住まいのコンサルタント！こもだ建物 - 2006/11

不動産屋さんには、「年に３度法定研修を受けろ！」ってことになっていて、

今日はその法定研修の日。

午後１時半からだったから、その前に国民生活金融公庫に行って手続きを済まそうと思ったのに、

実印を持ったつもりが銀行印だった。

てっことで、顔を洗って出直しだぜぃ！

法定研修は、大体役所の人と弁護士を呼んでの講習が多く、

今日は役所じゃないけど、みたいな（社）首都圏不動産公正取引協議会の方と、

グリーンリーフ法律事務所の先生。

不動産広告規制については、

相変わらず建築条件付土地についての広告表示について。

まあ、それだけトラブルが多いのかしらん？

あとは物件概要についてかな？

「不適合接道」とか「道路位置指定無し」とかあいまい表示は不可。

ちゃんと「再建築不可」と表示しなさいとかね・・・。

ちょっと寝てたんでイマイチ曖昧。

景品規約についても説明してたけど、

うちは景品付広告してないからなあ・・・・。

弁護士先生の話は寝ずに聞いてたけど、

どうして弁護士さんはあんなに理屈っぽい言い回しになるのでしょうか？

結論をポンポン言えば、９０分が４０分に短縮できそう？？

まあ、それも困るんでしょうけど・・・・。

基本的にはコンプライアンス（法令順守）ってこと。

ローン審査での紛争事例があったけど、このへんはねえ〜。

事例になっちゃった業者の気持ちはよーくわかります。

でもねえ、お客様のためと思ってやって、

最終的にそのお客さんから損害賠償請求されちゃあねえ〜。

気をつけよう！！ローン審査。

なんでもかんでも文書化しなければいけない世の中です。

無理に内定取ろうとしちゃあ駄目だよね・・・？？


痛風のオヤジは頑張って自転車で行きました。。。

帰りに、小雨が降りやがった・・・。

重要事項の説明書〜供託所、特記事項

久々に重要事項の説明書について書きます。

重要事項説明書については今日で終わり、

相変わらずさらっと・・・・、


供託所に関する事項

これも説明しなければいけないことになっているけど、

書いてあること意味不明です。

「まあ、なんか組合に入っているんだ。」みたいな感じで説明されちゃいます。

不動産屋って１，０００万円の保証金を供託しないと、

不動産屋ができないんです。

理由は、不動産屋が悪いことしたときに、罪のない一般の消費者（御客様）

を守るために「金を持ち逃げされたら、供託金からもらいなさい。」って、

こんな感じです。

でも、うちなんか１，０００万円も供託出来ません。

キャッシュがあれば、今の利息水準を考えれば供託できるに越したことはないんですけどね。

なぜって、毎年会費が７万円くらいかかります。

１，０００万円供託できない不動産屋さんは、国土交通大臣指定の保証協会に入会します。

１，０００万円の保証金の代わりに弁済業務保証金の分担金８０万円を払います。

みんながみんな悪いことするわけでないので、保証協会が１，０００万円の保証金を払ったのと同じように面倒をみてくれれるわけです。

でもこれは、立替払いですから、問題を起こした業者はその分を弁済しなければなりません。

まあ、こういうときは倒産か、みんな行方不明になっちゃうんでしょうね。

で、宅地建物取引業法では、

その保証協会の名称と住所、所属地方本部の名所・所在地、その弁済業務保証金の供託先の

供託所と所在地を明記して説明することを義務付けています。



次は特記事項、

まあ、ここはあとでもめないようにということで特記事項を記入するわけですけど、

だいたい重要事項の説明書を書いているのは、売主サイドですから、

買主サイドとしては、ここに心配なことを記載してもらいます。

ええと、最近買主サイドでうちが仲介した本庄市の「田舎暮らし」の物件では

こんなことが記入されています。

１、本書で説明している全ての事項について、今後関係法規の改正・変更・新設により

その内容が変わる場合があり、現在の建築物と同一規模の建物や現在建築可能の建築物が

建築できなくなる場合があります。

（まあ、当たり前なんだけど、ちょっと引いてる感じするでしょ？）

２、本物件の周辺敷地は第三者の所有によるものであり、今後建築物等の新築、増改築等により

周辺環境、日照、眺望が変化する場合があります。

（これも当たり前なんだけど、環境が変化するような建築物の予定等を業者が知っていたならば、

説明しなければいけないことになっています。南の空き地に高層マンションが建つ予定とかね。）

３、本物件の地耐力に関しては不明です。今後、建物等を建築する際は、地盤調査を行い

必要に応じた地盤改良が必要な場合があります。

（最近のトラブルで地盤のことも多くなっています。低い所、水の集まるところ、

水田、川や水路が近いところは地盤の強度は期待できません。

業者が売主の場合は通常は地盤調査をやっています。一般の人が売主の場合はやってないね。）

４、本物件は引渡しまでに、売主の責任と負担にて境界の明示を行う。

（これはウチのリクエスト。田舎はけっこう境界がいい加減なことも多いので注意。）

５、本物件土地には建物があります。売主は本契約に基づき建物の権利も同様に買主に

売り渡すものとし、買主は所有権移転登記を行うものとする。

（建物が古いから買主が要らないと言っても、現況渡しなんだから、ちゃんと自分の名義に

して、使おうが壊そうが勝手にやってくれってこと。）

６、本物件は建物、倉庫、車庫、植栽、フェンス等がありますが、現況での引き渡しとし、

撤去、移動、瑕疵担保責任等の一切の責任を負わないものとする。

但し売主は、建物内の所有物（残置物）については、撤去を行うものとする。

（築８０年の古家だから、解体費用分は土地値から引いているんだから、

建築物の保証は一切無しよってこと。ただ、残置物は片付けますということです。）

こんな感じで、特記事項が加わりました。

ハイ、これで終了です。

以上の重要事項について、標記宅地建物取引主任者（氏名○○）から、

本重要事項説明書を交付され、同人の宅地建物取引主任者証の提示のもとに、

説明を受けました。

日付、住所、氏名、押印です。

チャンチャン。

最近は売主にも連名にしてもらっているケースがほとんどです。



ＰＳ：昨日の日記のあべ総理の漢字でずいぶん迷った。

安部→阿部→安倍、３回も訂正したぜぃ！