欠陥住宅をつかまないポイント

久しぶりに日記を書きます。

まあ、相変わらずの横着者で、何日か書かないとず〜っと書かないという

子供の頃からの継続性の無さを引きずりながらオヤジやっています。

ちょっと不動産の方の仕事も忙しく、仲介額としてはけっこうな金額で、

バタバタしておりました。

仲介はいい。

何がいいかと言うと工事業者に支払う外注費が無いこと。

建築の仕事はほとんど右から左です。

で、お客様の要望が果てしない・・・

けっこう打ち合わせにも時間がかかるし、現場に行かないと怒られちゃいます。。。

高校の同窓生の太陽光発電を載せたリフォームは、

さすがに高校時代の横着の私の性格を知っていての諦めがあるのか

お呼び出しもほとんど無く、現場監督に任せきりでラクチンでした。

この築30年くらいのアパートのリフォームのご施主様には、

「もっと現場に来なくちゃ、駄目なんじゃないの〜」と、苛められました。

真壁（柱が見える）を大壁（柱を隠す）にして、スッキリ・・・

かなりイメージが変わりました。

大変喜んでは頂いておりますが、まだまだ雑用を頼まれそう・・・

つまらないけど、中途半端なので前回の続きです・・・。

私は相続の経験はありますが、相続権放棄しか、したことがないので

身内の相続財産評価をしたことはありません。

前にも書いたけど、基礎控除（５千万円＋１千万円×法定相続人数）があるので、

配偶者と子供２人なら８千万円を超えないと相続税はかかりませんから、・・・

と言うことは、遺産がマイホームと２千万円の有価証券なんてケースでは

相続税はかかりません。

あと、生命保険の問題がありますが、

これも結構控除がありますから・・・

でも、私のいるさいたま市でも、

ちょっと土地を持っている農業をやっている地主さんは

やっぱり結構、相続税を払うのに四苦八苦しています。。。

で、具体的な話に移りますと・・・

相続について・・・その２

遺産分割

１、協議分割

遺産分割のもっともポピュラーな決め方が協議分割です。

相続人全員が十分に話し合って遺産の分割をします。

民法上は、特別に遺言がない限り、いつでも遺産分割していいのですが、

相続税の申告が相続開始の翌日から１０ヶ月以内ですから、

これに間に合うように協議しなければなりません。

協議分割したときは、土地建物の登記や相続申告に必要な為、

「遺産分割協議書」を作成します。（自著、実印捺印）

＊相続人に未成年者がいるときは「特別代理人」を家庭裁判所で

選任してもらう必要があります。

相続人は「特別代理人」にはなれませんので、

それ以外の身内や友人に頼むことになります。

２、家庭裁判所の調停・審判

相続人間で話し合いがととのわないときは、

家庭裁判所で調停や審判で分割してもらうことが出来ます。

＊寄与分の請求

共同相続人の中に、被相続人の事業への貢献や、療養看護など

特別に寄与した人がいるときは、寄与分を請求できます。

この寄与分で、共同相続人の見方が違うから揉めるんですけどね・・・。

３、遺言と遺留分

協議分割が相続人の話し合いで決められるのに対して、

遺言は遺言者（被相続人）の自由意志で遺産の分割を指定する方法をいいます。

遺言があると「遺留分」を侵害しない限り、遺産は円満に解決できます。

この遺留分とは、相続人（兄弟姉妹にはない）の最低保証分とも言えるもので

民法に規定されています。

なお、遺言があっても受遺者が遺贈を放棄すれば、

協議分割の方法で分割することも可能です。


個人的な意見としては、寄与分の主張で相続人間が揉めないように

被相続人（遺言者）は、寄与分を感じて感謝しているのであれば、

遺言書を作ってあげればいいのに・・・とは思いますがね〜

たまあに聞く話ですが、

都内の一等地で、ご主人が先に亡くなられ、姑さんとお嫁さんが二人暮らしで

姑さんの介護を長い間していても、ご主人との間にお子さんがいなければ

その土地建物が姑さんの名義でしたら、姑さんがなくなったら

その土地建物は、姑さんの血縁者（亡夫の兄弟）が相続します。

そのため「あんないいお嫁さんが、身ぐるみ一つで家から追い出されちゃった」

なんて話があります。

そうですよね。

お嫁さんは養子縁組でもしていなければ、姑さんの相続人にはなり得ないですからね。

だから私はこんなとき、「姑さんはなぜ遺言書を書いてあげなかったんだろう？」

と思ってしまいますよね。

「土地建物の全てを嫁の○○に与える」とかの遺言書があれば、

遺留分を主張されても、そこの土地建物を処分すれば、

なんとか老後に住むマンションとか確保できますよね。

遺言書がなければ、最悪追い出されて終わりです。。。

なんか納得できませんが、なんにも対策をとらなければ現実に起こり得る話です。

＊遺言の種類

（１）自筆証書

遺言者一人で作成するもの。全文、日付、氏名を自著し、印が必要。

（２）公正証書

公証人に作成してもらうもの。証人が２人必要（相続人は不可）。

（３）秘密証書

公証役場で作成してもらうもの（弁護士、公証役場で相談を）

（４）特別な遺言

遭難とか死亡の危急等。

＊書いた遺言はいつでも取り消すことが出来ます。
（複数あるときは、日付が後のものが有効）

公正証書遺言以外は、相続開始後、家庭裁判所に提出して、

検認を受ける必要があります。

ブログを日記代わりに書いていると、

色々文句を言う人がいるので、しばらくはつまらない業界のことを書きます。

せっかく書いたので、これをメルマガにもして配送しちゃいました。

メルマガは最近全然書かないので、読者はほとんどいません（笑）

それでは、最近相続の相談を受けたので、相続税の基礎編を・・・



相続税とは・・・その１

相続税は亡くなられた人の遺産を対象にして、その遺産を取得した相続人などに

課税される税金です。

原則として相続開始の翌日から１０ヶ月以内に申告し、納税します（延納も可）。

この課税対象となる遺産とは、現金・預金・有価証券・土地・建物のほか、

死亡保険金や死亡退職金（一定額まで非課税）まで含まれます。

しかし、借入金などの債務が残っているときは、これを差し引いた正味財産が

対象になります。


基礎控除制度

相続税には大きな基礎控除制度があり、正味財産がこの基礎控除以下のときは、

申告の必要がありません。

５，０００万円＋１，０００万円×法定相続人の数

結局、正味財産（遺産−債務）から基礎控除を差し引いた残額が、

相続税の対象になるのです。

また、配偶者に対しては取得する正味財産が１億６，０００万円以下か

法定相続分以下のいずれか高い金額までに対応する税額控除が設けられています。

つまり、１億６，０００万円以下または法定相続分以内の相続であれば

課税されないわけです。




相続税額の算出方法は、各人が相続などで実際にもらった財産に直接税率を

乗じるというものではありません。
　
正味の遺産額から基礎控除額を差し引いた残りの額を民法に定める相続分により

あん分した額に税率を乗じます。

この場合、民法に定める相続分は基礎控除額を計算するときの法定相続人の数

に応じた相続分により計算します。

実際の計算に当たっては、民法に定める相続分（法定相続分）により

あん分した額を下表に当てはめて計算し、

算出された金額が相続税の基となる税額となります。


課税標準 　　　税率 控除額
1,000万円以下 　10% 　　　−
3,000万円以下 　15% 　　　50万円
5,000万円以下 　20% 　　 200万円
1億円以下 　　　30% 700万円
3億円以下 　　　40% 1,700万円
3億円超 　　　　50% 4,700万円


この速算表で計算した各相続人の税額を合計したものが相続税の総額になります。

（相法16）

相続税額早見表　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　単位：万円
　　　　　　　　 配偶者がいるケース　　　　　　　配偶者がいないケース
遺産総額　　　　 配+子１人、 配+子2人、配+子3人、　 子１人、　子2人、 子3人
　１０，０００　 175(0) 100(0) 50(0) 600 350 200
　１５，０００ 600(0) 463(0) 350(0) 2,000 1,200 900
　２０，０００ 1,250(500) 950(380) 813(325) 3,900 2,500 1,800
　２５，０００　2,000(1,440)1,575(1,134)1,375(990) 5,900 4,000 3,000
　３０，０００　2,900(2,707)2,300(2,147)2,000(1,867) 7,900 5,800 4,500
　３５，０００　3,900 　3,175 　　2,750 　　9,900 7,800 6,000
　４０，０００　4,900 　4,050 　　3,525 　12,300 9,800 7,700
　４５，０００　5,900 　4,925 　　4,400 　 14,800 11,800 9,700
　５０，０００　6,900 　5,850 　 5,275 　 17,300 13,800 11,700
　６０，０００　8,900 　7,850 　　7,025 22,300 17,800 15,700
　７０，０００ 11,050 9,900 8,825 27,300 22,100 19,700
　８０，０００ 13,550 12,150 11,075 32,300 27,100 23,700
　９０，０００ 16,050 14,400 13,325 37,300 32,100 27,700
１００，０００ 18,550 16,650 15,575 42,300 37,100 31,900

