の住所と名称と電話番号、

を記載することになっています。

簡単に言えば、主任者がいる（5人に1人だけど）宅地建物取引業の免許を取った会社や個人以外、

不動産の売買や、仲介を商売にしてはいけないことになっています。

商売にしなければ、売り買いはできますよね、自由に・・・・。

その基準は、反復継続という言葉になっている。

だから、地主さんでも、40坪の土地を毎月売っている（売主で）となれば、反復継続だから、

宅地建物取引業の免許がなければ、売れません。

法律で罰せられることになります。

でも、相続税を払うために、あそこの土地、ここの土地、一団の土地を何回か売るのは大丈夫ですよ。

あそこの土地150坪の土地を30坪に分けて、5個売って、ここの土地120坪の土地を30坪に分けて4個売る、

こういうのが駄目ってこと。

なんかよくわかったようなわかんない話だと思うけど、

今日はこんなとこで・・・・。

業者の免許には、知事免許と大臣免許の2種類あります。

本店、支店がみんな同じ県だと知事免許、2つの都道府県にまたがると大臣免許、ただそれだけ。

難易度は関係ないです。

埼玉県に本店と支店が一つずつは、埼玉県知事免許。

埼玉県に本店と群馬県に支店が一つは、国土交通大臣免許。

格が違うと言う人がいるけど、ただそれだけ・・・・。

足をくじいてうまく歩けない。
明日は市ヶ谷の法律事務所。
おっくーやなあ・・・・。

土地購入について、その８、「重要事項の説明書」

その８、「重要事項の説明書」

土地の購入申し込みをして、土地契約の日が決まると、

契約の前に、その土地について「重要事項の説明」を受けます。

通常は、契約日に、契約の前に説明を受けることが多いようです。

ざっくばらんな話、専門用語が多くて、

初めて土地（というか不動産）を買う人にはわかりません。

ですから、今までにわたって書いてきたわけです。

自分で、役所関係の調査をしたり、ネットで調べたり、

購入についてのプロセスで問題点を整理している人はともかく、

ただ「この土地欲しい。」の人にはわかりません。

ですから、この「重要事項の説明書」で、言った言わないのトラブルも多いのです。

「そんなの聞いてない！知らなかった！」とお客さんが言っても、

不動産屋は、

「ちゃんと説明しましたよ。重要事項の説明にも書いてあります。」

ってことになる。

要は、聞いたのだけど、理解できていなかった。

欲しい気持ちが先走り、法的な問題点など二の次になっていた。

なんてことは、はっきり言って多いです。

違反建築の土地建物を購入して、

「そんなの聞いていないし、知っていれば買わなかった。」

そういう相談もよくあります。

なんか、ここも長くなりそうですね・・・・。

今日は本庄市で、古民家のある土地と建物の契約です。

田舎暮らしもいいけど、

田舎の物件は、アバウトなことも多いので、業者泣かせです。

買主がお友達ですから、

遠くても頑張っていきます。。。。

住まいのコンサルタント！こもだ建物 - 2006/10