住まいのコンサルタント！こもだ建物 - 2007/06

不動産媒介契約書（４）

今日も前回の続きで、不動産媒介契約書についてです。

媒介契約書の細かい字のところ（約款）に、

第○条　媒介価額に関する意見の根拠の明示

というのがあります。

いくらで売れるかが、売主にとってはとても大事なことですね。

だから、不動産屋さんの「勘」が頼りというのでは心配です。

不動産の価格というのは建物の坪単価と同様にあいまいです。

まっ、価格は需要と供給の法則で決定するという経済の大原則がありますが、

その需要となるであろう価格の決定が「勘」じゃあねえ。

でも現場はそんなモンです。

土地の価格には

１、路線価

２、公示価格・基準価格

３、実勢価格（時価）

があるというのは前に書いた通りです。


路線価は、相続の時の土地の評価額、

公示・基準地価というのは、役所が不動産鑑定士を使って、

年二回発表しているもので、役所の土地収用なんかはこれが基準になる。

時価は、実際の取引価格ということですね。（簡単に書き過ぎ？）



じゃあ、役所も頼んでいる不動産鑑定士に鑑定してもらえば、

その金額は間違いなく売れるのか？

いいえ、そうとも限りません。

現実に買いたいという人が現れなければ、売買は成立しないのですから。

だから不動産屋の査定がいい加減でもお咎めはありません。

だって、不動産鑑定士の鑑定金額で売れなくても、

別にお咎めはありませんから。

だから、査定書はあくまでもこれくらいで売れるだろうという期待金額です。

下取り金額は、「この金額であれば、うちが買うよ。」というのだから、

これこそまさに実際金額なんですけど、

業者は買って儲けたいわけですから、その金額の２割増くらいで

一般のお客に売れるだろう（これも期待金額）と思って買う金額です。

これがその通りになるとは限りません。

儲かるときもあれば、損をすることもあります。

（まあ、寿司ネタの仕入れみたいなモノ？これも簡単に書き過ぎ？）




ですから、ここの条文で、「業者（乙）は媒介価格の決定に際し、依頼者（甲）に

その価格に関する意見を述べるときは、根拠を示して説明しなければなりません。」

としています。

路線価は、国税庁のホームページで調べられます。

おおよそ、公示価格の８０％とされています。

だって、そんなに評価が高かったら相続税も払えません。

（それでも昔に比べれば随分上がった。）

広大地とか、間口が狭い土地などは評価減があります。



公示・基準地価が役所が言う実勢価格のわけですが、

バブルのころはそんな価格で売る人はいなかったし、

バブルがはじけて不動産不況の時代は、そんな価格で買う人がいなかった。


近隣の取引価格。

まあ、これが相場なんですけど、よく考えてみてください。

土地は南道路のほうが北道路より人気があるでしょう？

路線価なんてのはそんなの無視ですが、実際は道路付け、地勢

（低地より高台が人気）、インフラ、周りの環境等々で値段が違います。

ですから、取引事例を参考にプラスポイントとマイナスポイントを積み上げて

査定金額を算出します。

まあ、学校の先生が通信簿つけるみたいなものだから、当然主観が入ります。

だから「勘」に近いものはあります。



でもきちんと書類になっていれば、納得はしやすいものです。

口だけじゃねえ・・・？？？

まあ、それが媒介価格に関する意見を述べるときの根拠の明示となるわけです。


どうもべらんめえ調で、アバウトの感じで恐縮ですが、

現場感覚で書いちゃいました。



次回も、媒介契約書の続きです。

だって、実際は建物もついているからねえ〜。

不動産屋のお勉強会〜

これを法定研修と言います。

法定と言うからには、法律で決められているお勉強会と言うことですね。

年３回出るように言われております。

３回出ると、子供のご褒美のように修了証というシールをくれます。

それを店頭のガラスかなんかに貼らせるつもりなんでしょうけど、

貼ったら取るのも大変だわさ〜。

うちだって１０何年だよ。貼りきれません。


まあ、そんな話はどうでもよく、

テーマは、「エスクロー調査」・・・・？？？？