＊（　）は配偶者が1億6,000万円まで相続したケース

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相続の相談を受けた人も、

結局この配偶者の1億6,000万円非課税を使って、

全部母親に相続させちゃったみたいです。

まっ、相続の先送りって感じですかね・・・。

よく相続が心配だと言って相談される方がいますけど、

基礎控除がありますから、

お父さんが亡くなって、お母さんと子供３人が相続人であれば

正味の相続財産が９，０００万円超える場合に相続税がかかるので

持ち家の４，０００万円くらいの持ち家だけを相続しても、

税金はかかりませんから・・・


＊テーブルを使っていないので表が見辛いかもしれません。
　ゴメンナサイ・・・

ちゃんと見たい方は、こちらをどうぞ・・・

今月のニュースレター http://www.komodatatemono.co.jp/news.html

最近YouTubeにはまっています。

なんか慣れると動画が簡単にアップできるんですね。

動画を撮ることがあまりないので、

写真のスライドショーに音楽を入れているだけなんですけどね。。。

深谷の親戚の家と、白岡町のクリニックは

工事中のすべての写真をスライドショーにして

音楽を入れてDVDにして差し上げたと言うことは

このブログでも書いたんですけど、

完成の一部を抜粋して

YouTubeにアップしてみました。

こもだ建物トップページ　


大きな吹き抜けのある家

埼玉県南埼玉郡白岡町ささき婦人科クリニック

　２０坪の土地を最大限活用した木造３階建て

とりあえずこの３本立てです。

もう少し増やしたいのだけど、

血液型O型の私は、なんせ整理が悪く、

写真ファイルがバラバラになっており整理がつきません。

このブログのフリーページにも

最近の分譲住宅とか、子育て世代の注文住宅とかありますが、

ここで使ってから、あとが行方不明になってしまいました。。。

クリニックだけ、所在地と名称まで出しちゃいましたけど、

是非、白岡、蓮田、久喜周辺の方は、

体調不良のご相談でもご来院してみてください。

とってもいい先生ですから・・・

婦人科クリニックですが、内科も診ていただけます。

私などは、花粉症の処方もお願いしちゃっています。


あっ、

一応、婦人科クリニックというピンクの看板が目立っていますので

男性の患者さんは、あんまり見かけません。

私などは、やっぱりちょっと気恥ずかしいので、

昼休み前のタイミングを狙って行きます。

まっ、あんまり気にしなくてもいいとは思うのですが・・・

ささき婦人科クリニック

ささき婦人科クリニック「楽天ブログ」　

ささき婦人科クリニックのホームページ　

土曜日の日に、

地元の工務店の棟梁が遊びに来て、

「こもださんは、うつになっちゃったようだ。」と言われてしまった。。。

棟梁は、昔、修繕工事をやった現場のその後のことが気になるらしく、

まあ、在来工法の場合は１０年サイクルくらいで修繕の時期がやってくるからだ。

１０数年前に、修繕とリフォームを、練馬の建替え不可の地域でやってもらった

築３０年くらいの現場が気になるなのだ。

「ペンキだけでもっていた軒裏だから、そろそろ駄目になっているかもしれないよ。

電話してみたら。」

棟梁は、６５歳で、まだまだ元気・・・。

ブツブツ不満は言いつつも、仕事に対しては前向きだ。

というか、仕事が甘くなるとさすがに危機感をもつようで、

昔の現場を回っては、ちょっとしたリフォーム工事をもらってくるようだ。

立派です・・・。

私はと言えば、

紹介で頂いた仕事だけで、

積極的に入居者訪問だとか、

電話コールとか、セールスレターのDMとか、チラシの折込とか

まったくやっていません。

確かに自分でも呆れちゃうくらい・・・。

だから、鬱になったと間違われてしまったようです。

もしかしたら、本当に鬱なのかもしれない・・・。

棟梁からしたら、バブルのあとでも

１億近くの仕事をそこに頼んでいたのに、最近は、すずめの涙程度の仕事くらいしか

お願いしていないので、どうしちゃったの？と思っているんでしょうね。


でもね、・・・

棟梁も、「建築工事は、儲かんない儲かんない。」と、

耳にたこが出来るくらいに聞かされちゃったので、

こちらも情熱が薄れちゃったんです・・・。

細かい仕事とか現場が遠いと頼みづらくなるでしょ？？？



そう、今は地元で３０年４０年以上もやっている工務店も、

けっこう仕事はきついようです。

昔は、紹介だけで十分な仕事があったんですけどね。

施主も代替わりしてしまうでしょ？

「もう息子の代だから、建替えは息子に任せてあるから・・・」って・・・。

あと、設計事務所からの仕事も、

基本的には指名による競争入札ですから利幅は薄いですよね。

腕のいい大工さんが多い地元の工務店さんの活路はリフォームなんですけど、

こちらも最近は建設業免許もあるかどうかわからない

新規業者がチラシをたくさん巻いたり、飛び込み営業で頑張っちゃうから

リフォームでも競争です。

だから「建築なんかもうやりたくない。ちっとも儲からない。」

と言うことになってしまいます。



私も４・５年前は、建築の売上を３倍くらいにしようと思って

けっこうあがいてみた事がありました。

売上３倍計画・・・。

キャッチのあるチラシ作りとか、

定期的なセールスレター、

インターネットによる集客とか・・・

色々そう言う関係の本も読んでみたけど、

そう簡単には、成果には結びつきません。。。


だから今は、基本的には、紹介で頂いた仕事を

コツコツまめにやることにしています。

ですから、経営的には広告宣伝費は、がくんと落ちました。

なんかとっても地味になっちゃってますけど、

棟梁！！

開眼したら爆発するかもよ・・・。


でも・・・

いつのことやら・・・


やっぱり、

鬱・・・。


棟梁、

練馬の現場はね、後輩の紹介で、後輩の奥さんの実家だから、

後輩を差し置いてのアプローチは不義理に思う私です。

だから私は電話しないよ。


「こもださんは、不動産もあるからいいよな。」

そうは言っても、

不動産も暇ですから・・・


私も、・・・

同じ悩みを持っています。。。

あ〜、お腹も痛い、

寝冷えかしらん？？？

ブログをやっていると、

ホームページ作るのは、やっぱりかったるい。

タグを見るたびイライラしちゃう・・・。

だんだん目も悪くなるから余計です。

タグのあまりっかすみたいのが残っちゃうと、

どこの部分のものかを探すのも一苦労です。

事務所で静かな土曜日を迎え、

来客は瓦屋さんくらいだったので、

楽勝でホームページを更新しなければいけなかったのに、

午後９時過ぎ、やっと工事日記5が完成です。

デザインも内容もたいしたことないのに、

今の私には精一杯です。

完成写真はあまり公開しないのですけど、

引越し前の写真だから、従姉のお姉さま、お許しあれ・・・！


http://www.komodatatemono.co.jp/album5.html　l

　　　　「工事日記5」　

私がふるさと深谷でベストを尽くした家造りです。

まだまだ努力が足りない・・・？？？

深谷・亀戸・行田・・・

３０日は深谷、昨日３１日は亀戸、そして今日は行田と

けっこう行動範囲が広い今日この頃です。

昨日は亀戸で歯医者さんの改装工事が始まりましたので、現場へ。。。

自分は午後３時には事務所に帰ってきてしまったけど、

職人たちは大変だったようです。

午後９時までかかっちゃったって。

自分がいる時は順調だったんだけどね・・・

待合室の天井照明器具の取り付けでこけたみたい・・・。

照明器具を選んだのはこの私です。

普通に照明器具の交換だったのですが、

開けてびっくり、

照明器具をはずした天井に梁があって、

その照明器具は無理無理やっとのスペースで付いていたようで、

能天気の私は、「明るくしましょう！」とサイズの違うものへ交換しちゃった。

で、この照明器具は天井埋め込みの蛍光灯が何本も入っているヤツ。

歯科医院は３階建てで鉄骨造でしたので、天井桟もケイテン（軽量鉄骨天井下地）で、

大あらわ・・・。

最近木造に慣れていたせいか、ケイテンは想定外でした。。。

２つの照明器具は、位置はちょっと寄ってしまったようだけど、

「しっかり付けてきました。」との報告あり。

棟梁、昨日は中華丼のランチをおごって頂いたのに、夜遅くまで働かせてゴメンネ。。。

今後、３階建て、天井埋め込み照明器具の交換の際は、重々気をつけます（反省）。

で、今日の行田は、県税事務所。

土地を買って住宅を３年以内建てると、土地の不動産取得税の軽減があります。

うち、去年行田市の土地を販売しまして（土地だけ）、

その購入者が家を建てて入居されました。

その噂をかぎつけた私は、鴻巣法務局へ朝一番の８時３０分に開店待ちして、

建物の登記事項証明書（建物の登記簿謄本に変わるもの、コンピューター化で名前が変わる）を交付してもらい、

その足で、行田の県税事務所に直行です。

必要書類は、

買った時と売った時の土地の売買契約書

不動産取得税の納付書

建物の登記事項証明書又は登記簿謄本

還付金がある場合は口座名と口座番号

こんな感じです。。。

お気づきの通り、買った人が自分の家を建てた場合の他、

私のように、売って、それを買った人が家を建てた場合も（要は転売しても）

３年以内ならＯＫです。

昔はこのように転売しちゃうとだめだったのですが、

バブル後の景気対策で有りになったと記憶していますが・・・


ただこれ、居住用の住宅でないとだめなんです。

今回、うちの場合は、買った人が診療所併用住宅を建てたので、

県税事務所で、「居宅分の床面積等を調査の上減額します。」とのご返答でした。

この不動産取得税も、何十万だから大きいです。

写真は水城公園、池の水面に木々が綺麗に映っています。

うちの社有地は、この水城公園に近いのが売りでした。。。


工事日記アップしました。
　　↓　　↓
工事日記4　http://www.komodatatemono.co.jp/album4.html

自称「さいたまんぞう」の私は、あまり東京には行きません。

月に一度の弁護士を中心にした異業種交流会くらいで、

あとは埼玉県内をブラブラです。

前は月２回。。。

ミサワ東京の勉強会があったから・・・。

昨日は、東京支店に出戻った同期の営業マンより久々のお誘いを受けて参加しました。

東京駅だと、私の事務所のある与野駅から京浜東北線でチンタラ行っても

４５分で着く。

３時過ぎに出れば、４時の勉強会は十分なのです。

テーマは「マイホーム借り上げ制度」・・・。

有限責任中間法人　移住・住みかえ支援機構（Japan Trans-housing Institute 通称JTI）が

最長終身で借上げ、家賃保証してくれるという胡散臭い話。。。

胡散臭い話は気をつけろで、それなりの条件があります。

１、日本に居住する５０歳以上の方、又は海外に居住する５０歳以上の日本人。

２、住宅が共有の場合は全員の承諾を得られること。

３、住宅に一定の耐震性が確保されていること。

４、土地や建物に抵当権などの設定がされていないこと。

はい、ごもっともです。。。

これでシニア（５０歳以上の方）が、自宅を売却しないで住み替えや老後資金に活用できれば本当に願ったりかなったりです。

でも、一般的に賃貸住宅として貸しに出すのとどう違うのかって・・・？？？

ここが明確でないと意味がない。

普通はこの終身借上げなんて話は聞いたことがない。

ここがみそですね。

このJTIには協賛社員がいる。

株式会社アパマンショップホールディングス、大和ハウスグループ
京王グループ、賃貸不動産管理業協会
三栄ハウス株式会社、日本木造住宅耐震補強事業者協同組合
株式会社スペース、パナホームグループ
住友林業グループ、有限会社バリュー・クリエーション
スルガ銀行株式会社、フリージアホーム株式会社
セキスイハイムグループ、ミサワホームグループ
積水ハウスグループ、株式会社リプラス
第一生命保険相互会社・・・etc

