住まいのコンサルタントが「家造り」に役立つ情報を提供します。
こもだ建物のオフィシャルホームページ
小冊子「欠陥住宅をつかまない10のポイント！」
「行田市本丸物件調査報告書」
メルマガ「夢のマイホームが欠陥住宅だったら？」
こもだ建物のオフィシャルホームページ
小冊子「欠陥住宅をつかまない10のポイント！」
「行田市本丸物件調査報告書」
メルマガ「夢のマイホームが欠陥住宅だったら？」
| 小冊子「欠陥住宅をつかまないポイント！」 不動産･建設業者との交渉の前にお読みください。知ってると知らないとは大違い！１０のポイントを理解すれば、主導権を握るのはあなたです。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Ads by komodatatemono.co |
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
新着エントリ
外部建具工事 (7/14)
床下地工事 (7/5)
断熱工事 (6/16)
外壁仕上工事 (6/15)
電気・水道、配線・配管工事 (6/13)
防腐・防蟻対策工事 (6/12)
屋根工事 (6/6)
床組み (6/3)
小屋組み (6/2)
建て方・・・ (6/1)
土台とアンカーボルト (5/27)
基礎の話 (5/22)
柱状改良 (5/20)
地盤調査 (5/3)
借地権解除和解書・・・！？ (10/19)
媒介契約書って何・・・？？（７） (7/29)
媒介契約書って何・・・？？（６） (7/21)
媒介契約書って、何？？（５） (7/3)
媒介契約書って何？（４） (6/26)
不動産屋のお勉強会～「エスクロー調査」 (6/18)
媒介契約書って、何？（３） (6/16)
不動産を売るときのお話（査定金額と売出し金額） (6/3)
不動産チラシ (5/25)
中古住宅査定書・・・？ (5/15)
媒介契約書って何？？（２） (5/6)
媒介契約書って、何？？？ (5/1)
土地の売買契約 (3/3)
階段室に棚はどう？？ (2/10)
調整区域の土地を買い求める？？ (1/27)
新着トラックバック/コメント
「家造り」は、やはり楽しくなくちゃ！楽しくなくなるのは、あなたのせい？業者のせい？
アーカイブ
2005年 (56)
2月 (8)
3月 (18)
4月 (5)
5月 (11)
6月 (9)
7月 (2)
9月 (3)
2006年 (34)
1月 (3)
2月 (1)
3月 (1)
5月 (1)
7月 (1)
8月 (1)
9月 (10)
10月 (14)
11月 (2)
2007年 (15)
1月 (1)
2月 (1)
3月 (1)
5月 (4)
6月 (4)
7月 (3)
10月 (1)
2008年 (14)
5月 (4)
6月 (8)
7月 (2)
アクセスカウンタ
今日:121
昨日:303
累計:155,082
2007年02月10日(Sat)▲ページの先頭へ
階段室に棚はどう？？
今日もお疲れです。
年のせいとは思いたくないのですが、ちょっとだれています。
朝は児玉町（現本庄市）の古民家のある土地の案内、
そのあと吹上町（現鴻巣市）に見積もり提出、
そしてさいたま市の現場と、
まあ100キロ以上の移動はやはりこたえるぜぃ！
さいたま市の3階建ては、車庫の上に大収納があるのですが、
階段室にもたくさんの棚。
ＤＶＤの収納にしたいとのご希望にこたえて・・・。
でもいいんじゃない？
手が届くように段違いになっているんだけど、
美しいかも？？？
収納だけでなく、インテリアでちょっと小物を置くにもいいかもね。
今度から推奨しよっ！！
しかし、
ここは手が届きそうもない、下りるときの正面にも棚がある。
よっぽどたくさんＤＶＤがあるんだろうね。
今月末完成。けっこう楽しみ。
知り合いの設計士と行ったのだけど、
「となりのハウスメーカーよりいいんじゃないの？」って。（ヨイショ？）
外観を心配してたけど、色調も外さなかったね。施主様は立派なセンスです。
でもそんなこと言ってるけど、となりの中は見てないくせにね。
（まっ、通常、設計士はメーカーに批判的だからね。）
天井の梁が見えるのだけど、ちょうどアクセントになっているし、
珪藻土クロスもやっぱビニールクロスに比べて質感が違うし、
2階のリビングの床は天然素材を使ったし、
大収納あるし、階段室・ホールにたくさんの棚も作ったし、
かといってビルトインカーポートは、ちゃんとワゴン車入るし、
ハウスメーカーの建物もいいけど、木造住宅は”木”の質感が出せてナイスです。
施主様のこだわりが十分反映されていると思う。
大工は大変だったろうけどね。
完成間近です。
実は、おじさんもハウスメーカー出身なので、担当した今までの中での最小敷地です。（20坪）
でも建物はけっこう大きい。
住居分で30.5坪、車庫5.25坪、大収納5.25坪だから、合計41坪分。
土地の2倍分です。
3階は見晴らしがいいよ～。
ＰＳ：打ち合わせを始めたのが去年の4月。完成2月末だから11ヶ月。
約1年がかりですなあ～。感慨ひとしおです。
嫌われていない？？
今日もお疲れです。
年のせいとは思いたくないのですが、ちょっとだれています。
朝は児玉町（現本庄市）の古民家のある土地の案内、
そのあと吹上町（現鴻巣市）に見積もり提出、
そしてさいたま市の現場と、
まあ100キロ以上の移動はやはりこたえるぜぃ！
さいたま市の3階建ては、車庫の上に大収納があるのですが、
階段室にもたくさんの棚。
ＤＶＤの収納にしたいとのご希望にこたえて・・・。
でもいいんじゃない？
手が届くように段違いになっているんだけど、
美しいかも？？？
収納だけでなく、インテリアでちょっと小物を置くにもいいかもね。
今度から推奨しよっ！！
しかし、
ここは手が届きそうもない、下りるときの正面にも棚がある。
よっぽどたくさんＤＶＤがあるんだろうね。
今月末完成。けっこう楽しみ。
知り合いの設計士と行ったのだけど、
「となりのハウスメーカーよりいいんじゃないの？」って。（ヨイショ？）
外観を心配してたけど、色調も外さなかったね。施主様は立派なセンスです。
でもそんなこと言ってるけど、となりの中は見てないくせにね。
（まっ、通常、設計士はメーカーに批判的だからね。）
天井の梁が見えるのだけど、ちょうどアクセントになっているし、
珪藻土クロスもやっぱビニールクロスに比べて質感が違うし、
2階のリビングの床は天然素材を使ったし、
大収納あるし、階段室・ホールにたくさんの棚も作ったし、
かといってビルトインカーポートは、ちゃんとワゴン車入るし、
ハウスメーカーの建物もいいけど、木造住宅は”木”の質感が出せてナイスです。
施主様のこだわりが十分反映されていると思う。
大工は大変だったろうけどね。
完成間近です。
実は、おじさんもハウスメーカー出身なので、担当した今までの中での最小敷地です。（20坪）
でも建物はけっこう大きい。
住居分で30.5坪、車庫5.25坪、大収納5.25坪だから、合計41坪分。
土地の2倍分です。
3階は見晴らしがいいよ～。
ＰＳ：打ち合わせを始めたのが去年の4月。完成2月末だから11ヶ月。
約1年がかりですなあ～。感慨ひとしおです。
嫌われていない？？
2006年03月19日(Sun)▲ページの先頭へ
リフォームの合い見積もりは、きっと金額もバラバラ
昨日は、初体験の見積依頼がありました。
何が？？って、
築５０年の建物（普通の木造住宅）のリフォーム工事の見積をすることです。
以前にも一度、築５０年位のリフォーム工事をやったことはありましたが、それは、道路の認定が取れていなくて、建て替えができなかったからでした。
今度は、さいたま市の一等地。許認可の問題は全く無し。
まあ、所有者本人が住んでいるのではなくて、寮として使用している関係もあるのでしょうね。
耐震診断（簡易型でしたけどね）をしたら、２階の南面の補強すれば特に問題はないとの結果だったようで、
それでリフォーム工事にすることになったようです。
壁が昔懐かしい泥壁であったり、所々で築５０年を感じる部分もありましたが、２２、３年前にやはりリフォームをしたとのことで、そんなにびっくりするところもありませんでした。
でもね、床下は、はがしてみないとわからないんですよね。
１階の和室がきしむんですよね。
大引きまで駄目なのか？束柱も駄目なのか？シロアリにはやられてないか？
そういうのは、はがしてみないとわからないんです。
で、リフォームの見積って、引越し間際の片付け中で、物が一杯で、そういうところが確認できないんですよね。
依頼者もお疲れのようで、
数社に見積もり依頼すると、数社に現地案内をしなければなりません。
で、仕様が決まっていないので、きっと金額もバラバラになります。
何を基準にして業者を選定するか？
決める方も大変ですよね。
だからうちはうちのポリシーで、仕様を選んで見積します。
さて、何番目に高くなるのかな？
１番高かったりして・・・・。
でも世の中、ネット社会になったんですね。
うちはほとんど紹介の工事しかやっていなかったのに、
「インターネットを見て連絡しているんですが、合い見積もりでも見積もって頂けますか？」って。
遠いところでしたら、丁重にお断りしますが、事務所のある市では、頑張ってやりますよね。
先週来社された、不動産の相談の方も、日本ＦＰ協会のＨＰを見てとおっしゃってました。
初対面に弱い私は、少々緊張いたします。（本当ですよ！）
何が？？って、
築５０年の建物（普通の木造住宅）のリフォーム工事の見積をすることです。
以前にも一度、築５０年位のリフォーム工事をやったことはありましたが、それは、道路の認定が取れていなくて、建て替えができなかったからでした。
今度は、さいたま市の一等地。許認可の問題は全く無し。
まあ、所有者本人が住んでいるのではなくて、寮として使用している関係もあるのでしょうね。
耐震診断（簡易型でしたけどね）をしたら、２階の南面の補強すれば特に問題はないとの結果だったようで、
それでリフォーム工事にすることになったようです。
壁が昔懐かしい泥壁であったり、所々で築５０年を感じる部分もありましたが、２２、３年前にやはりリフォームをしたとのことで、そんなにびっくりするところもありませんでした。
でもね、床下は、はがしてみないとわからないんですよね。
１階の和室がきしむんですよね。
大引きまで駄目なのか？束柱も駄目なのか？シロアリにはやられてないか？
そういうのは、はがしてみないとわからないんです。
で、リフォームの見積って、引越し間際の片付け中で、物が一杯で、そういうところが確認できないんですよね。
依頼者もお疲れのようで、
数社に見積もり依頼すると、数社に現地案内をしなければなりません。
で、仕様が決まっていないので、きっと金額もバラバラになります。
何を基準にして業者を選定するか？
決める方も大変ですよね。
だからうちはうちのポリシーで、仕様を選んで見積します。
さて、何番目に高くなるのかな？
１番高かったりして・・・・。
でも世の中、ネット社会になったんですね。
うちはほとんど紹介の工事しかやっていなかったのに、
「インターネットを見て連絡しているんですが、合い見積もりでも見積もって頂けますか？」って。
遠いところでしたら、丁重にお断りしますが、事務所のある市では、頑張ってやりますよね。
先週来社された、不動産の相談の方も、日本ＦＰ協会のＨＰを見てとおっしゃってました。
初対面に弱い私は、少々緊張いたします。（本当ですよ！）
2005年09月15日(Thu)▲ページの先頭へ
ローンの数字縮小法
昨日は銀行主催のマージャン大会があり、定休日にもかかわらず浦和まで出てきて、出席。
１０位で賞品もらったから、もとはとりました。
賞品はかみさんに奪われちゃったけど、寿司も出て、ビールも出て、
まあ結構楽しめました。
一昨日、ソネットから大塚商会のプロバイダーの切り替えがあったのだけど、
今朝立ち上げたら駄目ジャン。
メールも受けられない。
頭にきて、さっそくクレイマー。
PC音痴なおじさんは、電話もFAXもコピーも印刷機もパソコンも全部大塚商会にすれば、全部、接続設定ができるからというので、
新規で６年のリースに切り替えました。
私はお馬鹿？？？
54,600円×１２×６年＝3,931,200円。
なんだクラウンが買えるじゃない？
こう考えるとけっこうな金額だ。
住宅もそうです。
「月々6万円で住宅が手に入ります。」なんてのも
60,000×１２×３５年＝25,200,000円
月々だと簡単そうだけど支払い総額はすごいよね。
だからきちんと吟味しなければいけません。
どうも数字縮小法にうまくやられたかなあ？
今と比べての利便性をきちんと認識しないと宝の持ち腐れ。
なんかねえ、貧乏会社に必要だったか知らん？？
なんせ機械音痴で、いいのが入っても使いこなせず。
営業マンは納品するとなかなか来ない？
まあこんな感じですかね。
おーい、メール！
いつ使えるんだい。
設定なんか自分じゃやれないよ。
全部やってくれる約束だったのだから・・・・・。
「私ま～つは、いつまでもま～つは、たとえあーなたが振り向かなくても・・・・」
いや、早く来て！！
１０位で賞品もらったから、もとはとりました。
賞品はかみさんに奪われちゃったけど、寿司も出て、ビールも出て、
まあ結構楽しめました。
一昨日、ソネットから大塚商会のプロバイダーの切り替えがあったのだけど、
今朝立ち上げたら駄目ジャン。
メールも受けられない。
頭にきて、さっそくクレイマー。
PC音痴なおじさんは、電話もFAXもコピーも印刷機もパソコンも全部大塚商会にすれば、全部、接続設定ができるからというので、
新規で６年のリースに切り替えました。
私はお馬鹿？？？
54,600円×１２×６年＝3,931,200円。
なんだクラウンが買えるじゃない？
こう考えるとけっこうな金額だ。
住宅もそうです。
「月々6万円で住宅が手に入ります。」なんてのも
60,000×１２×３５年＝25,200,000円
月々だと簡単そうだけど支払い総額はすごいよね。
だからきちんと吟味しなければいけません。
どうも数字縮小法にうまくやられたかなあ？
今と比べての利便性をきちんと認識しないと宝の持ち腐れ。
なんかねえ、貧乏会社に必要だったか知らん？？
なんせ機械音痴で、いいのが入っても使いこなせず。
営業マンは納品するとなかなか来ない？
まあこんな感じですかね。
おーい、メール！
いつ使えるんだい。
設定なんか自分じゃやれないよ。
全部やってくれる約束だったのだから・・・・・。
「私ま～つは、いつまでもま～つは、たとえあーなたが振り向かなくても・・・・」
いや、早く来て！！
2005年06月17日(Fri)▲ページの先頭へ
棟上げの翌朝。
今日も朝８時に、後輩の棟上げの現場へ行く。
やはり昨日は、雨に降られたようだ。
とりあえず、事故もなく、棟まで上がっていたのでめでたし、めでたし。
後は早く屋根をかけないとね。
なんせ梅雨だからね。
今日・明日は天気がよさそうなので、工事は順調に進むんじゃないかな。
うーん、オール４寸の柱だから、結構柱が林立している感じでよかった。
基礎にしても、金物の使い方にしても工務店で特色があるね。
基礎の立ち上がりの分、いわゆる布の分が多くなっていていいね。
部屋の壁のラインだけで、あと独立基礎がポツリポツリってのが多い中、
外周壁から梁方向にT字型に910mm基礎が、密にあるのはいいね。
後輩君が基礎の心配してたので、ちょっとこちらも気になったが、立ち上がりメーター数（長さ）が通常見ているのより多いので、好印象。
まあ、後輩君が言うように、細かいことはちょっとあるけど、
養生期間も十分取ったし、大丈夫でしょう。
一級建築士で、大工で、現場監督のHさん、しっかりお願いします。
確かにあなたのこだわりは、棟上げの現場でも感じました。
ここのところ、分譲現場が多かったので、違いははっきり見えました。
是非、いい仕事してくださいね。
よろしくお願いします。
で、事務所に戻って即、練馬。
管理のアパートの階段の電気の交換。
熊谷市～さいたま市～練馬区は、結構しんどい。
それも電球交換。
現場が近い職人でもいれば頼むつもりだったが、期待できないので自分で行きました。
ついでにゴミ片付してきたのだけど、
自転車置き場の隅のほうに、女性の下着が何枚も落ちているの・・・・。
洗濯物が落ちてくる場所じゃないから、不気味だよね。
住民に聞こうかなっと思ったけど、雨に濡れて泥だらけの下着なので、そのまま回収。
（変質者がここにうずくまっていたのだろうか？？？？）
ここは、道が狭いので、以前車を土留めの石垣にぶつけた経験則を生かして、電車で行った。
スーパーの袋に入れたその下着が濡れてて結構重かった。（だってかなりの枚数があったから・・・）
本当は、ホームのゴミ箱に捨てたかったけど、ゴミ回収人が不審に思って開けて、警察にでも届けられたら嫌だなと思い、その下着も、むしった草も、事務所まで持って帰りました。（本当に重かった。）
電球交換のために小さな脚立を入れる大きな袋を持参したのは大正解でした。
これは、看板付けで警察に捕まり、指紋と写真を取られているプレッシャーですよね。
今度は変質者にされたら、たまったもんじゃない。
それから次は、私を捕まえた警察署へ出かけた。
駐車場管理の防犯対策についての講習を聞きにだ。
警察署を一生懸命見たけど、私を捕まえたおまわりさんは今日はいなかった。
挨拶の言葉まで考えていたのに・・・・。
あっという間の一日で、なんか仕事がたまっている。
いやだねえ～。
それじゃ又。アンニョン。
今日も朝８時に、後輩の棟上げの現場へ行く。
やはり昨日は、雨に降られたようだ。
とりあえず、事故もなく、棟まで上がっていたのでめでたし、めでたし。
後は早く屋根をかけないとね。
なんせ梅雨だからね。
今日・明日は天気がよさそうなので、工事は順調に進むんじゃないかな。
うーん、オール４寸の柱だから、結構柱が林立している感じでよかった。
基礎にしても、金物の使い方にしても工務店で特色があるね。
基礎の立ち上がりの分、いわゆる布の分が多くなっていていいね。
部屋の壁のラインだけで、あと独立基礎がポツリポツリってのが多い中、
外周壁から梁方向にT字型に910mm基礎が、密にあるのはいいね。
後輩君が基礎の心配してたので、ちょっとこちらも気になったが、立ち上がりメーター数（長さ）が通常見ているのより多いので、好印象。
まあ、後輩君が言うように、細かいことはちょっとあるけど、
養生期間も十分取ったし、大丈夫でしょう。
一級建築士で、大工で、現場監督のHさん、しっかりお願いします。
確かにあなたのこだわりは、棟上げの現場でも感じました。
ここのところ、分譲現場が多かったので、違いははっきり見えました。
是非、いい仕事してくださいね。
よろしくお願いします。
で、事務所に戻って即、練馬。
管理のアパートの階段の電気の交換。
熊谷市～さいたま市～練馬区は、結構しんどい。
それも電球交換。
現場が近い職人でもいれば頼むつもりだったが、期待できないので自分で行きました。
ついでにゴミ片付してきたのだけど、
自転車置き場の隅のほうに、女性の下着が何枚も落ちているの・・・・。
洗濯物が落ちてくる場所じゃないから、不気味だよね。
住民に聞こうかなっと思ったけど、雨に濡れて泥だらけの下着なので、そのまま回収。
（変質者がここにうずくまっていたのだろうか？？？？）
ここは、道が狭いので、以前車を土留めの石垣にぶつけた経験則を生かして、電車で行った。
スーパーの袋に入れたその下着が濡れてて結構重かった。（だってかなりの枚数があったから・・・）
本当は、ホームのゴミ箱に捨てたかったけど、ゴミ回収人が不審に思って開けて、警察にでも届けられたら嫌だなと思い、その下着も、むしった草も、事務所まで持って帰りました。（本当に重かった。）
電球交換のために小さな脚立を入れる大きな袋を持参したのは大正解でした。
これは、看板付けで警察に捕まり、指紋と写真を取られているプレッシャーですよね。
今度は変質者にされたら、たまったもんじゃない。
それから次は、私を捕まえた警察署へ出かけた。
駐車場管理の防犯対策についての講習を聞きにだ。
警察署を一生懸命見たけど、私を捕まえたおまわりさんは今日はいなかった。
挨拶の言葉まで考えていたのに・・・・。
あっという間の一日で、なんか仕事がたまっている。
いやだねえ～。
それじゃ又。アンニョン。
2005年06月16日(Thu)▲ページの先頭へ
棟上げの朝。
今日は、後輩君の現場の棟上げです。
梅雨になってしまい、ちょっと工事の進捗具合が心配になります。
朝８時現場につくように家を出て、まあ大体予定通りに到着しました。
もう現場にはレッカー屋さんが待機していました。
今は、昔と違って、在来工法もレッカー屋さんを呼んで組み立てます。
そのほうが楽ですよね。なんせ柱も梁も重たい。（今回柱はオール４寸、天然材）
で、職人さんは結構みんな年いってますもんね。
この棟上げ、カシラ（基礎屋・鳶）と大工さんが中心になって組み立てて行きます。
今日一日では組み上がらないかもしれませんね。
今回は構造体はみんなほんまもん（集成材は使いません）ですので、いくらか濡れても問題ないのですけど、できればなんとか曇りのままで一日もって欲しいです。
安全上の問題もありますものね。
ハウスメーカーの時は、上棟の時に雨が降ると、パネルの中の断熱材大丈夫かな？なんて心配しましたけど、在来は合板パネルでないので、その辺の心配はしなくていいです。
パネル工法は土台もないのだけど、４寸角の芯持ち桧の土台はいいですね。
最近建売が多かったので、防腐注入材の土台ばっかり見てたけど、やっぱ本物がいいね。
これって年かな？？
今日の施工の安全を願っています。
で、又明朝、現場確認の予定です。
心配しないでね。後輩君。
ちゃんとチェックしときまっせ。。。。
今日は、後輩君の現場の棟上げです。
梅雨になってしまい、ちょっと工事の進捗具合が心配になります。
朝８時現場につくように家を出て、まあ大体予定通りに到着しました。
もう現場にはレッカー屋さんが待機していました。
今は、昔と違って、在来工法もレッカー屋さんを呼んで組み立てます。
そのほうが楽ですよね。なんせ柱も梁も重たい。（今回柱はオール４寸、天然材）
で、職人さんは結構みんな年いってますもんね。
この棟上げ、カシラ（基礎屋・鳶）と大工さんが中心になって組み立てて行きます。
今日一日では組み上がらないかもしれませんね。
今回は構造体はみんなほんまもん（集成材は使いません）ですので、いくらか濡れても問題ないのですけど、できればなんとか曇りのままで一日もって欲しいです。
安全上の問題もありますものね。
ハウスメーカーの時は、上棟の時に雨が降ると、パネルの中の断熱材大丈夫かな？なんて心配しましたけど、在来は合板パネルでないので、その辺の心配はしなくていいです。
パネル工法は土台もないのだけど、４寸角の芯持ち桧の土台はいいですね。
最近建売が多かったので、防腐注入材の土台ばっかり見てたけど、やっぱ本物がいいね。
これって年かな？？
今日の施工の安全を願っています。
で、又明朝、現場確認の予定です。
心配しないでね。後輩君。
ちゃんとチェックしときまっせ。。。。
2005年05月19日(Thu)▲ページの先頭へ
天然素材の家
最近は、天然素材がブームで、ウッドデッキでアウトリビングを演出したり、2階のバルコニーも、梁・柱出しで木部のバルコニーなんていうのもあります。
アルミ製より当然目ざわりもよく、味わいもあっていいのですが、作ったら作りっぱなしにしてしまうと大変です。
まめに塗装が必要です。
何年も放って置くと腐蝕します。
塗装も専用塗装でないと、ポロポロはがれたりして無意味になってしまいます。
ですから、外部に木部を出した場合には、まめにメンテナンスがかかることを十分承知の上選んでください。
アルミであれば、毎年のメンテナンスは不要です。
ウッドデッキ・ウッドフェンスなどは、メーカーの説明書に「6ヶ月に一度専用塗料で塗装してください。」とか書いてあります。
こういう商品を5年も放って置くと、部材交換費等余計な費用がかかってしまいます。
塗装も自分で、好きでやれればいいのですが、高齢の方などは他人に頼まなければならないので、その分のコストを見なければなりません。
ですから、これから1階のデッキや2階のバルコニーを木部でご検討の方は、メンテナンスのことも十分考慮してください。
最近、設計の先生に依頼をされるとこのパターンが多いわけですが、家いじりが好きな若い年齢の方はいいと思いますが、高齢の方は、ご自分でやれなければ、1年とか2年にいくらという予算を組まないと駄目です。
若い方でも1階のデッキはともかく、2階のバルコニーの外側の塗装が自分でできるかよくお考えになった方がいいですよ。
自分でやるにもハシゴが必要です。
高所恐怖症の方、要注意！！
職人さんに頼めば、お金はかかります。
