住まいのコンサルタント!こもだ建物 - 2007/05

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小冊子「欠陥住宅をつかまないポイント!」

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2007年05月25日(Fri)▲ページの先頭へ
不動産チラシ

コピーライティングの話


コピーライティングがとっても重要って話はよーくわかります。

勉強しなければいけないことも重々承知しているわけだけど、

書けない・・・・。

「センスがない。」って言われればそれまでなんだけど、

なんなんでしょうかね・・・???

「竿竹屋が何故潰れないのか?(だっけ?)」とか、「バカの壁(だっけ?)」みたいに

本もタイトル一つで売れたり、売れなかったりです。

で、我々の建築・不動産のチラシも広告次第と言う訳ですが、

当った広告作った事ありません。

業界的には「家はまだ買うな!!」のキャッチコピーを作った方が有名ですが、

中々ここまでは言い切れないし、実は売り込むわけだし・・・??

広告のノウハウ本を読むとすぐ眠くなります。

本当は会社の生命線なのに、

「パワーライティング講座」とか「コピーライティング講座」とか興味はあっても

受けたことがありません。(で、ネットで商材買っちゃう??)

1、お客は100%読まない。

2、お客は100%信じない。

3、お客は100%行動しない。(問合せしない。)

ごもっともです。

うちのチラシもここのところ問合せもいただいておりません。



だから、お客にまず読んでもらうためのキャッチや、

お客に考えさせないで、お客の代わりに考えてあげて、

それを読めばお客は自分で考えないで、

すぐ問合せ(行動)する、

そんな夢のようなチラシ・・・・。

私も欲しいです。



でもね、発想がプアーなんでしょうか・・・・???

作るのはどうしても無難な普通のチラシになっちゃう・・・??

勉強が足りない??


まあ、 そうなんでしょう??


行田「水城公園」で毎日散歩を楽しみたい方へ!

「水城公園」そばの本丸で、あなたの「お城」を造りませんか!?

田舎っぽくて嫌だと言っていた妻がすっかり気に入りました。

http://www.komodatatemono.co.jp/orenti.html 「行田市本丸の売地」


ちっ、まったく普通だぜぃ!!(常識人なんだよね。きっと。)


社有で買っちゃった土地を本気で売らなければいけなくなった。

今まで楽していたのかな???

さいたま市で買っていた社有なんて一月もしないで売れていたのに・・・・。


田舎が気に入って買ったのは自分の年のせいで、

今、マイホーム造りを考えている30歳前後の人には、

利便性が絶対条件なのかしらね・・・???


でも、自分が気に入ったくらいだから、同世代の人にしても

気に入ってくれる人はいるはず。
(地元の知人に「バカね〜、私達の年じゃもう家あるでしょ?」って言われてしまった。)


そのために、

読んでもらって、信じてもらって、問合せしてもらう・・・。

そんなコピーライティングは必要です。


不動産屋もコピーライティングの時代とは・・・・??

くー、楽はさせてくれないぜぃ!!


PS:ネットで色々情報商材買っちゃった。

恐るべしコピーライティング。

返品保証がついているけど、中々返品は言い出せないぜぃ!!

だって、眠くなって勉強しないってのは、やはり自分のせいでしょ??

そこまで織り込み済みか?

だから儲かる人は儲かるよね・・・・。

先着200名様とか・・・・

セミナーは別にして、

10倍、100倍売っているんだろうな??

ようやくわかってきた。

お客に考えさせないで、読めば考えた気になっちゃう長いアプローチ文。

サラ金じゃあるまいしと思うけど、

あのレ点。

自分で思考回路を構築した気になっちゃうよね。

で、返品保証がついているから思わずクリック。

オイラは売る人でなく、買う人だわな〜・・・・。(駄目じゃん)


PS2:また同窓生のオバサンに嘆きの文章書いたって言われそう??

嘆きかぼやきか、その境界線は定かじゃない。

昔からポジティブな人だったからね〜。

弱さを見せるのが嫌いなんだろうね・・・??

全然価値観が違うけど、

嘆くなとかメールで叱ってくれる人もそうはいないから、ありがたや・・・???

と言うことにして、私はマゾなのかしら???




2007年05月15日(Tue)▲ページの先頭へ
中古住宅査定書・・・?

よせばいい〜のに・・・。

査定書をエクセルのBOOKで作っちゃった。

今までもなかったわけじゃない。

ワードで作ってあった。

ちょっと簡単なヤツ。

1枚の査定書に、添付で色々な資料をくっつけて、

弁護士や税理士の依頼に応えていた。

で、今度は・・・・

もともとあった建築のからみでの敷地調査報告書を利用した。

これがエクセルで7シートのBOOKになっていて、

これを査定書にアレンジした。全部で11シート。

二日かけちゃった。

まあ、1日中やっていたわけじゃないけどね。

日曜日の査定のお客さんのところで遅刻したから、

少し気合入れちゃった。

最近物忘れが激しい。

けっこうダブルブッキングもやっちゃったりして、

後からゴメンナサイをしている。

手帳に書けばいいんだけど、その習慣がないのでドジル。

ホワイトボードに書いたやつは大丈夫なんだけど、

メモ書きがダメ・・・。

今度は本気で手帳を利用しよう!!

