下取り？？？

新築の分譲住宅の販売をやっていると、買い替えのお客様もいらっしゃいます。

普通はほとんど駄目です。

何故駄目か？

持ち家の売却をあてにしないで、新規の新築分譲住宅を購入できる資金計画ができるかどうかなんです。

ようは、「売却の方は、売れる金額で売ってくれればいいですよ。」というお客様でないと、ほぼできません。

売れる金額を当てにする人は、「じゃあ、売りに出してみて、お客様がついたら新築の購入をしましょう。」

これだと、自分の家が売れる前に、買いたい物件が先に売れてしまいます。

じゃあどうするか。

売主が、今住んでいる家を下取りしてくれればいいわけです。

でもね、売主も、下取りした物件で、利益を出せるようにしなければならないから、かなり値段が厳しいんです。

古い家だと土地値。

古家を解体した後の更地での値段になります。

この土地の値段・・・・。

下取り金額は普通は、路線価程度です。

ですから、売るほうにすれば、かなり安くたたかれた感じになってしまって、中々まとまらない。

路線価というのは、相続の時の土地の評価額です。

これをもとに相続税をかけられるわけです。

だから地主さんは、相続評価の土地の値段より高く買ってくれるところがあれば売るし、相続評価より高く買ってくれそうな人が現れなければ「物納」してしまいます。

これは、お金で払うのでなく物で税金を払うという意味になります。

不動産業者は土地を買えば、

銀行からお金を借りて買えば、担保を取られ、

所有権移転のための登記料の他、銀行の金利、担保設定の費用そんなものがかかっちゃうんです。

そして、不動産取得税。

これは家を建てる人は、免除なり減額なりあるのですが、不動産業者が土地だけで売る場合には減額も何もありません。

自分で売るには、広告料、別の不動産業者に売ってもらえば仲介手数料がかかります。

だから、高くは下取りできないのです。

路線価地図（国税庁のホームページで調べられます）で、115Dと書いてあれば、平米単価（千円）なので、坪価格にすれば38万円。

29坪の土地であれば、29坪×38万円で1102万円。

これが基準で、あとはまわりの環境と、土地の形です。

住宅地として売るならば、「閑静な住宅地」で、南側道路で土地がほぼ真四角ならば、プラス要因。

となりに嫌悪施設や工場があればマイナス、土地の形が悪かったり、道路の接道条件が悪いのもマイナス要因となります。

プラスマイナス10％ずつ見れば、1000万〜1200万位となるわけです。

不動産業者が、仮に1200万円で下取りしたとすれば、先ほどの登記料、銀行関係・取得税で約60万円。

売るときの広告料仲介料も約60万円位はみなければなりませんので、購入価格の1割の約120万円は必要経費になります。

とすると、1320万円で売れて、チャラ。

1400万円で売れて80万円の粗利（儲け）となります。

1250万円で下取りすれば、1400万円で売れても、儲けは30万円。

ねっ、けっこう厳しいよね。

1400万円を坪数の29坪で割ると、坪48万2千円位の坪価です。

路線価より、坪10万円高く売れて、やっと30万円の儲けが出ます。

路線価が坪価38万円の土地の公示価格（役所が、計画道路なんかで家がかかった時の買取の基準としている価格、実勢価格に近いとされている）は47.5万円だから、それよりも高く売らないと粗利益なしです。

こうなるとけっこう厳しいですよね。

下取りが高いと不動産業者は儲かりません。

というか損をする可能性が大になるわけです。

だからね、買取専門でやっているような会社は、路線価の八掛けなのさ。

それなら、損しそうにないでしょう？

でも、その金額で売るというのも、よほど困ってないと売らないよね。

そんなことで、車と違って、買い替えの時に買い取り業者を活用するのは難しいのです。

うまく不動産屋をだまして、高く買っても貰うこと！！

うちは、能天気だから注意しないとね・・・・。

銀行のヤツに言われる、「本当に不動産屋さんですか？」って・・・・。

あの屈辱は一生忘れない・・・・・・・。