天然素材の家、外部の木部についてはきちんと覚悟してください。
本当は内部もそうなんです。
本物を使えばいつもやさしく面倒を見てあげないといけないんです。
だから好きじゃないとできませんよ。
好きな人にはたまらないのが天然素材の家です。
アルミ製より当然目ざわりもよく、味わいもあっていいのですが、作ったら作りっぱなしにしてしまうと大変です。
まめに塗装が必要です。
何年も放って置くと腐蝕します。
塗装も専用塗装でないと、ポロポロはがれたりして無意味になってしまいます。
ですから、外部に木部を出した場合には、まめにメンテナンスがかかることを十分承知の上選んでください。
アルミであれば、毎年のメンテナンスは不要です。
ウッドデッキ・ウッドフェンスなどは、メーカーの説明書に「6ヶ月に一度専用塗料で塗装してください。」とか書いてあります。
こういう商品を5年も放って置くと、部材交換費等余計な費用がかかってしまいます。
塗装も自分で、好きでやれればいいのですが、高齢の方などは他人に頼まなければならないので、その分のコストを見なければなりません。
ですから、これから1階のデッキや2階のバルコニーを木部でご検討の方は、メンテナンスのことも十分考慮してください。
最近、設計の先生に依頼をされるとこのパターンが多いわけですが、家いじりが好きな若い年齢の方はいいと思いますが、高齢の方は、ご自分でやれなければ、1年とか2年にいくらという予算を組まないと駄目です。
若い方でも1階のデッキはともかく、2階のバルコニーの外側の塗装が自分でできるかよくお考えになった方がいいですよ。
自分でやるにもハシゴが必要です。
高所恐怖症の方、要注意！！
職人さんに頼めば、お金はかかります。
天然素材の家、外部の木部についてはきちんと覚悟してください。
本当は内部もそうなんです。
本物を使えばいつもやさしく面倒を見てあげないといけないんです。
だから好きじゃないとできませんよ。
好きな人にはたまらないのが天然素材の家です。
2005年05月13日(Fri)▲ページの先頭へ
値引き？？
昨日からの鬱で今日もほとんど仕事していません。
事務処理する日は、事務処理が嫌いな私は仕事がはかどりません。
ハウスメーカーの担当者の方が来社。
今は中々、月１棟売るのは大変なようです。
でも売ってる人は売っているわけです。
要はちゃんと売れる仕組みができているわけですよね。
この売れる仕組みを明確に構築しないと駄目ですよね。
おじさんもツールを一生懸命作ってますが、どうもセンスがね。
昨日の夜は、韓国人のママさんがやっている焼肉屋さんで、知り合いの方のビザの更新を頼まれました。
なんの問題もないので書類を出せばOKです。
問題がないので、話も早く終わってしまったので久々に生ビールと焼肉を食べてきました。
昨日は、ホルモン、ハラミ、カルビを食べました。
なんかカルビは、昨日のは特に美味しく感じ大変満足しました。
「満足」
これですよね。仕事に大事なのは。
ここを効率化するのに、色々ツールが必要になるわけです。
昨日、建設業の「営業報告書」のことを書きましたが、ちゃんと建設業の免許をとっている会社については、県庁に行って調べれば、頼もうとする会社の財務状況がわかります。
大手上場会社は、決算を公開しているわけですから調べれば簡単にわかりますよね。
で、上場していない地元の中小・零細業者については県庁の建設業課へ行けば、営業報告書の財務諸表で、利益が出ている会社か赤字の会社かがわかります。
購入者（発注者）は、契約する時は、うーんと値引き要求しても、赤字の会社に対しては躊躇します。
不思議なもんです。
みんながみんな値引き要求していたら、その会社って利益でないですよね。
でも顧客の立場だと、値引きは要求するけれど利益が出ていないと困るわけです。
これって矛盾ですよね。
顧客心理としては、自分だけが値引きしてもらって、利益無しでやってもらえていると信じたいのでしょうね。
最近は、ハウスメーカーでも値引きのオンパレードです。
私がいた頃は、20万円の値引きでもディーラーの社長に怒られた。
（昔は、契約するのにディーラーの社長の承認が必要でした。）
今は一桁違います。
だから建物も高くなりますよね。
だってそうでしょ、200万円値引いても、しっかり利益が出ていなければならないわけですから。
値引きして赤字工事をしていたら、会社は存続しないわけですからね。
で、同じように地元の工務店で値引き要求を受けていたら、赤字会社になって経営が苦しいか、なんとか手を抜いて（いい意味も悪い意味も）利益を出すかです。
昔は、在来工法もハウスメーカーも同じような設備仕様であれば、そんなに価格の差はなかったような気がします。
在来工法の方が融通が利く分安くできましたかね。
でも今は圧倒的にハウスメーカーが高い。
プレハブリケーション（工業化住宅）なんだから安くできそうなもんですけど高い。
で、地元工務店の在来工法はプレハブメーカーより安い。（かなり安い。）
それなのに、ハウスメーカーなみに大きな値引きで工事をしていたら、「いい家」ができないのは当たり前ですよね。
そこのところは、十分お気をつけ下さい。
「満足」って価格だけじゃないですよね。
でも価格の土俵に上がった施工業者は、値引き合戦になる。
まあ、値引き合戦だったら、財務状況のよい大手ハウスメーカーに頼むのがいいんでしょうね。
そのほうが安心でしょうね。
たわいのない雑感になってしまいました。
それではアンニョン。
事務処理する日は、事務処理が嫌いな私は仕事がはかどりません。
ハウスメーカーの担当者の方が来社。
今は中々、月１棟売るのは大変なようです。
でも売ってる人は売っているわけです。
要はちゃんと売れる仕組みができているわけですよね。
この売れる仕組みを明確に構築しないと駄目ですよね。
おじさんもツールを一生懸命作ってますが、どうもセンスがね。
昨日の夜は、韓国人のママさんがやっている焼肉屋さんで、知り合いの方のビザの更新を頼まれました。
なんの問題もないので書類を出せばOKです。
問題がないので、話も早く終わってしまったので久々に生ビールと焼肉を食べてきました。
昨日は、ホルモン、ハラミ、カルビを食べました。
なんかカルビは、昨日のは特に美味しく感じ大変満足しました。
「満足」
これですよね。仕事に大事なのは。
ここを効率化するのに、色々ツールが必要になるわけです。
昨日、建設業の「営業報告書」のことを書きましたが、ちゃんと建設業の免許をとっている会社については、県庁に行って調べれば、頼もうとする会社の財務状況がわかります。
大手上場会社は、決算を公開しているわけですから調べれば簡単にわかりますよね。
で、上場していない地元の中小・零細業者については県庁の建設業課へ行けば、営業報告書の財務諸表で、利益が出ている会社か赤字の会社かがわかります。
購入者（発注者）は、契約する時は、うーんと値引き要求しても、赤字の会社に対しては躊躇します。
不思議なもんです。
みんながみんな値引き要求していたら、その会社って利益でないですよね。
でも顧客の立場だと、値引きは要求するけれど利益が出ていないと困るわけです。
これって矛盾ですよね。
顧客心理としては、自分だけが値引きしてもらって、利益無しでやってもらえていると信じたいのでしょうね。
最近は、ハウスメーカーでも値引きのオンパレードです。
私がいた頃は、20万円の値引きでもディーラーの社長に怒られた。
（昔は、契約するのにディーラーの社長の承認が必要でした。）
今は一桁違います。
だから建物も高くなりますよね。
だってそうでしょ、200万円値引いても、しっかり利益が出ていなければならないわけですから。
値引きして赤字工事をしていたら、会社は存続しないわけですからね。
で、同じように地元の工務店で値引き要求を受けていたら、赤字会社になって経営が苦しいか、なんとか手を抜いて（いい意味も悪い意味も）利益を出すかです。
昔は、在来工法もハウスメーカーも同じような設備仕様であれば、そんなに価格の差はなかったような気がします。
在来工法の方が融通が利く分安くできましたかね。
でも今は圧倒的にハウスメーカーが高い。
プレハブリケーション（工業化住宅）なんだから安くできそうなもんですけど高い。
で、地元工務店の在来工法はプレハブメーカーより安い。（かなり安い。）
それなのに、ハウスメーカーなみに大きな値引きで工事をしていたら、「いい家」ができないのは当たり前ですよね。
そこのところは、十分お気をつけ下さい。
「満足」って価格だけじゃないですよね。
でも価格の土俵に上がった施工業者は、値引き合戦になる。
まあ、値引き合戦だったら、財務状況のよい大手ハウスメーカーに頼むのがいいんでしょうね。
そのほうが安心でしょうね。
たわいのない雑感になってしまいました。
それではアンニョン。
2005年05月09日(Mon)▲ページの先頭へ
地鎮祭
今日は後輩君の「家造り」の地鎮祭でした。
午前11時からでしたので、お天気が微妙でした。
朝8時40分頃家を出て、熊谷に向かいました。
現場10時を目指したのは、天気の関係です。
まだ、雨が小雨でしたが残っていたので、テントを用意したのです。
最悪テントをしてもやってしまいたかったのです。（雨男は誰だ？）
本当は4月の20日予定でしたので、もう半月もずれてしまいました。
お勤めの人は中々平日休んで、地鎮祭というわけにはいきませんものね。
今日の土曜日を逃すと、また神主さんと後輩君の都合を合わせての地鎮祭の設定になるので、最悪テントを持って行けば、午後からは晴れの予報だったので、何とかなるかなと思ってテントを用意しました。
開始時間の11時には小雨も上がり、地鎮祭が終わって、神主さんを囲んでの乾杯の時には、晴れてきました。
めでたし、めでたしです。
で、この地鎮祭で用意するものは・・・・？
地鎮祭ってわかりますよね。
土地の御祓いと工事の安全祈念、そして施主一家の平穏と発展を土地の神様にお祈りします。
地鎮祭は神主さん、地鎮式はお坊さんにお願いします。
一応、多いのは地鎮祭なのでその時用意するものは、
▽施主（建築主）が用意するもの
○お供え物
1.米 （一合）
2.清酒 （一升）
3.塩・水 （一合）
4.魚 （鯛又は鰹節・するめ・昆布等）
5.野菜 （大根・人参・蓮根・菜物等）
6.果物 （季節のもの）
7.紙コップまたは湯のみ（人数分）・・・・・（あとで参加者が乾杯）
▽施工者（建設会社）が用意するもの
1.笹竹 （4本）
2.注連縄
3.砂 （バケツ3杯程度）
4.スコップ (又は鎌・鍬・鋤）
5.テント・イス
※敷地内を整地し準備する
こんな感じです。
式の進行は、神主さんが、
「○○の儀を行います。」と自ら進行してくださり、最後のほうで参加者がそれぞれ玉串を神様に捧げて乾杯し、記念撮影をして無事終了、てな感じです。
玉串を捧げるときには、二礼二拍手一礼です。
神社にお祈りするときは、全てこれです。
でも中々慣れていないので、
「二礼二拍手一礼してください。」と言われないとできませんね。
神道では、お葬祭も同じなんです。
でもお葬祭の時は、大きな拍手はしませんよ。
当然お葬祭の時には、雅楽が流れます。
話がそれました。
普通の地鎮祭では雅楽は流れません。
でも、たまに凝った神主さんがテープレコーダー持参で流して行ったことは経験しました。
基本的に地鎮祭は神主さんのプロデュースです。
今日は年輩の神主さんで、声も渋かったです。
あっ、お供え物は、
海の幸、山の幸三品以上を供えることになります。
で、定番の「鯛の尾頭付き」がメインで供えられるわけです。
ちょっと簡単過ぎましたが、地鎮祭一口メモでした。
午前11時からでしたので、お天気が微妙でした。
朝8時40分頃家を出て、熊谷に向かいました。
現場10時を目指したのは、天気の関係です。
まだ、雨が小雨でしたが残っていたので、テントを用意したのです。
最悪テントをしてもやってしまいたかったのです。（雨男は誰だ？）
本当は4月の20日予定でしたので、もう半月もずれてしまいました。
お勤めの人は中々平日休んで、地鎮祭というわけにはいきませんものね。
今日の土曜日を逃すと、また神主さんと後輩君の都合を合わせての地鎮祭の設定になるので、最悪テントを持って行けば、午後からは晴れの予報だったので、何とかなるかなと思ってテントを用意しました。
開始時間の11時には小雨も上がり、地鎮祭が終わって、神主さんを囲んでの乾杯の時には、晴れてきました。
めでたし、めでたしです。
で、この地鎮祭で用意するものは・・・・？
地鎮祭ってわかりますよね。
土地の御祓いと工事の安全祈念、そして施主一家の平穏と発展を土地の神様にお祈りします。
地鎮祭は神主さん、地鎮式はお坊さんにお願いします。
一応、多いのは地鎮祭なのでその時用意するものは、
▽施主（建築主）が用意するもの
○お供え物
1.米 （一合）
2.清酒 （一升）
3.塩・水 （一合）
4.魚 （鯛又は鰹節・するめ・昆布等）
5.野菜 （大根・人参・蓮根・菜物等）
6.果物 （季節のもの）
7.紙コップまたは湯のみ（人数分）・・・・・（あとで参加者が乾杯）
▽施工者（建設会社）が用意するもの
1.笹竹 （4本）
2.注連縄
3.砂 （バケツ3杯程度）
4.スコップ (又は鎌・鍬・鋤）
5.テント・イス
※敷地内を整地し準備する
こんな感じです。
式の進行は、神主さんが、
「○○の儀を行います。」と自ら進行してくださり、最後のほうで参加者がそれぞれ玉串を神様に捧げて乾杯し、記念撮影をして無事終了、てな感じです。
玉串を捧げるときには、二礼二拍手一礼です。
神社にお祈りするときは、全てこれです。
でも中々慣れていないので、
「二礼二拍手一礼してください。」と言われないとできませんね。
神道では、お葬祭も同じなんです。
でもお葬祭の時は、大きな拍手はしませんよ。
当然お葬祭の時には、雅楽が流れます。
話がそれました。
普通の地鎮祭では雅楽は流れません。
でも、たまに凝った神主さんがテープレコーダー持参で流して行ったことは経験しました。
基本的に地鎮祭は神主さんのプロデュースです。
今日は年輩の神主さんで、声も渋かったです。
あっ、お供え物は、
海の幸、山の幸三品以上を供えることになります。
で、定番の「鯛の尾頭付き」がメインで供えられるわけです。
ちょっと簡単過ぎましたが、地鎮祭一口メモでした。
2005年05月05日(Thu)▲ページの先頭へ
労働保険
Ｏ型の私としては、大っ嫌いな労働保険の申告。
労働保険というのは、簡単に言えば、失業保険と労災。
この保険料の計算です。
本当に事務処理嫌いなんです。はっきり言って面倒くさいのと、保険申告の手引きがわかりづらい（私が日本語の読解力がないだけかな？）のです。
従業員の失業保険と労災は賃金台帳の賃金に料率をかけて計算します。
まっ、これは、零細企業は沢山従業員がいるわけでないので簡単に計算できます。
面倒なのは工事の労災。
前にも書いたのですが、うちは下請はしていないのです。
全部元請。でもリフォームとかで、小さい工事が最近は沢山あります。
これの、工事場所、工事期間、受注金額、受注先の住所・氏名を書いて申告します。
保険料の料率は、工事の種類によって異なります。例えば外構工事と内装工事では、工事種類が異なると言うことになります。
受注金額から、一定の割合で、職人さんの手間賃の分を計算し、労災保険を徴収する仕組みになっています。
下請の職人さんが、現場で怪我をすれば、その人が事業主でなく従業員さんであれば、勤めている会社の労災でなく、元請の労災ということになり、元請の方で労災申告することになります。（現場主義なんですね。）
結構、元請責任って重いんですよね。
だからうんと値引きなんかしちゃって利益が出なければ、労災保険料も払えませんよね。
そうなんです。
建設業許可のない建築屋さんも多いですけど、労災保険払ってない建築屋さんも多い。
まっ、許可のないところは、当然払いませんよね。
といことで、勤め人の職人さんで労災使えないってことも起こりうるわけです。
昔、大手ゼネコンが、自分のところの労災使わせなくて問題になったことがありましたね。
大手でもそんなもんです。
ですから、アリさんみたいなうちの会社で申告しているのも、バカ正直というかなんなんでしょう？
でもね、事故があったら大変ですからね。
労働保険というだけあって、保険なんです。
ですから、万一の備えですね。
ただ、めんどくさっ！
お金のある会社は、社会保険労務士に頼みます。
お金のない会社は、自分でやります。
昨日は、「最近のこもちゃんの、メルマガも日記も面白くない！」と言った工務店の親方と、山へ芝刈りに行きました。
渋滞で参りました。遅刻です。
行きも帰りも渋滞でした。（親方、運転ありがとうございました。）
この親方の、田舎のお土産のヒメマスを夜頂いたのですが、美味しかった。
さすがに水の綺麗な淡水湖にしか住まないというヒメマス、味もアッサリ、爽やかって感じですか。
カムサハムニダ！！
労働保険というのは、簡単に言えば、失業保険と労災。
この保険料の計算です。
本当に事務処理嫌いなんです。はっきり言って面倒くさいのと、保険申告の手引きがわかりづらい（私が日本語の読解力がないだけかな？）のです。
従業員の失業保険と労災は賃金台帳の賃金に料率をかけて計算します。
まっ、これは、零細企業は沢山従業員がいるわけでないので簡単に計算できます。
面倒なのは工事の労災。
前にも書いたのですが、うちは下請はしていないのです。
全部元請。でもリフォームとかで、小さい工事が最近は沢山あります。
これの、工事場所、工事期間、受注金額、受注先の住所・氏名を書いて申告します。
保険料の料率は、工事の種類によって異なります。例えば外構工事と内装工事では、工事種類が異なると言うことになります。
受注金額から、一定の割合で、職人さんの手間賃の分を計算し、労災保険を徴収する仕組みになっています。
下請の職人さんが、現場で怪我をすれば、その人が事業主でなく従業員さんであれば、勤めている会社の労災でなく、元請の労災ということになり、元請の方で労災申告することになります。（現場主義なんですね。）
結構、元請責任って重いんですよね。
だからうんと値引きなんかしちゃって利益が出なければ、労災保険料も払えませんよね。
そうなんです。
建設業許可のない建築屋さんも多いですけど、労災保険払ってない建築屋さんも多い。
まっ、許可のないところは、当然払いませんよね。
といことで、勤め人の職人さんで労災使えないってことも起こりうるわけです。
昔、大手ゼネコンが、自分のところの労災使わせなくて問題になったことがありましたね。
大手でもそんなもんです。
ですから、アリさんみたいなうちの会社で申告しているのも、バカ正直というかなんなんでしょう？
でもね、事故があったら大変ですからね。
労働保険というだけあって、保険なんです。
ですから、万一の備えですね。
ただ、めんどくさっ！
お金のある会社は、社会保険労務士に頼みます。
お金のない会社は、自分でやります。
昨日は、「最近のこもちゃんの、メルマガも日記も面白くない！」と言った工務店の親方と、山へ芝刈りに行きました。
渋滞で参りました。遅刻です。
行きも帰りも渋滞でした。（親方、運転ありがとうございました。）
この親方の、田舎のお土産のヒメマスを夜頂いたのですが、美味しかった。
さすがに水の綺麗な淡水湖にしか住まないというヒメマス、味もアッサリ、爽やかって感じですか。
カムサハムニダ！！
2005年04月21日(Thu)▲ページの先頭へ
銀行で土地の決済
昨日の20日は、後輩君の土地の決済でした。
銀行は、おじさんには酷なことを要求するのかしら？
後輩君も40代半ばのいわば立派な中年です。今、住宅ローンを組む多くの方が30歳前後とすれば、ちょっと遅めです。（だからちゃんと借り入れ期間は短くしました。）
銀行関係については、紹介はしましたが、諸費用、条件等については十分打ち合わせするように話をしておりました。
彼がとった方法は、土地建物分総額75％位の融資額の一括実行です。
彼の信用力があったからできたことですが、家賃を払いながらの来月（または再来月）からの返済は、ちょっと厳しいですよね。
家賃とローンで20万円近く？の金額出ていっちゃうよ・・・・？
アイツ意外と年収がたんまりあったりして・・・・。
こういうことは30歳前後の一般的サラリーマンには無理です。
土地融資分を先行実行して、土地の融資実行分だけ支払いを始めるか、元本据置で建物完成時に、建物分の融資実行を待って土地建物の返済を始めるかです。
一括実行の方が、銀行諸費用は安くなりますよね。二回に分けると、銀行によって、または事務手続きの仕方にもよりますが、銀行で取る（人聞きが悪い？）ローン事務手数料、金銭消費貸借時印紙代の金額も変わってきます。
元本据置にすれば、金利もかかります。
つなぎ融資の形を取れば、つなぎの金利は当然高いでしょうから、一番いい方法であることは確かです。
ただ、「借りたお金で、ローン返済してたら意味ねえぜ！！」←これポイント。
無理なくできればベストです。
銀行の都合だと最悪。（借りたお金でローン返済は最悪ということ。だって実質融資額が目減りしちゃうでしょ！）
資金ショートも考えられます。
だから、理屈的にはベストであっても年収がそこそこ無いとできません。
（年なんだから、１月でも早く返済して早くローンが終わったほうがいいってこと？？）
大丈夫だよね？後輩君。
さて、銀行のほうのリスクとしては、土地建物分で実行してしまうと、土地は融資実行時決済で、銀行で担保を取りますが、建物分担保を取らないで融資をすることになります。
そこで、借入者の信用の問題が出てきます。
自分で商売やっている人には、そんなことはしないです。
商売の運転資金に使われてしまうかもしれないでしょ？
（昔こういう手口で銀行だました人もいたと思うよ。ダミーの工務店に振り込みすればできないことはないもの。）
で、やっぱり心配は他の目的にお金を使われてしまうことなので、建物代金の一部を建設会社に振り込ませ、残りは通知預金（この字で良かったかな？）にさせるわけ。
そうすれば、お金おろすとき銀行でチェックできるでしょう？
これで、他の使途にされることを防止するわけです。
ローン実行も深い意味があります・・・・・。
くれぐれもローンの返済、家賃の支払いをローン実行分から使わないでね。
できないのに見えはったわけではないよね。
まっ、ちょっと使ったとしてもボーナスでしっかり埋めなさいよ！！
銀行も顧客サイドでこの方法選んだんでしょうね？
「彼は、月収あるから大丈夫。まじめな人だから大丈夫。なるべく少ない諸費用にしてあげよう。」ちゃんとそう思ってやったんだよね。
俺、一応紹介者なんだからね。頼みますよ。「顧客志向」で・・・・。
後輩君も、新潟のコシヒカリでだまされたんじゃないよね？（この銀行新潟系なのさ。）
今日の教訓。
「住宅ローンには、手をつけるな！」
宜しくお願いします。
おっと、この銀行の宣伝を一つしちゃいます。
この銀行の住宅ローン、何回うち入れしても諸費用かかりません。これ魅力です。
普通何千円か取ります。一応金銭消費貸借契約違反ですから。
バブルのころの住宅ローン専門会社（いわゆる住専）、あれはひどかった。うち入れはさせない、一括返済で高い違約金は取るわで・・・・。
見ろ！悪は滅びる。
だからこの銀行だと、50万、100万たまったらコツコツうち入れするといい。
そうすれば、月々の返済額を減らしていくこともできるし、融資の期間も短くできる。
こういううち入れ、銀行は面倒なんです。
だってうち入れすれば、月々の返済額や、融資期間が変わるわけですから、ローン返済償還表作り直しでしょ、計算しなおしでしょ、面倒くさいんです。
そこのところは、大変いい銀行だと思っています。
だから後輩君も、年に何回でもうち入れしてください。
まだのどの痛い先輩は、あなたの「住まい造り」をしっかり応援したいと思います。
（イイ人じゃん！）
それでは次回、地鎮祭でお会いしましょう！アンニョン。
銀行は、おじさんには酷なことを要求するのかしら？
後輩君も40代半ばのいわば立派な中年です。今、住宅ローンを組む多くの方が30歳前後とすれば、ちょっと遅めです。（だからちゃんと借り入れ期間は短くしました。）
銀行関係については、紹介はしましたが、諸費用、条件等については十分打ち合わせするように話をしておりました。
彼がとった方法は、土地建物分総額75％位の融資額の一括実行です。
彼の信用力があったからできたことですが、家賃を払いながらの来月（または再来月）からの返済は、ちょっと厳しいですよね。
家賃とローンで20万円近く？の金額出ていっちゃうよ・・・・？
アイツ意外と年収がたんまりあったりして・・・・。
こういうことは30歳前後の一般的サラリーマンには無理です。
土地融資分を先行実行して、土地の融資実行分だけ支払いを始めるか、元本据置で建物完成時に、建物分の融資実行を待って土地建物の返済を始めるかです。