昔は記憶力だけは良かった。

昔は勘だけは良かった。

そう私はKKPの営業マンだった。

Pはプレゼン・・・。

KDHの営業マンというのは、

勘・度胸・ハッタリのこと。(と教えられたんだけど・・・)

おじさんのKKPは風前の灯・・・。


査定書もいまさらなんだけど、

大手が少し体裁が良くなってきたからしょうがない。

うちみたいな小手、微手は、信用がないからそれなりにしないとね。

こっちは建築やっていて、現地調査報告の分が多くなるから、

枚数で勝つ・・・??


でもエクセルってさあ、

選択肢に○つけると印刷の時にずれるよねえ・・・・??

オートシェイプの使い方が間違っている???

明日も定休日返上でパソコン教室・・・。

ワードの中級です。

頑張らねば・・・・。


で、査定書。

事例比較(成約事例・売出し事例)がポイントです。

なるべく土地の形状、環境が似ているもの、

建物の築年数が同様なもの・・・

あればいいんだけどね。

マンションなんかは、同じ棟の同じ間取りの階数違いなんてのが見つかればベストだけど、

一戸建てはそうもいかない。

土地+建物の場合(中古住宅)は、

当然、土地の値段と建物の値段なんだけど、

土地って、

比較検討の時、

更地の値段と建て付け地の値段がけっこう違う。

まあ確かに、自分の好きな間取りの建物を建てようと思ったら、

その建物を壊して建てなきゃいけないから仕方ないかもしれないけど・・・。

築3年、5年じゃもったいなくて壊せないでしょ???

だからね、

評価の時同じ場所の土地であっても、

更地の土地の評価と、築5年くらいの建物が建っている土地の評価とでは、

更地が高い。

これが、売ろうとするオーナーには我慢のならないところなんだけどね。

最近はさいたま市なんかでも、建築条件の付いていない更地はやけに割高で

売りに出ている。


まあ、ハウスメーカーで建てたい人は、不動産屋のわけのわからない紐付きの工務店で

建てたくないから、仕方なく高くても買う人がいないでもないからね。

でも、そういうのも成約事例になるから査定が難しい・・・??

なんて話はつまらないからまた明日・・・・。


PS:法務局行って、登記印紙だけでも5千円位すぐかかっちゃう。

これをただでやっているってのはどう??

大手はともかく、うちみたいな小手(微手?)がね・・・。

まあ、ほとんど紹介客だからいいけどね。

だからメールやネットの問合せは受けられないよ。

だって、ただの精度がどれだけのもん??

(法務局や役所にも行かず、ネットで取引事例を検索するだけになる。)

弁護士や税理士さんからは、

どちらにもしても売却の仕事になることはないから、有料でやっています。

むこうも費用請求するからいいんだって。

やっぱその方がちゃんと一生懸命作りますよ!


2007年05月06日(Sun)▲ページの先頭へ
媒介契約書って何??(2)

連休最後の5月6日はあいにくの雨になりました。

昨日まであんなに天気が良かったのにね・・・。

今日は前回の続きで、媒介契約についてです。

媒介契約を取り交わすと、契約書に色々と取り決めが書かれています。

1、成約に向けての積極的努力義務   (なーんてね。当たり前じゃん。)

一、乙(宅地建物取引業者)は、甲(依頼者)に対し、文書により1週間に1回以上業務の処理状況を報告いたします。

*専属専任媒介で1週間1回以上、専任媒介で2週間に1回以上の業務処理状況の報告が必要になります。
一般媒介は必要ありません。

(まあ、他のところに頼んじゃダメと拘束するわけだから、まめに依頼者に報告しなさいってこと。)

二、乙(宅地建物取引業者)は、目的物件を(国土交通省が指定する流通機構)○○○○にこの媒介契約の締結の日から翌日から3日以内に(乙の休業日を含みません。)に登録し広く媒介の相手方を探索するとともに、契約の成立に向けて積極的に努力します。
また、目的物件を登録したときに、遅滞なく、甲(依頼者)に対して登録済証を交付します。

*専属専任、専任の媒介契約だとこの国土交通大臣指定の流通機構(通常はレインズという業者向け会員制のインターネット物件検索流通機構)に登録する。

(昔はインターネットでなくFAX通信だったよーん。)


はい、一般媒介は登録しなくてもいいわけです。



簡単に言えば、専属専任媒介は、レインズにすぐ登録して、1週間に1回の業務報告、専任媒介ではレインズに登録して2週間に1回の業務報告をしなさい。

で、一般媒介は、何にもしなくてもお咎めがないから、たまたまタイミングよく相手方が見つかればOKですよ、ってことになる。

わかります?