「エスクロー調査とは、過去の不動産紛争やトラブル事例を予め調査項目として設定し、

権利関係・法令・設備・環境等に分類し、体系化した調査方法であり、公平中立な

第三者機関が行うことが望ましい。」


まあ簡単に言えば、ここでもよく書いている「物件調査報告書」のことです。


http://www.komodatatemono.co.jp/sale.html 「物件調査報告書」



素晴らしい・・・。その通り！



講師の方はそういう調査をしている会社の代表者の方です。

調査費用を２０万円〜３０万円頂くそうです。

私もそのくらい頂けるのであれば調査だけやってもいいですよね。

売主がそういう調査費用を払ってくださって、不動産業者に売りの媒介を頼んでくれれば、

不動産業者はラクでいいですよね。

だって、役所や法務局、現地調査をしなくても済んじゃうのですよ。

ありがたや、ありがたやですよね。

ただ、この調査結果の公正性・正確性が担保とされないと二度手間になります。

又、買う人がこの調査を依頼されれば、買いの仲介業者も随分ラクちんです。

価格交渉と段取りだけやればいいわけですよね。


・・・・・・・・・・・・・・・・？？？


エスクロー調査に３０万円かけた売主だの買主が、不動産業者に法定手数料払いたいと思います？？？


だから、公的証明がとれたエスクロー調査書があれば、業者はいらなくならない？？？

売主・買主の直の取引になっていくんじゃないかな？？

不動産業者が要らなくなる？？

うちも倒産じゃ〜。

まあ、今回の研修は、業者の重要事項説明の不備による賠償請求を受けないことが主眼のわけです。

要はもっと真面目に調査をして顧客に信用されなさいって事かしら？？

この宅地建物取引業者の重要事項説明は法律に定められていて、間違った説明をすると裁判沙汰になります。

で、最近の世の中では、

このような調査や立会い、相談をする不動産コンサル系の会社が出てきました。

でもこれ・・・・・

許可や認可はないんだよね。

調査書の公正・正確さはどこが担保するのだろうか？？

間違っていたときに損害賠償に応じてくれるのだろうか？

業者が間違った説明をすると、裁判での損害賠償や、

営業停止・免許停止の行政処分があるけれど、

そのコンサル会社が間違ったときはどうなんでしょうね？？？

・・・・・・・・・・・・

なんか腑に落ちない？？？

悪徳不動産業者のひがみかしらん？


だからせめてその「エスクロー調査書」については、なにか行政なり公的機関が担保しないといけないよね。

間違っちゃった場合の「瑕疵担保責任」についても、建物の品確法のように、保証協会みたいなところで保証してあげないといけないよね。

そういう法整備が整えば、本当に買主・売主の直取引ができるんじゃないかな？

そしたら自分もそういう資格をとって調査をやりまっせ！！




ＰＳ：くどいようですけど、３０万円もらえれば、調査だけでも十分やります。

で、仲介責任無しならリスクないもの・・・・・。

だけど、やっぱ細かいことばっかり調べていると、飽きちゃうんだろうな〜。

事務処理嫌いだし・・・・

そうすると路頭に迷うのか〜？？

「エスクロー調査」の公的担保には、やはり反対します。

商売上がったりだぜぃ！！

不動産媒介契約書（３）

暑い暑い、なんかもう夏のようですね。

冷房を入れたいけど、なんとか窓を全開にして我慢しているおじさんです。

今日は前回の続きで、媒介契約についてです。

（ちょっと時間があきましたね。反省しております）

はい、いろんな取り決めについてでしたね。

前回は業者の成約に向けての積極的努力義務についてでした。


で今回は、違約金についてです。

２、違約金について

一、依頼者（甲）がこの媒介契約の有効期間内に依頼した業者（乙）以外の

宅地建物取引業者に目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を依頼し、

これによって売買又は交換の契約を成立させたときは、業者（乙）は、

依頼者（甲）に対して、約定報酬額に相当する金額（この媒介契約に

係る消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額を除きます。）を