一括実行の方が、銀行諸費用は安くなりますよね。二回に分けると、銀行によって、または事務手続きの仕方にもよりますが、銀行で取る（人聞きが悪い？）ローン事務手数料、金銭消費貸借時印紙代の金額も変わってきます。
元本据置にすれば、金利もかかります。
つなぎ融資の形を取れば、つなぎの金利は当然高いでしょうから、一番いい方法であることは確かです。
ただ、「借りたお金で、ローン返済してたら意味ねえぜ！！」←これポイント。
無理なくできればベストです。
銀行の都合だと最悪。（借りたお金でローン返済は最悪ということ。だって実質融資額が目減りしちゃうでしょ！）
資金ショートも考えられます。
だから、理屈的にはベストであっても年収がそこそこ無いとできません。
（年なんだから、１月でも早く返済して早くローンが終わったほうがいいってこと？？）
大丈夫だよね？後輩君。
さて、銀行のほうのリスクとしては、土地建物分で実行してしまうと、土地は融資実行時決済で、銀行で担保を取りますが、建物分担保を取らないで融資をすることになります。
そこで、借入者の信用の問題が出てきます。
自分で商売やっている人には、そんなことはしないです。
商売の運転資金に使われてしまうかもしれないでしょ？
（昔こういう手口で銀行だました人もいたと思うよ。ダミーの工務店に振り込みすればできないことはないもの。）
で、やっぱり心配は他の目的にお金を使われてしまうことなので、建物代金の一部を建設会社に振り込ませ、残りは通知預金（この字で良かったかな？）にさせるわけ。
そうすれば、お金おろすとき銀行でチェックできるでしょう？
これで、他の使途にされることを防止するわけです。
ローン実行も深い意味があります・・・・・。
くれぐれもローンの返済、家賃の支払いをローン実行分から使わないでね。
できないのに見えはったわけではないよね。
まっ、ちょっと使ったとしてもボーナスでしっかり埋めなさいよ！！
銀行も顧客サイドでこの方法選んだんでしょうね？
「彼は、月収あるから大丈夫。まじめな人だから大丈夫。なるべく少ない諸費用にしてあげよう。」ちゃんとそう思ってやったんだよね。
俺、一応紹介者なんだからね。頼みますよ。「顧客志向」で・・・・。
後輩君も、新潟のコシヒカリでだまされたんじゃないよね？（この銀行新潟系なのさ。）
今日の教訓。
「住宅ローンには、手をつけるな！」
宜しくお願いします。
おっと、この銀行の宣伝を一つしちゃいます。
この銀行の住宅ローン、何回うち入れしても諸費用かかりません。これ魅力です。
普通何千円か取ります。一応金銭消費貸借契約違反ですから。
バブルのころの住宅ローン専門会社（いわゆる住専）、あれはひどかった。うち入れはさせない、一括返済で高い違約金は取るわで・・・・。
見ろ！悪は滅びる。
だからこの銀行だと、50万、100万たまったらコツコツうち入れするといい。
そうすれば、月々の返済額を減らしていくこともできるし、融資の期間も短くできる。
こういううち入れ、銀行は面倒なんです。
だってうち入れすれば、月々の返済額や、融資期間が変わるわけですから、ローン返済償還表作り直しでしょ、計算しなおしでしょ、面倒くさいんです。
そこのところは、大変いい銀行だと思っています。
だから後輩君も、年に何回でもうち入れしてください。
まだのどの痛い先輩は、あなたの「住まい造り」をしっかり応援したいと思います。
（イイ人じゃん！）
それでは次回、地鎮祭でお会いしましょう！アンニョン。
2005年04月12日(Tue)▲ページの先頭へ
土地の決済
後輩君の土地決済が近づいてきました。
土地決済の時に必要な金額をまとめてみましょう。
１、土地の残金
（通常は、売買価格マイナス手付金及び中間金）
２、登記料
これは土地を自分の名義にするための費用です。
内訳は、登録免許税という税金と司法書士報酬です。
不動産登記法が改正になり、今度は権利証は出なくなります。
受付証みたいになります。（私はまだ見ていません。）
３、税金の精算
土地を所有すると、所有税である、固定資産税と都市計画税がかかります。
これを、売主と買主で日割りで負担します。
通常１月１日起算で、決済日前日までが売主負担分となります。
４、仲介料
不動産業者に売買仲介手数料を支払います。
売買価格×３％＋６万円＋消費税です。（簡略計算式です。）
５、銀行費用
金銭消費貸借契約印紙代、保証料などです。
最近は保証料を金利にまぜる保証料無しの場合もありますので、銀行に確認の必要があります。
ローンを組むと土地が担保になりますので、抵当権設定費用がかかります。
これは、２、の登記料で一緒に計算します。これも登録免許税と司法書士の手間です。
６、その他
土地に付随する施設を引き継ぐ時に負担金がかかることがあります。
今日は遅いのでこんなとこで・・・・
アンニョン。
土地決済の時に必要な金額をまとめてみましょう。
１、土地の残金
（通常は、売買価格マイナス手付金及び中間金）
２、登記料
これは土地を自分の名義にするための費用です。
内訳は、登録免許税という税金と司法書士報酬です。
不動産登記法が改正になり、今度は権利証は出なくなります。
受付証みたいになります。（私はまだ見ていません。）
３、税金の精算
土地を所有すると、所有税である、固定資産税と都市計画税がかかります。
これを、売主と買主で日割りで負担します。
通常１月１日起算で、決済日前日までが売主負担分となります。
４、仲介料
不動産業者に売買仲介手数料を支払います。
売買価格×３％＋６万円＋消費税です。（簡略計算式です。）
５、銀行費用
金銭消費貸借契約印紙代、保証料などです。
最近は保証料を金利にまぜる保証料無しの場合もありますので、銀行に確認の必要があります。
ローンを組むと土地が担保になりますので、抵当権設定費用がかかります。
これは、２、の登記料で一緒に計算します。これも登録免許税と司法書士の手間です。
６、その他
土地に付随する施設を引き継ぐ時に負担金がかかることがあります。
今日は遅いのでこんなとこで・・・・
アンニョン。
2005年04月11日(Mon)▲ページの先頭へ
業者選び
昨日は、後輩君のところで打ち合わせをしてきました。
そして、施工業者が決まりました。
おさらいをすると、
（１）、熊谷の建設会社
１，８４８万円（税込み価格、延べ床面積41.95坪、坪価44.05万円）
屋外給排水等付帯工事費込み、照明器具込み
（２）、熊谷住宅展示場ローコスト住宅会社
１，７６４万円（税込み価格、延べ床面積41.07坪、坪価42.95万円）
屋外給排水等付帯工事費込み、照明器具込み、カーテン込み、エアコン5台込み
差額84万円、及びカーテン、エアコン5台
プランも少し変わっているし、仕上げも幾分か変わっているので、単純比較は
できないのですが、
差額84万円、及びカーテン、エアコン5台
は魅力でした。
私：「できるかどうかわからないけど、頼んで同じくらいの金額になるかどうか、
熊谷の建設会社に頼もうか？」
後輩：「エアコン5台も必要ないので、カーテン、エアコン、照明器具をマイナス
してもらおうかと思っています。そうすると100万円引いてくれるんだって。」
私：「・・・・・・・・・・・」
通常、居室の照明器具、カーテン、エアコンはついていないことが多いので、
と言うことはこの会社、
１，６５９万円（税込み価格、延べ床面積41.07坪、坪価40.39万円）
でやることになります。
すごく安いです。
地元の工務店に外注すると言うことなので、
大雑把（住宅設備等は支給なんでしょうが）に、地元工務店に八掛けで出した
（発注した）として、
１，３２７万円（税込み価格、延べ床面積41.07坪、坪価32.31万円）で、
地元の工事店は仕事をしなくてはなりません。
そして、この坪32.31万円の中に、屋外の給排水等、水道業者の金額も入って
いるわけですから大変です。
大手分譲会社の工務店発注坪単価が30万円を切るので、坪数も分譲より大きいし、
できない金額ではないのでしょうが、分譲会社はまとめて４～８棟とか建てるの
で効率もよいのですが、１棟だけですからねえ。
請ける工務店も大変でしょうね。
簡単に言えば、
「注文で、分譲住宅を造る」感じになるのでしょう？
これからは、どんどんこういうスタイルが多くなるでしょうね。
修行した大工さんもいなくなるので、在来工法もプレハブ化が迫られます。
材木はプレカット（大工さんはきざまない。だから集成材。）、
住宅設備は、メーカー２社の量販設備の選択くらいにして仕入れのコストダウン、
なるべく大工の手間のかからない工法にする。
そういう家になりそうです。
で、後輩君の選んだのは、意外にも第３の男（古い）、彼の実家の近くの工務店。
（熊谷から１時間弱の南埼玉郡の工務店です。）
私が、ローコスト住宅はハイリスク・ハイリターンだと強調したせいかも？
金額は、熊谷の建設会社と同じくらい。（それでよく決心しました。）
うり（ユニークセールスプロポジション）は、
・構造体に耐久性の高い天然素材を使用する。
（要は大工さんがきざみます。）
・大工さんが、建築士で現場監督を兼ねる。
・実家近くの工務店の２代目で、地元に信用がある。
・見積書の明細が細かく出ていて、所謂（いわゆる）一式見積りでなかった。
・会って打ち合わせをしてみて、そんな悪い人に見えなかった。
こんな感じでしょうか？
今度、確認してみます。
というわけで、後輩君の業者選びは終了。
（お土産に、新潟の地酒を頂きました。カムサハムニダ。）
いよいよ着工へ進んで行きます。
業者選びの大きな要素に、価格は当然大きなファクターです。
でも、あんまり安くても不安になりますよね。
坪４０万円で、家を頼んでも、その家が量販分譲住宅のようで、坪３５万円に
しか見えなければ、結局高い家を買ったことになります。
４５万円で頼んで、その家が５０万円に見えれば、安くていい家ができたこと
になります。
「住まい造り」は本当に難しいですね。
是非、メルマガ「夢のマイホームが欠陥住宅だったら？」も読んで見てください。
結構、業者の本音がわかります。
メルマガ登録はこちら
↓ ↓
http://www.mag2.com/m/0000135280.htm か、
ホームの無料メールマガジンのバナーから登録してください。
それでは、アンニョン。
そして、施工業者が決まりました。
おさらいをすると、
（１）、熊谷の建設会社
１，８４８万円（税込み価格、延べ床面積41.95坪、坪価44.05万円）
屋外給排水等付帯工事費込み、照明器具込み
（２）、熊谷住宅展示場ローコスト住宅会社
１，７６４万円（税込み価格、延べ床面積41.07坪、坪価42.95万円）
屋外給排水等付帯工事費込み、照明器具込み、カーテン込み、エアコン5台込み
差額84万円、及びカーテン、エアコン5台
プランも少し変わっているし、仕上げも幾分か変わっているので、単純比較は
できないのですが、
差額84万円、及びカーテン、エアコン5台
は魅力でした。
私：「できるかどうかわからないけど、頼んで同じくらいの金額になるかどうか、
熊谷の建設会社に頼もうか？」
後輩：「エアコン5台も必要ないので、カーテン、エアコン、照明器具をマイナス
してもらおうかと思っています。そうすると100万円引いてくれるんだって。」
私：「・・・・・・・・・・・」
通常、居室の照明器具、カーテン、エアコンはついていないことが多いので、
と言うことはこの会社、
１，６５９万円（税込み価格、延べ床面積41.07坪、坪価40.39万円）
でやることになります。
すごく安いです。
地元の工務店に外注すると言うことなので、
大雑把（住宅設備等は支給なんでしょうが）に、地元工務店に八掛けで出した
（発注した）として、
１，３２７万円（税込み価格、延べ床面積41.07坪、坪価32.31万円）で、
地元の工事店は仕事をしなくてはなりません。
そして、この坪32.31万円の中に、屋外の給排水等、水道業者の金額も入って
いるわけですから大変です。
大手分譲会社の工務店発注坪単価が30万円を切るので、坪数も分譲より大きいし、
できない金額ではないのでしょうが、分譲会社はまとめて４～８棟とか建てるの
で効率もよいのですが、１棟だけですからねえ。
請ける工務店も大変でしょうね。
簡単に言えば、
「注文で、分譲住宅を造る」感じになるのでしょう？
これからは、どんどんこういうスタイルが多くなるでしょうね。
修行した大工さんもいなくなるので、在来工法もプレハブ化が迫られます。
材木はプレカット（大工さんはきざまない。だから集成材。）、
住宅設備は、メーカー２社の量販設備の選択くらいにして仕入れのコストダウン、
なるべく大工の手間のかからない工法にする。
そういう家になりそうです。
で、後輩君の選んだのは、意外にも第３の男（古い）、彼の実家の近くの工務店。
（熊谷から１時間弱の南埼玉郡の工務店です。）
私が、ローコスト住宅はハイリスク・ハイリターンだと強調したせいかも？
金額は、熊谷の建設会社と同じくらい。（それでよく決心しました。）
うり（ユニークセールスプロポジション）は、
・構造体に耐久性の高い天然素材を使用する。
（要は大工さんがきざみます。）
・大工さんが、建築士で現場監督を兼ねる。
・実家近くの工務店の２代目で、地元に信用がある。
・見積書の明細が細かく出ていて、所謂（いわゆる）一式見積りでなかった。
・会って打ち合わせをしてみて、そんな悪い人に見えなかった。
こんな感じでしょうか？
今度、確認してみます。
というわけで、後輩君の業者選びは終了。
（お土産に、新潟の地酒を頂きました。カムサハムニダ。）
いよいよ着工へ進んで行きます。
業者選びの大きな要素に、価格は当然大きなファクターです。
でも、あんまり安くても不安になりますよね。
坪４０万円で、家を頼んでも、その家が量販分譲住宅のようで、坪３５万円に
しか見えなければ、結局高い家を買ったことになります。
４５万円で頼んで、その家が５０万円に見えれば、安くていい家ができたこと
になります。
「住まい造り」は本当に難しいですね。
是非、メルマガ「夢のマイホームが欠陥住宅だったら？」も読んで見てください。
結構、業者の本音がわかります。
メルマガ登録はこちら
↓ ↓
http://www.mag2.com/m/0000135280.htm か、
ホームの無料メールマガジンのバナーから登録してください。
それでは、アンニョン。
2005年03月26日(Sat)▲ページの先頭へ
ローコスト住宅のお勉強２（業者選び）
今日は、駐車場で、近隣からごみの苦情があったので、ごみ片付けと除草。
これがとても疲れました。
おじさん二人でいったのですが、雑草の手抜きは大変でした。
すっかり腰が痛くなり、又、手の握力がなくなった感じです。
後輩君の家造りの件ですが、そろそろ業者が決まりそうです。
価格勝負かな？
ただ、ローコスト住宅の会社の外注施工と言うのもあまり聞いたことがないのですけどね。
外注で何故安くできるのか？
理由がわからなくなりますよね。結局、施工工事店をたたいていますって感じになりはしませんか？
埼玉のローコスト住宅会社は、フランチャイズの直販売、直施工でコストパフォーマンスを出しているのが多いのですけどね。
要は、下請け脱出会社がフランチャイズ、ネットワークを使ってやっています。
ローコスト住宅で販売して、下請に出すなんてのは、初めて聞く話。
手間請負の大工を使っての、分離発注（工務課員、現場管理者が工務店のオヤジのように、工程毎に職人の手配をしている）ならわかるのだけど。
指定工事店制度と言うのは、ハウスメーカーや不動産業者と同じやり方ですよね。
ハウスメーカーは付加価値をつけて、不動産業者は土地をつけてということなのだけど、ローコストという付加価値をつけて販売する？？？
ローコストは付加価値？？
付加されないから利益が出ないのでは？？
利益を出すには、指定工事店にしっかりお願いするしかないよね。
「安くして頂戴！！」って。
工務店がいい人で、赤字でもなんでもいい仕事をしてくれればいいけど、そうでない人にあたると最悪だよね。
でも赤字のいい人の工務店は、そのうちいなくなっちゃうよ。
だって赤字じゃ、工務店続けられないもんね。
埼玉に出店してきたばっかりの、今がチャンス？
まあ、単価的には、埼玉強力大手建売分譲会社、Ａ、Ｂ、Ｃ社の下請工務店みたいなところに頼むのだろうから、同じような家ができるかな？
これらの会社も、昔は評判今いちだったけど、いつのまにか上場企業だものね。
事業、商売というのは、そういうものかもしれない。
下請工務店さんは、「生かさず、殺さず」使われちゃう？
そう思うと、ア○○ラネットみたいなフランチャイズは、工務店にとってはすごくいいことなんだね。
本部で、集客ノウハウを教えてもらって、広告宣伝してもらい、問い合わせをしてきたお客さんと工務店で直接契約する。
これは、脱下請だものね。チャンスがひろがる。
だから、結構高いと思われるロイヤルティーを払っても、下請よりはいいということなのかな？？
ここの社長さんも同じ年。
集客方法、広告宣伝、大工手間の合理化工法、簡易積算等々、色々なノウハウを持っていらっしゃる。
お会いしても腰低いよね。そしてセミナーでは、夢を熱く語る、そんな人。
「俺が夜クラブ活動していた間、この人は夜も一生懸命働いたんだな。」と思っちゃいました。
アリとキリギリスじゃないけど、努力を積み重ねた人にはかないません。
「私は中卒の大工です。」なんて言っちゃう人で、ずいぶんビッグになっちゃいましたよね。（ＴＶにも出た。）
１０何年前、友達が、「求人広告見て、会社に行ったら、田んぼの中でやめた。」なんて言っていた会社が、今や大宮駅前ソ○○○ビルですからね。
長野の平秀信さんもすごいけど、埼玉のこのＭ社長もすごい。
同年代の私は、恥ずかしい限りです。
「俺はいったい何をしていたのだろう？？」って。（残念！！）
これがとても疲れました。
おじさん二人でいったのですが、雑草の手抜きは大変でした。
すっかり腰が痛くなり、又、手の握力がなくなった感じです。
後輩君の家造りの件ですが、そろそろ業者が決まりそうです。
価格勝負かな？
ただ、ローコスト住宅の会社の外注施工と言うのもあまり聞いたことがないのですけどね。
外注で何故安くできるのか？
理由がわからなくなりますよね。結局、施工工事店をたたいていますって感じになりはしませんか？
埼玉のローコスト住宅会社は、フランチャイズの直販売、直施工でコストパフォーマンスを出しているのが多いのですけどね。
要は、下請け脱出会社がフランチャイズ、ネットワークを使ってやっています。
ローコスト住宅で販売して、下請に出すなんてのは、初めて聞く話。
手間請負の大工を使っての、分離発注（工務課員、現場管理者が工務店のオヤジのように、工程毎に職人の手配をしている）ならわかるのだけど。
指定工事店制度と言うのは、ハウスメーカーや不動産業者と同じやり方ですよね。
ハウスメーカーは付加価値をつけて、不動産業者は土地をつけてということなのだけど、ローコストという付加価値をつけて販売する？？？
ローコストは付加価値？？
付加されないから利益が出ないのでは？？
利益を出すには、指定工事店にしっかりお願いするしかないよね。
「安くして頂戴！！」って。
工務店がいい人で、赤字でもなんでもいい仕事をしてくれればいいけど、そうでない人にあたると最悪だよね。
でも赤字のいい人の工務店は、そのうちいなくなっちゃうよ。
だって赤字じゃ、工務店続けられないもんね。
埼玉に出店してきたばっかりの、今がチャンス？
まあ、単価的には、埼玉強力大手建売分譲会社、Ａ、Ｂ、Ｃ社の下請工務店みたいなところに頼むのだろうから、同じような家ができるかな？
これらの会社も、昔は評判今いちだったけど、いつのまにか上場企業だものね。
事業、商売というのは、そういうものかもしれない。
下請工務店さんは、「生かさず、殺さず」使われちゃう？
そう思うと、ア○○ラネットみたいなフランチャイズは、工務店にとってはすごくいいことなんだね。
本部で、集客ノウハウを教えてもらって、広告宣伝してもらい、問い合わせをしてきたお客さんと工務店で直接契約する。
これは、脱下請だものね。チャンスがひろがる。
だから、結構高いと思われるロイヤルティーを払っても、下請よりはいいということなのかな？？
ここの社長さんも同じ年。
集客方法、広告宣伝、大工手間の合理化工法、簡易積算等々、色々なノウハウを持っていらっしゃる。
お会いしても腰低いよね。そしてセミナーでは、夢を熱く語る、そんな人。
「俺が夜クラブ活動していた間、この人は夜も一生懸命働いたんだな。」と思っちゃいました。
アリとキリギリスじゃないけど、努力を積み重ねた人にはかないません。
「私は中卒の大工です。」なんて言っちゃう人で、ずいぶんビッグになっちゃいましたよね。（ＴＶにも出た。）
１０何年前、友達が、「求人広告見て、会社に行ったら、田んぼの中でやめた。」なんて言っていた会社が、今や大宮駅前ソ○○○ビルですからね。
長野の平秀信さんもすごいけど、埼玉のこのＭ社長もすごい。
同年代の私は、恥ずかしい限りです。
「俺はいったい何をしていたのだろう？？」って。（残念！！）
2005年03月24日(Thu)▲ページの先頭へ
ローコスト住宅のお勉強
昨日は、水曜定休日でお休み。
それで、ローコスト住宅研究会を主催されているカリスマ工務店経営者、平秀信さんの本を読んでお勉強。
基本的には、「工務店の普通の家を、普通の金額よりちょっと安く、安心して買ってもらう。」という感じのように思います。
価格競争、値引き競争は会社の体力が消耗してしまうのでやらない。
それなのに、ローコスト住宅として何故売れるのか？
著書“「行列のできるスーパー工務店」の秘密”に書いてある通り、広告戦略ですね。
「広告に予算をかけずに、圧倒的に集客する。」ここがポイントです。
ダイレクトレスポンスマーケティングを使って広告する。
そうすると、広告費が削減できるので利益が増える、また契約・着工の数が増えればその分粗利益率を下げることもできる。
そこの部分で、お客さんにも、他より安くできる余地が生まれてくる。
ローコスト住宅の部分というのは、大工や大量発注による住宅設備費コストダウンだ。
（だから、会社としては、実質的な損はないわけです。）
で、安心して買ってもらうという部分は、社長や、社員、職人の顔写真入り紹介をチラシに入れたり、お客様の声をうまくチラシに入れる。
それと、悪徳業者の手口をばらし、「自分たちはお客さんの味方である。」として共感を
得る。
中々戦略的ですよね。
坪３０万円の家と言っても、価格を分解しているだけで、よその工務店の価格とたいして変わらない。（だから当然成長できるわけすよ。）
坪４５万円の家は、価格を分解することができます。
（この坪いくらと言うのも延床面積と施工面積があることは前に書いた通りです。）
たとえば、
坪４５万円＝坪３０万円＋坪７万円＋坪５万円＋坪３万円
見積合計額＝建物本体価格＋付帯工事・オプション工事価格＋会社経費＋設計料他
こう分解すれば、やりようでは本体工事価格の坪３０万円の部分を強調して広告宣伝も可能ということになる。
そのほうが、入り口の取っ掛かりのバーは低くなるわけです。
こういうこともばらして、お客さんを味方にする。
（ローコスト住宅の他社を排除。）
こうやってお客さんを味方にしてしまえば、価格競争の土俵に上がらないので、十分な粗利益も確保できる。
そんな仕組みになっています。
ですから、工務店・建設業者に対しては、全ての工事見積、いろいろな経費金額、みんな出してもらって、そこで比較検討することです。
ローコスト住宅研究会も、そんな滅茶苦茶安くないです。
そんなに安かったら会社は発展しないですものね。
ものすごく戦略的です。
おじさんも絶対真似して、ものにしたいと思います。
よーし！全部本読むぞー！！
平 秀信 様様です。
この人、コンテンツビジネス（情報企業家）としても大成功。
我々の業界の、スターにしきのです。
＊でも、自分のノウハウをこんなにさらけ出すと、ライバルが増えるだろうに、よくここまで書いている感じがします。
それだけ、「真似されても負けない。」という芯の強さと、自分のセンスに対する自信を垣間見ます。
実際、マラソンで終盤３０キロ過ぎて、５キロ先のトップランナーを追い抜くのは大変だよね。
自分も他人に負けないスピードで走っているから、「絶対負けない！！」そんな自信を感じさせます。
この 平 秀信 様様
（私の１歳年下、俺はいったい今まで何をしてきたのだろう？？？悲しい・・・・・。）
それで、ローコスト住宅研究会を主催されているカリスマ工務店経営者、平秀信さんの本を読んでお勉強。
基本的には、「工務店の普通の家を、普通の金額よりちょっと安く、安心して買ってもらう。」という感じのように思います。
価格競争、値引き競争は会社の体力が消耗してしまうのでやらない。
それなのに、ローコスト住宅として何故売れるのか？
