土地の不動産査定書

今日は、不動産査定書と下水関係の見積書作成。

不動産査定書の件は、今売り出しをやっているところからも近いのですが、ちょっと弱気の査定になります。

用途地域というのがあるのですけど（土地購入の経験のある方でないと、ちんぷんかんぷんですね）、要は役所のほうで、「ここは住宅を建てて下さい。こっちは町工場を建てて下さい。」みたいな感じで、建物の用途を地域ごとに指定しているんですよね。

売り出しているところは、第1種住居専用地域ですから住宅を奨めている地域って感じするでしょ？（いわゆる住居系）査定したところは、準工業地域で、町工場や倉庫が多いところなんです。

で、そこの土地は、住居で考えているわけなんだけど、倉庫が近くにあるせいで、結構大きな車の出入りが前面道路にあるわけです。

とすると、閑静な住宅地ってわけにはいきません。

そこは建物を建てて売りたいわけだから、ちょっとマイナス評価になるわけです。

今売り出しているところより、駅には近くなるのだけれど、販売価格は下がりそう。

あと問題は土地の形。区画割をすると、南北の寸法がそれほどとれない。

要は東西が長い長方形になる。そうすると、家を建てると南側の空きが少なくなりますよね。（＝日当たりの問題）

こういうことがあって、結構近くの土地で、土地の広さが同じくらいでも査定金額が変わります。

よく聞くでしょう？

「南道路の土地がいい。」とか。

道路付け、周りの環境。そう言うことで金額変わります。

そういうことがあっても金額があまり変らないのが路線価。

これって、税務署が評価する土地の値段です。

字の通り、道路に値段がついているの。

だから、道路を隔てて、お向かいさんが「南道路」と「北道路」に分かれても評価は同じ。

よく「路線価がこの値段だから、この土地は高い。」とか色々おっしゃるお客さんがいますけど、土地の値段は需要と供給。

路線価が同じであっても、南道路が高く売れます。

地主さんも大変です。

税務署の評価の路線価よりも値段が安くないと売れないこともあります。

相続税を払うために土地を売る。

その売る土地は相続税評価の路線価を下回る。

冗談じゃないと言って、物納（お金で払うのでなく、土地で相続税を払うこと）する。

国はその値段じゃ売れないとわかっていても（いや、わかっていないんでしょうね）、自分で値段をつけた値段だから、その値段で引き取るわけです。

変な世の中でしょ？

大きな土地だと面大地の評価減といって、その評価が下がる（要は大きな土地は、道路とか作って造成しないと建物が建てられないから）。

で500平米（約151坪）に満たない土地は、たいして評価減も使えない。

とすると、今回の320平米位のこの土地は、やはり物納になるんでしょうね。

（だって、路線価を超えて売れるとはちょっと思えないから・･･･。）

但し、隣の工場とか倉庫をやっている会社が買いたいと手を上げてくれれば、路線価より高くても売れますよ。

要は、需要と供給です。

それじゃ！！アンニョン。