重要事項説明書（土地）について−１

今日は重要事項の説明書（土地売買）について書きます。
昨日書いた通り、説明書を読み上げてもらっただけだと、悪い人に当たると騙されます。
理解する必要が有ります。

はい、まず説明する取引主任者の方に主任者証を提示してもらいます。
最初に書いてあるのが、売主業者や仲介業者仲介業者についてです。
免許番号、免許日、事務所所在地、商号、代表者名、電話番号、取引の態様（種類）、主任者名、主任者登録番号、勤務先等々が記入されています。

次は、

１、不動産の表示

所在地、地番、地目（登記されている土地の種類と現況の土地の種類、登記と現況で違うことがあるので）、地積（こちらも登記されている面積と実測した面積を記入する欄があります。これも相違することがあるので要注意）、権利の種類（所有権なのか借地権なのか）等が記載されています。

ここでの注意は、登記簿の地目が農地になっていると農地法の適用を受けます。

あと、私道の持分が有る場合もここに記載されますので、買う土地の広さが正味（道路分なし）で、何坪（何平米）なのか確認すること。
昨日の話しの、建ぺい率、容積率は正味の建築敷地の面積に対してで、私道負担分（持分）は計算に入れられません。（ここで引っ掛けられられることがある。）

２、売主と第三者の占有に関する事項

ここは、売主と占有者の住所、氏名、権利の関係についての記載です。
占有者と言うのは、その土地を使っている人がいる場合、その人について記載しなければなりません。

一時使用の借地人がいるのであればその人について、農地で耕作人がいるのであればその人について記載してもらいます。
また、そういう人がいたならば、売主が売ることについて、その人達の承諾書なりを添付してもらわないと駄目ですよね。

こういう時は、綺麗さっぱり立ち退いてもらわない限り、残金は払ってはいけません。

３、登記簿に記載された事項

これは、法務局に登記されている所有や抵当権などについての記載です。

登記簿の所有者と実際の売主が違うこともあるのです。
この場合も要注意ですよ。本当に売主なのか証明してもらわなければなりません。

権利証を持っているのは、登記簿に記載されている人のわけですから、権利証とその人の登記委任状、実印、印鑑証明書がなければ、買った人が、自分の名前に登記できません。（もうじきオンライン申請で権利証も新規申請からなくなるようですが・・・）

あと、抵当権（他根抵当権、賃借権等も）、これも抹消してもらわなければ、抵当権がついたまま自分のものになってしまいます。
（消さない限り、所有者が変わってもついてきます。）
これらのことを、残金決済の時は、きちんと司法書士に確認しましょう。

４、当該売買契約が「借地権の存する宅地の売買」の場合

購入する土地に古家が建っていて、借地権と底地権がある場合に記載されます。

古家付きの土地は本当に注意して下さい。
借地権の有る土地は、所有者の人が土地を売ると言っても、借地権まで買わなければ、完全に自分のものになりませんよ。
建物を持ってる人の権利は、それは大変強い権利なんですから。

建物を解体して、滅失させなければなりません。

５、法令に基づく制限の概要

（１）都市計画法に基づく制限
区域区分
市街化調整区域は、原則家が建ちません。
騙されないように注意してね。
「地目が宅地ですから心配要りません。」これは嘘ですよ。
開発許可証を出してもらわなければ、残金は払っちゃ駄目ですよ。
手付金も少なめにして下さいね。

都市計画道路ができる予定のところなんかも注意して下さいね。
めんどくさがり屋の不動産屋から買ったりすると、調べてないことがありますからね。
普通に売買できちゃうんですから。

（２）土地区画整理に基づく制限

これもよくトラブルになるから注意して下さい。
土地を買って、家を建てようと思っても、区画整理で仮換地の指定がおりるまで何年も家が建たないことがあります。

区画整理で土地を減らされることもあります。

忘れた頃に精算金払えって言われることがあります。

これも絶対確認すべきところですよ。