住まいのコンサルタント！こもだ建物 - 2007/07

不動産媒介契約書（７）

今日もまたまた前回の続きで、不動産媒介契約書についてです。

最近は、「田舎家」なんかも人気ですよね。

でも、こんな「田舎暮らし」物件の不動産仲介には揉め事も多いので、

ご注意下さい。

簡単な話、田舎物件が、土地と建物の合わせて６００万円とか７００万円

だとしますよね。

法定手数料は、６００万円で２５２，０００円

７００万円で２８３，５００円です。

さいたま市に住んでいるお客様から、

「実は、両親も特別養護施設に入ってしまったので、

福島の実家の土地と建物を売ってももらえないだろうか？」

という話があったとしますよね。

息子さんもさいたま市に住んでいれば、身近なさいたま市の不動産業者に

依頼したほうが便利だし、打ち合わせも密にできます。

でも、業者の方からすれば金額の低い田舎物件を法定手数料だけで媒介する

となると私でも断ります。

通常は、役所調査、法務局調査、現地調査を無料で近隣の物件はやって

います。

でも、結構時間もかかるし、法務局の登記印紙だけでも１万円くらいかかる

こともあります。

でもこれ、こちらだと物件価格は二千万円位しますので、専任媒介が取れれば

物件が二千万円丁度として、仲介手数料が６９３，０００円です。

だからこそ無料というかサービスでできるわけです。

福島までの交通旅費・日当・印紙等の実費等々・・・

これらも経費を依頼したお客様から頂けなければ、やりません。

で、法定手数料を全く無視した報酬を請求する業者がまかり通っています。



（特別依頼に係る費用）

第○○条

甲（依頼者）が乙（業者）に特別に依頼した広告の料金又は遠隔地への

出張旅費は甲の負担とし、甲は乙の請求に基づいて、その実費を支払わ

なければなりません。


媒介契約書にこんな条文があります。

だから業者は、田舎物件で遠隔地なんだからと言って、法定手数料の倍とか

の請求をしてくるわけです。


でも良く見ると、実費って書いてありますよね。

だからきちんと明細を出してもらわなければ払いたくないし、払う必要も

ないわけです。

ここのところでよくもめます。

だからちゃんと決めておく必要があります。

１、交通旅費

現地調査・役所調査・現地調査があるので車でないと無理かもしれません。

ですから、現地までの距離、役所施設までの距離等等を勘案して

予め設定します。

２、宿泊費

物件を商品にするためには、買主のために様々な物件調査が必要です。

不慣れな遠隔地の場合は１日で調査が終わらない可能性があります。

３、広告費

田舎暮らし物件などは、通常の国土交通省指定の流通機構レインズ等では

買主の反響が取れないことが考えられます。

そうした場合は、田舎物件専門で扱っているサイトへ広告掲載も考えられ、

その費用を予め見積してもらう必要があります。

４、案内費（旅費交通費）

買主は、地元の人よりも都内や首都圏の方から現地案内をすることが

考えられます。

でも、案内したからといって必ずその人が買ってくれるとは限りません。

買ってくれなければ、案内費の回収ができません。



これらの想定される費用を事前に考慮しておかないと、この取引は失敗に

なります。

だってそうでしょう？

６００万円で売れて、手数料は２５万円くらいだと思っていたら、特別費用で

６０万円費用を上積みされたら、それだけ手元に残る金額がなくなるわけ

だから、資金計画が大きく狂います。

６００万円のうち６０万円と言ったら１割ですからね。

ですから、特別費用も見積もってもらって売却価格を決めておかないと、

あとでトラブルの原因となるわけです。




現在、田舎物件は団塊の世代が定年を迎えることもあって結構ブームです。

ですから、ちゃんと法定手数料のほかに、こう言った特別費用のメニューも

お忘れなく・・・。

けっこう田舎物件はもめることが多いんですよ。

こんなうちでも田舎暮らし物件を取り扱っているくらいですから。

でもうちで扱っているのは埼玉県内ですので、

特別メニューはありません。



http://www.komodatatemono.co.jp/inakagurasi.html


さすがに飽きちゃったと思うので、媒介契約は今日で終わりにしますね。

次回のテーマは未定です。



それでは、また・・・・。


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「物件調査報告書」（例：行田市本丸社有地）

関心のある方はこちらをご覧下さい。

　　　　　↓　　　　　　　↓

http://www.komodatatemono.co.jp/sale.html


　
不動産購入のマニュアル「欠陥住宅をつかまない１０のポイント！」

はこちら

　　　　　↓　　　　　　　↓

http://www.komodatatemono.co.jp/sassi.html



最近のチラシはこんな感じ

　　　　　↓　　　　　　　↓

http://www.komodatatemono.co.jp/tirasi.html



http://www.komodatatemono.co.jp/honjitutirasi.html


　　┏┓
　■┛あとがき
　￣￣￣￣￣￣￣　


正直田舎暮らしの物件は、業者としてはあまり仲介したくありません。

買取りして転売するのならまだいいかな？

田舎の物件は、境界がいい加減だったりするので、不安要素が

いっぱいです。

それで土地が広いから、実地測量するのにもけっこう費用がかかります。

実測図をおこさないまでも、境界立会い証明は欲しいところです。

そういうことを現地の人にいうと

「何、よそ者が勝手なことを言って！」と気分を害されてしまうことが

あります。

でも、紛争が起きたときは業者責任を言うんですよねえ〜。


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「楽天日記」

http://plaza.rakuten.co.jp/komodatatemono/

不動産媒介契約書（６）