違約金として請求することができます。


二、この媒介契約の有効期間内において、依頼者（甲）が自ら発見した

相手方と目的物件の売買若しくは交換の契約を締結したとき、又は業者

（乙）の責めに帰すことができない事由によってこの媒介契約が解除された

ときは、業者（乙）は、依頼者（甲）に対して、この媒介契約の履行の

ために要した費用の償還を請求することができます。


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はい、違約金には注意しましょう。

専属専任媒介とか専任媒介の契約をしているのに、

よその業者に声をかけて、たまたまそこの業者に、その物件と同じような

条件で物件探しをしている顧客がいたとして、媒介契約期間中にその顧客

（要は相手方）と契約してしまうと、客もつけてもらっていないのに、

媒介報酬とほぼ同額の違約金を請求されてしまうと言うこと。

よくゴタゴタになるケースですので十分にご注意下さい。

というのは、依頼者が、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の区別が

ついていない方がけっこういらっしゃると言うこと。

まあ、業者もあいまいに説明して、専属専任、専任媒介を取っている

（？？そんなことはないですよね。不動産屋さん！）のかどうだか、

理解していないケースがあります。

それと専任媒介は、自ら見つけた相手方との契約はＯＫでしたが、専属は

それもＮＧでしたね。

で、専任媒介で、自分で相手方を見つけちゃうと、ここで、二、ですね。


経費請求されることがあります。

広告費だのなんだのです。

なんだのの中に、役所や法務局の調査費用なんかが入ります。

ここでまたもめることもあります。

「だって、別にその折り込み広告はうちが承諾したわけじゃないだろう？」

ですよね。

合同広告はそちらの営業活動の一環だろう？ってな感じです。

単独チラシはねえ、承諾してたら払わないといけないかもね。

（うちは請求したことないけど・・・）

役所の調査費は、調べなければ業者責任が発生するわけだから、

当たり前と言えば当たり前なんだけど、法務局の調査はけっこうな

印紙代がかかる。だから印紙代はしょうがないと思うけどね。

でも業者によって対応がマチマチなので、違約とか自分の知り合いを相手方に

するときには慎重な対応が必要です。

弁護士とか、行政書士とか司法書士とかと相談しながら対応した方がよいかもね？

基本的には違約にならないようにすること。

普通こういう媒介契約は３ヶ月だから、期間満了をもって対応するとかね。

業者の方から強引に更新を要求するのは違法行為なので、

指折り期間満了日を待ちましょう。

自分の小冊子「欠陥住宅をつかまない１０のポイント！」じゃないけど、

結局は人選び、業者選びです。

　http://www.komodatatemono.co.jp/sassi.html


査定書と媒介契約書

侮らないでチェックしてみて下さい。

昨日、久しぶりに地元さいたま市緑区の中古住宅の専属専任媒介契約を頂いたので、

今日はせっせと販売図面とホームページ作り・・・。

おじさんはもう老眼か？？？

目がチカチカする。

ワードで作る販売図面はともかく、ホームページのタグを入れていくのは、

５０間近のおじさんにはしんどい？？？

なんせフリーソフトで作っているで時間もかかる。

でも、ビルダーもフロントページもお試しでやってみたんだけどさっぱりだったんだ。

おじさんには理解不能。

実はホームページはけっこう古くから作っていて、10年位前からある。

街場の不動産屋さんがホームページを持っているのがめずらしい時からだ。

まあ、理由は簡単、富士通に勤めていた弟の嫁がパートで手伝ってくれていたからなんだけどね。

でもそのころのホームページづくりのソフトなんて、テキスト文字と写真を載せる程度だったんだ。

そのころにうちが使っていたソフトが、その名もワンダードッグ。


いまや誰も知らない？？？（あっ、その会社に失礼かも？？）

そっ、テーブルなど使えなかった。

