土地の予算組み

土地購入の予算組み


昨日は熊谷で飲み会だったのですが、その前に、土地・建物を計画中の後輩と打ち合わせ。

熊谷の不動産屋さんが紹介してくれた土地で、前向きに検討しますとの事。

前にも書いたのだけど、土地の予算組みは比較的簡単です。

１、土地代金
２、仲介手数料
３、税金精算金
４、収入印紙代
５、ローン費用
６、登記料
７、その他（施設分担金等）
これをうめていけばいいわけです。

これなーに？と言うのがあれば、簡単に説明します。

仲介手数料は不動産屋さんに支払う費用で、土地を見つけてもらったお礼と十分に説明してもらったお礼です。
ですから、十分説明をしてもらってからお礼は支払ってください。

具体的には、法的に義務付けられた「重要事項の説明」をしてもらいます。この雛型にそって、たくさん説明してもらうことです。

人によっては、雛型を埋めているだけの人もいますから、十分チェックして、わからないことは、素直に質問しましょう。

それからこの仲介不動産屋さんが、土地の決済までの段取りを取ってくれます。

現金キャッシュで買える人も少ないですから、融資先銀行を紹介してくれたり、権利証をつくる手続をする司法書士さんの紹介してくれたりと、土地の代金決済までの案内人です。

融資を組む場合には、契約書、重要事項の説明書に、必ず「ローンが組めなかった場合には、無条件にて、白紙解約になります。」の文言を入れてもらってくださいね。

税金の精算も、仲人さんの不動産屋さんが計算してくれます。

土地を持っていると、固定資産税や都市計画税がかかります。
これを、売主さんと買主さんで、日割精算するのです。
土地の代金の残金（土地の契約の時は土地の一部金を手付金として支払います）を支払う日の前日までが売主さん負担で、当日からは、買主さん負担です。

一年間の税金の額は、役所の資産税課で、その土地の「公課証明」を取ればわかります。

印紙代。
これも税金です。
1,000万円ちょっとの土地を購入すると、契約書に2万円（今は国の割引期間中で1.5万円、まだ割引終わっていないよね？）の収入印紙を貼りつけないといけません。
印紙を貼らないで、税務署に確定申告なんか行っちゃうと、三倍付けで取られますので、どうかご注意を。

ローン費用は、銀行に支払う諸費用です。
内訳は、
１、印紙代（お金を貸します、借りますと言う金銭消費貸借契約書に貼る印紙、これも500万超え1000万以下で10,000円です。）
２、ローン事務手数料（31,500円が多い）
３、ローン保証料（無しにして金利0.2％上乗せのところもあります。）
４、抵当権設定登記料（お金を借りると、土地は担保に取られちゃうんです。）
こんな感じです。

保証料について加筆します。
お金を借りる時に、よく連帯保証人なんて言葉を耳にしますよね。
「あの人は、人がいいばかりに、連帯保証人になって財産がなくなった。」なんてＴＶドラマのような話しも現実にあったりします。
要は、お金を借りる時に、この連帯保証人を立てる代わりに、金融機関の関連の保証会社に保証人になってもらうための費用が保証料です。
保証会社は、ローンの申込人の保証人になっていいものだかどうかと調査にかけます。
これがローンの審査です。
これが通らないとローンが実行されません。
要は金融機関は、申込人に、団体生命と言う保険料が割引になる生命保険に加入させ、保証会社を保証人にさせ、取りっぱぐれがないようにしているわけです。
申込人が返済できなければ、保証会社が弁済するわけです。

で、保証会社も慈善事業じゃありませんから、回収努力をします。
どうしても、申込人が返済しない場合には、担保に取った不動産を競売にかけて、強制回収します。

こんな説明でわかります？？

次に登記料。
これは税金と司法書士さんの手間賃です。
売買の場合の登記料の税金（登録免許税）は、
固定資産評価額の１％です。
この評価額も役所の資産税課で、「評価証明」を取れば確認できます。