今日もまたまた前回の続きで、不動産媒介契約書についてです。

業者への報酬は・・・？

（報酬の請求）

第○条　乙（業者）の媒介によって目的物件の売買又は交換の契約が成立した

ときは、乙は、甲（依頼者）に対して、報酬を請求することができます。

但し、売買又は交換の契約が停止条件付契約として成立したときは、乙は、

その条件が成就した場合のみ報酬を請求することことができます。

２、前項の報酬の額は、国土交通省告示に定める限度額の範囲内で、甲乙協議

の上、定めます。

（報酬の受領の時期）

第○条　乙（業者）は、宅地建物取引業法第３７条に定める書面を作成し、

これを成立した契約の当事者に交付した後でなければ、前条第１項の報酬

（以下「約定報酬」といいます。）を受領することができません。

２、目的物件の売買又は交換の契約が、代金又は交換差金についての融資の

不成立を解除条件として締結した後、融資の不成立が確定した場合、又は

融資が不成立なときは甲が契約を解除できるものとして締結された後、融資

の不成立が確定し、これを理由として甲が契約を解除した場合は、乙は、甲

に受領した約定報酬の全額を遅滞なく返還しなければなりません。

但し、これに対しては、利息は付さないこととします。


なんか、契約書の条文はまどろっこしくて意味不明になりますよね。

簡単に言ってしまえば、停止条件がついていて、その条件がうまく行かず

契約が白紙になって解約になった場合は、契約はなかったことになるわけ

だから、業者には一銭も仲介手数料（約定報酬）を支払わなくていいって

ことですよね。

さて、停止条件でどんなものがあるかといえば、

１、農地転用許可が下りなかったとき

２、開発許可が下りなかったとき

３、建築条件付の土地の売買契約で、期限内に建物の請負契約が締結でき

　　なかったとき
４、買主のローンの承認が金融機関で下りなかったとき

等々があります。

はい、書類等たくさん業者にいっぱい作ってもらっても関係ありません。

白紙解約は契約はなかったことになるのですから、一切の手数料は払う

必要はありません。

「半分はなんとか面倒みてくれませんか？」なんて話があったとしたら、

キッパリ断りましょう！




飽きちゃったけど、まだまだ続けます。

この媒介契約について。






それでは、また・・・・。


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「物件調査報告書」（例：行田市本丸社有地）

関心のある方はこちらをご覧下さい。

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＜ひとりごと＞

　
最近、コミュニケーションの教材を買ったので、一所懸命、友人・知人の

誕生日を調べています。


けっこう「類は友を呼ぶ。」というのは正解のようです。


アクティブの友人がまだ現れません。

不動産媒介契約書（５）

今日も前回の続きで、不動産媒介契約書についてです。

前回の査定のところで、建物については触れていませんでしたが、ごめんなさい。

これもいい加減です。強いて言えば見た目が大事って事でしょうか？

一応は税法上の減価償却費の係数が基準になったりはしています。

でも、家の値段も最近のローコスト住宅なら坪価25万円なんてのもあるし、

ハウスメーカーだと坪価80万円の家もあるわけです。

木造だと税法上の減価償却期間は24年だけれど、

建売木造住宅ですと、築20年経つと、「もう住みたくない！」って家もざらです。

もう住みたくない家は、評価はゼロだし、解体費用分マイナスです。

でも家の持ち主からすれば、住めば都で、とってもいい家です。

だから、築22年のちょっと家が傾いだ家の所有者には、

「建物の評価は20年でゼロになっちゃうんですよ。だから更地の土地の評価から

建物の解体工事分がマイナスになります。」って言います。

手入れの行き届いた築22年の「住んでもいいと思える家」は、再調達価格で

しっかり税法上の減価償却の係数を使っちゃったりします。

だから、見た目がとっても大事です。



あとね、シロアリだの雨漏りのする家は本当にゼロですから。

今は、瑕疵担保責任（売主の保証）がありますから、そういう家は

建物の評価なんて求めちゃ駄目です。

土地売買の現況（古家付）渡し位に考えてもらわないといけません。

で、けっして隠し事は駄目です。

だって、瑕疵担保責任は、隠れた瑕疵（キズ）の保証なんですから・・・。


続きましては、有効期間についてです。

必ず条文に有効期間はうたってあります。

第○条　専属専任媒介契約の期間は、3ヶ月を超えない範囲で、甲乙協議の上定め

ます。


と書いてあります。

だから、自分で買主を見つけちゃった場合は、指折り数えて3ヶ月を待ってくださ

いね。

次に宅地建物取引業者の義務について

第○条　乙（業者）は次の事項を履行する義務を負います。

１、甲（依頼者）に対して文書により2週間に1回以上業務の処理状況を報告する

こと。（専任媒介の場合、専属専任媒介は1週間に1回以上）

２、広く契約の相手を探索するため、目的物件につき、所在地、規模、形質、

媒介価額その他の事項を専任媒介契約書に記載する指定流通機構に媒介契約の

締結の日から7日以内（乙の定休日を含みません。）に登録するとともに、

契約の成立に向けて積極的に努力すること。

３、前項の登録をしたときは、遅滞なく、指定流通機構が発行した宅地建物取引

業法第50条の6に定める登録を証する書面を甲に対して交付すること。



はい、報告書を業者が送ってこない場合は、義務を履行しないわけですから、

媒介契約の解除を申し出ることができます。

あと、レインズとか指定流通機構に登録しない場合もですね。

登録した証明書をもらってくださいってことです。


でもね、前に書きましたよね。

登録して登録証明とってすぐ削除しちゃう業者もいるみたいですよ。

でもこれは、中々チェックできませんね。

だからしっかり業者を選んでくださいね。





飽きちゃったけど、まだまだ続けます。

この媒介契約について。






それでは、また・・・・。