媒介契約書って、何？？（５）

不動産媒介契約書（５）

今日も前回の続きで、不動産媒介契約書についてです。

前回の査定のところで、建物については触れていませんでしたが、ごめんなさい。

これもいい加減です。強いて言えば見た目が大事って事でしょうか？

一応は税法上の減価償却費の係数が基準になったりはしています。

でも、家の値段も最近のローコスト住宅なら坪価25万円なんてのもあるし、

ハウスメーカーだと坪価80万円の家もあるわけです。

木造だと税法上の減価償却期間は24年だけれど、

建売木造住宅ですと、築20年経つと、「もう住みたくない！」って家もざらです。

もう住みたくない家は、評価はゼロだし、解体費用分マイナスです。

でも家の持ち主からすれば、住めば都で、とってもいい家です。

だから、築22年のちょっと家が傾いだ家の所有者には、

「建物の評価は20年でゼロになっちゃうんですよ。だから更地の土地の評価から

建物の解体工事分がマイナスになります。」って言います。

手入れの行き届いた築22年の「住んでもいいと思える家」は、再調達価格で

しっかり税法上の減価償却の係数を使っちゃったりします。

だから、見た目がとっても大事です。



あとね、シロアリだの雨漏りのする家は本当にゼロですから。

今は、瑕疵担保責任（売主の保証）がありますから、そういう家は

建物の評価なんて求めちゃ駄目です。

土地売買の現況（古家付）渡し位に考えてもらわないといけません。

で、けっして隠し事は駄目です。

だって、瑕疵担保責任は、隠れた瑕疵（キズ）の保証なんですから・・・。


続きましては、有効期間についてです。

必ず条文に有効期間はうたってあります。

第○条　専属専任媒介契約の期間は、3ヶ月を超えない範囲で、甲乙協議の上定め

ます。


と書いてあります。

だから、自分で買主を見つけちゃった場合は、指折り数えて3ヶ月を待ってくださ

いね。

次に宅地建物取引業者の義務について

第○条　乙（業者）は次の事項を履行する義務を負います。

１、甲（依頼者）に対して文書により2週間に1回以上業務の処理状況を報告する

こと。（専任媒介の場合、専属専任媒介は1週間に1回以上）

２、広く契約の相手を探索するため、目的物件につき、所在地、規模、形質、

媒介価額その他の事項を専任媒介契約書に記載する指定流通機構に媒介契約の

締結の日から7日以内（乙の定休日を含みません。）に登録するとともに、

契約の成立に向けて積極的に努力すること。

３、前項の登録をしたときは、遅滞なく、指定流通機構が発行した宅地建物取引

業法第50条の6に定める登録を証する書面を甲に対して交付すること。



はい、報告書を業者が送ってこない場合は、義務を履行しないわけですから、

媒介契約の解除を申し出ることができます。

あと、レインズとか指定流通機構に登録しない場合もですね。

登録した証明書をもらってくださいってことです。


でもね、前に書きましたよね。

登録して登録証明とってすぐ削除しちゃう業者もいるみたいですよ。

でもこれは、中々チェックできませんね。

だからしっかり業者を選んでくださいね。





飽きちゃったけど、まだまだ続けます。

この媒介契約について。






それでは、また・・・・。