住まいのコンサルタント！こもだ建物 - 2008/07

自称「さいたまんぞう」の私は、あまり東京には行きません。

月に一度の弁護士を中心にした異業種交流会くらいで、

あとは埼玉県内をブラブラです。

前は月２回。。。

ミサワ東京の勉強会があったから・・・。

昨日は、東京支店に出戻った同期の営業マンより久々のお誘いを受けて参加しました。

東京駅だと、私の事務所のある与野駅から京浜東北線でチンタラ行っても

４５分で着く。

３時過ぎに出れば、４時の勉強会は十分なのです。

テーマは「マイホーム借り上げ制度」・・・。

有限責任中間法人　移住・住みかえ支援機構（Japan Trans-housing Institute 通称JTI）が

最長終身で借上げ、家賃保証してくれるという胡散臭い話。。。

胡散臭い話は気をつけろで、それなりの条件があります。

１、日本に居住する５０歳以上の方、又は海外に居住する５０歳以上の日本人。

２、住宅が共有の場合は全員の承諾を得られること。

３、住宅に一定の耐震性が確保されていること。

４、土地や建物に抵当権などの設定がされていないこと。

はい、ごもっともです。。。

これでシニア（５０歳以上の方）が、自宅を売却しないで住み替えや老後資金に活用できれば本当に願ったりかなったりです。

でも、一般的に賃貸住宅として貸しに出すのとどう違うのかって・・・？？？

ここが明確でないと意味がない。

普通はこの終身借上げなんて話は聞いたことがない。

ここがみそですね。

このJTIには協賛社員がいる。

株式会社アパマンショップホールディングス、大和ハウスグループ
京王グループ、賃貸不動産管理業協会
三栄ハウス株式会社、日本木造住宅耐震補強事業者協同組合
株式会社スペース、パナホームグループ
住友林業グループ、有限会社バリュー・クリエーション
スルガ銀行株式会社、フリージアホーム株式会社
セキスイハイムグループ、ミサワホームグループ
積水ハウスグループ、株式会社リプラス
第一生命保険相互会社・・・etc