代表理事　大垣尚司（立命館大学教授）

なんか立派そう・・・？？？

でも基金が２１００万円じゃない？？？

この有限責任中間法人　移住・住みかえ支援機構

設立は、平成１８年４月１８日。

小泉内閣の時の設立ですな。

ちょっと前なら特殊法人になっていたんでしょうね。

だから、この有限責任中間法人　移住・住みかえ支援機構には、

万一に備えて国の基金（高齢者住宅財団）が使えることになっているんだって・・・。

これで家賃を持ち逃げされる心配はなさそうだけど・・・

じゃあもう一度、何が制度利用者のメリットなのか整理してみましょう。。。

１、JTIがマイホームを最長で終身借上げしてくれるので、安定した家賃収入が保証される。

２、マイホームがもう一つの「年金」になる。

３、入居者との契約期間が３年単位（定期借家）なので、マイホームに戻ることも可能。

４、家を長持ちさせるメンテナンス費用を、家賃収入でまかなうことができる。


では、子育て世代など家を借りる人のメリットは・・・・

１、良質な住宅を、相場より安い家賃で借りられる。

２、敷金や礼金が不要。（契約時の仲介手数料は必要）

３、壁紙など、一定の改修が可能。

４、３年ごとに優先して再契約ができる。

こんな風にパンフレットに書かれています。

で、もう一回制度利用者の立場で考えると、

家を借りる人のメリットは、制度利用者のデメリットになることが多いので、

逆に考えてデメリットを列挙すれば、

１、相場より安い賃料で借りられるということは、相場より安い賃料しか収入がない。

２、敷金・礼金不要ということは、敷金・礼金は入らない。

３、一定の改修が可能ということは、お金をかけて一定の改修をしないと借りてもらえないことがある。

４、３年ごとの再契約ということは再度募集をしなくてはならない訳だから、その間の最低保証賃料はいくら？

こんなところが注意点になりますね。

定期借家だと契約期間が満了すれば、再度自分で利用できるメリットがあるから、多少は普通借家の賃料より低くても我慢しなければならないけど、

やっぱ、JTIの借上げ賃料がいくらなのか、空室のときの最低賃料はいくらか？

借上げ賃料の見直しはいつなのか？

この辺を押さえないといけませんね。

あと、良質な家ということになっていますから

新耐震基準に適合していなければいけないようだし、借上げ条件で改修を迫られることもある。

だからトータルで考えないとね。

でも、安定した賃料が安全に長い期間保証されるのは大きなメリットであることは違いありません。

だって、自分で考えても、

子供が誰一人居なくなった３５坪の家に、二人で生活していく意味があるのかな？って

考えちゃいますよね。

終身借上げしてもらって、駅そばのマンションに住み替え、なんてことも考えちゃいますもの。

その時に安定した家賃収入が保証されれば、ローンの足しになるし、

現金をはたいてしまえば、年金代わりになる。。。

おっしゃることはごもっともでした。。。

そっ、自分も悲しいことにシニアだから第１条件クリアーだっ。


工事日記アップしました。。。

工事日記3　http://www.komodatatemono.co.jp/album3.html

久しぶりにお家の話。。。

外部建具工事

外部建具って、云わずと知れた窓サッシや玄関ドアなど、外壁に設置される開口部材のことですね。

建物を雨から守る為、結構早く設置されるケースが多いです。

棟上げしたら、屋根とサッシ。

そうすれば建物が雨で水浸しにならないですみます。

●チェックポイントは？

１、当たり前すぎちゃうけど、デザインやサイズが設計図書通りか確認します。

あと取り付け位置の確認。

柱１本間違えて窓台を造られても困っちゃいますからね。

まっ、大工さんもプロだからそんなことはないでしょうけどね。

１回ドジを見つけたのは、階段との取り合い。

階段ってけっこう後になってつけるんですけど、

窓にかぶった。

階段が窓越しに透けて見えるなんておかしいでしょ？

階段上り口付近の引き違いサッシは窓の取り付け位置の高さと窓自体の高さに要注意です。

外壁工事の前ならサッシをずらしたり、サッシの高さを合うのに交換すればいいけど、外壁をやっちゃうとどうにもなんないよね。

早い話は設計ミスなんだけどね。

設計もパーフェクトじゃないから、早いうちに窓の位置チェックをしておきましょう！！

２、あとは仕様の確認。

ペアガラスを頼んだならばペアガラスが現場に入っていなければ困りますよね。

最近はペアガラスが当たり前になってきて、サッシの断熱性能が上がっています。

ペアガラスなら基本的には冬場に室内で暖房をつけてもガラスは汗をかかない。

でもそれでもいくらかは結露します。

窓枠のアルミが汗をかくからです。

で、内側の窓枠を樹脂にしちゃうサッシもあります。

当然樹脂なら汗をかきにくくなりますよね。

こんなところが仕様の差になります。

あとペアガラスも、防犯ガラス（防犯合わせ複層ガラス）とそうでないのがありますので、

そこもチェック。

防犯性能が高い窓にはＣＰ マークが付いています。
（ＣＰマークは官民合同会議で防犯性能が高いと評価された製品に付けられます。）

理科系で遮熱性能（日射侵入率）に関心のある方は、サッシメーカーで確認してください。
（日射侵入率とは、太陽光が窓を通り抜けて室内に侵入する割合です。）


こんな話はつまんないでしょ？？？

はい、私もつまんない。。。

で、私はこうして仕方無しに書いた文章をけっこう使いまわします。。。

工事日記アップしました。
　　↓　↓
工事日記3　http://www.komodatatemono.co.jp/album3.html

暑い！！

今日はうだるような暑さで、すっかり夏日です。

こんな日は、思考能力がないので文章の使い回しです。

床下地工事

床下地は、フローリングなどを施工する為の下地であるとともに、地震力などの水平力に対する重要な部位です。

特に、２階の床が根太レスの剛床工法であるならば、床梁の間隔は１Ｍ内である必要があるし、合板の厚さは24ｍｍ以上でなければなりません。

釘の太さもＮ75以上のものを使うことが要求されていますし、一般的に釘のピッチも150ｍｍ以内です。

●チェックポイント

１．釘のピッチ、合板の厚さは適当か？前述の通り、釘打ちのピッチ、釘の種類、合板の厚さが十分でなければ、期待された強度は出ません。



２．材料は設計図書通りか？

合板などの場合、表面に印字されているホルムアルデヒド発散等級（Ｆ☆☆☆☆）が仕上表と一致しているかどうか確認します。

居室は☆が４つ必要ですからね。。。

３．根太間隔は設計図書の通りか？

根太のピッチを確認してください。あと根太材の寸法もチェックしてくださいね。

根太レス工法の場合は床梁の間隔と合板の厚さ、☆の数を確認するんでしたよね。

釘は抜かなければわからないから、監督さんに聞いてみてください。Ｎ75以上ですよね。

ＣＮはＯＫ、ＦＮ・ＮＣはＮＧです。

現場の進捗状況はこちら
　　　↓　　↓
工事日記2　http://www.komodatatemono.co.jp/album.html

暑い！！

とりあえずエアコンを我慢して過ごしています。

扇風機を廻しているけど、なんかあまり効果ないみたい？？？

午後3時を過ぎて、なんとか耐えられそうです。

寒いのも嫌だけど、暑いのも嫌い。。。

人間は贅沢な生き物ですなあ・・・。


断熱工事

住宅全体をすっぽりと包み込むように、天井（又は屋根）、壁、床に断熱材を充填施工することです。

（とりあえず内断熱工法の場合で、簡単にチェックポイントを列挙します。）

●チェックポイント

１．防湿シートが室内側にあるか？

グラスウールなど繊維系の断熱材の場合は、壁体内結露しないように断熱材の防湿シートを室内側に施工します。

２．種類・厚さは設計図書通りか？

多くの断熱材は、表面にその名称・厚さが記載されているので、かなばかり図（又は仕様書）と照らし合わせて確認します。

３．隙間なく施工されているか？

床と壁や、天井と壁の取り合い部は、隙間が生じやすいので通気止めを設けて施工します。

隙間がないかどうか確認してください。

３．浴室の外壁にも断熱材が入っているか？

家全体に断熱材がすっぽりと包まれるように充填施工されなければ、断熱効果が発揮できませんので、ポットのように満遍なく充填されているかどうか確認してください。


詳しくは写真で確認してくださいね。。。
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暑くても寒くても出不精になる私は、怠け者？？？

昨日は、ガッチリ天気がよかったので、

顔と腕が真っ赤に日焼けしてしまった。

今日も朝から駐車場管理の仕事で出かけようと思ったけど、

朝から晴れているんだよねえ。。。

だから様子を見ることにした。

様子を見ると普通動かない私。。。


外壁仕上工事

外部に面する壁を仕上げる工事ことです。

モルタル塗やサイディング張などの仕上げ材により施工方法が異なります。

●チャエックポイント

１．防水紙はあるか？

防水紙は、外壁材から侵入した雨水や、外壁材の下に結露した水が、構造体に達しないように保護する役割があります。

現場は、構造用合板＋防水紙＋胴縁＋外壁サイディングとなります。

胴縁があることで、外壁サイディングの釘が構造用合板に打ち付けられることなく縁が切れ、通気層ができます。

２．通気層はあるか？

木材は水分を含むと腐りやすいので、通気層を設けて湿気を排出し、構造体を乾燥した状態に保つことが大切です。

３．仕上げ材は仕上げ表や打ち合わせ通りか？

材質・色の確認の他に、耐火性能等も仕上げ表・カタログでよく確認します。



詳しくは写真で確認してくださいね。。。
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ゆうべの、県の職能開発センターでのＰＣ教室はさっぱりわかんなかったなんて話は、さらっとで止めて、

今日は在来工法の工程の続きの話。

今日は暑かったから余計に眠くなるよね。。。

まっ、睡眠薬代わりにしてください。。。

床組み・床下地工事完了前に水道業者の給排水の配管工事が必要になります。

給排水取出しの位置を図面と確認してください。

万が一の時の為の点検口の位置も確認する必要があります。

人が入っていけなければ、修理はできませんので・・・

それと２階の給排水の配管を確認してください。

配管スペースからの距離・勾配のチェックが必要ですよね。（あんまり道中が長いのはどうでしょうね。現場監督に確認してください。）



電気の配線工事は壁下地工事の前です。

これも図面と照らし合わせて位置を確認してください。

コンセント関係の追加も壁下地工事の前なら簡単にできますので、生活をイメージしながらチェックをするとよいでしょう。

エアコンの位置も筋交いの位置と確認しながら、将来エアコンを付けたとき筋交いを切らないように十分注意をしてください。

エアコンは屋外機の位置も確認しなければいけません。
外部コンセント・外水道の位置も確認してください。



ってことで・・・

もう寝ちゃった？？？


「いい家造り」MAX　http://www.komodatatemono.co.jp/max.html

在来工法の工程　3　http://www.komodatatemono.co.jp/koutei3.html

工事日記2　http://www.komodatatemono.co.jp/album.html

構造上主要な軸組みのうち、地盤から１Ｍ以下の部分は防腐・防蟻のための有効な措置が必要です。


薬剤処理または防腐・防蟻性の高い樹種を使用するなどの措置を施します。


１．チェックポイント


●設計図書のとおりの樹種を使用しているか？


＊耐久性・耐蟻性の高い樹種を使用しているかどうか・・・


ヒノキ・ヒバ・クリなどの樹種が高いとされています。


●土台のほぞ穴や継手部にも薬剤が塗布されているか？


＊色の変わっている部分が薬剤塗布部分


最近は、薬剤と言っても化学物質を使用しない、自然素材から作られた防蟻・防腐材なので安心して使用できます。


＊シロアリが発生して駆除に使っているのは化学物質を使用したものが多いようです。
和歌山カレー事件があまりに有名。




現場はベタ基礎で土台はヒノキの乾燥材です。
床下換気は基礎パッキンで行います。

床下をジメジメさせず風通しを良くし、シロアリが好まない床下環境にすることが重要です。
５年に１度の防蟻業者の保証付防蟻処理は、あまり勧めておりません。
その場合は、天然素材からできたものか化学物質を使ったものかチェックをしたほうがよいでしょう。
要は、シロアリが好まない床下環境をつくって維持することが大事です。