その後ホームページはほとんどテーブルを使うようになって、

私立文系のおじさんは撃沈です。

だから、今のホームページがダサいのは重々承知しています。

たまに褒めてくれる人は、

「こもさんのホームページは手作り感があるよね。」って、

でもこれは、褒めたんじゃなくて他に言いようがなかったのかもしれないね・・・。

で、相変わらずワンパターンのホームページを作りました。

現場の写真はまだ載せていないけど。

昨日鍵を預かったので、明日以降に写真を撮りに言ってチマチマ載せていくつもり・・・。

この間の上尾の原市なんかは１週間くらいで売れちゃった（契約）んだけど、

あんまり早く客がついちゃっても売主さんとしては、「安く売られたんじゃないか？」と心配しちゃう。

でも、その原市も決済までは３ヶ月かかるわけだし、買い替えの場合には持ち家売却が売れなければ、買い替え先の建物の着工もできないこともある。

今回はもう建て替え先の家もできて、引越しも済んでいるから全然あせらない。

こういうのはけっこう時間がかかります。

うちで、ながーく売りに出ているのものはこの手のもの・・・。

売れても売れなくても状況が変わらない人。

早く売りたいのは、うちの社有の行田市本丸の売り地・・・


http://www.komodatatemono.co.jp/orenti.html「行田市本丸売り地」


桶川市南の売主はやっと最近「うーん、じゃあ１００万円下げて売りに出していいよ。」って。


http://www.komodatatemono.co.jp/okegawa.html「桶川市南二丁目売り地」


理由は「草刈りするのも大変だから、そろそろ売って！」って。

査定金額に近づいてきたから本当にそろそろいけるかしら？？？


あっ、そうそう・・・

売り物件に対して業者は色々なデータからおおよそ３ヶ月くらいで売れそうな査定金額を算出して売主さんに提示します。

でも、この査定金額で売り物件がすべて売りに出ているわけでは有りません。

なぜって？？？

業者によって若干査定金額は当然変わってきますし、

業者にしてみたら、安く売りに出してもらったほうが早く売れる可能性が高いわけです。

だから、そっちのほうに誘導していく業者は当然いるでしょう？？？

業者としてはチラシや宣伝広告費を自腹で払っているわけですから、当然ながら早く売りたい。

広告費を売主がもってくれると言うのであれば、いくらで売りに出してもらってもいいのでしょうけどね。

それと媒介委任の期限・・・。

これが３ヶ月間なんです。

３ヶ月経って、「あんた、うちの希望金額で売れなかったんだから、もうよそに頼むわ。」

ということになると経費倒れで終わってしまいます。

だから、およそ３ヶ月間で売れるであろう金額が査定金額となるわけです。

でも、売出し金額を決めるのは当然、売主さんです。

ですから、売出し金額と査定金額には差がある場合もあるし、イコールの場合もあるし、

結局反響がなくて、査定金額を下回ることもあるわけです。

要は需要と供給の法則によって価格が決まるわけです。

最近はとりあえず査定金額を高めに出して、専属専任や専任媒介を取るだけとってしまおうという傾向もあるようです。

で、１ヶ月くらい経ってから、

「ちょっと下げないと売れないみたいですね。」と価格を下げることを提案します。

で、残りの２ヶ月で勝負をかけると・・・。

まあ、だから査定金額は参考価格です。

買い替えとかで、どうしても売ってもらわないと困る場合には、そこの業者に買い取り価格を出してもらうといいでしょう？

でも、ちゃんとその金額で買い取ってもらわないと困りますよね。

下げて売りに出して、それで売れなかったから「買い取り金額も下がります。」なんて言われたら資金計画が大幅に狂ってしまいます。


おっと、また敵をつくったかしらん？？？

今回の未完成ホームページはこちら。

これから現場写真を載せて仕上げていきます。


http://www.komodatatemono.co.jp/mimuro.html「さいたま市緑区三室中古住宅」


ハイハイ、ダサいと言われるのは重々承知しております。

でも現場写真を入れていくとけっこういいかも・・・