土地を売ったときの税金と手取り金額について

今日は、さいたまスーパーアリーナーで開催された不動産フェアーに行って来ました。

冷やかしです。すんまへん。

ハウスメーカー数社と大手デベロッパー、銀行関係が出展していました。

お昼時に行ったのですが、そのときは雨は降っていなかったので、まあまあの人で賑わっていました。

その後結構降っちゃったので、どうしたでしょうか？

うちの若い営業マンといったので、親子連れって感じで冷やかして来ちゃいました。

共同主催ですから、記名が難しそうでしたね。

あとエリアが広いので、物件情報も希望のエリアで探そうと思ってもその前に営業マンにつかまっちゃいそうですね。

私も記名取られちゃいました。（ポラスの営業マンはさすがです。）

今日は、お客様に譲渡所得についての説明のメールをしたので、これから土地を売ろうとする方は参考にしてください。

----------------------------------------------------

譲渡所得の計算のしかた(分離課税)---国税庁タックスアンサー参照
[平成17年4月1日現在法令等]


１　課税方法

　土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離(分離課税)して、計算することになっています。


２　計算方法

　譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。
(１)取得費
取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。
なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の５％よりも少ないときは、譲渡価額の５％を取得費(概算取得費)とすることができます。

＊今回は昭和３０年代に購入した土地ですので、この５％を取得費として計算することになり
ます。


(２)譲渡費用
譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、登記費用、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。


＊今回の解体工事、測量登記代はこちらの譲渡費用として計上してください。


３　長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分

土地や建物を売ったときの譲渡所得は、次のとおり所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに区分し、税金の計算も別々に行います。
長期譲渡所得とは譲渡した年の１月１日において所有期間が５年を超えるものをいいます。
短期譲渡所得とは譲渡した年の１月１日において所有期間が５年以下のものをいいます。

(注)「所有期間」とは、土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間をいいます。
この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。


＊したがって今回は長期譲渡となります。


(所法３３、３８、所基通３３−７、措法３１、３１の４、３２、措令２０、
措通３１の４−１)



長期譲渡所得の税額の計算
[平成17年4月1日現在法令等]


譲渡した年の１月１日現在の所有期間が５年を超える土地や建物を売ったときの税額の計算は、次のようになります。


１　課税長期譲渡所得金額の計算



１）譲渡価格
譲渡価額とは、土地や建物の売却代金などをいいます。

＊今回２，８８０万円として計算してみましょう。

２）取得費
取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費の額を加えた合計額をいいます。
なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5％よりも少ないときは、譲渡価額の５％を取得費(概算取得費)とすることができます。

＊したがって今回は２，８８０万円×５％で１４４万円とします。

３）譲渡費用
譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、登記費用、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊費用などです。

＊今回仲介手数料９７０，２００円、滅失登記代５４，３００円、測量代３７７，５２０円、印紙代３０，０００円、解体工事代２，１８０，０００円として、合計３，６１２，０２０円
が譲渡費用として計算します。（印紙代３万円は２分割の可能性も考えてです。）

４）特別控除
特別控除は、通常の場合ありませんが、マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除など各種の特例があります。

（１００万円の特別控除は平成１６年分所得税より廃止）


２　税額の計算

(１)課税長期譲渡所得金額の計算

課税長期譲渡所得金額＝譲渡価格　　　−取得費　　−譲渡費用

　　　　　　　　　　＝２，８８０万円−１４４万円−３６１万円
　　　　　　　　　　＝２，３７５万円

(２)税額の計算

イ　所得税（譲渡所得×１５％）

２，３７５万円×１５％＝３５６.25万円

ロ　住民税（譲渡所得×５％）

２，３７５万円×　５％＝１１８.75万円

税額合計

４７５万円

３　手取り金額の計算

手取り金額　＝譲渡価格　　　−譲渡費用　−税金

　　　　　　＝２，８８０万円−３６１万円−４７５万円
　　　　　　＝２，０４４万円

となります。




短期譲渡所得の税額の計算
[平成17年4月1日現在法令等]


譲渡した年の１月１日現在の所有期間が５年以下の土地や建物を売ったときの税額の計算は、次のようになります。

１ 課税短期譲渡所得金額の計算
　課税短期譲渡所得金額＝譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除

（ 特別控除とは、マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除など）

　
２ 税額の計算
平成１６年１月１日以後譲渡した場合の税額の計算は、次のように行います。

　税額＝課税短期譲渡所得金額×３０％（住民税９％） 　　　　　　　　



こんな感じです。

これが長期譲渡と短期譲渡の税額の基本ですが、土地収用等の特別控除もありますので詳しくは国税庁のホームページで確認してください。