著書“「行列のできるスーパー工務店」の秘密”に書いてある通り、広告戦略ですね。
「広告に予算をかけずに、圧倒的に集客する。」ここがポイントです。
ダイレクトレスポンスマーケティングを使って広告する。
そうすると、広告費が削減できるので利益が増える、また契約・着工の数が増えればその分粗利益率を下げることもできる。
そこの部分で、お客さんにも、他より安くできる余地が生まれてくる。
ローコスト住宅の部分というのは、大工や大量発注による住宅設備費コストダウンだ。
（だから、会社としては、実質的な損はないわけです。）
で、安心して買ってもらうという部分は、社長や、社員、職人の顔写真入り紹介をチラシに入れたり、お客様の声をうまくチラシに入れる。
それと、悪徳業者の手口をばらし、「自分たちはお客さんの味方である。」として共感を
得る。
中々戦略的ですよね。
坪３０万円の家と言っても、価格を分解しているだけで、よその工務店の価格とたいして変わらない。（だから当然成長できるわけすよ。）
坪４５万円の家は、価格を分解することができます。
（この坪いくらと言うのも延床面積と施工面積があることは前に書いた通りです。）
たとえば、
坪４５万円＝坪３０万円＋坪７万円＋坪５万円＋坪３万円
見積合計額＝建物本体価格＋付帯工事・オプション工事価格＋会社経費＋設計料他
こう分解すれば、やりようでは本体工事価格の坪３０万円の部分を強調して広告宣伝も可能ということになる。
そのほうが、入り口の取っ掛かりのバーは低くなるわけです。
こういうこともばらして、お客さんを味方にする。
（ローコスト住宅の他社を排除。）
こうやってお客さんを味方にしてしまえば、価格競争の土俵に上がらないので、十分な粗利益も確保できる。
そんな仕組みになっています。
ですから、工務店・建設業者に対しては、全ての工事見積、いろいろな経費金額、みんな出してもらって、そこで比較検討することです。
ローコスト住宅研究会も、そんな滅茶苦茶安くないです。
そんなに安かったら会社は発展しないですものね。
ものすごく戦略的です。
おじさんも絶対真似して、ものにしたいと思います。
よーし！全部本読むぞー！！
平 秀信 様様です。
この人、コンテンツビジネス（情報企業家）としても大成功。
我々の業界の、スターにしきのです。
＊でも、自分のノウハウをこんなにさらけ出すと、ライバルが増えるだろうに、よくここまで書いている感じがします。
それだけ、「真似されても負けない。」という芯の強さと、自分のセンスに対する自信を垣間見ます。
実際、マラソンで終盤３０キロ過ぎて、５キロ先のトップランナーを追い抜くのは大変だよね。
自分も他人に負けないスピードで走っているから、「絶対負けない！！」そんな自信を感じさせます。
この 平 秀信 様様
（私の１歳年下、俺はいったい今まで何をしてきたのだろう？？？悲しい・・・・・。）
2005年03月21日(Mon)▲ページの先頭へ
「住まい選び」は不安を解消させて！
昨日は、ミサワホームのGLでお客様とエクステリア工事の打ち合わせ。
ミサワホームは、ポスター、のぼり等みんな松井秀喜モードになっていました。
で、今日は、ポラテック（旧中央住宅）の方が来社。
小冊子１冊買ってくださいました。
（別に脅したわけではありませんよ。率先して買ってくれたんです。）
12、13日の現地売出しの来場者の件数の話をしたのですけど、ポラテックでも来場者数は厳しいとの事。
「工事途中でその数は、健闘した方じゃないですか？」
埼玉で一番数売っている会社の人にそう言われると、少し慰めになります。
しかし、チラシのインパクトが書けたのは事実であり、勉強しなければなりません。
また、10万円ちょっとのノウハウセットをネットで買ってしまいました。
（今度こそものにするぞ～！）
ただ、問題はDVDの再生プレーヤー。
家のパソコンでは再生できるけど、会社で私の使うパソコンでは再生できません。
家のはあまり使わせてもらえないので、安いのを見つけて買ってこなければなりません。
勉強するのも大変です。今の時代はDVDですか・・・・。
後輩君からは、まだ業者決定の連絡はありません。
基本的には、どこで建てるにしても、不安を解消させてくれる業者ならばよいと思っています。
ローコスト住宅でも、色々打合せをして、質問をして、工事途中の現場や完成現場を見て、不安が解消できればよいと思います。
購入者にとって、価格要素と言うのは、最優先項目であるのは間違いないわけですから。
ただ、安くできる理由だけはきちんと説明してもらった方がいいです。
街場の工務店より、経費は多くかかるのは当然のわけだし、販売経費もかかる、粗利益だってなければ会社は成り立たない。
それで、尚且つ街場の工務店より安い、そのへんの説明はきちんと受けた方がよいです。
欠陥住宅で有名になった「秋田県木造住宅」、あの事件も相場よりうんと安かったんです。
今も裁判したり、不安を抱えながら生活している人は、非常にお気の毒だと思いますが、「この金額で大丈夫？？」という疑念を持つことも必要だったのだと思います。
まあ、名前もちょっとずるかったですよね。
なんか秋田県の第３セクターがやっているようなイメージを持っちゃいますよね。
あれも、「秋田の杉を普及してもらって、感謝のコメントをしたことはあったかもしれないが、県とは一切かかわりあいございません。」にされちゃって、きっとパンフには秋田県の偉い人の推薦のコメントも載ってたんでしょうね。
ですから、あまり安いというのはリスクがあるので、きちんとその理由を説明してもらって、納得して契約すべきです。
がんば～れ！がんば～れ！
今有名なハウスメーカーだって、ローコスト住宅の時代があった会社もありますよね。
昔はプレハブ住宅なんて「安かろう、悪かろう。」と思われていた時代もあった。
でも今は、プレハブだからできる高品質、高性能を全面に出して、すっかり高級路線になりました。
バブルの頃、馬鹿にされていた、そのころのローコスト住宅会社は、今の若い人から見れば、立派ハウスメーカーに見えているし、そうなりつつもあります。
これも時代の流れです。
ただ、どこにも、どこの業界にもいい会社とそうでない会社があります。
それを見分けるのは、やはり、本人です。
ひとのせいにするものではありません。
色々調べて、見て、触って、確認する。
これが「住まい選びです。」
＊よろしかったら、メルマガ「夢のマイホームが欠陥住宅だったら？」も読んでみてください。
何一つメルマガ対策していませんが、850名位の方に読んで頂いています。
（ただ、ちょっと不定期です。すみません。）
http://www.komodatatemono.co.jp/b.html
ミサワホームは、ポスター、のぼり等みんな松井秀喜モードになっていました。
で、今日は、ポラテック（旧中央住宅）の方が来社。
小冊子１冊買ってくださいました。
（別に脅したわけではありませんよ。率先して買ってくれたんです。）
12、13日の現地売出しの来場者の件数の話をしたのですけど、ポラテックでも来場者数は厳しいとの事。
「工事途中でその数は、健闘した方じゃないですか？」
埼玉で一番数売っている会社の人にそう言われると、少し慰めになります。
しかし、チラシのインパクトが書けたのは事実であり、勉強しなければなりません。
また、10万円ちょっとのノウハウセットをネットで買ってしまいました。
（今度こそものにするぞ～！）
ただ、問題はDVDの再生プレーヤー。
家のパソコンでは再生できるけど、会社で私の使うパソコンでは再生できません。
家のはあまり使わせてもらえないので、安いのを見つけて買ってこなければなりません。
勉強するのも大変です。今の時代はDVDですか・・・・。
後輩君からは、まだ業者決定の連絡はありません。
基本的には、どこで建てるにしても、不安を解消させてくれる業者ならばよいと思っています。
ローコスト住宅でも、色々打合せをして、質問をして、工事途中の現場や完成現場を見て、不安が解消できればよいと思います。
購入者にとって、価格要素と言うのは、最優先項目であるのは間違いないわけですから。
ただ、安くできる理由だけはきちんと説明してもらった方がいいです。
街場の工務店より、経費は多くかかるのは当然のわけだし、販売経費もかかる、粗利益だってなければ会社は成り立たない。
それで、尚且つ街場の工務店より安い、そのへんの説明はきちんと受けた方がよいです。
欠陥住宅で有名になった「秋田県木造住宅」、あの事件も相場よりうんと安かったんです。
今も裁判したり、不安を抱えながら生活している人は、非常にお気の毒だと思いますが、「この金額で大丈夫？？」という疑念を持つことも必要だったのだと思います。
まあ、名前もちょっとずるかったですよね。
なんか秋田県の第３セクターがやっているようなイメージを持っちゃいますよね。
あれも、「秋田の杉を普及してもらって、感謝のコメントをしたことはあったかもしれないが、県とは一切かかわりあいございません。」にされちゃって、きっとパンフには秋田県の偉い人の推薦のコメントも載ってたんでしょうね。
ですから、あまり安いというのはリスクがあるので、きちんとその理由を説明してもらって、納得して契約すべきです。
がんば～れ！がんば～れ！
今有名なハウスメーカーだって、ローコスト住宅の時代があった会社もありますよね。
昔はプレハブ住宅なんて「安かろう、悪かろう。」と思われていた時代もあった。
でも今は、プレハブだからできる高品質、高性能を全面に出して、すっかり高級路線になりました。
バブルの頃、馬鹿にされていた、そのころのローコスト住宅会社は、今の若い人から見れば、立派ハウスメーカーに見えているし、そうなりつつもあります。
これも時代の流れです。
ただ、どこにも、どこの業界にもいい会社とそうでない会社があります。
それを見分けるのは、やはり、本人です。
ひとのせいにするものではありません。
色々調べて、見て、触って、確認する。
これが「住まい選びです。」
＊よろしかったら、メルマガ「夢のマイホームが欠陥住宅だったら？」も読んでみてください。
何一つメルマガ対策していませんが、850名位の方に読んで頂いています。
（ただ、ちょっと不定期です。すみません。）
http://www.komodatatemono.co.jp/b.html
2005年03月19日(Sat)▲ページの先頭へ
ローコスト住宅の見積の続き（その３）
またまた続きです。
ロ―コスト住宅だと柱はみんな集成材になります。
これは、木片を貼り合せて均一の強度にした柱です。（樹種は大体スプルス）
接着剤を使って貼り合わせているので、JASのホルムアルデヒド放散量F☆☆☆☆以上の規定を受けます。（JASマークと認定番号をチェック、柱に製造者も書いてあるはず。ないのは駄目よ。）
私の仕上表は、土台が桧特1等、柱が杉の特1等にしていたのですが、それはローコスト住宅では無理ですよね。
みんな集成材になっちゃいました。
ローコスト住宅だと、プレカット（柱や梁を工場で寸法通り切ってきて、現場や大工の下小屋できざまない）なので、その方が安心です。
何故って？
そりゃあそうでしょ。木は生きているので暴れます。
だから大工がきざむ時は、木目（年輪）を見るのです。
木表と木裏、昔、小学校か中学校で習った気がします。
柱通り（柱が91センチ間隔で並ぶ通り）には、この木目を合わせるのです。
ドラマの大工の源さんが一生懸命柱を眺めていたでしょう？
そうしないと家が暴れてしまいます。
で、この柱、芯持ち（柱の中心が年輪の中心）なんていくつもありませんので、この木目がわからないと駄目なんです。
へたの方は誰でもわかりますが（誰にもわかるへたの方は使えないよ）、芯に近いほう、わかります？
熟練した大工さんはわかりますが、プレカットばかりで自分できざんだことない人はわかりません。
わかる人はどんどん少なくなっています。
話は変わりますが、私は花粉症です。
埼玉も飯能などは杉の産地です。
埼玉は、建売分譲住宅がかなりの棟数建っています。
けれどみんな集成材です。杉を切ってはくれません。
理由は、安いからとプレカットに木目を見る必要がないからです。
これでは花粉は増えるばかりです。（悲しい～。）
私達おじさんくらいの年齢になると、天然素材の家が建てたくなります。
そうすると、飯能の杉を切ってもらいます。
今、杉山持っていても御大臣様ではありません。
杉の原木を売ってもいくらにもなりません。製材してなんぼです。
ですから山が荒れます。馬鹿らしくて、枝払いや間引きなどの面倒を見きれません。
それで、国や県から補助金が出ます。今、山の維持は補助金でまかなわれているようなものです。
変な話です。外国から沢山安い材木が入ってきて、それで合板や集成材を作ります。（当然そのままも使いますよ。）
外国からは、「日本人は世界で森林破壊を進めている。」と批判されているのに、国内では手間がかかって原価が高いと言って国産材を使わない。（切り出しが大変）
これって、おかしくない？
で、おじさんたち位の年齢の人が郷愁を感じて、天然素材の家を建てるのが、ちょっと増えてきたので、埼玉の杉も切ってもらえます。
埼玉県「住まいの会」なんかでは、設計の先生が施主様家族を連れて、飯能の山を案内します。
そして、「今、ここの辺りで切り出ししてるでしょう？だから○○さんちのは、この辺りの杉を使うことになるでしょう。」
そうすると、花粉症で嫌々ついてきた人の目も爛々と輝くんですって。
「そうか、この木がうちの柱になるんだ。」って。
そして、製材所を見学して、天然素材のモデルルームを見てくると、もう、わくわくうきうきの状態になるようです。
このあいだ棟梁が来て言っていたのですが、
「どうしたの親方？この近くに仕事？」
「いや、近くの入居者の家の棚を付けて来た。」
「棚付け？」
「うん、お客さんが自分でホームセンターで棚板を買ってきて付けたらしいんだけど、臭くて駄目なんだって。天然素材の家だから、ちょっとでも合板がはいると匂うらしいよ。」
「へえ、そんなもんなんだ。じゃあ、家具なんかも駄目じゃない？」
「食卓テーブルも、箪笥も造りつけにして、天然素材で造ったもん。」
こういう家に住んじゃうと、ちょっとの合板も駄目らしいです。
たしかに、完成見学会に行くと、家中に木の香りが充満しています。いい匂いです。
こういう天然素材の家が多くなると、杉も沢山切ってもらえて、花粉の量も少なくなるのですけどねえ。
でもね、クロスの代わりに全部杉板とか張っちゃうと、やっぱり山小屋みたいになっちゃうんです。
一部屋くらいだといいんですけどね。
珪藻土を塗る？
でも、これも接着剤使いますよね。
この間見に行った家は、クロスの代わりに和紙を張っていた。
このへんは設計の先生の腕の見せ所ですね。
こういう家は坪60万円位します。（設計・管理料別）
ハウスメーカーの家と同じ位かな？
まあ、メーカーによって違いますけど、こんな天然素材の家もいいです。
でもね、大工さんは大変ですよ。
天然素材の家は材料はそんな高いわけじゃないけど、手間がかかる。
床もドアも建具もみんな天然素材なんだから。
で、設計の先生はデザインとか、見た目にうるさいでしょう？
だから、うちにくる親方はいつも現場で設計の先生と喧嘩している。
設計士と喧嘩できるのも腕に自信があるからなんでしょうね。
でも、こういう人はあと10年でいなくなります。
だからこういう天然素材の家も坪60万円位じゃ、建てられなくなります。
だってそうでしょう？
坪30万円台の家を造っている大工さんじゃこういう家は出来ないでしょう？
そうすると宮大工さんみたいな人に頼む？
そしたらうーんと高くなりますよね。
今、天然素材の家を普通の単価でやってくれている大工さん。
もう50代、60代ですよ。
そういう意味では今がチャンスです。
在来工法でも、大工さんがいなくなり、組み立て（工）屋さんになっちゃうんですかね？
とすると、増改築も大変だよね。
増改築こそ、現場できざめる大工さんじゃないと駄目なわけでしょう？
そういうことでリフォームの苦情が多くなって入るわけです。（わかりますよね？）
これからは在来工法は、ローコスト住宅と天然素材の家との二極化になりそうですが、圧倒的なシェアは、ローコスト住宅が持つでしょうね。
そうすると本当の大工さんの家はこの10年です。後は高くて手が届かなくなります。
そう考えると、今、信頼できる大工さんに頼むとお得ですね。
「あなたな～ら、どうする？ ♪ あなたな～ら、どうする？♪
泣くの笑うの死んじゃうの～ ♪ あなたな～ら、どうする？ 」（古い、知ってる？）
はい、後輩君はどこで建てるでしょうか？
業者が決まったら、今度は打合せの実況中継です。
でも、ローコスト住宅でやると打合せに参加できないな。
「従兄弟です。」と言って一回は行って見ましょうかね。
でないと、私の二冊目の小冊子本が完結できないもんな・・・・？
ロ―コスト住宅だと柱はみんな集成材になります。
これは、木片を貼り合せて均一の強度にした柱です。（樹種は大体スプルス）
接着剤を使って貼り合わせているので、JASのホルムアルデヒド放散量F☆☆☆☆以上の規定を受けます。（JASマークと認定番号をチェック、柱に製造者も書いてあるはず。ないのは駄目よ。）
私の仕上表は、土台が桧特1等、柱が杉の特1等にしていたのですが、それはローコスト住宅では無理ですよね。
みんな集成材になっちゃいました。
ローコスト住宅だと、プレカット（柱や梁を工場で寸法通り切ってきて、現場や大工の下小屋できざまない）なので、その方が安心です。
何故って？
そりゃあそうでしょ。木は生きているので暴れます。
だから大工がきざむ時は、木目（年輪）を見るのです。
木表と木裏、昔、小学校か中学校で習った気がします。
柱通り（柱が91センチ間隔で並ぶ通り）には、この木目を合わせるのです。
ドラマの大工の源さんが一生懸命柱を眺めていたでしょう？
そうしないと家が暴れてしまいます。
で、この柱、芯持ち（柱の中心が年輪の中心）なんていくつもありませんので、この木目がわからないと駄目なんです。
へたの方は誰でもわかりますが（誰にもわかるへたの方は使えないよ）、芯に近いほう、わかります？
熟練した大工さんはわかりますが、プレカットばかりで自分できざんだことない人はわかりません。
わかる人はどんどん少なくなっています。
話は変わりますが、私は花粉症です。
埼玉も飯能などは杉の産地です。
埼玉は、建売分譲住宅がかなりの棟数建っています。
けれどみんな集成材です。杉を切ってはくれません。
理由は、安いからとプレカットに木目を見る必要がないからです。
これでは花粉は増えるばかりです。（悲しい～。）
私達おじさんくらいの年齢になると、天然素材の家が建てたくなります。
そうすると、飯能の杉を切ってもらいます。
今、杉山持っていても御大臣様ではありません。
杉の原木を売ってもいくらにもなりません。製材してなんぼです。
ですから山が荒れます。馬鹿らしくて、枝払いや間引きなどの面倒を見きれません。
それで、国や県から補助金が出ます。今、山の維持は補助金でまかなわれているようなものです。
変な話です。外国から沢山安い材木が入ってきて、それで合板や集成材を作ります。（当然そのままも使いますよ。）
外国からは、「日本人は世界で森林破壊を進めている。」と批判されているのに、国内では手間がかかって原価が高いと言って国産材を使わない。（切り出しが大変）
これって、おかしくない？
で、おじさんたち位の年齢の人が郷愁を感じて、天然素材の家を建てるのが、ちょっと増えてきたので、埼玉の杉も切ってもらえます。
埼玉県「住まいの会」なんかでは、設計の先生が施主様家族を連れて、飯能の山を案内します。
そして、「今、ここの辺りで切り出ししてるでしょう？だから○○さんちのは、この辺りの杉を使うことになるでしょう。」
そうすると、花粉症で嫌々ついてきた人の目も爛々と輝くんですって。
「そうか、この木がうちの柱になるんだ。」って。
そして、製材所を見学して、天然素材のモデルルームを見てくると、もう、わくわくうきうきの状態になるようです。
このあいだ棟梁が来て言っていたのですが、
「どうしたの親方？この近くに仕事？」
「いや、近くの入居者の家の棚を付けて来た。」
「棚付け？」
「うん、お客さんが自分でホームセンターで棚板を買ってきて付けたらしいんだけど、臭くて駄目なんだって。天然素材の家だから、ちょっとでも合板がはいると匂うらしいよ。」
「へえ、そんなもんなんだ。じゃあ、家具なんかも駄目じゃない？」
「食卓テーブルも、箪笥も造りつけにして、天然素材で造ったもん。」
こういう家に住んじゃうと、ちょっとの合板も駄目らしいです。
たしかに、完成見学会に行くと、家中に木の香りが充満しています。いい匂いです。
こういう天然素材の家が多くなると、杉も沢山切ってもらえて、花粉の量も少なくなるのですけどねえ。
でもね、クロスの代わりに全部杉板とか張っちゃうと、やっぱり山小屋みたいになっちゃうんです。
一部屋くらいだといいんですけどね。
珪藻土を塗る？
でも、これも接着剤使いますよね。
この間見に行った家は、クロスの代わりに和紙を張っていた。
このへんは設計の先生の腕の見せ所ですね。
こういう家は坪60万円位します。（設計・管理料別）
ハウスメーカーの家と同じ位かな？
まあ、メーカーによって違いますけど、こんな天然素材の家もいいです。
でもね、大工さんは大変ですよ。
天然素材の家は材料はそんな高いわけじゃないけど、手間がかかる。
床もドアも建具もみんな天然素材なんだから。
で、設計の先生はデザインとか、見た目にうるさいでしょう？
だから、うちにくる親方はいつも現場で設計の先生と喧嘩している。
設計士と喧嘩できるのも腕に自信があるからなんでしょうね。
でも、こういう人はあと10年でいなくなります。
だからこういう天然素材の家も坪60万円位じゃ、建てられなくなります。
だってそうでしょう？
坪30万円台の家を造っている大工さんじゃこういう家は出来ないでしょう？
そうすると宮大工さんみたいな人に頼む？
そしたらうーんと高くなりますよね。
今、天然素材の家を普通の単価でやってくれている大工さん。
もう50代、60代ですよ。
そういう意味では今がチャンスです。
在来工法でも、大工さんがいなくなり、組み立て（工）屋さんになっちゃうんですかね？
とすると、増改築も大変だよね。
増改築こそ、現場できざめる大工さんじゃないと駄目なわけでしょう？
そういうことでリフォームの苦情が多くなって入るわけです。（わかりますよね？）
これからは在来工法は、ローコスト住宅と天然素材の家との二極化になりそうですが、圧倒的なシェアは、ローコスト住宅が持つでしょうね。
そうすると本当の大工さんの家はこの10年です。後は高くて手が届かなくなります。
そう考えると、今、信頼できる大工さんに頼むとお得ですね。
「あなたな～ら、どうする？ ♪ あなたな～ら、どうする？♪
泣くの笑うの死んじゃうの～ ♪ あなたな～ら、どうする？ 」（古い、知ってる？）
はい、後輩君はどこで建てるでしょうか？
業者が決まったら、今度は打合せの実況中継です。
でも、ローコスト住宅でやると打合せに参加できないな。
「従兄弟です。」と言って一回は行って見ましょうかね。
でないと、私の二冊目の小冊子本が完結できないもんな・・・・？
2005年03月18日(Fri)▲ページの先頭へ
ローコスト住宅の見積の続き（その２）
昨日の続きです。
昨日のローコスト住宅の坪価の表示が間違っていました。
どうも見積書（と言っても内訳書もないのだけど）が、税込であったり、税別であったりで、ちょっと混同してしまいました。
昨日の書いた坪単価は税別です。
先ほど編集、書き直ししました。
まとめますと、後輩が見積依頼したローコスト住宅は建物の41.07坪（床面積）で、
坪価42.95万円（税込）です。
これには、屋外給排水工事、都市ガス工事等いわゆる別途工事が含まれます。
熊谷の建設会社は、坪価44.72万円（税込）です。
ちょうど坪価2万円弱安いわけです。
で、エアコン（5台）とカーテンがついている。
だから、100万円以上の差があることになるわけです。
昨日書いた見積書のところの坪33.33万円と言うのは、
税込35万円を1.05で割って税別坪33.33万円のようです。
ですから、33.33万円に施工面積の45.58坪をかけて1,519万円という標準本体価格が出ているようです。
要はチラシの通りで、「税込み坪35万円でやりますよ。但し坪数は施工面積で計算しますよ。」と言うことのようです。
なるほど。だから工事内訳書がないわけだ。
それに、私が仕上表で指示してある項目は、「仕様変更（オプション）で140万円ですよ。」と言うことだ。
見積の基本が、坪いくらと言う感じなのは、私達不動産業者が、建売分譲住宅の時に工務店に発注する、あの感じですね。
私が、初めて分譲住宅を工務店に発注した時の値段が、建物が28坪位だったのですけど、坪45万円（税別）で発注しました。
この時、業者仲間には「馬鹿だ。」と言われました。