代表理事　大垣尚司（立命館大学教授）

なんか立派そう・・・？？？

でも基金が２１００万円じゃない？？？

この有限責任中間法人　移住・住みかえ支援機構

設立は、平成１８年４月１８日。

小泉内閣の時の設立ですな。

ちょっと前なら特殊法人になっていたんでしょうね。

だから、この有限責任中間法人　移住・住みかえ支援機構には、

万一に備えて国の基金（高齢者住宅財団）が使えることになっているんだって・・・。

これで家賃を持ち逃げされる心配はなさそうだけど・・・

じゃあもう一度、何が制度利用者のメリットなのか整理してみましょう。。。

１、JTIがマイホームを最長で終身借上げしてくれるので、安定した家賃収入が保証される。

２、マイホームがもう一つの「年金」になる。

３、入居者との契約期間が３年単位（定期借家）なので、マイホームに戻ることも可能。

４、家を長持ちさせるメンテナンス費用を、家賃収入でまかなうことができる。


では、子育て世代など家を借りる人のメリットは・・・・

１、良質な住宅を、相場より安い家賃で借りられる。

２、敷金や礼金が不要。（契約時の仲介手数料は必要）

３、壁紙など、一定の改修が可能。

４、３年ごとに優先して再契約ができる。

こんな風にパンフレットに書かれています。

で、もう一回制度利用者の立場で考えると、

家を借りる人のメリットは、制度利用者のデメリットになることが多いので、

逆に考えてデメリットを列挙すれば、

１、相場より安い賃料で借りられるということは、相場より安い賃料しか収入がない。

２、敷金・礼金不要ということは、敷金・礼金は入らない。

３、一定の改修が可能ということは、お金をかけて一定の改修をしないと借りてもらえないことがある。

４、３年ごとの再契約ということは再度募集をしなくてはならない訳だから、その間の最低保証賃料はいくら？

こんなところが注意点になりますね。

定期借家だと契約期間が満了すれば、再度自分で利用できるメリットがあるから、多少は普通借家の賃料より低くても我慢しなければならないけど、

やっぱ、JTIの借上げ賃料がいくらなのか、空室のときの最低賃料はいくらか？

借上げ賃料の見直しはいつなのか？

この辺を押さえないといけませんね。

あと、良質な家ということになっていますから

新耐震基準に適合していなければいけないようだし、借上げ条件で改修を迫られることもある。

だからトータルで考えないとね。

でも、安定した賃料が安全に長い期間保証されるのは大きなメリットであることは違いありません。

だって、自分で考えても、

子供が誰一人居なくなった３５坪の家に、二人で生活していく意味があるのかな？って

考えちゃいますよね。

終身借上げしてもらって、駅そばのマンションに住み替え、なんてことも考えちゃいますもの。

その時に安定した家賃収入が保証されれば、ローンの足しになるし、

現金をはたいてしまえば、年金代わりになる。。。

おっしゃることはごもっともでした。。。

そっ、自分も悲しいことにシニアだから第１条件クリアーだっ。


工事日記アップしました。。。

工事日記3　http://www.komodatatemono.co.jp/album3.html

久しぶりにお家の話。。。

外部建具工事

外部建具って、云わずと知れた窓サッシや玄関ドアなど、外壁に設置される開口部材のことですね。

建物を雨から守る為、結構早く設置されるケースが多いです。

棟上げしたら、屋根とサッシ。

そうすれば建物が雨で水浸しにならないですみます。

●チェックポイントは？

１、当たり前すぎちゃうけど、デザインやサイズが設計図書通りか確認します。

あと取り付け位置の確認。

柱１本間違えて窓台を造られても困っちゃいますからね。

まっ、大工さんもプロだからそんなことはないでしょうけどね。

１回ドジを見つけたのは、階段との取り合い。

階段ってけっこう後になってつけるんですけど、

窓にかぶった。

階段が窓越しに透けて見えるなんておかしいでしょ？

階段上り口付近の引き違いサッシは窓の取り付け位置の高さと窓自体の高さに要注意です。

外壁工事の前ならサッシをずらしたり、サッシの高さを合うのに交換すればいいけど、外壁をやっちゃうとどうにもなんないよね。

早い話は設計ミスなんだけどね。

設計もパーフェクトじゃないから、早いうちに窓の位置チェックをしておきましょう！！

２、あとは仕様の確認。

ペアガラスを頼んだならばペアガラスが現場に入っていなければ困りますよね。

最近はペアガラスが当たり前になってきて、サッシの断熱性能が上がっています。

ペアガラスなら基本的には冬場に室内で暖房をつけてもガラスは汗をかかない。

でもそれでもいくらかは結露します。

窓枠のアルミが汗をかくからです。

で、内側の窓枠を樹脂にしちゃうサッシもあります。

当然樹脂なら汗をかきにくくなりますよね。

こんなところが仕様の差になります。

あとペアガラスも、防犯ガラス（防犯合わせ複層ガラス）とそうでないのがありますので、

そこもチェック。

防犯性能が高い窓にはＣＰ マークが付いています。
（ＣＰマークは官民合同会議で防犯性能が高いと評価された製品に付けられます。）

理科系で遮熱性能（日射侵入率）に関心のある方は、サッシメーカーで確認してください。
（日射侵入率とは、太陽光が窓を通り抜けて室内に侵入する割合です。）


こんな話はつまんないでしょ？？？

はい、私もつまんない。。。

で、私はこうして仕方無しに書いた文章をけっこう使いまわします。。。

工事日記アップしました。
　　↓　↓
工事日記3　http://www.komodatatemono.co.jp/album3.html

暑い！！

今日はうだるような暑さで、すっかり夏日です。

こんな日は、思考能力がないので文章の使い回しです。

床下地工事

床下地は、フローリングなどを施工する為の下地であるとともに、地震力などの水平力に対する重要な部位です。

特に、２階の床が根太レスの剛床工法であるならば、床梁の間隔は１Ｍ内である必要があるし、合板の厚さは24ｍｍ以上でなければなりません。

釘の太さもＮ75以上のものを使うことが要求されていますし、一般的に釘のピッチも150ｍｍ以内です。

●チェックポイント

１．釘のピッチ、合板の厚さは適当か？前述の通り、釘打ちのピッチ、釘の種類、合板の厚さが十分でなければ、期待された強度は出ません。



２．材料は設計図書通りか？

合板などの場合、表面に印字されているホルムアルデヒド発散等級（Ｆ☆☆☆☆）が仕上表と一致しているかどうか確認します。

居室は☆が４つ必要ですからね。。。

３．根太間隔は設計図書の通りか？

根太のピッチを確認してください。あと根太材の寸法もチェックしてくださいね。

根太レス工法の場合は床梁の間隔と合板の厚さ、☆の数を確認するんでしたよね。

釘は抜かなければわからないから、監督さんに聞いてみてください。Ｎ75以上ですよね。

ＣＮはＯＫ、ＦＮ・ＮＣはＮＧです。

現場の進捗状況はこちら
　　　↓　　↓
工事日記2　http://www.komodatatemono.co.jp/album.html