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2006年10月08日(Sun)
重要事項の説明書〜不動産の表示、占有、登記簿記載事項
やはり、風が強くとも晴れの日が良いですな・・・。
雨は飽きました。
特に金曜日の雨は参った。風も強かったので本当に参った。
新品の傘が一発で壊れてしまったぜぃ！ 銀行に行かないわけにもいかなかったから・・・。
昨日から雨が上がり、さいたま市の新築の工事も始まる。
となりのミサワホームに負けないように頑張らないとね！
（ハイ、安くていい家目指します。。。）
重要事項の説明書〜不動産の表示、占有、登記簿記載事項
これは、土地購入の話で書いた役所調査（法務局）のことがわかっていればＯＫ。
何の問題もありません。
該当する土地と建物の説明です。
で、登記の所在地は住居表示でなく地番でしたね。建物は家屋番号。
（ここを混同しないように！）
記載されているのは法務局でとった登記簿謄本（コンピューター化されているところは全部事項証明）の内容です。
それと現況比較。
該当地番（１筆でないこともあります）、地目、地積の欄があって・・・・。
地目は土地の種類のことですね。
農地は勝手に売買できませんから要注意。（農地法の規制があります。）
でも、住宅地を買うのに地目が農地（田、畑）であることがけっこうあります。
この場合、市街化区域であっても農地法の届出を出して、許可がとれないと名義変更ができません。
それと、農地転用に、転用届けの費用だけでなく、水路組合脱退金だとかの費用がかかることがありますから、
「事前に確認しないとね！」。。。
地積のところで、登記簿の欄と実測の欄があるのも、以前の話の、
登記簿売買（公簿売買）と実測売買があるんでしたよね。（忘却の彼方か？？？）
権利の種類なんてのも、買うんでしたら所有権、
借りるんだったら賃借権・地上権になります。
建物の家屋番号は、大体土地の地番と一緒です。
複数の地番の上に建っている建物は、普通はその建物が一番のっかっている（日本語正しい？）地番を採用してます。
建物が複数建っている場合は、家屋番号に枝番がついてることもあります。
（解体した建物が滅失登記されていないと登記上は二つの建物が存在）
建物の種類とか、構造とか、外壁とか、は見ての通り。
見ての通りでないのは、リフォームをして登記を変更していないことがあります。
瓦葺だったのが、地震を心配してスレート葺きだったりね。
あと増築して登記しなければ、増築前の床面積になっています。
土地を購入するときに古い建物がある場合は、
その建物をどっちが壊すかを決めておかないとトラブルになります。
１、解体更地渡し・・・売主の費用と負担で建物を解体して更地にして引き渡します。
２、現況渡し・・・建物もつけて渡すから、建物の解体工事も買主がやってくれと言うことになります。
建物を使う場合は、現況渡しでいいのでしょうが、解体するのが決まっているのならば、更地渡しにしてもらった方がいいですよね。
だって、現況渡しの場合は、利用することもない建物の所有権移転登記もしなければならないし、
解体工事費用だって馬鹿にならないでしょ！！
登記の場合は、売主の滅失登記の委任状と印鑑証明もらって、すぐに解体工事して滅失すれば移転しなくても済むけど、手続きが一般の人にわかりづらいでしょ？？？
まあ、興奮しても仕方がない。
現実はけっこう現況渡しなんてのは多いです。。。はい。。。
占有？？
これは誰か居座っていないか？ってこと。
事件ものなんかは、８９３さんなどが、
「ここは俺が借りているんだ〜！！」などと頑張っていることなんかが昔ありました。
最近は法律が変わったのであんまり聞かなくなりました。
まあ、どっちにしても人が住んでいる物件は要注意といったところです。ハイ！
あとね、相続の問題。
名義人が死んじゃっていることがあります。
それじゃあ、売れないよね。
でも現実は、売りに出ていることがよくあります。
普通は、ちゃんと相続登記が終わってから売り物にすべきなんだけれど、
不動産屋さん、じゃんじゃん売りに出しちゃいます。（いいのかよ〜）
相続登記が終わっていないと言うことは、相続人が揉めたら売りものにもならなくなりますよ！！
そういう時は手付金をうんと少なくした方が無難です。
本当は売っちゃ駄目なんだと思うんだけどね・・・・。
相続登記は、「遺産分割協議書」が作成できないと登記できません。
そうでなければ、相続人全員の共有登記です。
ですからその場合、相続人全員が売主のわけですから、全員に契約に立ち会ってもらわなければなりません。
共有の相続登記が終わっていれば、相続人全員を確認することも可能ですが、
それが亡くなったままの人のままだと、予期しない相続人が現れることもあるでしょ？？
隠し子とか、愛人の子とかね・・・。
それでもめたら、売買の移転登記なんていつできることやら・・・・？？
ですから、登記名義人と売主はよく確認してください。
不動産業者が売主の場合は、買ってすぐなので、まだ所有権移転登記が完了していないこともあります。
その場合は、売買契約書の写しかなんかを提出してもらいましょう！！
あとは、担保。
売主がお金を借りていれば、抵当権とかが金融機関によってつけられています。
この場合、これを抹消してもらわなければ、お金を渡せませんので、
抵当権の額をよーく見てください！！
売買金額以上じゃ、この土地売っても返せませんよんね！！
これも要注意！！
手付金をうーんと少なくしてください。
また、段々はしょってきました。長くなるとどうしてもね〜。。。
飽きたでしょから、この辺で・・・・・。
ミサワホームで行田の土地に看板をつけてくれた。
行田の土地
↓ ↓
http://www.komodatatemono.co.jp/gyouda.html
「行田市本丸物件調査報告書」
↓ ↓