工事日記
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在来工法の工程について
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在来工法の工程　3　http://www.komodatatemono.co.jp/koutei3.html

朝は雨が降っていて、けっこう肌寒かったのに・・・

何でこんなに暑くなるの？？？

ちょっと厚めのシャツを着てきちゃったから、外に出て歩くと脇の下が少しじっとりとする。

エイトフォーしなきゃ。。。




屋根工事


屋根葺き材は、外壁材とともに厳しい自然条件に長期にわたって耐えられることを

要求される部位です。

だからね、安けりゃいいってモンじゃないし、軽けりゃいいってモンでもないぜよ。。。
（土佐弁？？？）

１．屋根建材の種類とその耐久性と品質について

　住宅の屋根材に使用される建材は、大きく４種類に分けられます。


〔粘土系〕

釉薬（ゆうやく）瓦：プレス成形した瓦形の素地に釉薬を施した瓦。
色や形のバリエーションが多い。

無釉（むゆう）瓦：釉薬を施さない瓦。
焼き方や素材の違いなどで、いぶし瓦、素焼瓦、練込瓦、窯変（ようへん）瓦などがある。

＊釉薬とは・・・？
釉薬は「ゆうやく」または「うわぐすり（上薬）」とも言い、焼き物の専門用語です。
釉薬とは焼き物の表面にかかっているガラス状のコーティングのようなものです。
釉薬を掛けて焼くことによって様々な色を出したり、水が漏らないようにしたり、
汚れが付きにくくなったりします。
石、灰、土、着色剤などで構成されています。


〔スレート系〕

天然スレート：玄昌石（げんしょうせき）を材料にしたスレート。
退色せず、黒くツヤのある自然の色と重厚感のあるテクスチャーが特徴。

彩色スレート：セメントに繊維を混入して強化した薄い板状の素材。
軽量で施工性が良く、色や形のバリエーションが多い。
厚みも４ミリから14ミリまでそろっていて、安価なため普及している

［セメント系〕

プレスセメント瓦：セメントと細骨材（砂）のモルタルが原料の瓦。
スレート系より厚みがあるため、重厚感がある。形状のバリエーションが多い

コンクリート瓦：プレスセメント瓦よりセメント比率が低く、押し出し成形方式で形を作っている。

〔金属系〕

金属系は軽量なので、建物に対して構造的な負担が少ない

鋼板：鋼板には防錆（ぼうせい）のために表面処理したものや、素材の耐食性が高いものがある。
トタンやガルバニウムなどが代表的。

非鉄金属：アルミニウム合金板、銅板、チタン板など。
安価で一番普及しているのがアルミニウム合金板で、高価だが耐食性が高いのは銅板とチタン板。


耐久性については、屋根材に施されたメッキや被膜の種類、建物が建っている地域の気象条件、
敷地条件などが大きく影響するため、一概には言えません。

上記の屋根材を、素材の耐久性という切り口だけで比較した場合は、
粘土系とセメント系の瓦、天然スレート、非鉄金属の銅板やチタン板が優れているといえます。


■２．瓦、メタルルーフ（金属）、コロニアル（彩色スレート）の施工方法の違い

施工方法と言っても、屋根材以外に屋根形状、勾配、葺（ふ）き方によっても違いがあるため、
要約して説明することは難しいです。
基本的なことは、（財）住宅金融普及協会発行の「木造住宅工事共通仕様書」の屋根工事の項目で、
下葺（ぶ）き、金属板葺き、粘土瓦葺き、厚型スレート葺き、屋根用化粧スレート葺きという分類で
解説がされていますので、ご参考に。

また、具体的に屋根材が決まった段階で、そのメーカーから設計・施工マニュアルを取り寄せて
確認すれば、より分かりやすいと思います。


■３．チェックポイント

●防水紙の立上り高さが不足していないか？
下屋と２階外壁の取合い部分には、防水紙を十分立ち上げなければなりません。
（２００ｍｍ以上）

●防水紙の張込み方法は横張りになっているか？
防水紙は横張りして、軒先から棟へ向かって、左右の重ねしろ（２００ｍｍ以上）、
上下の重ねしろ（１００ｍｍ以上）を取りながら敷いてあるかどうか？


こんな感じ。。。

防水紙って言っても普通はルーフィング（アスファルトルーフィング）っての使います。

現場は、セーレン株式会社のルーフラミテクト
（会社のホームページにはアスファルトルーフィング22ｋｇの200倍以上の透湿性があるって書いてあるけど・・・）
　　こんなの
　　↓　　↓

うっとうしい雨です。。。

雨だと外に出るのが億劫になり、メタボオヤジは余計運動不足になってしまいます。

雨だと現場も進まないし、物件見に行くのもかったしい。。。（かったるいの意）

で、何をするか・・・？？？

ホームページの更新でも、

っと思っても、センスの悪いヤツ作っても反響ないから、ヤッパかったしい。。。

で、とりあえず昨日が小屋組みだったから、今日は「床組み」でしょって話です。



「床組み」

「束立て床」や「転ばし床」などは、主に一階床の造りで、

「根太床」「梁床」「組床」などは二階の床組になります。


●束立て床

一般的に布基礎の場合は、この束立て床になります。

一階の床組で、束石→床束→大引き→根太→床材の順に組み上げられます。

●床づか
一階床を支える垂直材（束石の上に設置された短い柱）で、大引き、根太と順番に受けていきます。
（最近は束石の不要な金属製や樹脂製も使われています。）

●大引き
一階床を支える横材で根太を受けます

●根太
床板を支える横材

●根がらみ貫
一階床組の床下に設けられ、床束などを相互に連結させて、安定させるための横木のことです。


根太工法と剛床工法の違い

根太（ねだ）工法とは、床下地合板 厚み12ｍｍを受けるために、

幅45ｍｍ高さ60ｍｍの部材（根太）をピッチ303ｍｍ毎に設ける床組みです。
(各業者によって根太のサイズ・ピッチの運用が異なります。）

また、剛床（ごうゆか）工法とは別名根太レス工法とも言い、

根太を設けず横からの水平力に抵抗させるために、厚みの厚い床下地合板（構造用合板厚み24ｍｍ以上）を用いた床組みです。

剛床工法は、根太工法に比べ施工性が良く、剛性が高いので火打ち梁を省く事ができ、

最近では、剛床工法（根太レス工法）が主流となってきました。


剛床工法（根太レス工法）

剛床工法（根太レス工法）とする場合は下記の対応が必要です。

床下地合板の品質は、JASに適合する構造用合板で、厚みは24ｍｍ以上とします。

床下地合板は、その四周辺を床梁に直接乗せ、Ｎ75釘で間隔 150ｍｍ以下で平打ちとして梁に留めつけます。

但し　床梁等の横架材の間隔が１ｍ以下の場合だけ。

＊Ｎ75釘というのは釘の種類。釘の太さが足りないのはＮＧ。

構造体部分などは、鉄丸くぎ（Ｎ釘）や2×4用太め鉄丸くぎ（ＣＮ釘）を使わなければならず、その箇所に、ロール釘（ＮＣ釘）などを使うことはＮＧ。

古い釘打ち機を使われちゃっていたら要注意。

旧式の釘打ち機ではFN50（梱包用）やNC50（コイルネイル）といった釘しか使うことができないんだって。。。

細い釘は、引き抜きやせん断耐力が約１〜２割減少しちゃうって。。。

詳細は現場写真で確認してください。

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酒ばっかり飲んでいたら、

馬鹿になるのはわかっているのに、やめられない飲兵衛オヤジです。

酒で５５歳で亡くなった父親の遺伝子がうずくのかしらん？？？

建て方を書いたから、次はやっぱ屋根だよね。。。

小屋組みについて

小屋組

小屋組には、和小屋と洋小屋があり、

和小屋は、屋根荷重を垂木・母屋・小屋束・小屋梁へと伝え、

梁によって支える構造で屋根の形状や大きさに柔軟に対応できます。

洋小屋は、三角形に組んだトラスが屋根荷重を分散して受けるもので、

比較的規模の大きい木造建築が可能です。

通常の木造住宅の小屋組は、和小屋です。

１、小屋梁
　
軒げたを結び、建物の外側を引っ張り合いながら屋根と天井の重さを支える水平材。

昔は、一般的に、松丸太の樹皮をひいた芯持ち材が使われ木の背（むくり）を

上にして取り付けられた。


２、小屋づか

母屋から上部の重量を小屋梁に伝える垂直材。


３、二重梁

大小の梁が上下二重に架け渡してある梁組のこと 　小屋梁の長さが大きい小屋組に使われる。


４、雲筋交い

小屋束が倒れるのを防ぐための部材で「揺れ止めぬき」、「桁行き筋交い」、「小屋筋交い」

ともいい、桁方向にぬきを斜めに貼り付けたもの。


５、母屋（もや）

棟と平行して、垂木屋根材を支える横木。


６、棟木

小屋の頂部の桁行方向に取り付ける横木。

「棟上げ」とは、この部材を最後に乗せることで「建前」が終了することを指し

「上棟式」ともいいます


７、垂木（たるき）

屋根板を支える角材で、勾配に沿って、棟木、母屋、軒げたに掛け渡す部材。


上記１〜７の工程で小屋組みが完了します。


詳しくは写真で確認してくださいね。。。
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うちのブログは、Ｈ系の人しか見に来ないのかしら？

と思う今日この頃ですが、

Ｈ系とは関係なく、つまんないでしょうが「住まい造り」の話。。。

前回は「土台とアンカーボルト」だったので、

今日は「建て方」（棟上げまで）。

今やっている現場はもっと進んでいるんだけど、

自分もまじめな話はつまんないから、ボチボチです。

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木造住宅での建て方とは、

構造部材を組み上げることをいいます。

木造住宅の場合、具体的には、土台の据付から柱、梁、小屋組（屋根を支える構造部分）の棟上げ

までの作業工程をいいます。

まず、基礎工事が終わった後、基礎の天端をセメントペースト(セメントと水を混ぜたもの)で、

高さを均一にします。

その後、土台を設置し、柱を立てていきます。

基礎と土台はアンカーボルトで、土台と柱は継ぎ手＋金物で緊結します。

ちなみに、柱には２種類あり、１・２階を１本で立てる通し柱と各階の長さの管柱とがあります。

１階から順に柱を立てて行き、その後、柱と柱をつなぐ部材が出てきますが、

妻側（長さの短い面)の梁を妻梁、桁面(長さの長い面)の梁を敷梁といい、

１階と２階の間にあるものを胴差といいます。

同じように２階の柱を立てて、外周面の横架材で、２階の桁側は軒桁、妻側を妻桁といいます。

４隅などコーナーの柱を隅柱といいます。

で、小屋梁に小屋束を立てて母屋を上げて行き、一番高いところが棟で、

これを上げることで、上棟といいます。

詳しくは写真で確認してくださいね。。。
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上棟の現場はこんな感じ。。。

