不動産媒介契約書（７）
今日もまたまた前回の続きで、不動産媒介契約書についてです。
最近は、「田舎家」なんかも人気ですよね。
でも、こんな「田舎暮らし」物件の不動産仲介には揉め事も多いので、
ご注意下さい。
簡単な話、田舎物件が、土地と建物の合わせて６００万円とか７００万円
だとしますよね。
法定手数料は、６００万円で２５２，０００円
７００万円で２８３，５００円です。
さいたま市に住んでいるお客様から、
「実は、両親も特別養護施設に入ってしまったので、
福島の実家の土地と建物を売ってももらえないだろうか？」
という話があったとしますよね。
息子さんもさいたま市に住んでいれば、身近なさいたま市の不動産業者に
依頼したほうが便利だし、打ち合わせも密にできます。
でも、業者の方からすれば金額の低い田舎物件を法定手数料だけで媒介する
となると私でも断ります。
通常は、役所調査、法務局調査、現地調査を無料で近隣の物件はやって
います。
でも、結構時間もかかるし、法務局の登記印紙だけでも１万円くらいかかる
こともあります。
でもこれ、こちらだと物件価格は二千万円位しますので、専任媒介が取れれば
物件が二千万円丁度として、仲介手数料が６９３，０００円です。
だからこそ無料というかサービスでできるわけです。
福島までの交通旅費・日当・印紙等の実費等々・・・
これらも経費を依頼したお客様から頂けなければ、やりません。
で、法定手数料を全く無視した報酬を請求する業者がまかり通っています。
（特別依頼に係る費用）
第○○条
甲（依頼者）が乙（業者）に特別に依頼した広告の料金又は遠隔地への
出張旅費は甲の負担とし、甲は乙の請求に基づいて、その実費を支払わ
なければなりません。
媒介契約書にこんな条文があります。
だから業者は、田舎物件で遠隔地なんだからと言って、法定手数料の倍とか
の請求をしてくるわけです。
でも良く見ると、実費って書いてありますよね。
だからきちんと明細を出してもらわなければ払いたくないし、払う必要も
ないわけです。
ここのところでよくもめます。
だからちゃんと決めておく必要があります。
１、交通旅費
現地調査・役所調査・現地調査があるので車でないと無理かもしれません。
ですから、現地までの距離、役所施設までの距離等等を勘案して
予め設定します。
２、宿泊費
物件を商品にするためには、買主のために様々な物件調査が必要です。
不慣れな遠隔地の場合は１日で調査が終わらない可能性があります。
３、広告費
田舎暮らし物件などは、通常の国土交通省指定の流通機構レインズ等では
買主の反響が取れないことが考えられます。
そうした場合は、田舎物件専門で扱っているサイトへ広告掲載も考えられ、
その費用を予め見積してもらう必要があります。
４、案内費（旅費交通費）
買主は、地元の人よりも都内や首都圏の方から現地案内をすることが
考えられます。
でも、案内したからといって必ずその人が買ってくれるとは限りません。
買ってくれなければ、案内費の回収ができません。
これらの想定される費用を事前に考慮しておかないと、この取引は失敗に
なります。
だってそうでしょう？
６００万円で売れて、手数料は２５万円くらいだと思っていたら、特別費用で
６０万円費用を上積みされたら、それだけ手元に残る金額がなくなるわけ
だから、資金計画が大きく狂います。
６００万円のうち６０万円と言ったら１割ですからね。
ですから、特別費用も見積もってもらって売却価格を決めておかないと、
あとでトラブルの原因となるわけです。
現在、田舎物件は団塊の世代が定年を迎えることもあって結構ブームです。
ですから、ちゃんと法定手数料のほかに、こう言った特別費用のメニューも
お忘れなく・・・。
けっこう田舎物件はもめることが多いんですよ。
こんなうちでも田舎暮らし物件を取り扱っているくらいですから。
でもうちで扱っているのは埼玉県内ですので、
特別メニューはありません。
http://www.komodatatemono.co.jp/inakagurasi.html
さすがに飽きちゃったと思うので、媒介契約は今日で終わりにしますね。
次回のテーマは未定です。
それでは、また・・・・。
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「物件調査報告書」（例：行田市本丸社有地）
関心のある方はこちらをご覧下さい。
↓ ↓
http://www.komodatatemono.co.jp/sale.html
不動産購入のマニュアル「欠陥住宅をつかまない１０のポイント！」
はこちら
↓ ↓
http://www.komodatatemono.co.jp/sassi.html
最近のチラシはこんな感じ
↓ ↓
http://www.komodatatemono.co.jp/tirasi.html
http://www.komodatatemono.co.jp/honjitutirasi.html
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■┛あとがき
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正直田舎暮らしの物件は、業者としてはあまり仲介したくありません。
買取りして転売するのならまだいいかな？
田舎の物件は、境界がいい加減だったりするので、不安要素が
いっぱいです。
それで土地が広いから、実地測量するのにもけっこう費用がかかります。
実測図をおこさないまでも、境界立会い証明は欲しいところです。
そういうことを現地の人にいうと
「何、よそ者が勝手なことを言って！」と気分を害されてしまうことが
あります。
でも、紛争が起きたときは業者責任を言うんですよねえ〜。
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「楽天日記」
http://plaza.rakuten.co.jp/komodatatemono/