http://www.komodatatemono.co.jp/sale.html
早く売れるといいんだけど・・・・。（他力本願かい！！）
やはり、風が強くとも晴れの日が良いですな・・・。雨は飽きました。
特に金曜日の雨は参った。風も強かったので本当に参った。
新品の傘が一発で壊れてしまったぜぃ！ 銀行に行かないわけにもいかなかったから・・・。
昨日から雨が上がり、さいたま市の新築の工事も始まる。
となりのミサワホームに負けないように頑張らないとね！
（ハイ、安くていい家目指します。。。）
重要事項の説明書〜不動産の表示、占有、登記簿記載事項
これは、土地購入の話で書いた役所調査（法務局）のことがわかっていればＯＫ。
何の問題もありません。
該当する土地と建物の説明です。
で、登記の所在地は住居表示でなく地番でしたね。建物は家屋番号。
（ここを混同しないように！）
記載されているのは法務局でとった登記簿謄本（コンピューター化されているところは全部事項証明）の内容です。
それと現況比較。
該当地番（１筆でないこともあります）、地目、地積の欄があって・・・・。
地目は土地の種類のことですね。
農地は勝手に売買できませんから要注意。（農地法の規制があります。）
でも、住宅地を買うのに地目が農地（田、畑）であることがけっこうあります。
この場合、市街化区域であっても農地法の届出を出して、許可がとれないと名義変更ができません。
それと、農地転用に、転用届けの費用だけでなく、水路組合脱退金だとかの費用がかかることがありますから、
「事前に確認しないとね！」。。。
地積のところで、登記簿の欄と実測の欄があるのも、以前の話の、
登記簿売買（公簿売買）と実測売買があるんでしたよね。（忘却の彼方か？？？）
権利の種類なんてのも、買うんでしたら所有権、
借りるんだったら賃借権・地上権になります。
建物の家屋番号は、大体土地の地番と一緒です。
複数の地番の上に建っている建物は、普通はその建物が一番のっかっている（日本語正しい？）地番を採用してます。
建物が複数建っている場合は、家屋番号に枝番がついてることもあります。
（解体した建物が滅失登記されていないと登記上は二つの建物が存在）
建物の種類とか、構造とか、外壁とか、は見ての通り。
見ての通りでないのは、リフォームをして登記を変更していないことがあります。
瓦葺だったのが、地震を心配してスレート葺きだったりね。
あと増築して登記しなければ、増築前の床面積になっています。
土地を購入するときに古い建物がある場合は、
その建物をどっちが壊すかを決めておかないとトラブルになります。
１、解体更地渡し・・・売主の費用と負担で建物を解体して更地にして引き渡します。
２、現況渡し・・・建物もつけて渡すから、建物の解体工事も買主がやってくれと言うことになります。
建物を使う場合は、現況渡しでいいのでしょうが、解体するのが決まっているのならば、更地渡しにしてもらった方がいいですよね。
だって、現況渡しの場合は、利用することもない建物の所有権移転登記もしなければならないし、
解体工事費用だって馬鹿にならないでしょ！！
登記の場合は、売主の滅失登記の委任状と印鑑証明もらって、すぐに解体工事して滅失すれば移転しなくても済むけど、手続きが一般の人にわかりづらいでしょ？？？
まあ、興奮しても仕方がない。
現実はけっこう現況渡しなんてのは多いです。。。はい。。。
占有？？
これは誰か居座っていないか？ってこと。
事件ものなんかは、８９３さんなどが、
「ここは俺が借りているんだ〜！！」などと頑張っていることなんかが昔ありました。
最近は法律が変わったのであんまり聞かなくなりました。
まあ、どっちにしても人が住んでいる物件は要注意といったところです。ハイ！
あとね、相続の問題。
名義人が死んじゃっていることがあります。
それじゃあ、売れないよね。
でも現実は、売りに出ていることがよくあります。
普通は、ちゃんと相続登記が終わってから売り物にすべきなんだけれど、
不動産屋さん、じゃんじゃん売りに出しちゃいます。（いいのかよ〜）
相続登記が終わっていないと言うことは、相続人が揉めたら売りものにもならなくなりますよ！！
そういう時は手付金をうんと少なくした方が無難です。
本当は売っちゃ駄目なんだと思うんだけどね・・・・。
相続登記は、「遺産分割協議書」が作成できないと登記できません。
そうでなければ、相続人全員の共有登記です。
ですからその場合、相続人全員が売主のわけですから、全員に契約に立ち会ってもらわなければなりません。
共有の相続登記が終わっていれば、相続人全員を確認することも可能ですが、
それが亡くなったままの人のままだと、予期しない相続人が現れることもあるでしょ？？
隠し子とか、愛人の子とかね・・・。
それでもめたら、売買の移転登記なんていつできることやら・・・・？？
ですから、登記名義人と売主はよく確認してください。
不動産業者が売主の場合は、買ってすぐなので、まだ所有権移転登記が完了していないこともあります。
その場合は、売買契約書の写しかなんかを提出してもらいましょう！！
あとは、担保。
売主がお金を借りていれば、抵当権とかが金融機関によってつけられています。
この場合、これを抹消してもらわなければ、お金を渡せませんので、
抵当権の額をよーく見てください！！
売買金額以上じゃ、この土地売っても返せませんよんね！！
これも要注意！！
手付金をうーんと少なくしてください。
また、段々はしょってきました。長くなるとどうしてもね〜。。。
飽きたでしょから、この辺で・・・・・。
ミサワホームで行田の土地に看板をつけてくれた。
行田の土地
↓ ↓
http://www.komodatatemono.co.jp/gyouda.html
「行田市本丸物件調査報告書」
↓ ↓
http://www.komodatatemono.co.jp/sale.html
早く売れるといいんだけど・・・・。（他力本願かい！！）