でも自分としては自分で図面を作って、仕上表を作って、前に勤めていたハウスメーカーに負けないようなものを造りたいと、意気込んじゃったんですね。
その時言われたの「坪10万円高いよ。そんな事したら利益なんか出ないよ。」と言われました。
結果はその通りで、利益は出ませんでした。
頼んだ工務店は注文建築専門の工務店でしたので、いいものは造ってくれましたが、やはり周辺の分譲住宅の相場ちょっぴりプラス位でしか売れませんでした。
（でも、お客様は喜んでくれています。「この家注文住宅でしょうって、みんなが言ってくれるんです。」っておっしゃいます。そうです。私の注文住宅にしちゃったんですから。）
その「10万高いよ。」と言った設計事務所のところでも、宅建免許を取って分譲の売出しをしたので、販売を手伝いに行ったのですが、さすがに出来映えは違っていました。
でも、ちゃんと相場で売れました。そんなもんなんですよね、世の中は。
ただ、和室は真壁（柱が見える仕上）でガタガタだったので、
「和室は真壁止めて大壁（柱を見えなくしてしまう仕上）にしたら？」
「長押の木目はあってないし、鴨居もすいてるし、うるさい人じゃ駄目じゃない？」
「そうなんだよな。大壁でいいかな？」
「ハウスメーカーなんか、みんな大壁なんだから、若い人は抵抗無いよ。」
それから、その会社は、私の提案を受け入れて、その後の分譲住宅の1階の和室は大壁になりました。
坪いくらで、エイヤーで発注したら、大工さんだってそんなに手間かけられないよね。
そうなんです、和室の方が手間がかかるんです。
敷居、鴨居、長押、押入、内障子等々造作が増えます。
これも張り物になっちゃうんですかね。
桧や杉だの本物は使わないのでしょうか？
仕上に出ていないのでわかりませんが・・・・。
まあ、我々が工務店に頼む値段と変わらないようなので、和室は大壁にしたほうが無難でしょう？
そうすれば、15万円位は金額も下がるかも知れません。
私達が分譲の時に頼む工務店は、展示場も営業マンもいない工務店で、一般顧客との打ち合わせも無いし、集金業務も無く営業経費もかからないので、坪価35万円位でやってくれるわけだけど、世の中変わりましたね。
展示場出して、営業マン使って坪35万円（実際は施工面積の坪価なので37万円位）でやるところが出てきたんですねえ。
直施工ならいいんだけど、地元の協力工務店に下請に出すようだと、顧客サイドからすれば、ちょっとリスクが大きいかな？
でも素晴らしい！！
とってもお安いです。
何故、ここまで安く出来るのかちょっとまだ理解できないのですが・・・・？？
多分ここの営業さんは、ローコスト住宅大手のＡ社Ｂ社よりもっと売るんでしょうね。
だって、そこよりも安いし、建売施工店価格に近いですもん。
工法も分譲大手と同じやり方ですね。
根太工法でなく、床下地は24～30mm位の下地合板を貼って、外壁下地もなるべく耐力壁の筋交いがなくて済むように構造用合板を張るんでしょうね。
別にこのへんはとやかく言うつもりはありません。
大工の手間を省力化しなければローコスト住宅なんて出来ないのですから。
本当にお安いです。
これで、現場で、材料と施工と仕上が良ければ、私もファンになり、みんなに勧めたいと思います。（本当です。）
この会社の工事途中と仕上を本当に見てみたい感じです。
（イメージは分譲大手の工事現場なのですが、それが翻されたらすごいと思う。）
とにかく安い。
それがここの会社の最大のメリットです。
私が客の立場でも、とても惹かれます。
今日うちの事務所にミサワホームの営業マンが来たので、
「ちょっと見てみな。この金額で住宅展示場に入っている会社がやるんだよ。あなたのところより500万円位安くない？」
「いや～、もっとですよね。うちにはこういう金額で出せる商品はないです。」って。
「仕事、大変になるね。」
「困りますね。本当に出来るんですかねえ？」
ハウスメーカーも戦々恐々のお値段でございまする。
特に現地売りの時に、和室にスリッパで入る人には、こだわりもないでしょうから最高でしょう？（今は、居間と和室で段差無しにしているんです。バリアフリーの関係です。）
それでは又、アンニョン。
昨日のローコスト住宅の坪価の表示が間違っていました。
どうも見積書（と言っても内訳書もないのだけど）が、税込であったり、税別であったりで、ちょっと混同してしまいました。
昨日の書いた坪単価は税別です。
先ほど編集、書き直ししました。
まとめますと、後輩が見積依頼したローコスト住宅は建物の41.07坪（床面積）で、
坪価42.95万円（税込）です。
これには、屋外給排水工事、都市ガス工事等いわゆる別途工事が含まれます。
熊谷の建設会社は、坪価44.72万円（税込）です。
ちょうど坪価2万円弱安いわけです。
で、エアコン（5台）とカーテンがついている。
だから、100万円以上の差があることになるわけです。
昨日書いた見積書のところの坪33.33万円と言うのは、
税込35万円を1.05で割って税別坪33.33万円のようです。
ですから、33.33万円に施工面積の45.58坪をかけて1,519万円という標準本体価格が出ているようです。
要はチラシの通りで、「税込み坪35万円でやりますよ。但し坪数は施工面積で計算しますよ。」と言うことのようです。
なるほど。だから工事内訳書がないわけだ。
それに、私が仕上表で指示してある項目は、「仕様変更（オプション）で140万円ですよ。」と言うことだ。
見積の基本が、坪いくらと言う感じなのは、私達不動産業者が、建売分譲住宅の時に工務店に発注する、あの感じですね。
私が、初めて分譲住宅を工務店に発注した時の値段が、建物が28坪位だったのですけど、坪45万円（税別）で発注しました。
この時、業者仲間には「馬鹿だ。」と言われました。
でも自分としては自分で図面を作って、仕上表を作って、前に勤めていたハウスメーカーに負けないようなものを造りたいと、意気込んじゃったんですね。
その時言われたの「坪10万円高いよ。そんな事したら利益なんか出ないよ。」と言われました。
結果はその通りで、利益は出ませんでした。
頼んだ工務店は注文建築専門の工務店でしたので、いいものは造ってくれましたが、やはり周辺の分譲住宅の相場ちょっぴりプラス位でしか売れませんでした。
（でも、お客様は喜んでくれています。「この家注文住宅でしょうって、みんなが言ってくれるんです。」っておっしゃいます。そうです。私の注文住宅にしちゃったんですから。）
その「10万高いよ。」と言った設計事務所のところでも、宅建免許を取って分譲の売出しをしたので、販売を手伝いに行ったのですが、さすがに出来映えは違っていました。
でも、ちゃんと相場で売れました。そんなもんなんですよね、世の中は。
ただ、和室は真壁（柱が見える仕上）でガタガタだったので、
「和室は真壁止めて大壁（柱を見えなくしてしまう仕上）にしたら？」
「長押の木目はあってないし、鴨居もすいてるし、うるさい人じゃ駄目じゃない？」
「そうなんだよな。大壁でいいかな？」
「ハウスメーカーなんか、みんな大壁なんだから、若い人は抵抗無いよ。」
それから、その会社は、私の提案を受け入れて、その後の分譲住宅の1階の和室は大壁になりました。
坪いくらで、エイヤーで発注したら、大工さんだってそんなに手間かけられないよね。
そうなんです、和室の方が手間がかかるんです。
敷居、鴨居、長押、押入、内障子等々造作が増えます。
これも張り物になっちゃうんですかね。
桧や杉だの本物は使わないのでしょうか？
仕上に出ていないのでわかりませんが・・・・。
まあ、我々が工務店に頼む値段と変わらないようなので、和室は大壁にしたほうが無難でしょう？
そうすれば、15万円位は金額も下がるかも知れません。
私達が分譲の時に頼む工務店は、展示場も営業マンもいない工務店で、一般顧客との打ち合わせも無いし、集金業務も無く営業経費もかからないので、坪価35万円位でやってくれるわけだけど、世の中変わりましたね。
展示場出して、営業マン使って坪35万円（実際は施工面積の坪価なので37万円位）でやるところが出てきたんですねえ。
直施工ならいいんだけど、地元の協力工務店に下請に出すようだと、顧客サイドからすれば、ちょっとリスクが大きいかな？
でも素晴らしい！！
とってもお安いです。
何故、ここまで安く出来るのかちょっとまだ理解できないのですが・・・・？？
多分ここの営業さんは、ローコスト住宅大手のＡ社Ｂ社よりもっと売るんでしょうね。
だって、そこよりも安いし、建売施工店価格に近いですもん。
工法も分譲大手と同じやり方ですね。
根太工法でなく、床下地は24～30mm位の下地合板を貼って、外壁下地もなるべく耐力壁の筋交いがなくて済むように構造用合板を張るんでしょうね。
別にこのへんはとやかく言うつもりはありません。
大工の手間を省力化しなければローコスト住宅なんて出来ないのですから。
本当にお安いです。
これで、現場で、材料と施工と仕上が良ければ、私もファンになり、みんなに勧めたいと思います。（本当です。）
この会社の工事途中と仕上を本当に見てみたい感じです。
（イメージは分譲大手の工事現場なのですが、それが翻されたらすごいと思う。）
とにかく安い。
それがここの会社の最大のメリットです。
私が客の立場でも、とても惹かれます。
今日うちの事務所にミサワホームの営業マンが来たので、
「ちょっと見てみな。この金額で住宅展示場に入っている会社がやるんだよ。あなたのところより500万円位安くない？」
「いや～、もっとですよね。うちにはこういう金額で出せる商品はないです。」って。
「仕事、大変になるね。」
「困りますね。本当に出来るんですかねえ？」
ハウスメーカーも戦々恐々のお値段でございまする。
特に現地売りの時に、和室にスリッパで入る人には、こだわりもないでしょうから最高でしょう？（今は、居間と和室で段差無しにしているんです。バリアフリーの関係です。）
それでは又、アンニョン。
2005年03月17日(Thu)▲ページの先頭へ
ローコスト住宅の見積
昨日は、水曜日で定休日でした。
月曜日に大先輩のＴ様と、夜通し討論会だったので、昨日はまったりと過ごしました。
やはり規則正しい生活をしないと駄目ですね。おじさんなので、気力、体力が萎えてしまいます。
今日は、朝一番で後輩からＦＡＸが来ていました。
意外と安く見積が出ていました。
普通ローコスト住宅ですと、追加やオプションで結構金額が上がってしまうのですけど今回はどうなんでしょう？
私が作った仕上表をもとにアレンジしているので、仕様変更内訳書の133万円で済むのでしょうか？
工事内訳書が無いので良くわかりません。
あっ、この工事内訳書と言うのは、見積総額に対して、工事の分野毎の見積書のことです。
内訳としては、
１、基礎工事
２、外装工事（屋根材、外壁材の材料費・工事費）
３、水道工事（屋内外の給排水工事）
４、電気工事（屋内外電気配線、スイッチ、照明器具、コンセント等の工事）
５、ガス工事（屋内外ガス配管工事）
６、アルミ工事（玄関ドア、サッシ、ガラスバルコニー手摺り笠木等の材料費・工事費）
７、木工事（材木代、大工手間、木製建具・建材、金物代等）
８、内装工事（クロス、塗り壁、畳、塗装等の材料費・工事費）
９、住宅設備工事（システムキッチン、ユニットバス、トイレ、洗面化粧台等材料代と取付費）
１０、雑工事・仮設工事費（仮設足場・養生費、防腐防蟻処理、美装、仮設トイレ、現場経費等）
内訳の出し方は、施工会社によって多少異なります。
これらを合計して、見積総額になるわけです。
こういう項目の中で、「あれっ、随分ここ安いけど大丈夫かな？」というがあればチェックできます。
まあ普通の工務店の見積と、ローコスト住宅の会社で違いが出るとしたなら、
住宅設備工事が大量発注で安くなる分と、大工さんの手間を省力化した分の木工事、外装工事しか考えられないわけだから、
住宅設備で10％ダウンで13万、木工事でも10％位でしょう？（大工さんの手間がうんと安いのかな）これで80万、外装工事でやはり10％見て25万、
合計118万がいいところでしょうね。
でも、展示場の出展経費、営業マンや間接社員の人件費、これらが1棟当たり建物の1棟当たりの総額の1割はかかるはずだから、今回のケースは170万見なければならない。
そうすると原価計算すれば、プラス50万以上余計かかるわけなんだけどね。
なんといっても、本社が遠い県外なのだから、実際施工するのは、地元の提携工務店になるわけでしょう？
謎です・・・・・。
安く出たと思った、地元の建設会社より、消費税分約80万円位安い。
工事内訳がないからチェックはできないけど、ちゃんとイメージ通りに、またちゃんとしたものを使って施工してくれるなら、安くていいよね。
（でもどうしてその金額で営業経費が出るのか謎ですが・・・・。
本社の方に撤退しないで熊谷で長くやってもらわないと困るんだよね。
住宅はアフターとメンテナンスも重要なので・・・。）
というわけで、今回の後輩君が頼んだローコスト住宅の会社の見積もりは、
標準仕様で、延床面積での坪単価が39.4万円（税込）
私の仕上表によるオプション工事（140万円）を追加して42.95万円（税込）です。
私が21年前に建てた家で、坪価約50万円でした。
不思議ですね～。土地が安くなったら家も安くなった？？
ハウスメーカーの家は逆に高くなっているのに、在来工法は安くなっている。
これじゃあ、大工も工務店もやってられないかも？？
この業界にいる私もびっくりの後輩からのＦＡＸでした。
つづく・・・・・
月曜日に大先輩のＴ様と、夜通し討論会だったので、昨日はまったりと過ごしました。
やはり規則正しい生活をしないと駄目ですね。おじさんなので、気力、体力が萎えてしまいます。
今日は、朝一番で後輩からＦＡＸが来ていました。
意外と安く見積が出ていました。
普通ローコスト住宅ですと、追加やオプションで結構金額が上がってしまうのですけど今回はどうなんでしょう？
私が作った仕上表をもとにアレンジしているので、仕様変更内訳書の133万円で済むのでしょうか？
工事内訳書が無いので良くわかりません。
あっ、この工事内訳書と言うのは、見積総額に対して、工事の分野毎の見積書のことです。
内訳としては、
１、基礎工事
２、外装工事（屋根材、外壁材の材料費・工事費）
３、水道工事（屋内外の給排水工事）
４、電気工事（屋内外電気配線、スイッチ、照明器具、コンセント等の工事）
５、ガス工事（屋内外ガス配管工事）
６、アルミ工事（玄関ドア、サッシ、ガラスバルコニー手摺り笠木等の材料費・工事費）
７、木工事（材木代、大工手間、木製建具・建材、金物代等）
８、内装工事（クロス、塗り壁、畳、塗装等の材料費・工事費）
９、住宅設備工事（システムキッチン、ユニットバス、トイレ、洗面化粧台等材料代と取付費）
１０、雑工事・仮設工事費（仮設足場・養生費、防腐防蟻処理、美装、仮設トイレ、現場経費等）
内訳の出し方は、施工会社によって多少異なります。
これらを合計して、見積総額になるわけです。
こういう項目の中で、「あれっ、随分ここ安いけど大丈夫かな？」というがあればチェックできます。
まあ普通の工務店の見積と、ローコスト住宅の会社で違いが出るとしたなら、
住宅設備工事が大量発注で安くなる分と、大工さんの手間を省力化した分の木工事、外装工事しか考えられないわけだから、
住宅設備で10％ダウンで13万、木工事でも10％位でしょう？（大工さんの手間がうんと安いのかな）これで80万、外装工事でやはり10％見て25万、
合計118万がいいところでしょうね。
でも、展示場の出展経費、営業マンや間接社員の人件費、これらが1棟当たり建物の1棟当たりの総額の1割はかかるはずだから、今回のケースは170万見なければならない。
そうすると原価計算すれば、プラス50万以上余計かかるわけなんだけどね。
なんといっても、本社が遠い県外なのだから、実際施工するのは、地元の提携工務店になるわけでしょう？
謎です・・・・・。
安く出たと思った、地元の建設会社より、消費税分約80万円位安い。
工事内訳がないからチェックはできないけど、ちゃんとイメージ通りに、またちゃんとしたものを使って施工してくれるなら、安くていいよね。
（でもどうしてその金額で営業経費が出るのか謎ですが・・・・。
本社の方に撤退しないで熊谷で長くやってもらわないと困るんだよね。
住宅はアフターとメンテナンスも重要なので・・・。）
というわけで、今回の後輩君が頼んだローコスト住宅の会社の見積もりは、
標準仕様で、延床面積での坪単価が39.4万円（税込）
私の仕上表によるオプション工事（140万円）を追加して42.95万円（税込）です。
私が21年前に建てた家で、坪価約50万円でした。
不思議ですね～。土地が安くなったら家も安くなった？？
ハウスメーカーの家は逆に高くなっているのに、在来工法は安くなっている。
これじゃあ、大工も工務店もやってられないかも？？
この業界にいる私もびっくりの後輩からのＦＡＸでした。
つづく・・・・・
2005年03月15日(Tue)▲ページの先頭へ
持ってきました！坪価35万円（税込）チラシ
はい、問題の後輩の見積の件です。熊谷の建設会社からの提示額が出ました。
建物41.32坪。（これは延床面積です。施工面積ではありません。）
金額1,848万円（税込み）、坪価44.72万円（税込み）でした。
私が後輩に提示していた資金計画案は、
建物本体金額、1,978万円（税込み）坪価47.87万円（税込み）
都市ガス工事別途、概算25万円
居室照明別途、概算20万円
合計2,023万円（税込み）坪単価48.95万円（税込み）
（上記の坪価は全て床面積で割った坪単価です。施工面積での坪単価ではありません。）
私が作った仕上表通りに見積もったわけですから、175万円安（坪価4.2万円安）は上出来です。
素晴らしい！ファンタスティック！そう思います。
後輩も喜んでおりました。
しかし彼は、今見積依頼中という1枚のチラシを私に見せてくれました。
総合住宅展示場にある会社のチラシです。
「自由設計でこの価格！！建物価格45坪標準坪単価 35万円（税込み）」
「カーテン・エアコン・照明器具までついてこの価格」
おお！このインパクトのあるチラシ。
長野のカリスマ工務店経営者Ｈ先生のやり方ではないか！
はい、お約束事
１、メーターモジュールで間取りを作る。
そうすれば建物の床面積は２割大きくなる。（大きくなれば坪単価は下がる。）
２、カーテン、照明、エアコン（6～8帖用、量販品3台）は見積に入れて割安感を出す。
（差別化戦略）
３、メーターモジュールで割安になった坪単価を強調するために、坪単価は床面積でなく
施工面積で提示する。
４、根太工法をやめて、大工手間の省力化をはかる。
ちゃんと教えを守りました。
坪単価35万円（税込み）です。
参考プランも、メーターモジュールで、吹抜けがあったり、小屋裏があったり施工面積が稼げそうです。
建物価格【45坪標準】坪単価35万円と書いてありますが、総額は書いてありません。
延床面積45坪であるならば、45×35＝1,575万円です。
なんでこの坪価45万円の建物の総額1,575万円は出てこないのでしょう？？
参考プランにも、総額の価格表示がありません。
このチラシは坪単価しか書いてありません。
私が後輩に作ったプラン。
延床面積は41.32坪ですが、
はね出しバルコニー、南側土間テラス、玄関ポーチ・玄関庇を施工面積に入れると
8.89坪増えて、50.22坪になります。
これにロフト5.51坪をたすと55.73坪になります。
この55.73坪を施工面積として坪単価を出しますと、総額1,848万円は、
坪単価33.16万円。
すごいじゃない？ここのメーターモジュールの坪単価35万円より安いじゃない？
はい、じゃ、ロフトを面積に入れない50.22坪で割ってみましょう。
坪単価36.80万円です。
延床面積で割ったのは44.72万円。
不思議ですね～。同じ総額1,848万円なのに、坪単価は3通り。
そうだよね。
チラシに入れるならこの33.16万円（税込み）がインパクトあるよね。
これって、前にも日記に書いたでしょう？？
でも、実際に綺麗なチラシや、パンフレットを見せられたら、やっぱり見積依頼しちゃうよね。
そんでもって、こういう知識が無かったら、この会社のことずーと坪単価安く建ててくれたと思って一生感謝しちゃったりして・・・・。
うちもあやかろうかしら？？
あっ、熊谷の建設会社の見積、カーテンとエアコンははいってないです。
でもＬＤＫ以外の6～8帖用量販タイプのエアコン3台ついて、いくら？
ヤ○ダ電機で安売りしてるよね。25万円でおつりがくる？
カーテン？
カーテンはひだで値段も全然違うよね。倍ひだ、3倍ひだどれで見積もっているの？
全部で50万位？
これを又施工面積で割る？ 坪1万円も増えないわね。
カリスマＨ先生の成功で、こういう坪単価の出し方の会社は増えるのでしょうけど、せめて総額表示はしたらどう？？
って、思うのは私だけ・・・？？
やばい、また敵をつくった。
くれぐれも私に石を投げないでください。
建物41.32坪。（これは延床面積です。施工面積ではありません。）
金額1,848万円（税込み）、坪価44.72万円（税込み）でした。
私が後輩に提示していた資金計画案は、
建物本体金額、1,978万円（税込み）坪価47.87万円（税込み）
都市ガス工事別途、概算25万円
居室照明別途、概算20万円
合計2,023万円（税込み）坪単価48.95万円（税込み）
（上記の坪価は全て床面積で割った坪単価です。施工面積での坪単価ではありません。）
私が作った仕上表通りに見積もったわけですから、175万円安（坪価4.2万円安）は上出来です。
素晴らしい！ファンタスティック！そう思います。
後輩も喜んでおりました。
しかし彼は、今見積依頼中という1枚のチラシを私に見せてくれました。
総合住宅展示場にある会社のチラシです。
「自由設計でこの価格！！建物価格45坪標準坪単価 35万円（税込み）」
「カーテン・エアコン・照明器具までついてこの価格」
おお！このインパクトのあるチラシ。
長野のカリスマ工務店経営者Ｈ先生のやり方ではないか！
はい、お約束事
１、メーターモジュールで間取りを作る。
そうすれば建物の床面積は２割大きくなる。（大きくなれば坪単価は下がる。）
２、カーテン、照明、エアコン（6～8帖用、量販品3台）は見積に入れて割安感を出す。
（差別化戦略）
３、メーターモジュールで割安になった坪単価を強調するために、坪単価は床面積でなく
施工面積で提示する。
４、根太工法をやめて、大工手間の省力化をはかる。
ちゃんと教えを守りました。
坪単価35万円（税込み）です。
参考プランも、メーターモジュールで、吹抜けがあったり、小屋裏があったり施工面積が稼げそうです。
建物価格【45坪標準】坪単価35万円と書いてありますが、総額は書いてありません。
延床面積45坪であるならば、45×35＝1,575万円です。
なんでこの坪価45万円の建物の総額1,575万円は出てこないのでしょう？？
参考プランにも、総額の価格表示がありません。
このチラシは坪単価しか書いてありません。
私が後輩に作ったプラン。
延床面積は41.32坪ですが、
はね出しバルコニー、南側土間テラス、玄関ポーチ・玄関庇を施工面積に入れると
8.89坪増えて、50.22坪になります。
これにロフト5.51坪をたすと55.73坪になります。
この55.73坪を施工面積として坪単価を出しますと、総額1,848万円は、
坪単価33.16万円。
すごいじゃない？ここのメーターモジュールの坪単価35万円より安いじゃない？
はい、じゃ、ロフトを面積に入れない50.22坪で割ってみましょう。
坪単価36.80万円です。
延床面積で割ったのは44.72万円。
不思議ですね～。同じ総額1,848万円なのに、坪単価は3通り。
そうだよね。
チラシに入れるならこの33.16万円（税込み）がインパクトあるよね。
これって、前にも日記に書いたでしょう？？
でも、実際に綺麗なチラシや、パンフレットを見せられたら、やっぱり見積依頼しちゃうよね。
そんでもって、こういう知識が無かったら、この会社のことずーと坪単価安く建ててくれたと思って一生感謝しちゃったりして・・・・。
うちもあやかろうかしら？？
あっ、熊谷の建設会社の見積、カーテンとエアコンははいってないです。
でもＬＤＫ以外の6～8帖用量販タイプのエアコン3台ついて、いくら？
ヤ○ダ電機で安売りしてるよね。25万円でおつりがくる？
カーテン？
カーテンはひだで値段も全然違うよね。倍ひだ、3倍ひだどれで見積もっているの？
全部で50万位？
これを又施工面積で割る？ 坪1万円も増えないわね。
カリスマＨ先生の成功で、こういう坪単価の出し方の会社は増えるのでしょうけど、せめて総額表示はしたらどう？？
って、思うのは私だけ・・・？？
やばい、また敵をつくった。
