重要事項の説明書〜宅地建物取引業者と取引主任者
重要事項の説明書〜業者と取引主任者
なんかまたつまんなそうな話だよね。でも、重要なことなので・・・・
契約の前に、もったいぶって、免許証を見せて説明するのが、
この重要事項の説明書。
この説明ができるのは、宅地建物取引主任者に限られる。
ちょうどこの10月が主任者の国家試験の時期です。
年1回、10〜15％位の合格率だと思ったけど、今は違うのか知らん？
ハウスメーカーをやめて、独立するのにどうしてもこの資格が必要だった。
なんとかやめた年に合格できた。
覚えるのは、宅地建物取引業法、民法、関係法令、税法・・・。
で、この宅地建物取引業法第34条、第35条、第35条の2の規定で、
不動産業者が、売買したり、仲介したりするには、契約の前に必ず、
この重要事項の説明をしなければいけないことになっている。
不動産屋に勤めている全ての営業マンというか従業員がこの資格を持っているかといえば、
5人に1人の割合でいいことになっている。
だから、営業マンとは別に、この説明専属で、取引主任者を置いている会社もある。
5人でチームを組めばいいわけだから・・・・。
だから、あなたのその物件を説明して契約を迫るその人は取引主任者ではないかもしれません。
だか、舞い上がっちゃっている状態で、この重要事項の説明を聞いても、
あんまり頭に残っていないケースがあります。
トラブルになって裁判になると、
この重要な事項の説明を受けた、受けていないがけっこう勝負どころになります。
ここに書かれていることなんて、どちらかと言えば最小限度のことだから、
しっかり理解しておいた方がいいと思うけど・・・・。
最初に記載されるのが不動産業者のことと取引主任者のこと。
業者の免許番号、
免許年月日（5年の更新です。）、
本店の所在地、
代表者名、
電話番号、
取引の態様（売主とか仲介とか代理とか）、
主任者の登録番号、
主任者名、
勤めている会社の住所と名称と電話番号、
を記載することになっています。
簡単に言えば、主任者がいる（5人に1人だけど）宅地建物取引業の免許を取った会社や個人以外、
不動産の売買や、仲介を商売にしてはいけないことになっています。
商売にしなければ、売り買いはできますよね、自由に・・・・。
その基準は、反復継続という言葉になっている。
だから、地主さんでも、40坪の土地を毎月売っている（売主で）となれば、反復継続だから、
宅地建物取引業の免許がなければ、売れません。
法律で罰せられることになります。
でも、相続税を払うために、あそこの土地、ここの土地、一団の土地を何回か売るのは大丈夫ですよ。
あそこの土地150坪の土地を30坪に分けて、5個売って、ここの土地120坪の土地を30坪に分けて4個売る、
こういうのが駄目ってこと。
なんかよくわかったようなわかんない話だと思うけど、
今日はこんなとこで・・・・。
業者の免許には、知事免許と大臣免許の2種類あります。
本店、支店がみんな同じ県だと知事免許、2つの都道府県にまたがると大臣免許、ただそれだけ。
難易度は関係ないです。
埼玉県に本店と支店が一つずつは、埼玉県知事免許。
埼玉県に本店と群馬県に支店が一つは、国土交通大臣免許。
格が違うと言う人がいるけど、ただそれだけ・・・・。
足をくじいてうまく歩けない。
明日は市ヶ谷の法律事務所。
おっくーやなあ・・・・。