暇してたんで、

めんどくさいながらも新築工事日記を作った。

「ダセー！！」と自分ながらに思う。。。

そう思うと迷惑メールからリンクでとぶエロサイト・・・

あれはうまいよね。ちゃんと画面構成ができている。

おじさんはアルバムしかできないぜぃ！！

http://www.komodatatemono.co.jp/album2.html 工事日記


土台とアンカーボルト

建物を支える基礎と建物本体の骨組みをしっかりとつなぐのが、土台の役割です。

木造の建物であっても基礎はたいていコンクリート造のため、

木材の土台を介した方が接合しやすくなります。

最近は、基礎と土台の間に基礎パッキンを入れて、床下換気を行います。

また、土台には、建物本体の木材を地面の湿気から守るため、

水に強いヒバ、クリ、ヒノキなどを使用し、

さらにシロアリを防ぐ防蟻剤や腐食を防ぐ防腐剤を染み込ませます。

基礎の上に土台を設けるには、まずコンクリートが固まる前にアンカーボルトを埋め込みます。

そして、コンクリートが十分固まったあと、アンカーボルトの通る穴を空けた角材（土台）を水平に置き、

上からナットで締め付けます。

（コンクリートの養生期間は、コンクリート打ち込み終了から、

２８日間の平均気温が１５℃以上の場合は中３日、５℃以上の場合は中５日、

５℃未満の場合は中８日間を型枠の存置期間として確保し、

コンクリートに悪い影響を与えないようにする。）

そうすることで、地震や強風などで土台から上の部材がずれたり、浮き上がったりせず、

基礎と土台が固定されます。

アンカーボルトとは、基礎部分と土台部分を接合するためのボルトで、

土台と柱の接合の強さが、地震に耐える力になります。

土台と柱を接合するには、アンカーボルトを通す穴の他に「ほぞ穴」という穴を土台に空け、

「ほぞ」をつくった柱をそこに差し込みます。

土台と柱の接合の強さは、建物にとって非常に重要です。

それが弱い場合は、地震の揺れで柱が抜けて、建物が倒壊してしまうこともあるからです。

阪神淡路大震災では、柱を引き抜こうとする地震の力が最大で2.7トンにも及んだと言われ、

接合の弱さは倒壊の原因のひとつに考えられています。

そこで平成12年6月、建築基準法が改正され、

接合部分にホールダウンなどの特殊な金具で補強することが規定されるようになりました。

建物の荷重は、柱を伝って柱の底面に集中的にかかります。

その重みによって、地盤が部分的に沈んだり、滑り出したりする「不同沈下」が起きることもあります。

そうならないためにも、土台は重要。柱からの荷重を均等にし、基礎全体でバランス良く建物を支える働きもするからです。

アンカーボルトは、基礎と土台を緊密に結合させる役割があるわけですが、

アンカーボルトは径１２ｍｍ（３階建ては１６ｍｍ）以上で品質及び性能が明示（Ｚマーク表示）

されたものを使用することになっています。

また　基礎への埋め込み長さは２４０ｍｍ以上とし、アンカーボルトの先端は、

土台の上端よりナットの外にネジが３山以上でるように固定します。

しかし　最近では１階にも構造用合板を使用する根太レス工法が多用され、

土台の断面欠損になる座堀りが不要で、アンカーボルトの頭が土台から出ない

座付きイサートナットも使われるようになりました。

アンカーボルトの必要な箇所は？

アンカーボルトは建物のズレや引き抜き（引張り力）を防ぐために設ける大変重要な金物ですから、

下記内容にアンカーボルトが必ず必要になります。
１、耐力壁（筋かい・面材耐力壁）の取付く両端の柱の下部。
但し　ホールダウン専用アンカーボルト（埋込みホールダウン金物）が取付けられる場合は省略可。
２、土台の切れ箇所や土台の継ぎ手・仕口箇所の上木端部（男木）。
３、土台に設ける座付きホールダウン金物の近接（１５０mm内外の位置）。
４、上記以外の部分でアンカーボルトの間隔が２階建ての場合は２．７ｍ以内、
３階建ての場合は２ｍ以内の箇所。

アンカーボルトの位置は？

耐力壁及び土台の遇角部には出来るだけ柱に近接してアンカーボルトを設けることが望ましいとされています。

しかし、この場所は、ホールダウン金物・筋かい金物が取り付くケースが多いので、

施工者は基礎工事の配筋前までに、土台の継ぎ手位置・耐力壁による接合金物の種類と位置

耐力壁の種別などを把握して、アンカーボルトの納まりのチェックを行うことが重要です。

このチェックを怠ったりすると、アンカーボルトが土台の継ぎ手部にかかったり、

耐力壁に必要なホールダウン金物や筋かいと干渉したりする問題が発生してしまいます。




はい、

これを読者数の最少ではないかと思われるメルマガに発送します。


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えっ、使い回し？？

はいその通りです。。。

昨日の麻雀大会は24人中21位だったなんて話はバシッと止めて、

つまんないと思うけど住宅の話。。。


地盤調査の結果、なんらかの補強が必要になって

杭打ちとか表層改良とか柱状改良とかの補強工事が終わったら

いよいよ基礎工事です。

住宅の基礎は、大まかに言えば、

独立基礎、布基礎、ベタ基礎の3種類に分けられます。

独立基礎なんてのは、今時は平屋の家でもなければ見かけませんよね。

普通は平屋でも布基礎が一般的です。

でも平屋の場合は無筋の布基礎だったりして・・・？？？

昔の田舎屋なんてみんな独立基礎だったでしょ？？？

床下が開いていてもぐれるやつ。

今は標準が布基礎だから、家の外周がみんな基礎になっていて、

換気口から以外は人は入れませんよね。

布基礎は、建物の外周部と内部の耐力壁の通り部分に設置されます。

形状は逆Ｔ字型で、構造は鉄筋コンクリート造りが標準的でっす。

逆Ｔ字型の底辺に当たる部分をフーチングといって、

建物の荷重を分散して地盤に伝える役割を果たします。

地盤が悪ければ、フーチングの厚さや幅を大きくし、

根入れ深さ（地盤面からフーチング底辺の深さ）を深くすることで対応します。

でも、これは地耐力が３トン以上あることが前提になっているので、

それより軟弱地盤だと、前述の補強工事が必要になったんですよね。



今やっている現場は柱状改良をしたわけだけど、

その上に布基礎でもいいんだけれど、その場合には

柱状改良の杭の上にきちんと布基礎がのっていないとだめですよね。

ベタ基礎ならば荷重を面で受けるわけだから、

ちょっと位ならずれても神経質になる必要はありませんね。

ベタ基礎というのは、建物の外周部の立ち上がり部分（布基礎部分）と、

それに囲まれた建物の下部全体を鉄筋コンクリート造りの板状にしたものとを一体化して、

強固に接続させたものです。

布基礎に比べ、地盤に接する面が大きいため、地耐力3トン未満の場合に不同沈下

（建物が不揃いに沈下を起こすこと）を防止する効果があるとされています。

まっ、要は線より面ってことかしらね。

じゃあ、独立基礎は点？？



あと、仕上がった基礎工事の現場を見ただけでは区別がつきにくいのが、

ベタ基礎と防湿コンクリートの違いです。どちらも基礎の立ち上がりに囲まれた部分に、

コンクリートが流し込まれているので、仕上がってしまえば同じように見えます。

ベタ基礎は基礎形状の１つで、防湿コンクリートは床下防腐防蟻対策の１つ。

ですから、その目的は全く違います。

防湿コンクリートの必要性は、斜線制限などの法規制の関係で、

階数を確保するために建物の階高を抑える必要が生じて、

基礎高も低く設計される傾向があります。

また、基礎形状の主流が、独立基礎から布基礎に移行したため、

床下は四方をコンクリートに囲まれた人も入れない閉鎖的な空間となり、

従来の換気口だけでは十分に通風を確保することが難しくなってきたんですね。

そこで、床下換気の工夫と併せて、地盤面からの湿気を防ぐ対策として、

基礎の内側の地盤面に砂利を敷き詰め、その上に厚さ0.1ミリ以上の防湿フィルムを敷き、

その上に防湿コンクリートを打設する方法が普及しました。

１０年位前に公庫の割増融資で高耐久木造住宅というのがあって、

防湿コンクリート基礎を条件にしていたと思います。

だから鉄筋の配筋工事はなくてよかった。

ここがベタ基礎との大きな違いです。

ベタ基礎は、建物の下部全体を鉄筋コンクリート造りの板状にしたものとを一体化して、

強固に接続させるものですよね。

鉄筋コンクリートですから、配筋工事がしてあるわけです。。。

地盤調査の続きの話なんですけど・・・

つまんない話は聞きたくもないと思いますけど、

「そんなの関係ない！！」とばかりに続けてしまうわ。

地盤調査の結果、地盤が軟弱で、なんらかの補強工事が必要になって時に「柱状改良」、「表層改良」、「杭打ち補強」などの処置がとられます。

「柱状改良」とは、通常、軟弱地盤が地表より、2メートル以上5メートル以下程度の場合に用いられる方法で、

土の中に穴を掘って柱状に凝固剤を埋めてコンクリート状の柱を造ってしまう方法です。

費用的には大体70万円〜100万円程度必要と言われています。

これに対して軟弱地盤が2メートル以下の場合には表面に凝固剤を混ぜて固める「表面地盤改良」といわれる方法がとられます。

逆に6メートル以上にわたって軟弱地盤が続いている場合には鋼管杭を埋め込むなどの方法をとる必要があります。

柱状改良

家の基礎部に沿って地面を筒状に掘削し、そこにセメント系固化材を流し込み地中に柱状の支持体を作ります。

騒音と振動が低く残土の少ない工法で、中層改良に適しています。


乾式柱状改良杭工法(地盤改良)

乾式柱状改良杭工法とは、アースオーガーなどで掘削した孔に、掘削した土砂とセメント系固化材を混合した土を埋戻し、オーガーの正転、逆転によて攪拌、締固めを行い、柱状の改良体を形成する工法です。
（長所）
既製杭や鋼管杭（杭長にもよる）や湿式柱状改良杭などに比較して工事費が安くつきます。

湿式柱状改良杭との比較では、養生期間が不要な事と硬化に伴う体積収縮がありません。

（短所）
設計の深さまで途中崩れる事なく、きれいに掘削出来なければ完全な杭は出来ません。

所定の深さまでに多量の地下水位がある時は完全な杭は出来ません。

少量の溜まり水の場合は固化材の添加量を増やすことで対処出来る場合もあります。

湿式柱状改良杭工法（セメントミルク工法）(地盤改良)

湿式柱状改良杭工法とは、粉体のセメント系固化材と水を、あらかじめプラントで攪拌してセメントミルクを作り、それをポンプで圧送し、ロッドの先から吐出させて、地中で土とスラリー状になるまで混合攪拌して杭を作ります。

土砂１立方ﾒｰﾄﾙに対し通常２８０ｋｇの固化材を使用します。
混合比　：水１００％・固化材８０％から水８０％・固化材１００％
杭の直径：400mm.500mm.600mmの３種類
最大杭長：１２ｍまで