くれぐれも私に石を投げないでください。
2005年03月13日(Sun)▲ページの先頭へ
現地販売と業者選びのさわり。
今日も現地売り。
構造体の現場説明会だったので、たくさんの集客は期待していなかったのだけれども、小冊子が余ったのは、ちょっと残念です。
記名は頂く気は余りなかったのですが、物件調査報告書と小冊子20部は渡したかったです。
ハウスメーカーで展示場営業していた時は、結構、記名を頂くのに一生懸命だった。
記名を頂けば、会社に登録して、勝手に管理客になるわけですから。
でも、あんまり意味ないですよね。
ただ、大手ハウスメーカーだと管理客に対して好きなだけＤＭもパンフレットも送れます。
経費を気にすることも無い。
たまに、機械的に送ったＤＭで反響もあったりするからなおさらです。
でも今は、自分の看板でやっているので、無尽蔵に使える綺麗なパンフレットも無いし、時間の制限もどうしても出てきてしまいます。
そうすると、基本的にはご検討頂ける方との打合せでが中心となり、こちらから何とか売り込んで、説得して契約を頂くなんて事は、お金も時間も無いのでできません。
ですから最近は、物件調査報告書と小冊子で、「あいつに、ちょっと説明を聞いてみたいな。」というお客さんが中心になるので、記名より、物件調査報告書と小冊子を渡す数が大事になります。
10人くらいの方にお渡しできれば、問い合わせを頂いて1件成約できるというイメージですかね。
ですから、このチラシの集客はとても大事なわけですが、今回は、随分外しちゃいました。
その分、来ていただいた方とは随分と長くお話できましたけど、ちょっと独りで本を読んでる時間も多かったな。
チラシをもっと勉強しないといけないですね。
出村邦彦さんの「手書きチラシ作成術」の本を購入したけど、この手書きチラシも勇気がいるよね。
ちなみに私は今は、ワードでチラシを作っています。自分で編集して自分で印刷機にかけてしまいます。
だからこの手書きチラシも、近々試してみたい気もします。
リフォームチラシでは見たことありますけれどね。新築分譲では、ちょっと見たこと無いかな？
まあ、それにはもう少しお勉強しないとね。
なんでも試してみないとわからないから。
昔、ワープロが上手くできなかったときに手書きのチラシを作ったことがあるけど、コンセプトが違うもんなあ・・・・。
「感動チラシ」これが、私の課題です。
センス無いので中々上手くいきません。（残念！！）
明日は、後輩に、建物の見積についての注意と説明に出かけます。
業者選びもいよいよ大詰めか？
なんか総合住宅展示場の業者にも声をかけたようで、3社、4社の比較検討になるのでしょうか？
ただ、総合住宅展示場でローコスト住宅と言うのは、あまりあり得ないでしょうね。
だってそうでしょう？
出店費、維持費、営業マンの経費を考えたら、粗利30％以上なければ成り立たないですよね。（大手ハウスメーカーならディーラーで30％、メーカー直販で40％はあります。出なければ、CMも展示場もつくれるわけないでしょ。当たり前の話です。）
それをローコスト住宅でやるには、かなり数が売れなければ粗悪品になってしまう可能性があります。
ちなみにそこそこ有名なローコスト住宅の営業マンは月2棟は平気で売ります。
アベレージは2棟以上なければ、ローコスト住宅の営業マンは不採算社員です。
これは、大手ハウスメーカーの営業マンの0.4棟の5倍です。
だから、ローコスト住宅の営業マンは忙しいです。
で、同じです。お客様のところにいちいち訪問はしていられません。
お客様に展示場、事務所に来て頂いての商談です。
お客様もコストパフォーマンスがあるから、わざわざ出向いてくれます。
伸びているローコスト住宅の会社は大体そんな感じです。
あと、なるべく仕事を分業化（システム化）しています。
でなければ、「安くていい家」なんてできるわけないでしょう？
欠陥住宅に一番近い家になってしまいます。
あっ、又長くなってしまいました。
じゃ、又。
構造体の現場説明会だったので、たくさんの集客は期待していなかったのだけれども、小冊子が余ったのは、ちょっと残念です。
記名は頂く気は余りなかったのですが、物件調査報告書と小冊子20部は渡したかったです。
ハウスメーカーで展示場営業していた時は、結構、記名を頂くのに一生懸命だった。
記名を頂けば、会社に登録して、勝手に管理客になるわけですから。
でも、あんまり意味ないですよね。
ただ、大手ハウスメーカーだと管理客に対して好きなだけＤＭもパンフレットも送れます。
経費を気にすることも無い。
たまに、機械的に送ったＤＭで反響もあったりするからなおさらです。
でも今は、自分の看板でやっているので、無尽蔵に使える綺麗なパンフレットも無いし、時間の制限もどうしても出てきてしまいます。
そうすると、基本的にはご検討頂ける方との打合せでが中心となり、こちらから何とか売り込んで、説得して契約を頂くなんて事は、お金も時間も無いのでできません。
ですから最近は、物件調査報告書と小冊子で、「あいつに、ちょっと説明を聞いてみたいな。」というお客さんが中心になるので、記名より、物件調査報告書と小冊子を渡す数が大事になります。
10人くらいの方にお渡しできれば、問い合わせを頂いて1件成約できるというイメージですかね。
ですから、このチラシの集客はとても大事なわけですが、今回は、随分外しちゃいました。
その分、来ていただいた方とは随分と長くお話できましたけど、ちょっと独りで本を読んでる時間も多かったな。
チラシをもっと勉強しないといけないですね。
出村邦彦さんの「手書きチラシ作成術」の本を購入したけど、この手書きチラシも勇気がいるよね。
ちなみに私は今は、ワードでチラシを作っています。自分で編集して自分で印刷機にかけてしまいます。
だからこの手書きチラシも、近々試してみたい気もします。
リフォームチラシでは見たことありますけれどね。新築分譲では、ちょっと見たこと無いかな？
まあ、それにはもう少しお勉強しないとね。
なんでも試してみないとわからないから。
昔、ワープロが上手くできなかったときに手書きのチラシを作ったことがあるけど、コンセプトが違うもんなあ・・・・。
「感動チラシ」これが、私の課題です。
センス無いので中々上手くいきません。（残念！！）
明日は、後輩に、建物の見積についての注意と説明に出かけます。
業者選びもいよいよ大詰めか？
なんか総合住宅展示場の業者にも声をかけたようで、3社、4社の比較検討になるのでしょうか？
ただ、総合住宅展示場でローコスト住宅と言うのは、あまりあり得ないでしょうね。
だってそうでしょう？
出店費、維持費、営業マンの経費を考えたら、粗利30％以上なければ成り立たないですよね。（大手ハウスメーカーならディーラーで30％、メーカー直販で40％はあります。出なければ、CMも展示場もつくれるわけないでしょ。当たり前の話です。）
それをローコスト住宅でやるには、かなり数が売れなければ粗悪品になってしまう可能性があります。
ちなみにそこそこ有名なローコスト住宅の営業マンは月2棟は平気で売ります。
アベレージは2棟以上なければ、ローコスト住宅の営業マンは不採算社員です。
これは、大手ハウスメーカーの営業マンの0.4棟の5倍です。
だから、ローコスト住宅の営業マンは忙しいです。
で、同じです。お客様のところにいちいち訪問はしていられません。
お客様に展示場、事務所に来て頂いての商談です。
お客様もコストパフォーマンスがあるから、わざわざ出向いてくれます。
伸びているローコスト住宅の会社は大体そんな感じです。
あと、なるべく仕事を分業化（システム化）しています。
でなければ、「安くていい家」なんてできるわけないでしょう？
欠陥住宅に一番近い家になってしまいます。
あっ、又長くなってしまいました。
じゃ、又。
見積書について
昨日、今日は、さいたま市桜区で現地売りです。
なんか顔が痛いのだけど、少し日焼けしたのかしら？
ホームページで1,000円で売っている小冊子「欠陥住宅をつかまないポイント！」
先着20名様無料プレゼントとチラシに入れたのに、余ってます。
きっと、今日ででなくなるでしょう？（本当かよ！）
現地で説明すると、自分もまだまだ話のし方が下手だなとつくづく感じます。
もともとハウスメーカーの営業の時も話ベタだったので仕方ないのですけど・・・。
わかりやすい言葉で、的を得た説明と言うのはいつまでたっても難しいです。
この業界23年目なのにねえ。
今日は見積書の件についてちょっと書きます。
月曜日に、マイホーム計画中の後輩に見積の説明で会うので予習ってところかな？
ハウスメーカーの見積もそうなんですけど、見積は非常にわかりにくいです。
ほとんど記号の列挙ですから。
ある意味仕方がないのですけど、顧客サイドからすれば、（部品製造）メーカー名と
正確な品番を入れて欲しいですよね。
ハウスメーカーの場合、メーカーオリジナルが多いので特に記号ばっかりです。
記号見たってどんなものか確認できませんよね。
ファシリティーカタログみたいのがあってそれと照合すればいいのでしょうけど、
これも大変です。
まあ、営業マンによっては、これを渡さない人もいますからね。
何故って？
そうりゃあ、イメージで売った方が楽だからです。
なんとなく展示場と同じものができるように思わせておいた方が契約取れそうでしょう？
イメージで売ると契約後の設計打ち合わせの時にもめます。
「え～、見積されてるのこんなの～。」って。
でもあとの祭りでしょう。解約するのも骨が折れる。
営業マンも「お客様の希望のものはちゃんと入れましたよ。そこは希望がなかったので
標準品です。決して悪いものではありません。」
「展示場と同じものだと思っていたわ。」
「全部おんなじじゃ、予算オーバーしちゃうでしょ。」
そんな会話になっちゃいます。
私が工務店に発注した家でも、失敗した事があります。
玄関の框なんですけど、お客様が「色が黒ずんできた。」ということで、建材メーカーの
メンテナンスに頼もうと思って、棟梁に「Ｍさんちの玄関框メーカーどこだっけ？」
「Ｄ社だよ。」
「うんわかった、じゃあメンテに見てもらうね。」
Ｄ社のメンテもメンテで、散々含水率とか測っておいて、何度も見て、取替えさせたら
色が違う。
そうなんです。Ｍ社のものだったんですね。だから微妙に色が違うんです。
こっちはお金をかけて取替えたのに・・・・。
（今流行りの天然素材で作る家ならそんな心配ないのでしょうけどね。）
うちが発注した工務店の見積には、住宅設備、建具などはきっちりメーカー名や品番は
入っていたのですが、玄関の框等は、新建材一式で特定できなかったのです。
普通は建具のメーカーと同じにするのですが、工務店にも色々事情があるんでしょう？
「そこまで指定されたら困っちゃう。」なんてところもあります。
でも、こんな細かいところでもメーカーがわからないと困っちゃうなんて事もあるのです。
だから今、私は細かい仕上表を作っています。
後で自分が困らないように。
工務店で変えたところは、「こちらの方が同等品で安く見積できますので変えました。」
と言ってもらい訂正してもらいます。
だから今回、後輩君に作った仕上表も、見積依頼した工務店で少しいじったところが
あるわけです。
で、その見積書、やはり記号ばっかりで良くわからない。
せめてそこの（部品製造）メーカーのホームページでどんなのか見たいじゃない？
見れるような見積書にしてもらいたいものです。
ハウスメーカーの見積の品番もせめて作らせている会社名ぐらい入れたっていいと思う
のですけどね。
意味わかります？
○○ホームオリジナルシステムキッチンと言ったって、○○ホームで作って入るわけで
はありません。
どっかに作らせているのです。
そこがわかれば、大体似たものが見つかります。
似たものが見つかれば、大体どのくらいのグレードか調べられますよね。
でも調べられるのが嫌なのかしら？
メーカー名出さないですよね。
こういうチェックが結構必要なんです。
前ふり長くなったのでもう止めます。
今日も売り出し、がんばろう！！
せめて先着20名様だけは渡し尽くさねば・・・・。
（無料なのはこの時だけなのに・・・・。）
なんか顔が痛いのだけど、少し日焼けしたのかしら？
ホームページで1,000円で売っている小冊子「欠陥住宅をつかまないポイント！」
先着20名様無料プレゼントとチラシに入れたのに、余ってます。
きっと、今日ででなくなるでしょう？（本当かよ！）
現地で説明すると、自分もまだまだ話のし方が下手だなとつくづく感じます。
もともとハウスメーカーの営業の時も話ベタだったので仕方ないのですけど・・・。
わかりやすい言葉で、的を得た説明と言うのはいつまでたっても難しいです。
この業界23年目なのにねえ。
今日は見積書の件についてちょっと書きます。
月曜日に、マイホーム計画中の後輩に見積の説明で会うので予習ってところかな？
ハウスメーカーの見積もそうなんですけど、見積は非常にわかりにくいです。
ほとんど記号の列挙ですから。
ある意味仕方がないのですけど、顧客サイドからすれば、（部品製造）メーカー名と
正確な品番を入れて欲しいですよね。
ハウスメーカーの場合、メーカーオリジナルが多いので特に記号ばっかりです。
記号見たってどんなものか確認できませんよね。
ファシリティーカタログみたいのがあってそれと照合すればいいのでしょうけど、
これも大変です。
まあ、営業マンによっては、これを渡さない人もいますからね。
何故って？
そうりゃあ、イメージで売った方が楽だからです。
なんとなく展示場と同じものができるように思わせておいた方が契約取れそうでしょう？
イメージで売ると契約後の設計打ち合わせの時にもめます。
「え～、見積されてるのこんなの～。」って。
でもあとの祭りでしょう。解約するのも骨が折れる。
営業マンも「お客様の希望のものはちゃんと入れましたよ。そこは希望がなかったので
標準品です。決して悪いものではありません。」
「展示場と同じものだと思っていたわ。」
「全部おんなじじゃ、予算オーバーしちゃうでしょ。」
そんな会話になっちゃいます。
私が工務店に発注した家でも、失敗した事があります。
玄関の框なんですけど、お客様が「色が黒ずんできた。」ということで、建材メーカーの
メンテナンスに頼もうと思って、棟梁に「Ｍさんちの玄関框メーカーどこだっけ？」
「Ｄ社だよ。」
「うんわかった、じゃあメンテに見てもらうね。」
Ｄ社のメンテもメンテで、散々含水率とか測っておいて、何度も見て、取替えさせたら
色が違う。
そうなんです。Ｍ社のものだったんですね。だから微妙に色が違うんです。
こっちはお金をかけて取替えたのに・・・・。
（今流行りの天然素材で作る家ならそんな心配ないのでしょうけどね。）
うちが発注した工務店の見積には、住宅設備、建具などはきっちりメーカー名や品番は
入っていたのですが、玄関の框等は、新建材一式で特定できなかったのです。
普通は建具のメーカーと同じにするのですが、工務店にも色々事情があるんでしょう？
「そこまで指定されたら困っちゃう。」なんてところもあります。
でも、こんな細かいところでもメーカーがわからないと困っちゃうなんて事もあるのです。
だから今、私は細かい仕上表を作っています。
後で自分が困らないように。
工務店で変えたところは、「こちらの方が同等品で安く見積できますので変えました。」
と言ってもらい訂正してもらいます。
だから今回、後輩君に作った仕上表も、見積依頼した工務店で少しいじったところが
あるわけです。
で、その見積書、やはり記号ばっかりで良くわからない。
せめてそこの（部品製造）メーカーのホームページでどんなのか見たいじゃない？
見れるような見積書にしてもらいたいものです。
ハウスメーカーの見積の品番もせめて作らせている会社名ぐらい入れたっていいと思う
のですけどね。
意味わかります？
○○ホームオリジナルシステムキッチンと言ったって、○○ホームで作って入るわけで
はありません。
どっかに作らせているのです。
そこがわかれば、大体似たものが見つかります。
似たものが見つかれば、大体どのくらいのグレードか調べられますよね。
でも調べられるのが嫌なのかしら？
メーカー名出さないですよね。
こういうチェックが結構必要なんです。
前ふり長くなったのでもう止めます。
今日も売り出し、がんばろう！！
せめて先着20名様だけは渡し尽くさねば・・・・。
（無料なのはこの時だけなのに・・・・。）
2005年03月05日(Sat)▲ページの先頭へ
土地の予算組み
土地購入の予算組み
昨日は熊谷で飲み会だったのですが、その前に、土地・建物を計画中の後輩と打ち合わせ。
熊谷の不動産屋さんが紹介してくれた土地で、前向きに検討しますとの事。
前にも書いたのだけど、土地の予算組みは比較的簡単です。
１、土地代金
２、仲介手数料
３、税金精算金
４、収入印紙代
５、ローン費用
６、登記料
７、その他（施設分担金等）
これをうめていけばいいわけです。
これなーに？と言うのがあれば、簡単に説明します。
仲介手数料は不動産屋さんに支払う費用で、土地を見つけてもらったお礼と十分に説明してもらったお礼です。
ですから、十分説明をしてもらってからお礼は支払ってください。
具体的には、法的に義務付けられた「重要事項の説明」をしてもらいます。この雛型にそって、たくさん説明してもらうことです。
人によっては、雛型を埋めているだけの人もいますから、十分チェックして、わからないことは、素直に質問しましょう。
それからこの仲介不動産屋さんが、土地の決済までの段取りを取ってくれます。
現金キャッシュで買える人も少ないですから、融資先銀行を紹介してくれたり、権利証をつくる手続をする司法書士さんの紹介してくれたりと、土地の代金決済までの案内人です。
融資を組む場合には、契約書、重要事項の説明書に、必ず「ローンが組めなかった場合には、無条件にて、白紙解約になります。」の文言を入れてもらってくださいね。
税金の精算も、仲人さんの不動産屋さんが計算してくれます。
土地を持っていると、固定資産税や都市計画税がかかります。
これを、売主さんと買主さんで、日割精算するのです。
土地の代金の残金（土地の契約の時は土地の一部金を手付金として支払います）を支払う日の前日までが売主さん負担で、当日からは、買主さん負担です。
一年間の税金の額は、役所の資産税課で、その土地の「公課証明」を取ればわかります。
印紙代。
これも税金です。
1,000万円ちょっとの土地を購入すると、契約書に2万円（今は国の割引期間中で1.5万円、まだ割引終わっていないよね？）の収入印紙を貼りつけないといけません。
印紙を貼らないで、税務署に確定申告なんか行っちゃうと、三倍付けで取られますので、どうかご注意を。
ローン費用は、銀行に支払う諸費用です。
内訳は、
１、印紙代（お金を貸します、借りますと言う金銭消費貸借契約書に貼る印紙、これも500万超え1000万以下で10,000円です。）
２、ローン事務手数料（31,500円が多い）
３、ローン保証料（無しにして金利0.2％上乗せのところもあります。）
４、抵当権設定登記料（お金を借りると、土地は担保に取られちゃうんです。）
こんな感じです。
保証料について加筆します。
お金を借りる時に、よく連帯保証人なんて言葉を耳にしますよね。
「あの人は、人がいいばかりに、連帯保証人になって財産がなくなった。」なんてＴＶドラマのような話しも現実にあったりします。
要は、お金を借りる時に、この連帯保証人を立てる代わりに、金融機関の関連の保証会社に保証人になってもらうための費用が保証料です。
保証会社は、ローンの申込人の保証人になっていいものだかどうかと調査にかけます。
これがローンの審査です。
これが通らないとローンが実行されません。
要は金融機関は、申込人に、団体生命と言う保険料が割引になる生命保険に加入させ、保証会社を保証人にさせ、取りっぱぐれがないようにしているわけです。
申込人が返済できなければ、保証会社が弁済するわけです。
で、保証会社も慈善事業じゃありませんから、回収努力をします。
どうしても、申込人が返済しない場合には、担保に取った不動産を競売にかけて、強制回収します。
こんな説明でわかります？？
次に登記料。
これは税金と司法書士さんの手間賃です。
売買の場合の登記料の税金（登録免許税）は、
固定資産評価額の１％です。
この評価額も役所の資産税課で、「評価証明」を取れば確認できます。
昨日は熊谷で飲み会だったのですが、その前に、土地・建物を計画中の後輩と打ち合わせ。
熊谷の不動産屋さんが紹介してくれた土地で、前向きに検討しますとの事。
前にも書いたのだけど、土地の予算組みは比較的簡単です。
１、土地代金
２、仲介手数料
３、税金精算金
４、収入印紙代
５、ローン費用
６、登記料
７、その他（施設分担金等）
これをうめていけばいいわけです。
これなーに？と言うのがあれば、簡単に説明します。
仲介手数料は不動産屋さんに支払う費用で、土地を見つけてもらったお礼と十分に説明してもらったお礼です。
ですから、十分説明をしてもらってからお礼は支払ってください。
具体的には、法的に義務付けられた「重要事項の説明」をしてもらいます。この雛型にそって、たくさん説明してもらうことです。
人によっては、雛型を埋めているだけの人もいますから、十分チェックして、わからないことは、素直に質問しましょう。
それからこの仲介不動産屋さんが、土地の決済までの段取りを取ってくれます。
現金キャッシュで買える人も少ないですから、融資先銀行を紹介してくれたり、権利証をつくる手続をする司法書士さんの紹介してくれたりと、土地の代金決済までの案内人です。
融資を組む場合には、契約書、重要事項の説明書に、必ず「ローンが組めなかった場合には、無条件にて、白紙解約になります。」の文言を入れてもらってくださいね。
税金の精算も、仲人さんの不動産屋さんが計算してくれます。
土地を持っていると、固定資産税や都市計画税がかかります。
これを、売主さんと買主さんで、日割精算するのです。
土地の代金の残金（土地の契約の時は土地の一部金を手付金として支払います）を支払う日の前日までが売主さん負担で、当日からは、買主さん負担です。
一年間の税金の額は、役所の資産税課で、その土地の「公課証明」を取ればわかります。
印紙代。
これも税金です。
1,000万円ちょっとの土地を購入すると、契約書に2万円（今は国の割引期間中で1.5万円、まだ割引終わっていないよね？）の収入印紙を貼りつけないといけません。
印紙を貼らないで、税務署に確定申告なんか行っちゃうと、三倍付けで取られますので、どうかご注意を。
ローン費用は、銀行に支払う諸費用です。
内訳は、
１、印紙代（お金を貸します、借りますと言う金銭消費貸借契約書に貼る印紙、これも500万超え1000万以下で10,000円です。）
２、ローン事務手数料（31,500円が多い）
３、ローン保証料（無しにして金利0.2％上乗せのところもあります。）
４、抵当権設定登記料（お金を借りると、土地は担保に取られちゃうんです。）
こんな感じです。
保証料について加筆します。
お金を借りる時に、よく連帯保証人なんて言葉を耳にしますよね。
「あの人は、人がいいばかりに、連帯保証人になって財産がなくなった。」なんてＴＶドラマのような話しも現実にあったりします。
要は、お金を借りる時に、この連帯保証人を立てる代わりに、金融機関の関連の保証会社に保証人になってもらうための費用が保証料です。
保証会社は、ローンの申込人の保証人になっていいものだかどうかと調査にかけます。
これがローンの審査です。
これが通らないとローンが実行されません。
要は金融機関は、申込人に、団体生命と言う保険料が割引になる生命保険に加入させ、保証会社を保証人にさせ、取りっぱぐれがないようにしているわけです。
申込人が返済できなければ、保証会社が弁済するわけです。
で、保証会社も慈善事業じゃありませんから、回収努力をします。
どうしても、申込人が返済しない場合には、担保に取った不動産を競売にかけて、強制回収します。
こんな説明でわかります？？
次に登記料。
これは税金と司法書士さんの手間賃です。
売買の場合の登記料の税金（登録免許税）は、
固定資産評価額の１％です。
この評価額も役所の資産税課で、「評価証明」を取れば確認できます。
建物の大きさ（坪数も色々？延床面積と施工床面積、モジュールって何？）
建物の大きさ（坪数も色々？延床面積と施工床面積、モジュールって何？）
今日の予定は、マイホームを計画中の大学の後輩が熊谷に勤めているので、時間が取れたら会って、会えなければそのまま熊谷の不動産屋さんと、ハウスメーカーのＴ部長と飲み会です。
後輩のために昨晩、簡易ＣＡＤで平面図、立面図、配置図の簡単なものを作った。
ここで求積を計算させる。（要は建物の大きさを計算させることです。）
そうすると、延床面積41.95坪。
施工面積49.22坪とでてくる。
これわかります？？
