媒介契約書って何？（４）

不動産媒介契約書（４）

今日も前回の続きで、不動産媒介契約書についてです。

媒介契約書の細かい字のところ（約款）に、

第○条　媒介価額に関する意見の根拠の明示

というのがあります。

いくらで売れるかが、売主にとってはとても大事なことですね。

だから、不動産屋さんの「勘」が頼りというのでは心配です。

不動産の価格というのは建物の坪単価と同様にあいまいです。

まっ、価格は需要と供給の法則で決定するという経済の大原則がありますが、

その需要となるであろう価格の決定が「勘」じゃあねえ。

でも現場はそんなモンです。

土地の価格には

１、路線価

２、公示価格・基準価格

３、実勢価格（時価）

があるというのは前に書いた通りです。


路線価は、相続の時の土地の評価額、

公示・基準地価というのは、役所が不動産鑑定士を使って、

年二回発表しているもので、役所の土地収用なんかはこれが基準になる。

時価は、実際の取引価格ということですね。（簡単に書き過ぎ？）



じゃあ、役所も頼んでいる不動産鑑定士に鑑定してもらえば、

その金額は間違いなく売れるのか？

いいえ、そうとも限りません。

現実に買いたいという人が現れなければ、売買は成立しないのですから。

だから不動産屋の査定がいい加減でもお咎めはありません。

だって、不動産鑑定士の鑑定金額で売れなくても、

別にお咎めはありませんから。

だから、査定書はあくまでもこれくらいで売れるだろうという期待金額です。

下取り金額は、「この金額であれば、うちが買うよ。」というのだから、

これこそまさに実際金額なんですけど、

業者は買って儲けたいわけですから、その金額の２割増くらいで

一般のお客に売れるだろう（これも期待金額）と思って買う金額です。

これがその通りになるとは限りません。

儲かるときもあれば、損をすることもあります。

（まあ、寿司ネタの仕入れみたいなモノ？これも簡単に書き過ぎ？）




ですから、ここの条文で、「業者（乙）は媒介価格の決定に際し、依頼者（甲）に

その価格に関する意見を述べるときは、根拠を示して説明しなければなりません。」

としています。

路線価は、国税庁のホームページで調べられます。

おおよそ、公示価格の８０％とされています。

だって、そんなに評価が高かったら相続税も払えません。

（それでも昔に比べれば随分上がった。）

広大地とか、間口が狭い土地などは評価減があります。



公示・基準地価が役所が言う実勢価格のわけですが、

バブルのころはそんな価格で売る人はいなかったし、

バブルがはじけて不動産不況の時代は、そんな価格で買う人がいなかった。


近隣の取引価格。

まあ、これが相場なんですけど、よく考えてみてください。

土地は南道路のほうが北道路より人気があるでしょう？

路線価なんてのはそんなの無視ですが、実際は道路付け、地勢

（低地より高台が人気）、インフラ、周りの環境等々で値段が違います。

ですから、取引事例を参考にプラスポイントとマイナスポイントを積み上げて

査定金額を算出します。

まあ、学校の先生が通信簿つけるみたいなものだから、当然主観が入ります。

だから「勘」に近いものはあります。



でもきちんと書類になっていれば、納得はしやすいものです。

口だけじゃねえ・・・？？？

まあ、それが媒介価格に関する意見を述べるときの根拠の明示となるわけです。


どうもべらんめえ調で、アバウトの感じで恐縮ですが、

現場感覚で書いちゃいました。



次回も、媒介契約書の続きです。

だって、実際は建物もついているからねえ〜。