重要事項説明書（土地）について−２

さて、明日はいよいよ後輩の土地の契約です。
私も立合人となります。

ローンを組むのに土地建物の総予算が必要になるので、２、３社くらいに見積依頼が出きるように、平面図、立面図、詳細仕上表を作成しました。

仕上表を作成するのは、ある程度、仕上、設備、構造体を統一しなければ、見積してもらっても意味がないからです。

以前に書いたように、会社によって、見積の範囲も、標準設備、仕上（仕様）も、まちまちだからです。

会社によって、使うものは多少変わってくるかも知れませんが、これを作っておけば、同等品（同じグレードのもの）で見積もってくれるはずです。

まあ、設計事務所に図面を頼んで、数社に、合い見積りさせるのと似た感じですね。（建設会社が嫌いな合い見積りだ〜）

それでは、昨日の続きです。
間に合わなくなってしまうので・・・・・

でも後輩が読んでいなければ、全く意味のないことをしているのですが・・・・（きっと読んでるよね。奥さんも・・・。）

（３）建築基準法に基づく制限

用途地域
これは、地域によってのお勧めの建物を役所が決めています。
例えば、住居系で学校とかあるところに、大きな商業施設や工場ができたらやはり困りますよね。
そういう規制をするわけです。
工場団地に普通の住宅を建てられても困るし、駅前の商業ビルが建ち並ぶところに、平屋の住宅なんていうのもミスマッチですよね。
具体的には、住居系、商業系、町工場系、大工場系となっており、それぞれ細かく地域の指定があります。
そして、そこに建てられない建物を決めています。

他の地域・地区の指定
これは簡単に説明してしまえば、駅前に商店街で建物が密集していたら、火事が発生した時、燃えやすい建物じゃあ、困りますよね。
それで、防火地域だの準防火地域だの言って、火災に強い建物を建てさせる訳です。
あと、うちの事務所のあるさいたま市で、氷川神社や盆栽町の辺りは、緑の多いところなので、風致地区の指定をして、土地に目いっぱい建物を建てられないように規制したり、植栽を敷地面積の二割入れなさいとか指導して、その街並みを守ろうとする地域なんかもあるわけです。

郊外の低層住宅が並ぶ町並みは、高度地区や絶対高を指定して、三階建て以上の建物を規制しているところもあります。

結構ややこしいでしょ。

だから自分の建てたい建物が、その地域の規制にあって、建てられないこともあるわけです。

建ぺい率・容積率は、さんざん説明したからいいですよね。

道路斜線
これも簡単に言ってしまえば、道路際にずどーんと建物を建てられたら、火事の時に、はしご車だってかけられないし、雪が降った時に日陰になって雪も解けず、路面も凍結して危ないよね。
そんなことから、建物を道路から離れさせる斜線制限があるんだ。
だから道路の幅員が広ければ、斜線に当たらず、建物を道路に寄せられます。

敷地と道路の関係
これは、建物の建築敷地が道路に２M以上接していなければ、建物は建てちゃ駄目だとしています。
道路に敷地が面していなければ、駐車場も取れないし、自分の家に入るのに他人の敷地を通らなければなりませんよね。

道路に面していなければ、火事の時も困りますよね。
消防車が入って来られない。
そんな事からこういう規制ができました。
こういう規制ができる前から家がたくさん建っていた東京の下町などは、道路に面していない敷地も多いのです。
で、建替えができずに困っている人も結構います。
行政の方で、再開発とか、区画整理とかが必要になるわけです。

道路の種類も公道と私道に分けられます。
分譲地の真中に道路があって行き止まりのやつ、あれが私道です。

（４）その他の法令に基づく制限

他にもたくさんの法律があるので、必ず役所で確認する必要があります。（まあ、これは仲介不動産業者の仕事ですが・・・）

けっこうたくさん家が建っていても、遺跡の跡だなんて言われて試掘調査をさせられる。
これは文化財保護法です。
この試掘調査代、市でもってくれるのか、自分が払わなければならないのか、これも確認しなければいけないですよね。

６、私道負担に関する事項
これは、先ほどの道路と敷地の関係で、自分の敷地が私道に面しているのなら、そこに持分がないと他人様の土地を勝手に使うことになっちゃいます。
だから、ちゃんと持分を持つこと。
持分のない土地を購入する時は、必ず私道の持ち主の承諾書（無償使用の承諾書）をもらうこと。
そういうことが必要です。

７、飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況

電気、ガス、水道、下水等のインフラが使えるかの確認です。
特にガス、水道、下水は敷地の中まで配管がされているのか、道路までなのかの確認が必要です。
道路までなら、敷地に取り出すのに工事代が発生するし、道路の埋設管が細いと、取り出しができないなんてこともたまにあります。

８、完成時の形状・構造

まあ、土地は現状有姿の取引が多いです。
これも聞きなれない言葉ですよね。要はあるがままです。
梅木畑なんかだと、梅木の伐採、伐根を売主負担にすることなんかもあります。
樹木や物置がある時は、きちんと取り決めが必要です。
市街化農地の田んぼなんかは、埋めたてをどうするのか、そういう取り決めも必要になりますよね。（売主側は現況通りを希望しますが・・）

９、売買代金に関する事項

売買代金の総額が記載されます。
地上権、借地権の売買ならば、地代なんかも記載されます。
あとはカット。

１０、代金以外に授受される金銭

手付金、印紙代、固定資産税・都市計画税の精算金、登記料等についての記載があります。
これもカット。

１１、契約の解除に関する事項

まずは、手付金流しと倍返しについて
契約した後、買主が一定期間の間、「気が変わったから、やーめた。」と言う場合は、支払った手付金を放棄すれば解約できますよってことと、売主が「やーめた。」って時は、預かった手付金を返すのと、手付金と同じ金額を「ごめんなさい！」として支払えば解約できると言うことです。

契約違反は違約金がかかります。賠償金額として売買価格の２０％と設定されることが多いです。

天変地変で物件が役立たずになった場合、あと、買主保護の観点から、金融機関の融資が受けられなかった時（融資特約）は、契約はなかったこと（白紙解約）になります。

あとまだ色々あるのですがポイントはこんなものです。

あと、不動産屋が売主の場合は手付金は１０％以下にしなさいとか、不動産屋は悪いやつだと見立てて、規制されている項目もあります。（でも、いい人もいるんですよ〜。）