わかりやすく言えば、延床面積は、建物室内の面積で（え～！！これだけじゃないの？）、施工面積は、建物を工事する面積です。
施工面積で何が増えているかといえば、テラスとバルコニーの面積が増えています。
建物に車庫を組み込むと、その面積も施工面積に計上されます。
知ってました？この施工面積。
あるローコスト住宅の見積書で床面積が小さく書いてあって、施工面積がうんと大きく書いてあるんですよ。
そして・・・・なんと、
坪単価は施工面積で割ってあるんです。
建物の見積り金額が2000万円とします。
上の例で、床面積で割れば、坪価47.67万円、
施工面積で割れば坪価40.63万円です。
建物の見積金額2000万円は坪単価にすると、坪価47.67万円と40.63万円の二通りの表示ができるわけです。
その差は約７万円、でも安くできているわけではないんですよ。
見積りは同じ2000万円なんですから。
おわかり頂けました？坪いくらなんて全くあてにならないんです。
「じゃあ、なんで坪単価は床面積で割るように統一できないんだい？」というご意見がでてきます。
そうすると業者が言います。
「じゃあ、うちみたいに他よりもお金をかけて、うんと広いルコニーやテラスを作ってやっている我々が割高に思われて、馬鹿みちゃうじゃないか？」
という話になります。
そうですね、床面積の坪単価を安くしようと思えば、バルコニーやテラスを全くつけないで、オプションや別途工事にされちゃいそうですね。
家を建てようとすると、こういうこともチェックしなければなりません。
もう一度言います。坪単価だけを信じると後悔しますよ。
この簡易ＣＡＤでモジュール（柱と柱の間隔、設計の基本単位、図面のグリッドます）を910から1000にします。
あら不思議！同じ間取りで床面積が約2割増えます。
ですから、3尺（910）のモジュールより1メートルのモジュールを使った方が同じ間取りでも床面積が稼げるのです。
床面積が稼げるイコール坪数が増えるイコール坪単価が安く言えるということになります。
ローコスト住宅メーカーが、メーターモジュールを採用しているのはこのためです。（刺されるかな？）
でもメーターモジュール、廊下や階段の幅が広くなって使いやすいですよ。
いわゆる関西間というのは、このメーターモジュールに近いわけです。
今さらフォーローしても遅いか？？？？？？
今日の予定は、マイホームを計画中の大学の後輩が熊谷に勤めているので、時間が取れたら会って、会えなければそのまま熊谷の不動産屋さんと、ハウスメーカーのＴ部長と飲み会です。
後輩のために昨晩、簡易ＣＡＤで平面図、立面図、配置図の簡単なものを作った。
ここで求積を計算させる。（要は建物の大きさを計算させることです。）
そうすると、延床面積41.95坪。
施工面積49.22坪とでてくる。
これわかります？？
わかりやすく言えば、延床面積は、建物室内の面積で（え～！！これだけじゃないの？）、施工面積は、建物を工事する面積です。
施工面積で何が増えているかといえば、テラスとバルコニーの面積が増えています。
建物に車庫を組み込むと、その面積も施工面積に計上されます。
知ってました？この施工面積。
あるローコスト住宅の見積書で床面積が小さく書いてあって、施工面積がうんと大きく書いてあるんですよ。
そして・・・・なんと、
坪単価は施工面積で割ってあるんです。
建物の見積り金額が2000万円とします。
上の例で、床面積で割れば、坪価47.67万円、
施工面積で割れば坪価40.63万円です。
建物の見積金額2000万円は坪単価にすると、坪価47.67万円と40.63万円の二通りの表示ができるわけです。
その差は約７万円、でも安くできているわけではないんですよ。
見積りは同じ2000万円なんですから。
おわかり頂けました？坪いくらなんて全くあてにならないんです。
「じゃあ、なんで坪単価は床面積で割るように統一できないんだい？」というご意見がでてきます。
そうすると業者が言います。
「じゃあ、うちみたいに他よりもお金をかけて、うんと広いルコニーやテラスを作ってやっている我々が割高に思われて、馬鹿みちゃうじゃないか？」
という話になります。
そうですね、床面積の坪単価を安くしようと思えば、バルコニーやテラスを全くつけないで、オプションや別途工事にされちゃいそうですね。
家を建てようとすると、こういうこともチェックしなければなりません。
もう一度言います。坪単価だけを信じると後悔しますよ。
この簡易ＣＡＤでモジュール（柱と柱の間隔、設計の基本単位、図面のグリッドます）を910から1000にします。
あら不思議！同じ間取りで床面積が約2割増えます。
ですから、3尺（910）のモジュールより1メートルのモジュールを使った方が同じ間取りでも床面積が稼げるのです。
床面積が稼げるイコール坪数が増えるイコール坪単価が安く言えるということになります。
ローコスト住宅メーカーが、メーターモジュールを採用しているのはこのためです。（刺されるかな？）
でもメーターモジュール、廊下や階段の幅が広くなって使いやすいですよ。
いわゆる関西間というのは、このメーターモジュールに近いわけです。
今さらフォーローしても遅いか？？？？？？
資金計画書～その２
２、資金計画書～その２
「資金計画」なんて言っても馴染みがないですよね。
家の予算作りのことです。
さて、土地を買って建物を建てようとすると、総予算は単純に土地の金額＋建物の金額ではないと言う話をしました。
まだ、土地のほうはシンプルです。
１，土地代金
２，土地の仲介手数料（売主業者から直接購入の時は無し）
３，税金の精算金
４，その他（施設分担金等）
そして土地代金を決済するための費用としては
１，契約印紙代
２，登記料（登録免許税という税金と司法書士の手間）
３，ローンを使う場合の費用
イ、融資印紙代
ロ、融資事務手数料（銀行がとる）
ハ、ローン保証料（金利上乗せで無しもある）
こんな感じでまとめられます。
土地は会社によっての標準仕様とかオプションとかありませんから、予算も明確になりますね。
さあ、問題の建物です。
よく住宅展示場で、ハウスメーカーの営業の人が、
「うちの建物は、本体価格で坪、大体５５万円みて下さい。」
とか言います。
これって、何？？
家を建てるのに、本体価格と別途工事価格、オプション価格、追加工事価格があるの？？
「じゃあ！一体いくらなのよ～。」って感じになりますよね。
知ってます？
どこまでが本体価格で、どこまでが別途工事価格で、どこがオプションで・・・・。
ばらすと、これ全部、会社でまちまちです。
だから、「坪いくらでできます？」なんて聞いても意味がないんです。
自分の建てたい家が、住める状態でいくらなのか聞かなくてはいけないんです。
住める状態なんてのも、人の価値観はまちまちだから、「何と何がついた状態でいくらですか？」と聞かなければなりません。
ハウスメーカーの営業マンもつわものです。
お客さんに言われたものしか見積もらないという、素晴らしい（？）営業マンもいますから、要注意です。
「仁義なき戦い」です。
だからまず、いい営業マンを選ばないと家造りは失敗します。
よくハウスメーカーが言う別途工事には、
１、電気の引き込み（東電申請料共）
２、仮設工事（仮設トイレ等）
３、屋外給排水工事
４、道路からの上下水道引き込み工事（宅地内に引き込まれていない時）
５、基礎、地盤補強工事
６、小運搬
７、ガス工事代
８、テレビアンテナ他
どうですか？わかります？
「なんでこれが別途工事なの？」と言うのはありませんか？
そうなんです。会社によっては、本体工事価格として見積している会社も当然あります。
ハウスメーカーは、基本的には、建物本体より１Ｍまでが建物本体価格としているところが多いのです。
そうすると少し理解できますよね。
先ほどのほとんどが別途工事になってきちゃうわけです。
建てる方からすれば、本体と別途工事合わせて言ってもらわなければ予算も組めないですよね。
そうすると営業マンは言います。
「土地の広いお客様と土地の狭いお客様では、屋外の給排水工事とってみても、値段が随分違ってきます。例えば１００坪の敷地のお客様と３０坪の敷地のお客様では、当然、給排水工事の値段が全然違うことがお分かりでしょう？だから、通常坪いくらって言う時は、本体価格をさして言うのですよ。」
なんとなくもっともらしいですよね。
（「でも地元の大工さんの見積はみんな入いっているのになあ。」なんて心でつぶやく。）
オプション工事にしたって、カーテン、照明、エアコンはともかく、網戸もオプションって会社だってあるんですから・・・・。
じゃあ、どうやって予算を組めばいいんだい！
なんか一人で盛り上がっちゃいました。
「資金計画」なんて言っても馴染みがないですよね。
家の予算作りのことです。
さて、土地を買って建物を建てようとすると、総予算は単純に土地の金額＋建物の金額ではないと言う話をしました。
まだ、土地のほうはシンプルです。
１，土地代金
２，土地の仲介手数料（売主業者から直接購入の時は無し）
３，税金の精算金
４，その他（施設分担金等）
そして土地代金を決済するための費用としては
１，契約印紙代
２，登記料（登録免許税という税金と司法書士の手間）
３，ローンを使う場合の費用
イ、融資印紙代
ロ、融資事務手数料（銀行がとる）
ハ、ローン保証料（金利上乗せで無しもある）
こんな感じでまとめられます。
土地は会社によっての標準仕様とかオプションとかありませんから、予算も明確になりますね。
さあ、問題の建物です。
よく住宅展示場で、ハウスメーカーの営業の人が、
「うちの建物は、本体価格で坪、大体５５万円みて下さい。」
とか言います。
これって、何？？
家を建てるのに、本体価格と別途工事価格、オプション価格、追加工事価格があるの？？
「じゃあ！一体いくらなのよ～。」って感じになりますよね。
知ってます？
どこまでが本体価格で、どこまでが別途工事価格で、どこがオプションで・・・・。
ばらすと、これ全部、会社でまちまちです。
だから、「坪いくらでできます？」なんて聞いても意味がないんです。
自分の建てたい家が、住める状態でいくらなのか聞かなくてはいけないんです。
住める状態なんてのも、人の価値観はまちまちだから、「何と何がついた状態でいくらですか？」と聞かなければなりません。
ハウスメーカーの営業マンもつわものです。
お客さんに言われたものしか見積もらないという、素晴らしい（？）営業マンもいますから、要注意です。
「仁義なき戦い」です。
だからまず、いい営業マンを選ばないと家造りは失敗します。
よくハウスメーカーが言う別途工事には、
１、電気の引き込み（東電申請料共）
２、仮設工事（仮設トイレ等）
３、屋外給排水工事
４、道路からの上下水道引き込み工事（宅地内に引き込まれていない時）
５、基礎、地盤補強工事
６、小運搬
７、ガス工事代
８、テレビアンテナ他
どうですか？わかります？
「なんでこれが別途工事なの？」と言うのはありませんか？
そうなんです。会社によっては、本体工事価格として見積している会社も当然あります。
ハウスメーカーは、基本的には、建物本体より１Ｍまでが建物本体価格としているところが多いのです。
そうすると少し理解できますよね。
先ほどのほとんどが別途工事になってきちゃうわけです。
建てる方からすれば、本体と別途工事合わせて言ってもらわなければ予算も組めないですよね。
そうすると営業マンは言います。
「土地の広いお客様と土地の狭いお客様では、屋外の給排水工事とってみても、値段が随分違ってきます。例えば１００坪の敷地のお客様と３０坪の敷地のお客様では、当然、給排水工事の値段が全然違うことがお分かりでしょう？だから、通常坪いくらって言う時は、本体価格をさして言うのですよ。」
なんとなくもっともらしいですよね。
（「でも地元の大工さんの見積はみんな入いっているのになあ。」なんて心でつぶやく。）
オプション工事にしたって、カーテン、照明、エアコンはともかく、網戸もオプションって会社だってあるんですから・・・・。
じゃあ、どうやって予算を組めばいいんだい！
なんか一人で盛り上がっちゃいました。
資金計画書～その１
昨日、今日とさいたま市北区で新築分譲住宅（工事中）の現地売りでした。
今日のお客さんの質問で、即答に困ったのが「どんな外観になるんですか？壁はどんな感じですか？」
「壁はサイディングになります。玄関廻りに一部タイルが貼られます。」
「サイディングって？」
そうですよね、我々が平気で使う言葉も普通の人からすれば「何、それって！」と言う感じですね。
「あそこの家がモルタルの外壁で、あそこの家がサイディングです。」
そんなこと言っても、ここの建物の外観イメージには結びつかないですよね。
色とか柄で随分印象かわりますものね。
だから分譲住宅は完成間近にならないと、売出ししてもたいして集客できないことが多いです。
柱や梁見ていても、やっぱりイメージが中々湧かないですものね。
逆にそれで、完成物件がよく売れます。できてますから価格交渉もしやすいですしね。
構造体がよくできていようが、できてなかろうが、そのへんは隠れちゃってますから運まかせ？
【後輩のマイホーム計画が始まりました。】
１、資金計画書
昨日、現地売りが終わって、現在、土地建物購入検討中の大学の後輩に「資金計画書（土地建物購入の予算づくり）」を作ってメールで送りました。
今の時代、便利になりましたよね。
こういうものもエクセルで作ってメールで送れば相手はすぐに見れる。
ＦＡＸでは見辛いなんてこともあるのでしょうが、パソコンの画面では、私が作ったものと全く同じものが見れるんですから、すごいですよね。
彼が購入しようとしている土地の値段が980万円とします。
建てたいと思う建物の広さが延床面積（←これって重要）で41.875坪とします。
建物が坪単価45万円とすれば建物の金額は41.875×45×1.05（消費税）で1978万円。
単純に考えれば980＋1978万円＝2958万円ですよね。
私が出した総予算は、3390万円です。
その差432万円、これってなんで？？
これが中々わかり辛いところです。
それに、この建物の坪単価というのも本当に曖昧です。
最近ではチラシで建物の坪単価が30万円を切るものまで見うけられます。
「これって、本当？」
誰でもそう思います。
でも打合せをしていくと「あっ、これは別途です。」とか「これはオプションです。」とか、買うほうからすれば「これは金額に入っているだろう。」と思うものまで、入っていなかったりします。
こういうことをきちんとチェックしないといけないのだから、買う人は大変ですよね。
要は最低限住める状態でいくらなのか？
（これでも曖昧ですよね。網戸やカーテン、エアコンは最低限に入る？）
なにがなんだかわからなくなっちゃいます。
これから、そのへんのこと少しづつわかりやすく書いてみたいと思います。
今日のお客さんの質問で、即答に困ったのが「どんな外観になるんですか？壁はどんな感じですか？」
「壁はサイディングになります。玄関廻りに一部タイルが貼られます。」
「サイディングって？」
そうですよね、我々が平気で使う言葉も普通の人からすれば「何、それって！」と言う感じですね。
「あそこの家がモルタルの外壁で、あそこの家がサイディングです。」
そんなこと言っても、ここの建物の外観イメージには結びつかないですよね。
色とか柄で随分印象かわりますものね。
だから分譲住宅は完成間近にならないと、売出ししてもたいして集客できないことが多いです。
柱や梁見ていても、やっぱりイメージが中々湧かないですものね。
逆にそれで、完成物件がよく売れます。できてますから価格交渉もしやすいですしね。
構造体がよくできていようが、できてなかろうが、そのへんは隠れちゃってますから運まかせ？
【後輩のマイホーム計画が始まりました。】
１、資金計画書
昨日、現地売りが終わって、現在、土地建物購入検討中の大学の後輩に「資金計画書（土地建物購入の予算づくり）」を作ってメールで送りました。
今の時代、便利になりましたよね。
こういうものもエクセルで作ってメールで送れば相手はすぐに見れる。
ＦＡＸでは見辛いなんてこともあるのでしょうが、パソコンの画面では、私が作ったものと全く同じものが見れるんですから、すごいですよね。
彼が購入しようとしている土地の値段が980万円とします。
建てたいと思う建物の広さが延床面積（←これって重要）で41.875坪とします。
建物が坪単価45万円とすれば建物の金額は41.875×45×1.05（消費税）で1978万円。
単純に考えれば980＋1978万円＝2958万円ですよね。
私が出した総予算は、3390万円です。
その差432万円、これってなんで？？
これが中々わかり辛いところです。
それに、この建物の坪単価というのも本当に曖昧です。
最近ではチラシで建物の坪単価が30万円を切るものまで見うけられます。
「これって、本当？」
誰でもそう思います。
でも打合せをしていくと「あっ、これは別途です。」とか「これはオプションです。」とか、買うほうからすれば「これは金額に入っているだろう。」と思うものまで、入っていなかったりします。
こういうことをきちんとチェックしないといけないのだから、買う人は大変ですよね。
要は最低限住める状態でいくらなのか？
（これでも曖昧ですよね。網戸やカーテン、エアコンは最低限に入る？）
なにがなんだかわからなくなっちゃいます。
これから、そのへんのこと少しづつわかりやすく書いてみたいと思います。
2005年03月03日(Thu)▲ページの先頭へ
見積依頼
後輩の家プランを作って、現在見積依頼中の話は前にも書きました。
作ったのは、配置図、平面図、立面図、仕上表です。
この仕上表を細かく作ることによって、各社比較検討できる見積ができる話は前に書いた通りです。
要は、合い見積の形になります。
これは、設計事務所に設計管理を依頼すると、その設計士の書いた図面で建設会社数社に見積依頼するのと似た形になります。
ただ、設計士さんの見積のように、建具の詳細図とか、部屋の展開図とかはつけていないですけどね。（そんな凝ったものは作りません。）
今回ポイントは、設計依頼した図面と仕上表を十分自分で理解することです。
構造体のこと、造作材のこと、屋根、外装材のこと、設備のこと、内装材のこと、内外建具のこと、これらをある程度理解していないと、見積してもらってもチンプンカンプンになってしまいます。
屋根材にしても外装材にしてもちょっと変えてしまうだけで値段も随分違います。
だって、面積が多いでしょう。
外壁のサイディングにしたってその厚さによって値段が違います。
私が作った仕上表はそうしたことも指示していますが、普通、建設会社のプレゼンボードは、綺麗な写真が貼ってあるだけで細かいことは書いていないでしょ。
細かくすると逃げ道がなくなっちゃうからです。
だから逆に言えば、逃げ道をなくすような仕上表（仕様書）でないと意味がないのです。
ただ、住宅設備機器（ユニットバス、システムキッチン、洗面化粧台等）については、取引先の関係もあるので、いれてはありますが同等品も可にしています。
カタログで比較検討すれば済む話ですから。
それと内装材や建具、これも指示はしていますが同等品可にしています。
例えば、建具ドアも松下電工にしていますが、大建もＯＫとかＦ☆☆☆☆の等級が同じならば良しとしています。
設計事務所は全部指定したものになりますよね。
こちらはローコスト住宅を建てたい、安くていい家が建てたいわけだから、そこまで縛りません。
10日～2週間位で見積が出てくると思うので楽しみです。
今回、土地の広さ、間口（東西の巾）の関係でメーターモジュールは採用していません。
熊谷の建設会社、実家近くの工務店、あとどこに依頼したのでしょう？
でてきたものを、後輩とじっくり検討してみたいと思います。
今日は午前中現場でした、花粉症の私は、今現場に出るのが辛いです。
目は痒い、くしゃみは出るしで、いい男台無し。（嘘！痩せろってか？）
夜中雪が降るようなので、今日はこれから電車で帰ります。
（だから、事務所でお湯割り飲んじゃった！）
それでは又、アンニョン。
作ったのは、配置図、平面図、立面図、仕上表です。
この仕上表を細かく作ることによって、各社比較検討できる見積ができる話は前に書いた通りです。
要は、合い見積の形になります。
これは、設計事務所に設計管理を依頼すると、その設計士の書いた図面で建設会社数社に見積依頼するのと似た形になります。
ただ、設計士さんの見積のように、建具の詳細図とか、部屋の展開図とかはつけていないですけどね。（そんな凝ったものは作りません。）
今回ポイントは、設計依頼した図面と仕上表を十分自分で理解することです。
構造体のこと、造作材のこと、屋根、外装材のこと、設備のこと、内装材のこと、内外建具のこと、これらをある程度理解していないと、見積してもらってもチンプンカンプンになってしまいます。
屋根材にしても外装材にしてもちょっと変えてしまうだけで値段も随分違います。
だって、面積が多いでしょう。
外壁のサイディングにしたってその厚さによって値段が違います。
私が作った仕上表はそうしたことも指示していますが、普通、建設会社のプレゼンボードは、綺麗な写真が貼ってあるだけで細かいことは書いていないでしょ。
細かくすると逃げ道がなくなっちゃうからです。
だから逆に言えば、逃げ道をなくすような仕上表（仕様書）でないと意味がないのです。
ただ、住宅設備機器（ユニットバス、システムキッチン、洗面化粧台等）については、取引先の関係もあるので、いれてはありますが同等品も可にしています。
カタログで比較検討すれば済む話ですから。
それと内装材や建具、これも指示はしていますが同等品可にしています。
例えば、建具ドアも松下電工にしていますが、大建もＯＫとかＦ☆☆☆☆の等級が同じならば良しとしています。
設計事務所は全部指定したものになりますよね。
こちらはローコスト住宅を建てたい、安くていい家が建てたいわけだから、そこまで縛りません。
10日～2週間位で見積が出てくると思うので楽しみです。
今回、土地の広さ、間口（東西の巾）の関係でメーターモジュールは採用していません。
熊谷の建設会社、実家近くの工務店、あとどこに依頼したのでしょう？
でてきたものを、後輩とじっくり検討してみたいと思います。
今日は午前中現場でした、花粉症の私は、今現場に出るのが辛いです。
目は痒い、くしゃみは出るしで、いい男台無し。（嘘！痩せろってか？）
夜中雪が降るようなので、今日はこれから電車で帰ります。
（だから、事務所でお湯割り飲んじゃった！）
それでは又、アンニョン。
2005年03月01日(Tue)▲ページの先頭へ
住宅ローンについて・・その２
さて、今日は住宅ローンの続きです。
今、25年の住宅ローンを組もうとすると、3年固定金利型の1％位の金利に目がいきます。
で、実際それに申し込む方も多いのですが、3年後、5年後はどうなんでしょうか？
金利は同じように安いかもしれませんし、4％位に上がってしまうかもしれません。
4％の金利でもちょっと前までは安い方だったのです。
だから、いつまでも低金利が続くとは限りません。
15年くらい前、私は投資用にワンルームマンションを購入したことがあります。
その時は25年ローンで変動金利にしました。
そしたら、不動産バブル潰しの国の政策もあり、金利がどんどん上がったのです。
月々の返済額はアップ額の上限があり、たしか10％増し位に抑えられたのだと思うのですが、金利が上昇して、それに見合って返済していなかったものですから、なんと毎月返済しているのに、元金部分が増えていったのです。
普通に返済しているのに、借金は減らず逆に増える、そんな時代もあったのです。
ですから、私は自分のお客様に対しては、固定金利の期間の長いものをお勧めしています。
でもまあこれは、人それぞれの考え方ですので、もっとこれから金利は下がると思えばその必要はないのです。
これは、私にもわかりません。
借入2800万円、25年返済で
固定3年、金利1％だと、月々返済はボーナス払いなしで、105,524円
固定10年、金利2.2％だと、月々返済はボーナス払いなしで、121,424円
この差は確かに15,900円にもなります。
25年返済、金利4％で計算すると、月々返済はボーナス払いなしで、147,794円です。
1％金利との差は42,270円です。（年間507,240円です。）
3年固定の1％金利で払っていて、4年後に金利が4％にあがってしまって、年間50万も多くあなたは支払えますか？
当然あがらないかも知れません。
でも固定10年で計算して、その支払いが返済可能であれば、10年間はずーとその支払いでいいんですよ。
どちらを選ぶかは、ご本人次第です。
最近、ハウスメーカーや分譲会社の資金計画では、金利１％のものが多いですけど、あれは返済期間ずーと同じ金額ではありませんからね。
よく注意して下さい。