一般媒介の方があっちこっちの業者に頼めるんだから、たくさん売れる機会がありそうで有利なようだけど、たまたま見つかればの話になっちゃうわけ・・・。

そう、だから一般媒介ではそんなにお金をかけて宣伝広告しません。
(だってお金をいっぱいかけて、よそで決まっちゃったら、どぶにお金を捨てるようなもんだもの。)

中々単独で新聞の折り込みチラシには載せ辛いです。

あんな販売図面の折込広告だって5万から10万円はかかります。

だから、合同チラシ(他の物件と一緒に掲載するチラシ)になる。

専属専任や専任媒介だと10万くらいの経費がかかっても、売れなくてもとがとれなくても広告します。(ショウブショウブ!)

でもね、広告もしないで、専属専任や専任媒介の契約をとっている業者もなくはない。

で、・・・

「色々広告しているんですけど中々反響がありません。だから、媒介価格の八掛けでうちで買い取りますよ。」

と、買い取りにかかる業者もいなくはない。(なんかへんな言い回し?)

本当に広告宣伝していて反響がないなら、8掛けくらいで買い取ってもらえば、依頼者にとってもおんの字なんてことがあるけど、そこそこ安い金額で媒介契約結んでいれば、8掛けで買取りなんてのは業者がラッキーなんてこともある。

だからちゃんとレンズに登録したかどうか確認するために登録済証をもらったり、どんな広告宣伝したかの業務処理報告書を読むことも大切ですよ。

レインズに登録すると言うことは、その他多勢の不動産業者に物件が認知され、そこのお客さんが相手方になってくれる可能性が広がるわけです。

宅地建物取引業者では、あまりレインズに登録したがらない業者もゼロではありません。

お金をかけて広告するわけですから、売主からも買主からも手数料が欲しいわけです。

1が2になるわけですからニコニコです。

だからね、登録済証をもらったらすぐ削除しちゃう、なんて話もゼロではないわけです。

ゼロではないとか、随分遠慮がちでしょ??

そう、怖い人に文句言われたくないから、

すごーく遠まわしに言っています。

あっ、

実は私も悪徳不動産屋ですからね。


ですから、

媒介契約書についてよく理解しておきましょう!!

あと、媒介の期間についても気をつけてくださいね。

もう少し次回も続けます・・・・。




ひとりごと・・・・

文章書くのがすきって言える人はすごいね。

オイラは文章書くのも苦手で、ブラインドタッチもできないから一苦労だぜぃ!

寝て起きて別人のように文章が書けるといいのだけど・・・・。


2007年05月01日(Tue)▲ページの先頭へ
媒介契約書って、何???

媒介契約書って、何??? 2007年05月01日
不動産媒介契約書

不動産屋さんに、自分の持っている土地とか建物とかを売ってもらおうと

思ったときに取り交わす契約書が媒介契約書です。

買いの媒介契約書なんてのもあるんですが、

わかりやすいのが、売るときの媒介契約書です。

まあ、簡単に言えば、勝手に安く売られたら困るでしょ?

だから、売り出しの期間とか、価格とかあとでゴタゴタもめないように、

文書にして約束事を取り交わしておくわけです。

パターンは3つ。

1、専属専任媒介契約型式

 依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地

建物取引業者に重ねて依頼することはできません。

 依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することが

できません。

 当社は、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録します。


2、専任媒介契約型式

 依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地

建物取引業者に重ねて依頼することはできません。

 依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することが

できます。

 当社は、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録します。


3、一般媒介契約型式

 依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地

建物取引業者に重ねて依頼することができます。

 依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することが

できます。


一番拘束されるのが、1、の専属専任媒介です。

これは、自分が買主を見つけてきても勝手に契約ができません。

あなたが、持ち家を売るのを知って、親戚が「買いたい。」と言ってきても

その不動産屋を通さなければ契約できません。

じっと媒介契約の期間が切れるのを待って、契約しなければなりません。

次は、2、の専任媒介です。

でもこれは、自分で買主を見つけた分は、不動産屋を通さなくてOKです。

でも、ちゃんと「弟が買うことになったので、今回はこちらで契約書作って

売買しますので、媒介契約は終了にしてください。」と、

連絡は入れましょうね。

3、の一般媒介は、あっちこっちの不動産屋に重ねて依頼ができるタイプで、

一番拘束されないですみます。



それぞれ一長一短がありますので、自分にあった媒介のタイプを選んでくだ

さい。

もちろん、不動産屋さんは、「専属専任媒介にしてください。」と言います。

みんな浮気は嫌いなのよん??

で、一長一短ともうちょっと詳しい話は次回です。


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てな感じで、久々のメルマガ書きました。

住まいネタは、マンネリになっちゃうんだよね。

25年も住宅と不動産の仕事やっていると、自分でこういう話に飽きちゃう・・・。

不動産を購入しようとする人以外は、関心持たない話しだしね。

でも・・・・、

他人の日記も関係ないって言えば関係ないし、

ストレス発散だけだよねえ〜。

同窓会のオバサンに、愚痴が多いと文句を言われたオジサンです。