（長所）
支持層が無くても、摩擦杭として支持力の計算ができますので、ほとんどの地盤に対応が出来ます。
乾式柱状改良杭で施工出来ない地下水位がある時でも、水が流動していない限り、施工が可能です。
（水が流動していると、改良柱体が固まるまでに水圧によって杭が削られてしまうからでっす。）

（短所）
施工機械が大きい為、４ｔトラックが進入出来る道路と、基礎が出来る場所とは別に機械類をセット出来るスペースが必要です。
他の基礎補強杭に比べて、施工単価が少し、高くなります。

ってな感じです。

まあ、このへんのところは 専門的な話になるので、この補強工事を行うときも

しっかりした会社で補強工事の保証が取れるところにやってもらわないと意味がないです。

現場の写真はこんな感じ・・・

●地盤調査

どんなに頑丈な建物を造っても、地盤が軟弱であれば、ご立派な建物も傾いちゃいます。

大きな敷地にたくさん土を盛って、豪華な日本建築の家を建てたのに、

５年くらいで家が傾いたなんて話はざらにあります。

経験と勘で土盛りと基礎をやったんでしょうけど、

外れちゃったんでしょうね。。。。

やっぱりちゃんとしたデータが必要です。



今、深谷市で５０坪を超える家を新築中ですが、

深谷の高台の土地なんで、地盤はバッチリ頑強かと思っていたら

柱状改良の基礎補強が必要だったりして、思い込みはやはり禁物です。

調査会社の人も、深谷市でこれだけデータが悪いのは珍しいって。

昔から家が建っていて、その家を解体して１０年以上も経っていて駐車場で使っていたのに

周りの環境からしてもデータが悪いなんてことは想像もしていなかったのに

そういうこともあるんですよね。

まあ、ちょっと水がたまりやすいなんて話は施主さんもしていましたけれど・・・。


近所で地盤補強・基礎補強をしたなんて話は聞いたことがないってところでも

やっぱり地盤調査は必要です。

土盛りしたなんて場合は要注意です。

盛った土地なんて数年経っても強度なんて出ませんから・・・。

硬い元地盤に基礎のベースが届いていればいいですけどね。

まあ、経験と勘だけに頼るのはやめたほうがいいです。


住宅を建てるときの、一般的な地盤調査の方法は、スウェーデン式サウンディング試験です。



「スウェーデン式サウンディング試験は、北欧のスウェーデン国有鉄道が

１９１７年頃に不良路盤の実態調査として採用し、その後スカンジナビア諸国で広く普及した調査を、

１９５４年頃建設省が堤防の地盤調査として導入したのが始まりです。

１９７６年にはJIS規格に制定され、現在では戸建住宅向けの地盤調査のほとんどが本試験によって

実施されるに至っています。」

と言うことで、ビルを建てるときのボーリング調査より、コストも安く比較的に簡易に調査ができる

ので普及しています。

詳しくはネットで検索すればたくさん出てきますので、詳しい説明はしません。

簡単に言えば、重しを載せてハンドルを回転させて強度を調べるわけですが、

軟弱地盤なら、ロッドという鉄の棒が少ない重しで自沈してしまうわけです。

硬ければハンドルを回転させて負荷をかけてもぐらせるわけです。

そこで得たデータが換算Ｎ値なるもので、

通信簿（昔の人の）と同じで、３より低いと赤点で、なんらかの補強の必要があります。


ザックリの説明ですから、詳しくはネットで検索してくださいね。

基礎の種類も布基礎とか、べた基礎とかありますのでそっちの理解も必要ですが、

今日はこんなもんで・・・　




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「物件調査報告書」（例：行田市本丸社有地）

関心のある方はこちらをご覧下さい。

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「いい家造り」のホームページ
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あの迷惑メールはなんとかなりませんかねえ。

すっかりメールはやらなくなりました。

しかし、毎日毎日同じところからメールが来る。

あちらシステムだから苦じゃないのだろうけど、こちらは人力なので

選んで削除するのも億劫になる。

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今日の契約で、

借地権解除和解契約書を作成した。

借地権付建物売買契約書なる書類も作成したが、

弁護士の先生曰く、「借地権解除和解契約書がベター」と言うことなので、

仰せの通りにそちらの書類で契約を取り交わした。

まっ、はっきり言えばタイトルしか変わらないんですけどね。

旧借地法でも、建物が老朽化すれば借地権の消滅がちゃんと謳われているんですけどねえ。

司法書士に確認したら、借地上の建物の名義変更（所有権移転）に、登記原因として

借地権の解除と言うのはないらしい。

どうしても「売買」だって。。。



通路の幅（接道間）が１Mの敷地延長の借地では、建替えはできません。

接道は２M義務付けられています。

そうなると、建替えや改築ができなければ建物はいつかは老朽化してしまいます。



改築・修繕を裁判所で認めてもらっても、車庫もできず改築工事費も間口１Mでは割高になりそうですよね。



じゃあ、老朽化したし、地主さんに借地を返そうなんて話になった時に、

ただじゃあ返したくないですよね。



で、和解金が発生する。

本来借地権を返すとなれば、当然解体して更地渡しの訳だけど、

接道間口１Mの借地の建物の解体はお金がたくさんかかりそうです。

だから、現状のまま地主さんに返したい。

そうすれば、解体工事費用はかかりませんよね。

まあ、あとで地主さんが解体するんですけどね。



借地人からすれば、先にお金が出ていかなくて済むわけです。

一応、

解体工事費用+和解金＝借地売買代金

みたいな方式も成り立つ。



どうなんでしょうねえ？？？

何が何でも売買かしらん？

朽ち果ててしまった建物で借地は消滅するんでしょうけど、

仮に、朽ち果ててしまうくらいの家に住んでいた借地人に、

解体工事をして地主に返却する資力があるのでしょうかね？

その場合でも、結局、建物の名義が借地人から地主に代わらなければ、

借地権は消滅しないわけで、

そうすると結局は売買なんですかね。



じゃあ、売買以外では借地権の消滅はありえないの・・・？？？

法律で謳っていても。。。

悪徳不動産屋のおじさんは、頭が悪いのでよくわかりません。

グレーなものは、裁判で決着つけるしかないんですかね。


庶民じゃあ、裁判費用も大変だぜぃ！！

税務署は、その和解金は売買代金として課税するんでしょうね・・・。（きっと）

勘弁しないの？？？

本当に老朽化しているんだけどなあ・・・。

借地人からは、長期譲渡所得課税で税金とって、

地主からは、贈与税取ったりして・・・？？？

本当に老朽化しているんだけどなあ・・・。


どうするんでしょ？税務署・・・。

オラ、知んない。。。

不動産媒介契約書（７）

今日もまたまた前回の続きで、不動産媒介契約書についてです。

最近は、「田舎家」なんかも人気ですよね。

でも、こんな「田舎暮らし」物件の不動産仲介には揉め事も多いので、

ご注意下さい。

簡単な話、田舎物件が、土地と建物の合わせて６００万円とか７００万円

だとしますよね。

法定手数料は、６００万円で２５２，０００円

７００万円で２８３，５００円です。

さいたま市に住んでいるお客様から、

「実は、両親も特別養護施設に入ってしまったので、

福島の実家の土地と建物を売ってももらえないだろうか？」

という話があったとしますよね。

息子さんもさいたま市に住んでいれば、身近なさいたま市の不動産業者に

依頼したほうが便利だし、打ち合わせも密にできます。

でも、業者の方からすれば金額の低い田舎物件を法定手数料だけで媒介する

となると私でも断ります。

通常は、役所調査、法務局調査、現地調査を無料で近隣の物件はやって

います。

でも、結構時間もかかるし、法務局の登記印紙だけでも１万円くらいかかる

こともあります。

でもこれ、こちらだと物件価格は二千万円位しますので、専任媒介が取れれば

物件が二千万円丁度として、仲介手数料が６９３，０００円です。

だからこそ無料というかサービスでできるわけです。

福島までの交通旅費・日当・印紙等の実費等々・・・

これらも経費を依頼したお客様から頂けなければ、やりません。

で、法定手数料を全く無視した報酬を請求する業者がまかり通っています。



（特別依頼に係る費用）

第○○条

甲（依頼者）が乙（業者）に特別に依頼した広告の料金又は遠隔地への

出張旅費は甲の負担とし、甲は乙の請求に基づいて、その実費を支払わ

なければなりません。


媒介契約書にこんな条文があります。

だから業者は、田舎物件で遠隔地なんだからと言って、法定手数料の倍とか

の請求をしてくるわけです。


でも良く見ると、実費って書いてありますよね。

だからきちんと明細を出してもらわなければ払いたくないし、払う必要も

ないわけです。

ここのところでよくもめます。

だからちゃんと決めておく必要があります。

１、交通旅費

現地調査・役所調査・現地調査があるので車でないと無理かもしれません。

ですから、現地までの距離、役所施設までの距離等等を勘案して

予め設定します。

２、宿泊費

物件を商品にするためには、買主のために様々な物件調査が必要です。

不慣れな遠隔地の場合は１日で調査が終わらない可能性があります。

３、広告費

田舎暮らし物件などは、通常の国土交通省指定の流通機構レインズ等では

買主の反響が取れないことが考えられます。

そうした場合は、田舎物件専門で扱っているサイトへ広告掲載も考えられ、

その費用を予め見積してもらう必要があります。

４、案内費（旅費交通費）

買主は、地元の人よりも都内や首都圏の方から現地案内をすることが

考えられます。

でも、案内したからといって必ずその人が買ってくれるとは限りません。

買ってくれなければ、案内費の回収ができません。



これらの想定される費用を事前に考慮しておかないと、この取引は失敗に

なります。

だってそうでしょう？

６００万円で売れて、手数料は２５万円くらいだと思っていたら、特別費用で

６０万円費用を上積みされたら、それだけ手元に残る金額がなくなるわけ

だから、資金計画が大きく狂います。

６００万円のうち６０万円と言ったら１割ですからね。

ですから、特別費用も見積もってもらって売却価格を決めておかないと、

あとでトラブルの原因となるわけです。




現在、田舎物件は団塊の世代が定年を迎えることもあって結構ブームです。

ですから、ちゃんと法定手数料のほかに、こう言った特別費用のメニューも

お忘れなく・・・。

けっこう田舎物件はもめることが多いんですよ。

こんなうちでも田舎暮らし物件を取り扱っているくらいですから。

でもうちで扱っているのは埼玉県内ですので、

特別メニューはありません。



http://www.komodatatemono.co.jp/inakagurasi.html


さすがに飽きちゃったと思うので、媒介契約は今日で終わりにしますね。

次回のテーマは未定です。



それでは、また・・・・。


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不動産購入のマニュアル「欠陥住宅をつかまない１０のポイント！」

はこちら

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最近のチラシはこんな感じ

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http://www.komodatatemono.co.jp/tirasi.html



http://www.komodatatemono.co.jp/honjitutirasi.html


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正直田舎暮らしの物件は、業者としてはあまり仲介したくありません。