特にチラシの返済例は金利1％の計算が圧倒的に多いです。
で、この金利、銀行によって異なります。
（昔はどこも似たり寄ったりだったのですが、最近は随分違います。）
公務員の方や1部上場会社の人は、都市銀行がいいんでしょうね。（何、ひがんでんのよ！）
給料振込みや、公共料金の自動引落とし、なんとかクラブに加入で結構金利優遇されます。
要は、上客の囲い込み戦略ですよね。
うちは、上客はあまり来て頂けないので、地銀や信用金庫の安い金利のもの探して紹介しています。
そんなことで、銀行、金利商品は、自分に合ったものを選んでください。
さて必要書類。
お客様に用意して頂くもの
１、借入申込書、本人記入、押印
２、団体信用生命保険告知書（要は生命保険に加入させられます。）
３、住民票謄本（家族全員の住民票）
４、印鑑証明書
５、所得証明書（源泉徴収票と役所の所得証明書）
６、戸籍謄本
７、健康保険証（写し）
８、本人確認（運転免許証、パスポート写し）
不動産業者、建設業者に揃えてもらうもの
１、売買契約書
２、工事請負契約書
３、建築確認通知書（取れていれば）、建物図面
４、重要事項の説明書
５、物件パンフレット
６、物件の所在地を示すもの図面（住宅地図等）
７、土地の登記簿謄本
８、建物の登記簿謄本（建物が完成していれば）
９、土地の公図
１０、土地の実測図
１１、農地転用許可証（地目が農地の時）
１２、返済中のローンの残高証明書（ローンがあれば）
こんな感じです。
今、25年の住宅ローンを組もうとすると、3年固定金利型の1％位の金利に目がいきます。
で、実際それに申し込む方も多いのですが、3年後、5年後はどうなんでしょうか？
金利は同じように安いかもしれませんし、4％位に上がってしまうかもしれません。
4％の金利でもちょっと前までは安い方だったのです。
だから、いつまでも低金利が続くとは限りません。
15年くらい前、私は投資用にワンルームマンションを購入したことがあります。
その時は25年ローンで変動金利にしました。
そしたら、不動産バブル潰しの国の政策もあり、金利がどんどん上がったのです。
月々の返済額はアップ額の上限があり、たしか10％増し位に抑えられたのだと思うのですが、金利が上昇して、それに見合って返済していなかったものですから、なんと毎月返済しているのに、元金部分が増えていったのです。
普通に返済しているのに、借金は減らず逆に増える、そんな時代もあったのです。
ですから、私は自分のお客様に対しては、固定金利の期間の長いものをお勧めしています。
でもまあこれは、人それぞれの考え方ですので、もっとこれから金利は下がると思えばその必要はないのです。
これは、私にもわかりません。
借入2800万円、25年返済で
固定3年、金利1％だと、月々返済はボーナス払いなしで、105,524円
固定10年、金利2.2％だと、月々返済はボーナス払いなしで、121,424円
この差は確かに15,900円にもなります。
25年返済、金利4％で計算すると、月々返済はボーナス払いなしで、147,794円です。
1％金利との差は42,270円です。（年間507,240円です。）
3年固定の1％金利で払っていて、4年後に金利が4％にあがってしまって、年間50万も多くあなたは支払えますか？
当然あがらないかも知れません。
でも固定10年で計算して、その支払いが返済可能であれば、10年間はずーとその支払いでいいんですよ。
どちらを選ぶかは、ご本人次第です。
最近、ハウスメーカーや分譲会社の資金計画では、金利１％のものが多いですけど、あれは返済期間ずーと同じ金額ではありませんからね。
よく注意して下さい。
特にチラシの返済例は金利1％の計算が圧倒的に多いです。
で、この金利、銀行によって異なります。
（昔はどこも似たり寄ったりだったのですが、最近は随分違います。）
公務員の方や1部上場会社の人は、都市銀行がいいんでしょうね。（何、ひがんでんのよ！）
給料振込みや、公共料金の自動引落とし、なんとかクラブに加入で結構金利優遇されます。
要は、上客の囲い込み戦略ですよね。
うちは、上客はあまり来て頂けないので、地銀や信用金庫の安い金利のもの探して紹介しています。
そんなことで、銀行、金利商品は、自分に合ったものを選んでください。
さて必要書類。
お客様に用意して頂くもの
１、借入申込書、本人記入、押印
２、団体信用生命保険告知書（要は生命保険に加入させられます。）
３、住民票謄本（家族全員の住民票）
４、印鑑証明書
５、所得証明書（源泉徴収票と役所の所得証明書）
６、戸籍謄本
７、健康保険証（写し）
８、本人確認（運転免許証、パスポート写し）
不動産業者、建設業者に揃えてもらうもの
１、売買契約書
２、工事請負契約書
３、建築確認通知書（取れていれば）、建物図面
４、重要事項の説明書
５、物件パンフレット
６、物件の所在地を示すもの図面（住宅地図等）
７、土地の登記簿謄本
８、建物の登記簿謄本（建物が完成していれば）
９、土地の公図
１０、土地の実測図
１１、農地転用許可証（地目が農地の時）
１２、返済中のローンの残高証明書（ローンがあれば）
こんな感じです。
2005年02月28日(Mon)▲ページの先頭へ
住宅ローンについて・・その１
今日は、住宅ローンについて少しお話致します。
26日土曜日に、後輩の土地の契約が無事に終わったので、今度はローン付けです。
「ローンについては、商品も金利も銀行で今は色々だから、よくホームページで勉強しておいて。」と話をしていたので、契約日の調印後に、
「地銀のＨでいいよ。」との事になり、今朝、朝一番で銀行に連絡して、銀行の人にローン関係の書類を取りに来てもらいました。
私の事務所は、さいたま市ですが熊谷に支店があるので、こっちの担当者の人に協力してもらって手続をしていくつもりです。
以前は、ローンの申込も業者で代行できたのですが、今話題の「個人情報保護法」対応でそれができなくなりました。
と言うのはローンの審査は、銀行が信用調査をかけて、個人情報を引っ張り出すわけです。
それでローンに審査にあたって、そういう信用調査のデータを見てもいいですよ、っていう「同意書」が必要になっているのです。
これを以前我々不動産仲介業者が、お客様からもらって、ローン申込書と併せて提出すればよかったのですが、今は、銀行の人の目の前で書いてもらったものでなければならないのです。
まあそうすれば、不動産仲介業者が勝手にローン審査に出すなんて事は防げますからね。
しかしこれは、お客さんが銀行に行くか、銀行員がお客さんのところに行くかが必要になるわけで、手間がかかるということです。
で、私はこの銀行の人に行ってもらうつもりです。
（都銀じゃあ、中々行ってくれないですよね。
「今ローンセンターが夜7時までやってますから。」とか
「ローンセンター、土日も営業してますので、是非都合のいい時にお越しください。」なんて言われちゃいます。）
不動産仲介業者にとって、このローンの審査は重要です。
なるべく早く片付けたいのです。
今は、ローンを組む人にローン特約をつけていますので、ローンが組めなければパーです。
これは、重要事項の説明のところで書きましたよね。
ローンが組めなければ、無条件白紙解約です。
これは契約がなかったことになりますから、買主はノーペナルティーで解約できるわけですから、この仕事もなかったことになります。
ですから、不動産仲介業者は基本的には、どんなに手間がかかろうが経費がかかろうが、報酬はないのです。
だから早くケリをつけたいのです。
だから不動産の現地販売で営業マンが、
「年収はいくらですか？」
「勤め先はどちらですか？」
「勤めて何年ですか？」
「年齢はいくつですか？」
なんて刑事みたいに根掘り葉掘り聞くのは、このためです。
これらのことがローンの審査の項目になっているからなんです。
これで駄目そうな人は相手にしないのです。
労力の無駄になるから。
でもこれって、失礼な話ですよね。
物件の説明もきちんとしないうちに、まして自己紹介もたいしてしないうちに、買主のことばかり色々聞く。
それも大事な個人情報についてですよ。
そういうこともあって、物件には関心があっても、現地売りには、営業マンがしつこくするので行きたくないと言うことになるわけです。
営業マンも「すぐに売りこんでやろう！」と言うより、
「無駄に働くなんて馬鹿らしい。」と思って聞いてくるのです。
でも客からすれば「この人、いきなり売りこむつもりだわ。」と思っちゃいますよね。
ここにギャップ値があるのです。
営業マンはすぐにローンの心配をしちゃうんです。
だからそんなにすぐ売り込もうとか、たいして悪気はないのです。
ただ働きしたくないと思っているだけなんです。
話がだいぶ横道にそれました。
明日はローンの種類と必要書類の概略を説明します。
26日土曜日に、後輩の土地の契約が無事に終わったので、今度はローン付けです。
「ローンについては、商品も金利も銀行で今は色々だから、よくホームページで勉強しておいて。」と話をしていたので、契約日の調印後に、
「地銀のＨでいいよ。」との事になり、今朝、朝一番で銀行に連絡して、銀行の人にローン関係の書類を取りに来てもらいました。
私の事務所は、さいたま市ですが熊谷に支店があるので、こっちの担当者の人に協力してもらって手続をしていくつもりです。
以前は、ローンの申込も業者で代行できたのですが、今話題の「個人情報保護法」対応でそれができなくなりました。
と言うのはローンの審査は、銀行が信用調査をかけて、個人情報を引っ張り出すわけです。
それでローンに審査にあたって、そういう信用調査のデータを見てもいいですよ、っていう「同意書」が必要になっているのです。
これを以前我々不動産仲介業者が、お客様からもらって、ローン申込書と併せて提出すればよかったのですが、今は、銀行の人の目の前で書いてもらったものでなければならないのです。
まあそうすれば、不動産仲介業者が勝手にローン審査に出すなんて事は防げますからね。
しかしこれは、お客さんが銀行に行くか、銀行員がお客さんのところに行くかが必要になるわけで、手間がかかるということです。
で、私はこの銀行の人に行ってもらうつもりです。
（都銀じゃあ、中々行ってくれないですよね。
「今ローンセンターが夜7時までやってますから。」とか
「ローンセンター、土日も営業してますので、是非都合のいい時にお越しください。」なんて言われちゃいます。）
不動産仲介業者にとって、このローンの審査は重要です。
なるべく早く片付けたいのです。
今は、ローンを組む人にローン特約をつけていますので、ローンが組めなければパーです。
これは、重要事項の説明のところで書きましたよね。
ローンが組めなければ、無条件白紙解約です。
これは契約がなかったことになりますから、買主はノーペナルティーで解約できるわけですから、この仕事もなかったことになります。
ですから、不動産仲介業者は基本的には、どんなに手間がかかろうが経費がかかろうが、報酬はないのです。
だから早くケリをつけたいのです。
だから不動産の現地販売で営業マンが、
「年収はいくらですか？」
「勤め先はどちらですか？」
「勤めて何年ですか？」
「年齢はいくつですか？」
なんて刑事みたいに根掘り葉掘り聞くのは、このためです。
これらのことがローンの審査の項目になっているからなんです。
これで駄目そうな人は相手にしないのです。
労力の無駄になるから。
でもこれって、失礼な話ですよね。
物件の説明もきちんとしないうちに、まして自己紹介もたいしてしないうちに、買主のことばかり色々聞く。
それも大事な個人情報についてですよ。
そういうこともあって、物件には関心があっても、現地売りには、営業マンがしつこくするので行きたくないと言うことになるわけです。
営業マンも「すぐに売りこんでやろう！」と言うより、
「無駄に働くなんて馬鹿らしい。」と思って聞いてくるのです。
でも客からすれば「この人、いきなり売りこむつもりだわ。」と思っちゃいますよね。
ここにギャップ値があるのです。
営業マンはすぐにローンの心配をしちゃうんです。
だからそんなにすぐ売り込もうとか、たいして悪気はないのです。
ただ働きしたくないと思っているだけなんです。
話がだいぶ横道にそれました。
明日はローンの種類と必要書類の概略を説明します。
2005年02月25日(Fri)▲ページの先頭へ
重要事項説明書（土地）について－２
さて、明日はいよいよ後輩の土地の契約です。
私も立合人となります。
ローンを組むのに土地建物の総予算が必要になるので、２、３社くらいに見積依頼が出きるように、平面図、立面図、詳細仕上表を作成しました。
仕上表を作成するのは、ある程度、仕上、設備、構造体を統一しなければ、見積してもらっても意味がないからです。
以前に書いたように、会社によって、見積の範囲も、標準設備、仕上（仕様）も、まちまちだからです。
会社によって、使うものは多少変わってくるかも知れませんが、これを作っておけば、同等品（同じグレードのもの）で見積もってくれるはずです。
まあ、設計事務所に図面を頼んで、数社に、合い見積りさせるのと似た感じですね。（建設会社が嫌いな合い見積りだ～）
それでは、昨日の続きです。
間に合わなくなってしまうので・・・・・
でも後輩が読んでいなければ、全く意味のないことをしているのですが・・・・（きっと読んでるよね。奥さんも・・・。）
（３）建築基準法に基づく制限
用途地域
これは、地域によってのお勧めの建物を役所が決めています。
例えば、住居系で学校とかあるところに、大きな商業施設や工場ができたらやはり困りますよね。
そういう規制をするわけです。
工場団地に普通の住宅を建てられても困るし、駅前の商業ビルが建ち並ぶところに、平屋の住宅なんていうのもミスマッチですよね。
具体的には、住居系、商業系、町工場系、大工場系となっており、それぞれ細かく地域の指定があります。
そして、そこに建てられない建物を決めています。
他の地域・地区の指定
これは簡単に説明してしまえば、駅前に商店街で建物が密集していたら、火事が発生した時、燃えやすい建物じゃあ、困りますよね。
それで、防火地域だの準防火地域だの言って、火災に強い建物を建てさせる訳です。
あと、うちの事務所のあるさいたま市で、氷川神社や盆栽町の辺りは、緑の多いところなので、風致地区の指定をして、土地に目いっぱい建物を建てられないように規制したり、植栽を敷地面積の二割入れなさいとか指導して、その街並みを守ろうとする地域なんかもあるわけです。
郊外の低層住宅が並ぶ町並みは、高度地区や絶対高を指定して、三階建て以上の建物を規制しているところもあります。
結構ややこしいでしょ。
だから自分の建てたい建物が、その地域の規制にあって、建てられないこともあるわけです。
建ぺい率・容積率は、さんざん説明したからいいですよね。
道路斜線
これも簡単に言ってしまえば、道路際にずどーんと建物を建てられたら、火事の時に、はしご車だってかけられないし、雪が降った時に日陰になって雪も解けず、路面も凍結して危ないよね。
そんなことから、建物を道路から離れさせる斜線制限があるんだ。
だから道路の幅員が広ければ、斜線に当たらず、建物を道路に寄せられます。
敷地と道路の関係
これは、建物の建築敷地が道路に２M以上接していなければ、建物は建てちゃ駄目だとしています。
道路に敷地が面していなければ、駐車場も取れないし、自分の家に入るのに他人の敷地を通らなければなりませんよね。
道路に面していなければ、火事の時も困りますよね。
消防車が入って来られない。
そんな事からこういう規制ができました。
こういう規制ができる前から家がたくさん建っていた東京の下町などは、道路に面していない敷地も多いのです。
で、建替えができずに困っている人も結構います。
行政の方で、再開発とか、区画整理とかが必要になるわけです。
道路の種類も公道と私道に分けられます。
分譲地の真中に道路があって行き止まりのやつ、あれが私道です。
（４）その他の法令に基づく制限
他にもたくさんの法律があるので、必ず役所で確認する必要があります。（まあ、これは仲介不動産業者の仕事ですが・・・）
けっこうたくさん家が建っていても、遺跡の跡だなんて言われて試掘調査をさせられる。
これは文化財保護法です。
この試掘調査代、市でもってくれるのか、自分が払わなければならないのか、これも確認しなければいけないですよね。
６、私道負担に関する事項
これは、先ほどの道路と敷地の関係で、自分の敷地が私道に面しているのなら、そこに持分がないと他人様の土地を勝手に使うことになっちゃいます。
だから、ちゃんと持分を持つこと。
持分のない土地を購入する時は、必ず私道の持ち主の承諾書（無償使用の承諾書）をもらうこと。
そういうことが必要です。
７、飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
電気、ガス、水道、下水等のインフラが使えるかの確認です。
特にガス、水道、下水は敷地の中まで配管がされているのか、道路までなのかの確認が必要です。
道路までなら、敷地に取り出すのに工事代が発生するし、道路の埋設管が細いと、取り出しができないなんてこともたまにあります。
８、完成時の形状・構造
まあ、土地は現状有姿の取引が多いです。
これも聞きなれない言葉ですよね。要はあるがままです。
梅木畑なんかだと、梅木の伐採、伐根を売主負担にすることなんかもあります。
樹木や物置がある時は、きちんと取り決めが必要です。
市街化農地の田んぼなんかは、埋めたてをどうするのか、そういう取り決めも必要になりますよね。（売主側は現況通りを希望しますが・・）
９、売買代金に関する事項
売買代金の総額が記載されます。
地上権、借地権の売買ならば、地代なんかも記載されます。
あとはカット。
１０、代金以外に授受される金銭
手付金、印紙代、固定資産税・都市計画税の精算金、登記料等についての記載があります。
これもカット。
１１、契約の解除に関する事項
まずは、手付金流しと倍返しについて
契約した後、買主が一定期間の間、「気が変わったから、やーめた。」と言う場合は、支払った手付金を放棄すれば解約できますよってことと、売主が「やーめた。」って時は、預かった手付金を返すのと、手付金と同じ金額を「ごめんなさい！」として支払えば解約できると言うことです。
契約違反は違約金がかかります。賠償金額として売買価格の２０％と設定されることが多いです。
天変地変で物件が役立たずになった場合、あと、買主保護の観点から、金融機関の融資が受けられなかった時（融資特約）は、契約はなかったこと（白紙解約）になります。
あとまだ色々あるのですがポイントはこんなものです。
あと、不動産屋�
私も立合人となります。
ローンを組むのに土地建物の総予算が必要になるので、２、３社くらいに見積依頼が出きるように、平面図、立面図、詳細仕上表を作成しました。
仕上表を作成するのは、ある程度、仕上、設備、構造体を統一しなければ、見積してもらっても意味がないからです。
以前に書いたように、会社によって、見積の範囲も、標準設備、仕上（仕様）も、まちまちだからです。
会社によって、使うものは多少変わってくるかも知れませんが、これを作っておけば、同等品（同じグレードのもの）で見積もってくれるはずです。
まあ、設計事務所に図面を頼んで、数社に、合い見積りさせるのと似た感じですね。（建設会社が嫌いな合い見積りだ～）
それでは、昨日の続きです。
間に合わなくなってしまうので・・・・・
でも後輩が読んでいなければ、全く意味のないことをしているのですが・・・・（きっと読んでるよね。奥さんも・・・。）
（３）建築基準法に基づく制限
用途地域
これは、地域によってのお勧めの建物を役所が決めています。
例えば、住居系で学校とかあるところに、大きな商業施設や工場ができたらやはり困りますよね。
そういう規制をするわけです。
工場団地に普通の住宅を建てられても困るし、駅前の商業ビルが建ち並ぶところに、平屋の住宅なんていうのもミスマッチですよね。
具体的には、住居系、商業系、町工場系、大工場系となっており、それぞれ細かく地域の指定があります。
そして、そこに建てられない建物を決めています。
他の地域・地区の指定
これは簡単に説明してしまえば、駅前に商店街で建物が密集していたら、火事が発生した時、燃えやすい建物じゃあ、困りますよね。
それで、防火地域だの準防火地域だの言って、火災に強い建物を建てさせる訳です。
あと、うちの事務所のあるさいたま市で、氷川神社や盆栽町の辺りは、緑の多いところなので、風致地区の指定をして、土地に目いっぱい建物を建てられないように規制したり、植栽を敷地面積の二割入れなさいとか指導して、その街並みを守ろうとする地域なんかもあるわけです。
郊外の低層住宅が並ぶ町並みは、高度地区や絶対高を指定して、三階建て以上の建物を規制しているところもあります。
結構ややこしいでしょ。
だから自分の建てたい建物が、その地域の規制にあって、建てられないこともあるわけです。
建ぺい率・容積率は、さんざん説明したからいいですよね。
道路斜線
これも簡単に言ってしまえば、道路際にずどーんと建物を建てられたら、火事の時に、はしご車だってかけられないし、雪が降った時に日陰になって雪も解けず、路面も凍結して危ないよね。
そんなことから、建物を道路から離れさせる斜線制限があるんだ。
だから道路の幅員が広ければ、斜線に当たらず、建物を道路に寄せられます。
敷地と道路の関係
これは、建物の建築敷地が道路に２M以上接していなければ、建物は建てちゃ駄目だとしています。
道路に敷地が面していなければ、駐車場も取れないし、自分の家に入るのに他人の敷地を通らなければなりませんよね。
道路に面していなければ、火事の時も困りますよね。
消防車が入って来られない。
そんな事からこういう規制ができました。
こういう規制ができる前から家がたくさん建っていた東京の下町などは、道路に面していない敷地も多いのです。
で、建替えができずに困っている人も結構います。
行政の方で、再開発とか、区画整理とかが必要になるわけです。
道路の種類も公道と私道に分けられます。
分譲地の真中に道路があって行き止まりのやつ、あれが私道です。
（４）その他の法令に基づく制限
他にもたくさんの法律があるので、必ず役所で確認する必要があります。（まあ、これは仲介不動産業者の仕事ですが・・・）
けっこうたくさん家が建っていても、遺跡の跡だなんて言われて試掘調査をさせられる。
これは文化財保護法です。
この試掘調査代、市でもってくれるのか、自分が払わなければならないのか、これも確認しなければいけないですよね。
６、私道負担に関する事項
これは、先ほどの道路と敷地の関係で、自分の敷地が私道に面しているのなら、そこに持分がないと他人様の土地を勝手に使うことになっちゃいます。
だから、ちゃんと持分を持つこと。
持分のない土地を購入する時は、必ず私道の持ち主の承諾書（無償使用の承諾書）をもらうこと。
そういうことが必要です。
７、飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
電気、ガス、水道、下水等のインフラが使えるかの確認です。
特にガス、水道、下水は敷地の中まで配管がされているのか、道路までなのかの確認が必要です。
道路までなら、敷地に取り出すのに工事代が発生するし、道路の埋設管が細いと、取り出しができないなんてこともたまにあります。
８、完成時の形状・構造
まあ、土地は現状有姿の取引が多いです。
これも聞きなれない言葉ですよね。要はあるがままです。
梅木畑なんかだと、梅木の伐採、伐根を売主負担にすることなんかもあります。
樹木や物置がある時は、きちんと取り決めが必要です。
市街化農地の田んぼなんかは、埋めたてをどうするのか、そういう取り決めも必要になりますよね。（売主側は現況通りを希望しますが・・）
９、売買代金に関する事項
売買代金の総額が記載されます。
地上権、借地権の売買ならば、地代なんかも記載されます。
あとはカット。
１０、代金以外に授受される金銭
手付金、印紙代、固定資産税・都市計画税の精算金、登記料等についての記載があります。
これもカット。
１１、契約の解除に関する事項
まずは、手付金流しと倍返しについて
契約した後、買主が一定期間の間、「気が変わったから、やーめた。」と言う場合は、支払った手付金を放棄すれば解約できますよってことと、売主が「やーめた。」って時は、預かった手付金を返すのと、手付金と同じ金額を「ごめんなさい！」として支払えば解約できると言うことです。
契約違反は違約金がかかります。賠償金額として売買価格の２０％と設定されることが多いです。
天変地変で物件が役立たずになった場合、あと、買主保護の観点から、金融機関の融資が受けられなかった時（融資特約）は、契約はなかったこと（白紙解約）になります。
あとまだ色々あるのですがポイントはこんなものです。
あと、不動産屋