買取りして転売するのならまだいいかな？

田舎の物件は、境界がいい加減だったりするので、不安要素が

いっぱいです。

それで土地が広いから、実地測量するのにもけっこう費用がかかります。

実測図をおこさないまでも、境界立会い証明は欲しいところです。

そういうことを現地の人にいうと

「何、よそ者が勝手なことを言って！」と気分を害されてしまうことが

あります。

でも、紛争が起きたときは業者責任を言うんですよねえ〜。


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「楽天日記」

http://plaza.rakuten.co.jp/komodatatemono/

不動産媒介契約書（６）

今日もまたまた前回の続きで、不動産媒介契約書についてです。

業者への報酬は・・・？

（報酬の請求）

第○条　乙（業者）の媒介によって目的物件の売買又は交換の契約が成立した

ときは、乙は、甲（依頼者）に対して、報酬を請求することができます。

但し、売買又は交換の契約が停止条件付契約として成立したときは、乙は、

その条件が成就した場合のみ報酬を請求することことができます。

２、前項の報酬の額は、国土交通省告示に定める限度額の範囲内で、甲乙協議

の上、定めます。

（報酬の受領の時期）

第○条　乙（業者）は、宅地建物取引業法第３７条に定める書面を作成し、

これを成立した契約の当事者に交付した後でなければ、前条第１項の報酬

（以下「約定報酬」といいます。）を受領することができません。

２、目的物件の売買又は交換の契約が、代金又は交換差金についての融資の

不成立を解除条件として締結した後、融資の不成立が確定した場合、又は

融資が不成立なときは甲が契約を解除できるものとして締結された後、融資

の不成立が確定し、これを理由として甲が契約を解除した場合は、乙は、甲

に受領した約定報酬の全額を遅滞なく返還しなければなりません。

但し、これに対しては、利息は付さないこととします。


なんか、契約書の条文はまどろっこしくて意味不明になりますよね。

簡単に言ってしまえば、停止条件がついていて、その条件がうまく行かず

契約が白紙になって解約になった場合は、契約はなかったことになるわけ

だから、業者には一銭も仲介手数料（約定報酬）を支払わなくていいって

ことですよね。

さて、停止条件でどんなものがあるかといえば、

１、農地転用許可が下りなかったとき

２、開発許可が下りなかったとき

３、建築条件付の土地の売買契約で、期限内に建物の請負契約が締結でき

　　なかったとき
４、買主のローンの承認が金融機関で下りなかったとき

等々があります。

はい、書類等たくさん業者にいっぱい作ってもらっても関係ありません。

白紙解約は契約はなかったことになるのですから、一切の手数料は払う

必要はありません。

「半分はなんとか面倒みてくれませんか？」なんて話があったとしたら、

キッパリ断りましょう！




飽きちゃったけど、まだまだ続けます。

この媒介契約について。






それでは、また・・・・。


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＜ひとりごと＞

　
最近、コミュニケーションの教材を買ったので、一所懸命、友人・知人の

誕生日を調べています。


けっこう「類は友を呼ぶ。」というのは正解のようです。


アクティブの友人がまだ現れません。

不動産媒介契約書（５）

今日も前回の続きで、不動産媒介契約書についてです。

前回の査定のところで、建物については触れていませんでしたが、ごめんなさい。

これもいい加減です。強いて言えば見た目が大事って事でしょうか？

一応は税法上の減価償却費の係数が基準になったりはしています。

でも、家の値段も最近のローコスト住宅なら坪価25万円なんてのもあるし、

ハウスメーカーだと坪価80万円の家もあるわけです。

木造だと税法上の減価償却期間は24年だけれど、

建売木造住宅ですと、築20年経つと、「もう住みたくない！」って家もざらです。

もう住みたくない家は、評価はゼロだし、解体費用分マイナスです。

でも家の持ち主からすれば、住めば都で、とってもいい家です。

だから、築22年のちょっと家が傾いだ家の所有者には、

「建物の評価は20年でゼロになっちゃうんですよ。だから更地の土地の評価から

建物の解体工事分がマイナスになります。」って言います。

手入れの行き届いた築22年の「住んでもいいと思える家」は、再調達価格で

しっかり税法上の減価償却の係数を使っちゃったりします。

だから、見た目がとっても大事です。



あとね、シロアリだの雨漏りのする家は本当にゼロですから。

今は、瑕疵担保責任（売主の保証）がありますから、そういう家は

建物の評価なんて求めちゃ駄目です。

土地売買の現況（古家付）渡し位に考えてもらわないといけません。

で、けっして隠し事は駄目です。

だって、瑕疵担保責任は、隠れた瑕疵（キズ）の保証なんですから・・・。


続きましては、有効期間についてです。

必ず条文に有効期間はうたってあります。

第○条　専属専任媒介契約の期間は、3ヶ月を超えない範囲で、甲乙協議の上定め

ます。


と書いてあります。

だから、自分で買主を見つけちゃった場合は、指折り数えて3ヶ月を待ってくださ

いね。

次に宅地建物取引業者の義務について

第○条　乙（業者）は次の事項を履行する義務を負います。

１、甲（依頼者）に対して文書により2週間に1回以上業務の処理状況を報告する

こと。（専任媒介の場合、専属専任媒介は1週間に1回以上）

２、広く契約の相手を探索するため、目的物件につき、所在地、規模、形質、

媒介価額その他の事項を専任媒介契約書に記載する指定流通機構に媒介契約の

締結の日から7日以内（乙の定休日を含みません。）に登録するとともに、

契約の成立に向けて積極的に努力すること。

３、前項の登録をしたときは、遅滞なく、指定流通機構が発行した宅地建物取引

業法第50条の6に定める登録を証する書面を甲に対して交付すること。



はい、報告書を業者が送ってこない場合は、義務を履行しないわけですから、

媒介契約の解除を申し出ることができます。

あと、レインズとか指定流通機構に登録しない場合もですね。

登録した証明書をもらってくださいってことです。


でもね、前に書きましたよね。

登録して登録証明とってすぐ削除しちゃう業者もいるみたいですよ。

でもこれは、中々チェックできませんね。

だからしっかり業者を選んでくださいね。





飽きちゃったけど、まだまだ続けます。

この媒介契約について。






それでは、また・・・・。

不動産媒介契約書（４）

今日も前回の続きで、不動産媒介契約書についてです。

媒介契約書の細かい字のところ（約款）に、

第○条　媒介価額に関する意見の根拠の明示

というのがあります。

いくらで売れるかが、売主にとってはとても大事なことですね。

だから、不動産屋さんの「勘」が頼りというのでは心配です。

不動産の価格というのは建物の坪単価と同様にあいまいです。

まっ、価格は需要と供給の法則で決定するという経済の大原則がありますが、

その需要となるであろう価格の決定が「勘」じゃあねえ。

でも現場はそんなモンです。

土地の価格には

１、路線価

２、公示価格・基準価格

３、実勢価格（時価）

があるというのは前に書いた通りです。


路線価は、相続の時の土地の評価額、

公示・基準地価というのは、役所が不動産鑑定士を使って、

年二回発表しているもので、役所の土地収用なんかはこれが基準になる。

時価は、実際の取引価格ということですね。（簡単に書き過ぎ？）



じゃあ、役所も頼んでいる不動産鑑定士に鑑定してもらえば、

その金額は間違いなく売れるのか？

いいえ、そうとも限りません。

現実に買いたいという人が現れなければ、売買は成立しないのですから。

だから不動産屋の査定がいい加減でもお咎めはありません。

だって、不動産鑑定士の鑑定金額で売れなくても、

別にお咎めはありませんから。

だから、査定書はあくまでもこれくらいで売れるだろうという期待金額です。

下取り金額は、「この金額であれば、うちが買うよ。」というのだから、

これこそまさに実際金額なんですけど、

業者は買って儲けたいわけですから、その金額の２割増くらいで

一般のお客に売れるだろう（これも期待金額）と思って買う金額です。

これがその通りになるとは限りません。

儲かるときもあれば、損をすることもあります。

（まあ、寿司ネタの仕入れみたいなモノ？これも簡単に書き過ぎ？）




ですから、ここの条文で、「業者（乙）は媒介価格の決定に際し、依頼者（甲）に

その価格に関する意見を述べるときは、根拠を示して説明しなければなりません。」

としています。

路線価は、国税庁のホームページで調べられます。

おおよそ、公示価格の８０％とされています。

だって、そんなに評価が高かったら相続税も払えません。

（それでも昔に比べれば随分上がった。）

広大地とか、間口が狭い土地などは評価減があります。



公示・基準地価が役所が言う実勢価格のわけですが、

バブルのころはそんな価格で売る人はいなかったし、

バブルがはじけて不動産不況の時代は、そんな価格で買う人がいなかった。


近隣の取引価格。

まあ、これが相場なんですけど、よく考えてみてください。

土地は南道路のほうが北道路より人気があるでしょう？

路線価なんてのはそんなの無視ですが、実際は道路付け、地勢

（低地より高台が人気）、インフラ、周りの環境等々で値段が違います。

ですから、取引事例を参考にプラスポイントとマイナスポイントを積み上げて

査定金額を算出します。

まあ、学校の先生が通信簿つけるみたいなものだから、当然主観が入ります。

だから「勘」に近いものはあります。



でもきちんと書類になっていれば、納得はしやすいものです。

口だけじゃねえ・・・？？？

まあ、それが媒介価格に関する意見を述べるときの根拠の明示となるわけです。


どうもべらんめえ調で、アバウトの感じで恐縮ですが、

現場感覚で書いちゃいました。



次回も、媒介契約書の続きです。

だって、実際は建物もついているからねえ〜。

不動産屋のお勉強会〜

これを法定研修と言います。

法定と言うからには、法律で決められているお勉強会と言うことですね。

年３回出るように言われております。

３回出ると、子供のご褒美のように修了証というシールをくれます。

それを店頭のガラスかなんかに貼らせるつもりなんでしょうけど、

貼ったら取るのも大変だわさ〜。

うちだって１０何年だよ。貼りきれません。


まあ、そんな話はどうでもよく、

テーマは、「エスクロー調査」・・・・？？？？

「エスクロー調査とは、過去の不動産紛争やトラブル事例を予め調査項目として設定し、

権利関係・法令・設備・環境等に分類し、体系化した調査方法であり、公平中立な

第三者機関が行うことが望ましい。」


まあ簡単に言えば、ここでもよく書いている「物件調査報告書」のことです。


http://www.komodatatemono.co.jp/sale.html 「物件調査報告書」



素晴らしい・・・。その通り！



講師の方はそういう調査をしている会社の代表者の方です。

調査費用を２０万円〜３０万円頂くそうです。

私もそのくらい頂けるのであれば調査だけやってもいいですよね。

売主がそういう調査費用を払ってくださって、不動産業者に売りの媒介を頼んでくれれば、

不動産業者はラクでいいですよね。

だって、役所や法務局、現地調査をしなくても済んじゃうのですよ。

ありがたや、ありがたやですよね。

ただ、この調査結果の公正性・正確性が担保とされないと二度手間になります。

又、買う人がこの調査を依頼されれば、買いの仲介業者も随分ラクちんです。

価格交渉と段取りだけやればいいわけですよね。


・・・・・・・・・・・・・・・・？？？


エスクロー調査に３０万円かけた売主だの買主が、不動産業者に法定手数料払いたいと思います？？？


だから、公的証明がとれたエスクロー調査書があれば、業者はいらなくならない？？？

売主・買主の直の取引になっていくんじゃないかな？？

不動産業者が要らなくなる？？

うちも倒産じゃ〜。

まあ、今回の研修は、業者の重要事項説明の不備による賠償請求を受けないことが主眼のわけです。

要はもっと真面目に調査をして顧客に信用されなさいって事かしら？？

この宅地建物取引業者の重要事項説明は法律に定められていて、間違った説明をすると裁判沙汰になります。

で、最近の世の中では、

このような調査や立会い、相談をする不動産コンサル系の会社が出てきました。

でもこれ・・・・・

許可や認可はないんだよね。

調査書の公正・正確さはどこが担保するのだろうか？？

間違っていたときに損害賠償に応じてくれるのだろうか？

業者が間違った説明をすると、裁判での損害賠償や、

営業停止・免許停止の行政処分があるけれど、

そのコンサル会社が間違ったときはどうなんでしょうね？？？

・・・・・・・・・・・・

なんか腑に落ちない？？？

悪徳不動産業者のひがみかしらん？


だからせめてその「エスクロー調査書」については、なにか行政なり公的機関が担保しないといけないよね。

間違っちゃった場合の「瑕疵担保責任」についても、建物の品確法のように、保証協会みたいなところで保証してあげないといけないよね。

そういう法整備が整えば、本当に買主・売主の直取引ができるんじゃないかな？

そしたら自分もそういう資格をとって調査をやりまっせ！！




ＰＳ：くどいようですけど、３０万円もらえれば、調査だけでも十分やります。

で、仲介責任無しならリスクないもの・・・・・。

だけど、やっぱ細かいことばっかり調べていると、飽きちゃうんだろうな〜。

事務処理嫌いだし・・・・

そうすると路頭に迷うのか〜？？

「エスクロー調査」の公的担保には、やはり反対します。

商売上がったりだぜぃ！！

昨日、久しぶりに地元さいたま市緑区の中古住宅の専属専任媒介契約を頂いたので、

今日はせっせと販売図面とホームページ作り・・・。

おじさんはもう老眼か？？？

目がチカチカする。

ワードで作る販売図面はともかく、ホームページのタグを入れていくのは、

５０間近のおじさんにはしんどい？？？

なんせフリーソフトで作っているで時間もかかる。

でも、ビルダーもフロントページもお試しでやってみたんだけどさっぱりだったんだ。

おじさんには理解不能。

実はホームページはけっこう古くから作っていて、10年位前からある。

街場の不動産屋さんがホームページを持っているのがめずらしい時からだ。

まあ、理由は簡単、富士通に勤めていた弟の嫁がパートで手伝ってくれていたからなんだけどね。

でもそのころのホームページづくりのソフトなんて、テキスト文字と写真を載せる程度だったんだ。

そのころにうちが使っていたソフトが、その名もワンダードッグ。


いまや誰も知らない？？？（あっ、その会社に失礼かも？？）

そっ、テーブルなど使えなかった。

その後ホームページはほとんどテーブルを使うようになって、

私立文系のおじさんは撃沈です。

だから、今のホームページがダサいのは重々承知しています。

たまに褒めてくれる人は、

「こもさんのホームページは手作り感があるよね。」って、

でもこれは、褒めたんじゃなくて他に言いようがなかったのかもしれないね・・・。

で、相変わらずワンパターンのホームページを作りました。

現場の写真はまだ載せていないけど。

昨日鍵を預かったので、明日以降に写真を撮りに言ってチマチマ載せていくつもり・・・。

この間の上尾の原市なんかは１週間くらいで売れちゃった（契約）んだけど、

あんまり早く客がついちゃっても売主さんとしては、「安く売られたんじゃないか？」と心配しちゃう。

でも、その原市も決済までは３ヶ月かかるわけだし、買い替えの場合には持ち家売却が売れなければ、買い替え先の建物の着工もできないこともある。

今回はもう建て替え先の家もできて、引越しも済んでいるから全然あせらない。

こういうのはけっこう時間がかかります。

うちで、ながーく売りに出ているのものはこの手のもの・・・。

売れても売れなくても状況が変わらない人。

早く売りたいのは、うちの社有の行田市本丸の売り地・・・


http://www.komodatatemono.co.jp/orenti.html「行田市本丸売り地」


桶川市南の売主はやっと最近「うーん、じゃあ１００万円下げて売りに出していいよ。」って。


http://www.komodatatemono.co.jp/okegawa.html「桶川市南二丁目売り地」


理由は「草刈りするのも大変だから、そろそろ売って！」って。

査定金額に近づいてきたから本当にそろそろいけるかしら？？？


あっ、そうそう・・・

売り物件に対して業者は色々なデータからおおよそ３ヶ月くらいで売れそうな査定金額を算出して売主さんに提示します。

でも、この査定金額で売り物件がすべて売りに出ているわけでは有りません。

なぜって？？？

業者によって若干査定金額は当然変わってきますし、

業者にしてみたら、安く売りに出してもらったほうが早く売れる可能性が高いわけです。

だから、そっちのほうに誘導していく業者は当然いるでしょう？？？

業者としてはチラシや宣伝広告費を自腹で払っているわけですから、当然ながら早く売りたい。

広告費を売主がもってくれると言うのであれば、いくらで売りに出してもらってもいいのでしょうけどね。

それと媒介委任の期限・・・。

これが３ヶ月間なんです。

３ヶ月経って、「あんた、うちの希望金額で売れなかったんだから、もうよそに頼むわ。」

ということになると経費倒れで終わってしまいます。

だから、およそ３ヶ月間で売れるであろう金額が査定金額となるわけです。

でも、売出し金額を決めるのは当然、売主さんです。

ですから、売出し金額と査定金額には差がある場合もあるし、イコールの場合もあるし、

結局反響がなくて、査定金額を下回ることもあるわけです。

要は需要と供給の法則によって価格が決まるわけです。

最近はとりあえず査定金額を高めに出して、専属専任や専任媒介を取るだけとってしまおうという傾向もあるようです。

で、１ヶ月くらい経ってから、

「ちょっと下げないと売れないみたいですね。」と価格を下げることを提案します。

で、残りの２ヶ月で勝負をかけると・・・。

まあ、だから査定金額は参考価格です。

買い替えとかで、どうしても売ってもらわないと困る場合には、そこの業者に買い取り価格を出してもらうといいでしょう？

でも、ちゃんとその金額で買い取ってもらわないと困りますよね。

下げて売りに出して、それで売れなかったから「買い取り金額も下がります。」なんて言われたら資金計画が大幅に狂ってしまいます。


おっと、また敵をつくったかしらん？？？

今回の未完成ホームページはこちら。

これから現場写真を載せて仕上げていきます。


http://www.komodatatemono.co.jp/mimuro.html「さいたま市緑区三室中古住宅」


ハイハイ、ダサいと言われるのは重々承知しております。

でも現場写真を入れていくとけっこういいかも・・・

コピーライティングの話


コピーライティングがとっても重要って話はよーくわかります。

勉強しなければいけないことも重々承知しているわけだけど、

書けない・・・・。

「センスがない。」って言われればそれまでなんだけど、

なんなんでしょうかね・・・？？？

「竿竹屋が何故潰れないのか？（だっけ？）」とか、「バカの壁（だっけ？）」みたいに

本もタイトル一つで売れたり、売れなかったりです。

で、我々の建築・不動産のチラシも広告次第と言う訳ですが、

当った広告作った事ありません。

業界的には「家はまだ買うな！！」のキャッチコピーを作った方が有名ですが、

中々ここまでは言い切れないし、実は売り込むわけだし・・・？？

広告のノウハウ本を読むとすぐ眠くなります。

本当は会社の生命線なのに、

「パワーライティング講座」とか「コピーライティング講座」とか興味はあっても

受けたことがありません。（で、ネットで商材買っちゃう？？）

１、お客は１００％読まない。

２、お客は１００％信じない。

３、お客は１００％行動しない。（問合せしない。）

ごもっともです。

うちのチラシもここのところ問合せもいただいておりません。



だから、お客にまず読んでもらうためのキャッチや、

お客に考えさせないで、お客の代わりに考えてあげて、

それを読めばお客は自分で考えないで、

すぐ問合せ（行動）する、

そんな夢のようなチラシ・・・・。

私も欲しいです。



でもね、発想がプアーなんでしょうか・・・・？？？

作るのはどうしても無難な普通のチラシになっちゃう・・・？？

勉強が足りない？？


まあ、　そうなんでしょう？？


行田「水城公園」で毎日散歩を楽しみたい方へ！

「水城公園」そばの本丸で、あなたの「お城」を造りませんか！？

田舎っぽくて嫌だと言っていた妻がすっかり気に入りました。

http://www.komodatatemono.co.jp/orenti.html 「行田市本丸の売地」


ちっ、まったく普通だぜぃ！！（常識人なんだよね。きっと。）


社有で買っちゃった土地を本気で売らなければいけなくなった。

今まで楽していたのかな？？？

さいたま市で買っていた社有なんて一月もしないで売れていたのに・・・・。


田舎が気に入って買ったのは自分の年のせいで、

今、マイホーム造りを考えている３０歳前後の人には、

利便性が絶対条件なのかしらね・・・？？？


でも、自分が気に入ったくらいだから、同世代の人にしても

気に入ってくれる人はいるはず。
（地元の知人に「バカね〜、私達の年じゃもう家あるでしょ？」って言われてしまった。）


そのために、

読んでもらって、信じてもらって、問合せしてもらう・・・。

そんなコピーライティングは必要です。


不動産屋もコピーライティングの時代とは・・・・？？

くー、楽はさせてくれないぜぃ！！


PS：ネットで色々情報商材買っちゃった。

恐るべしコピーライティング。

返品保証がついているけど、中々返品は言い出せないぜぃ！！

だって、眠くなって勉強しないってのは、やはり自分のせいでしょ？？

そこまで織り込み済みか？

だから儲かる人は儲かるよね・・・・。

先着２００名様とか・・・・

セミナーは別にして、

１０倍、１００倍売っているんだろうな？？

ようやくわかってきた。

お客に考えさせないで、読めば考えた気になっちゃう長いアプローチ文。

サラ金じゃあるまいしと思うけど、

あのレ点。

自分で思考回路を構築した気になっちゃうよね。

で、返品保証がついているから思わずクリック。

オイラは売る人でなく、買う人だわな〜・・・・。（駄目じゃん）


PS2：また同窓生のオバサンに嘆きの文章書いたって言われそう？？

嘆きかぼやきか、その境界線は定かじゃない。

昔からポジティブな人だったからね〜。

弱さを見せるのが嫌いなんだろうね・・・？？

全然価値観が違うけど、

嘆くなとかメールで叱ってくれる人もそうはいないから、ありがたや・・・？？？

と言うことにして、私はマゾなのかしら？？？